Inversión para alquilar en España: ¿Es mejor lo estudiantil?

Los estudiantes están llenando apartamentos y pisos compartidos cerca de las universidades en toda España. Muchos edificios que antes albergaban residentes ahora se alquilan principalmente a estudiantes, con contratos que suelen durar todo el curso académico. Los alquileres están subiendo lentamente en la mayoría de las zonas. Al mismo tiempo, algunos barrios siguen muy concurridos, especialmente cerca de los campus principales. Las normas locales y los nuevos desarrollos influyen en qué áreas son más fáciles para alquilar o comprar. El creciente número de estudiantes está cambiando silenciosamente el mercado inmobiliario en ciudades de toda España. Si estás pensando en invertir en vivienda para estudiantes, este es un buen momento para empezar a analizar el mercado.

Crecimiento de estudiantes internacionales y demanda de alquiler en España

La matriculación de estudiantes internacionales en toda España ha crecido de forma constante durante la última década. Ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia ahora acogen a muchos más estudiantes extranjeros que hace diez años, y el aumento continuó después de la pandemia.

Con la llegada de más estudiantes que además se quedan más tiempo, encontrar alquileres asequibles a largo plazo se ha convertido en un reto común. Los estudiantes suelen empezar a buscar meses antes de llegar, pero las opciones son limitadas y las habitaciones económicas se ocupan rápidamente. Para satisfacer la demanda, algunos edificios se dividen en varios dormitorios, mientras que otros se ofrecen con contratos cortos. Aun así, asegurar un contrato de larga duración para todo el curso académico a un precio razonable puede resultar difícil.

Los alquileres en barrios estudiantiles están aumentando gradualmente, aunque los niveles varían según la ciudad y el distrito. La mayoría de los apartamentos para estudiantes en alquiler en España se ocupan rápidamente al inicio del curso y permanecen llenos durante el año académico. Los propietarios ajustan los precios cada año según la demanda. Algunos edificios que antes tenían inquilinos mixtos ahora se alquilan casi exclusivamente a estudiantes debido a su creciente presencia.

Los programas de intercambio y los grados impartidos en inglés atraen a estudiantes de muchos países. Los estudiantes de intercambio de corta duración llegan cada semestre, mientras que los matriculados en programas completos suelen quedarse entre nueve y doce meses. Estos programas facilitan el acceso a quienes no hablan español, ampliando el grupo de estudiantes que buscan alojamiento más allá de los tradicionales intercambios europeos.

El crecimiento constante del número de estudiantes ejerce presión sobre la vivienda cerca de las universidades. Muchos apartamentos que antes albergaban residentes ahora se alquilan a estudiantes, y algunos edificios pasan gradualmente a estar ocupados únicamente por ellos a medida que cambian los contratos. Las familias y otros inquilinos de larga duración a veces se trasladan a distritos con alquileres más bajos o contratos más estables. Al mismo tiempo, la oferta de alojamiento universitario en España no ha crecido al mismo ritmo que la matriculación, lo que hace que el mercado en torno a los grandes campus sea más ajustado y deje menos opciones tanto para estudiantes como para residentes permanentes.

Dinámica de inversión buy-to-let en vivienda para estudiantes en España

La vivienda para estudiantes en España ha atraído un interés constante de los inversores porque a menudo ofrece mayores rendimientos que el alquiler residencial tradicional. En 2023–2024, los apartamentos estándar de larga duración tenían rendimientos brutos de aproximadamente entre el 4% y el 5,4%, mientras que los pisos compartidos para estudiantes y las residencias purpose-built student accommodation (PBSA) alcanzaban con frecuencia entre el 6% y el 10%, según la ubicación y la gestión.

Alquilar por habitación en lugar de todo el apartamento también permite obtener ingresos más estables durante todo el año. Informes de inversión de 2024 de grupos como Hines y Greystar señalaron que estos mayores rendimientos son una de las razones clave por las que los inversores que compran propiedad en España siguen activos en el sector.

Demanda de alquiler estudiantil en España: tasas de ocupación

La alta ocupación es una característica constante de la vivienda para estudiantes. En 2024, inversores institucionales y analistas del sector informaron de niveles que a menudo superaban el 90% en las principales ciudades universitarias. La mayoría de los contratos siguen el calendario académico y duran entre nueve y doce meses, con vacantes principalmente en verano. Este breve periodo permite a los propietarios realizar reparaciones y mejoras, creando un flujo estable que quienes invierten en propiedad en España consideran uno de los rasgos más sólidos del sector.

Precios de entrada para invertir en propiedades estudiantiles en España

El coste de invertir en vivienda para estudiantes depende de la ciudad, del tipo de propiedad y de su proximidad al campus. Los pisos compartidos pequeños cerca de universidades suelen costar menos que los apartamentos grandes en zonas céntricas orientados a familias.

Entre 2023 y 2025, los tipos hipotecarios en España tendieron a ser más bajos que anteriormente, lo que hizo más accesible la financiación para los inversores. Con préstamos más baratos, algunos pudieron pagar más por las propiedades, mientras que otros optaron por comprar antes. Para financiar las compras, algunos recurrieron a hipotecas buy-to-let estándar y otros utilizaron fondos propios. Las normas fiscales introducidas en 2023 añadieron beneficios adicionales para el alquiler a jóvenes o el uso de ciertos tipos de contrato, mejorando el potencial de rentabilidad. Para la mayoría de los inversores en este mercado, el enfoque sigue siendo un ingreso estable por alquiler en España.

