Lo que debes saber antes de invertir en uso mixto en grandes ciudades

Creado05.09.2025, 10.20

Actualizado05.09.2025, 17.51

Los bienes raíces de uso mixto están ganando protagonismo tanto para desarrolladores como para inversores, pero implican una amplia gama de factores a considerar antes de comenzar. Para entender completamente este tipo de inversión, conviene examinar varias áreas clave. En primer lugar, debes comprender el significado de uso mixto en bienes raíces, que normalmente se refiere a propiedades que combinan espacios residenciales, comerciales e incluso industriales dentro de un mismo desarrollo. Luego, es importante evaluar las ventajas y los desafíos, especialmente durante cambios en el mercado, ya que valorar una propiedad de uso mixto puede ser más complejo que una de uso único.

Las leyes de zonificación, los factores de ubicación y los incentivos locales pueden influir mucho en lo que puedes construir y cuán rentable puede llegar a ser. De hecho, la valoración de los bienes raíces de uso mixto a menudo depende en gran medida de la mezcla de inquilinos, el tráfico peatonal y la infraestructura circundante. Finalmente, una estrategia de inversión inteligente implica una financiación adecuada, planificación de inquilinos y gestión del inmueble, especialmente si estás considerando una propiedad de uso mixto en venta que necesita reposicionamiento o remodelación.

Por qué los desarrollos de uso mixto están ganando popularidad

Por qué los desarrollos de uso mixto están ganando popularidad Un desarrollo inmobiliario de uso mixto es un tipo de propiedad que incluye dos o más funciones distintas, como unidades residenciales y tiendas en un mismo lugar. Generalmente hay apartamentos construidos sobre una fila de tiendas u oficinas, lo que permite a las personas vivir, trabajar y comprar en la misma zona. Este tipo de configuración brinda comodidad y fomenta el desplazamiento a pie porque todo está cerca. La definición de bienes raíces de uso mixto suele referirse a desarrollos diseñados para apoyar la vida diaria sin necesidad de largos desplazamientos. Suelen encontrarse en barrios urbanos concurridos donde el espacio es limitado y la gente busca acceso a servicios cercanos.

Existen dos tipos principales de desarrollos de uso mixto: verticales y horizontales. Una configuración vertical coloca diferentes usos en distintos pisos, como tiendas en la planta baja y apartamentos u oficinas arriba. El desarrollo horizontal de uso mixto distribuye los edificios a lo largo de un mismo sitio, pero funcionan de forma integrada y comparten espacios comunes o estacionamiento. Algunos barrios utilizan ambos tipos para formar pequeños distritos urbanos alrededor de parques, aceras, espacios públicos o transporte público.

En el pasado, muchas ciudades antiguas tenían tiendas, viviendas y edificios cívicos juntos. Sin embargo, a mediados del siglo XX, las ciudades comenzaron a separar los lugares donde la gente vivía, trabajaba y compraba debido al auge del automóvil y las nuevas normativas de zonificación. Esta tendencia provocó desplazamientos más largos y menos zonas caminables. En la década de 1990, los urbanistas comenzaron a reintroducir los edificios de uso mixto. Este cambio también aumentó el interés en comprar un apartamento o una casa en barrios que ofrecen un estilo de vida más activo y atractivo.

Actualmente, los inversores inmobiliarios prestan más atención a las propiedades de uso mixto en venta porque ofrecen más que ingresos por alquiler de un solo tipo de inquilino. Estas propiedades generan ingresos de diferentes fuentes como viviendas, oficinas o tiendas, lo que reduce el riesgo si un sector se ve afectado. Además, las personas desean vivir y trabajar en lugares caminables que fomenten el sentido de comunidad. Las ciudades están respaldando estos proyectos con incentivos fiscales o aprobaciones más ágiles porque ayudan al crecimiento urbano inteligente.

Ventajas y desventajas de los bienes raíces de uso mixto

Las propiedades de uso mixto pueden ofrecer grandes beneficios, pero también presentan riesgos, especialmente durante recesiones económicas. Obtienes ingresos de distintas fuentes como viviendas, comercios u oficinas, lo que ayuda a equilibrar pérdidas si un área tiene bajo rendimiento. Pero ninguna parte del inmueble está completamente protegida ante un mercado lento. Por ejemplo, los comercios minoristas pueden cerrar si bajan las ventas, y las oficinas pueden quedar vacías durante periodos de trabajo remoto.

También enfrentas desafíos adicionales como financiación complicada, normativas estrictas y necesidades variadas de los inquilinos. Estos proyectos requieren planificación cuidadosa, una gestión constante y contratos flexibles para adaptarse a cambios económicos. Así que, aunque las inversiones en uso mixto pueden generar ingresos estables y valor a largo plazo, para encontrar la mejor propiedad para ti, deberías evaluar cuidadosamente sus pros y contras.

Ventajas

Diversificación de ingresos: Reduce riesgos porque los ingresos provienen de distintos tipos de inquilinos.
Menor riesgo de vacancia: Si una parte no funciona bien, otra puede seguir generando ingresos.
Vitalidad comunitaria: Atrae personas todo el día, lo cual beneficia a los negocios en el sitio.
Demanda integrada: Los residentes suelen comprar o comer en el lugar, ayudando a los comerciantes.
Incentivos urbanos: Las ciudades pueden ofrecer beneficios fiscales o permisos más rápidos.
Sostenibilidad & ESG: Ayuda a reducir el uso del automóvil y apoya objetivos ecológicos.