Normativas y actualizaciones legales que afectan al mercado de alojamiento estudiantil en España

Las regulaciones siguen influyendo en las decisiones de los propietarios. La Ley 12/2023, aprobada en mayo de 2023, introdujo controles de alquiler en ciertas zonas tensionadas y limitó los incrementos anuales de contratos de vivienda habitual a alrededor del 2,2% en 2025 bajo el índice IRAV.

Sin embargo, los alquileres a estudiantes suelen clasificarse como temporales o de temporada, por lo que siguen normas algo distintas. Aun así, los propietarios observan de cerca los cambios tanto a nivel nacional como local. Actualizaciones legales, clasificación de contratos, licencias y fiscalidad pueden cambiar con el tiempo, lo que convierte el marco regulatorio en un factor clave antes de comprar una propiedad en España como extranjero.

Tendencias de inversión y crecimiento del mercado de vivienda para estudiantes en España

El perfil de los inversores en el mercado de vivienda para estudiantes se ha ampliado en los últimos años. Los propietarios individuales siguen comprando pisos compartidos cerca de campus, especialmente en ciudades universitarias consolidadas, mientras que los grupos institucionales han ampliado su presencia al mismo tiempo.

En 2024, los datos del sector registraron aproximadamente 756 millones de euros en inversión institucional en vivienda estudiantil en España. Algunos inversores se centran en una sola propiedad para obtener ingresos estables por alquiler, mientras que otros construyen carteras en un distrito o en varias ciudades.

Cómo las universidades de élite de España influyen en los mercados de alquiler cercanos

Clasificaciones globales de las principales universidades españolas

• Universidad de Barcelona: entre las 200 mejores del mundo en rankings principales
• Universidad Complutense de Madrid: entre las 200–250 mejores
• Universidad Autónoma de Barcelona: entre las 200 mejores
• Universidad Autónoma de Madrid: entre las 250 mejores
• Universitat Pompeu Fabra: entre las 250 mejores

Varias clasificaciones globales publicadas en 2024 y 2025 señalaron que España tenía alrededor de 15 universidades entre las 500 mejores del mundo. Madrid, Barcelona y Valencia aparecieron con mayor frecuencia en esas listas.

Los anuncios de alquiler cerca de estas universidades mejor posicionadas suelen tener precios más altos que los situados más lejos. En 2024, informes de mercado de agencias inmobiliarias destacaron primas de alquiler constantes en distritos cercanos a grandes campus, como Moncloa-Aravaca en Madrid y Les Corts en Barcelona. Los estudiantes suelen priorizar la proximidad a las clases y al transporte público.

La reputación universitaria tiene un impacto constante, aunque discreto, en la atención de los inversores al mercado de alquiler en España. Las clasificaciones globales influyen en dónde eligen estudiar los estudiantes, y la movilidad estudiantil impulsa la demanda de vivienda cerca de los campus. Las ciudades con varias universidades bien posicionadas tienden a ver un interés sostenido en el alquiler para estudiantes.

Los programas de intercambio y los grados impartidos en inglés, que superaban los 2.000 en España en 2024, amplían el número de inquilinos y ayudan a mantener estables los niveles de ocupación. Las ampliaciones de campus y nuevas instalaciones también pueden aumentar el valor de las propiedades en calles cercanas a lo largo de varios años, especialmente en zonas donde la matrícula sigue creciendo.

Las mejores ciudades de España para invertir en vivienda para estudiantes

Madrid

Madrid es el mayor centro estudiantil de España, con más de 300.000 estudiantes y cerca de veinte universidades. Debido a la fuerte competencia por la vivienda, la ocupación se mantiene alta en la mayoría de los distritos, lo que sostiene los rendimientos: alrededor del 4% al 5% en 2024 y más del 6% en zonas como Tetuán y Usera. Los altos precios en áreas céntricas han llevado a algunos inversores a buscar barrios secundarios, donde la demanda sigue siendo estable pero los costes de entrada son menores.

Barcelona

Barcelona, uno de los principales destinos de alquiler para expatriados en España, atrae a numerosos estudiantes internacionales y nacionales, lo que mantiene la ocupación alta en distritos populares. En 2024, los rendimientos en zonas centrales como Eixample y Gràcia rondaron el 5,9%, pero los altos precios han desplazado parte de la demanda hacia barrios como Sant Martí.

Valencia

Valencia se ha convertido en una opción popular para inversores en vivienda estudiantil porque combina una fuerte demanda con precios de propiedad más bajos que Madrid o Barcelona. En 2024, los rendimientos brutos oscilaron entre el 6% y el 7%, y áreas cercanas a universidades como Benimaclet atraen tanto a estudiantes internacionales como locales.

Salamanca

Salamanca es una ciudad universitaria histórica con costes inmobiliarios más bajos, lo que facilita la entrada al mercado para pequeños inversores. En 2024, los rendimientos se situaron en niveles medios de un solo dígito. La mayoría de los inquilinos son estudiantes Erasmus o de idiomas que prefieren vivir cerca del campus y del centro, manteniendo estas zonas activas durante todo el curso académico.

“Ciudades estudiantiles” emergentes más allá de las tres principales

Además de Madrid, Barcelona y Valencia, ciudades como Granada, Sevilla y Málaga están atrayendo cada vez más la atención de inversores en vivienda para estudiantes. Dado que los precios de entrada son comparativamente más bajos y la población estudiantil es densa, se espera una alta ocupación cerca de los campus. Esta combinación suele generar rendimientos más elevados.

La demanda de vivienda en estas áreas es menor que en las ciudades más grandes, pero se mantiene estable a lo largo de los ciclos académicos, especialmente en barrios cercanos a universidades. Por ello, estas ubicaciones siguen figurando entre las mejores ciudades de España para invertir en vivienda para estudiantes.

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