Desventajas

Financiación compleja: Es más difícil obtener préstamos debido a la mezcla de usos.
Zonificación y aprobación normativa: Puede requerir permisos especiales o cambios de zonificación.
Coordinación de diseño y construcción: Requiere planificación adicional para sistemas como HVAC o estacionamiento.
Coordinación de inquilinos: Se deben equilibrar horarios, servicios y áreas compartidas.

Cómo influyen las leyes de zonificación y la ubicación

Las leyes de zonificación y el uso del suelo afectan en gran medida cómo y dónde se puede desarrollar una propiedad de uso mixto. Estas normas determinan qué tipos de construcciones están permitidas, su altura y los requisitos de estacionamiento. Por ejemplo, es posible que necesites permisos especiales para combinar viviendas y comercios en una sola propiedad. Algunas zonas limitan la altura o exigen grandes retranqueos, lo cual puede reducir la cantidad de unidades permitidas. Las normas de estacionamiento también aumentan costos, ya que ocupan espacio que podría usarse de otra forma. Para evitar retrasos, conviene trabajar desde el inicio con urbanistas y expertos en planificación territorial. Esto ayuda a cumplir las reglas y aprovechar al máximo la propiedad.

Muchas ciudades buscan fomentar proyectos de uso mixto, así que ofrecen incentivos especiales para atraer desarrolladores. Estos pueden incluir exenciones fiscales, pisos adicionales o tarifas reducidas para servicios como escuelas o carreteras. También puedes encontrar subvenciones o préstamos a bajo interés para mejoras ecológicas o rehabilitación de edificios históricos. Estas ayudas pueden reducir tus costes o aumentar tus beneficios, sobre todo si planeas adquirir o reposicionar una propiedad mixta. Para obtener el mayor valor, alinea los objetivos del proyecto con los incentivos locales e intenta cumplir con las prioridades municipales como la vivienda asequible o la movilidad sostenible.

Para compradores primerizos, elegir una buena ubicación influye mucho en el éxito del proyecto. Las zonas con alto tráfico peatonal, buen transporte público y barrios activos tienden a tener mejores resultados. Estar cerca de una parada de autobús o estación de tren puede aumentar los alquileres y atraer más inquilinos, porque facilita los desplazamientos. Las esquinas con acceso vehicular pueden beneficiar a los comercios, pero requieren más plazas de aparcamiento. Una buena ubicación combina hogares, trabajos y tiendas que se apoyan mutuamente durante todo el día. En las ciudades, los inquilinos suelen preferir unidades pequeñas y un estilo de vida caminable, mientras que en las zonas suburbanas se necesita más espacio, aparcamiento y servicios básicos. Ya sea que compres una propiedad de uso mixto o la desarrolles desde cero, la ubicación definirá el éxito a largo plazo, y una buena gestión inmobiliaria lo mantendrá en el tiempo.

Cómo financiar y gestionar una propiedad de uso mixto

Financiar un proyecto de uso mixto requiere más planificación que una propiedad de uso único, ya que se trata con múltiples tipos de inquilinos e ingresos. Puedes optar por un préstamo comercial tradicional, que suele cubrir el 65–75% del valor de la propiedad y puede ofrecer pagos solo de intereses en las etapas iniciales. Algunos desarrolladores también combinan préstamos de construcción a corto plazo con deuda mezzanine para cubrir costes adicionales. Para inversiones a largo plazo, los préstamos de HUD o CMBS pueden ofrecer mejores tasas si el proyecto incluye viviendas. También son comunes los socios de capital o fondos en Zonas de Oportunidad, ya que ayudan con el capital inicial y beneficios fiscales. Para medir el éxito, los inversores analizan métricas como TIR, Ingreso Neto Operativo y la relación combinada de cobertura del servicio de deuda. Estas cifras se rastrean en las distintas partes del edificio para evaluar el rendimiento total.

Para crear un plan de inquilinos sólido, debes combinar usos que mantengan una demanda constante y eviten brechas de ingresos.

Elige negocios complementarios: Selecciona inquilinos que se apoyen entre sí, como cafeterías o farmacias que atiendan a residentes y trabajadores de oficina.
Usa distintos tipos de contratos: Los locales comerciales suelen tener contratos triple neto, las oficinas pueden usar arrendamientos brutos ajustables y los apartamentos firmar contratos largos o unidades premium de corto plazo.
Escalona las fechas de vencimiento: Distribuye las fechas para evitar que todas las unidades queden vacías al mismo tiempo.
Agrega servicios compartidos: Instala características comunes como gimnasios o terrazas que atraigan a todos los tipos de inquilinos y aumenten los valores de alquiler.

Esta estrategia mantiene el edificio ocupado, apoya el tráfico diario y mejora la estabilidad de los ingresos.

La gestión de una propiedad de uso mixto requiere más coordinación, por lo que es clave contar con buenas herramientas y un equipo sólido. Usar una única plataforma ayuda a rastrear pagos, reparaciones y contratos en todas las áreas del edificio. El personal en sitio debe estar capacitado para tratar tanto con inquilinos residenciales como comerciales, ya que sus necesidades difieren. También puedes ahorrar al compartir costes de servicios, seguridad o jardinería, repartiéndolos de forma justa. Revisiones periódicas de sistemas como HVAC o ascensores ayudan a prevenir problemas y mantener la satisfacción de los inquilinos. Este enfoque genera operaciones más fluidas y construye valor a largo plazo manteniendo a los inquilinos felices y los sistemas funcionando eficientemente.

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