Spanien, die Türkei und Dubai: Auslandsinvestitionsziele für 2027

Der Kauf einer Immobilie im Ausland bedeutet, mehr als nur Kaufpreise und nominale Mietrenditen zu vergleichen. Anschaffungskosten, Mietvorschriften, Währungsrisiken, Finanzierungs- und Wiederverkaufsbedingungen können das Ergebnis erheblich beeinflussen.

Spanien, die Türkei und Dubai bieten internationale Käufern unterschiedliche Optionen an. Die richtige Wahl hängt davon ab, welchen Zweck die Immobilie erfüllen soll: Erträge generieren, einen zukünftigen Umzug unterstützen, als Zweitwohnsitz dienen oder zu einem diversifizierten Portfolio beitragen.

Dieser Ratgeber vergleicht die drei Märkte anhand dieser praktischen Überlegungen. Er nutzt ausgewählte Daten aus dem Jahr 2025 als historische Referenz für die Planung eines Kaufs im Jahr 2027 und nicht als Prognose zukünftiger Renditen. Marktzahlen, Immobilienverfügbarkeit und rechtliche Anforderungen sollten vor Abschluss einer Transaktion erneut überprüft werden.

Spanien, die Türkei oder Dubai: Ein kurzer Vergleich

Dies sind Ausgangspunkte für Ihre Recherche. Eine gut ausgewählte Immobilie in einem Markt kann Ihren Zielen besser entsprechen als eine schlecht ausgewählte Immobilie in einem anderen, unabhängig von nationalen Durchschnittswerten.

Definieren Sie Ihr Investitionsprofil, bevor Sie sich für einen Markt entscheiden

Eine effektive grenzüberschreitende Immobiliensuche beginnt mit einem klaren Profil.

Was ist Ihr primäres Ziel? Mieteinnahmen, Eigennutzung, Wertsteigerung und Umzug können unterschiedliche Immobilien erfordern. Identifizieren Sie Ihr Hauptziel und entscheiden Sie, welche sekundären Vorteile wichtig sind.

Wie hoch ist Ihr Gesamtbudget? Berücksichtigen Sie Kaufnebenkosten, Einrichtung, sofortige Reparaturen und eine Barreserve. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, klären Sie Ihre Bonität und die voraussichtlichen Kreditkonditionen, bevor Sie Immobilien in die engere Wahl nehmen.

Was ist Ihre Basiswährung? Bewerten Sie die Investition in der Währung, in der Sie Ihr Vermögen bemessen oder Ihre Lebenshaltungskosten decken. Mieteinnahmen in EUR, TRY oder AED können nach der Umrechnung zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Wie lange können Sie die Immobilie halten? Eine kürzere Haltedauer lässt weniger Zeit, um Kauf und Verkaufskosten auszugleichen. Ihr Plan sollte auch einen langsameren Verkauf als erwartet einkalkulieren.

Wie viel Verwaltungsaufwand möchten Sie übernehmen? Touristenunterkünfte können einen häufigen Gästewechsel, Reinigungsarbeiten und eine aktive Preisgestaltung erfordern. Langzeitvermietungen erfordern Mieterauswahl, Instandhaltung und laufende Verwaltung. Eine professionelle Verwaltung sollte im Budget berücksichtigt werden.

Wer ist der wahrscheinliche nächste Käufer? Berücksichtigen Sie vor dem Kauf die Attraktivität der Immobilie für Einheimische, internationale Käufer und Investoren. Das Transaktionsvolumen allein sagt nichts darüber aus, wie leicht sich eine bestimmte Immobilie verkaufen lässt.

Spanien: EURO-Engagement, Lebensstil und langfristiger Besitz

Spanien ist eine Option, die Sie in Betracht ziehen sollten, wenn Sie neben der Eigennutzung ein Immobilienengagement in Euro anstreben. Der Schlüssel liegt darin, zwischen einer Immobilie, die zu Ihrem Lebensstil passt, und einer Anlage, die Ihren finanziellen Anforderungen entspricht, zu unterscheiden.

Vergleich von Standorten in Spanien

Costa del Sol: Käufer, die Málaga und die umliegenden Küstenorte in Betracht ziehen, sollten einzelne Gemeinden, Stadtteile und Wohnanlagen miteinander vergleichen. Erreichbarkeit, Gebäudezustand, jährliche Nebenkosten und die beabsichtigte Vermietung können die Eignung von ansonsten ähnlichen Immobilien beeinflussen.

Costa Blanca: Alicante und die benachbarten Küstenmärkte bieten eine Vielzahl unterschiedlicher Standorte und Immobilientypen, die es zu erkunden gilt an. Bewerten Sie die ganzjährig verfügbaren Annehmlichkeiten, die Verkehrsanbindung, den Instandhaltungsbedarf sowie das Mieter- oder Käuferprofil für das jeweilige Gebiet.

Barcelona: Unterscheiden Sie bei der Verwendung von Marktstatistiken klar zwischen der Stadt und der gesamten Provinz. Der Jahresbericht 2025 von „Registradores“ verzeichnet durchschnittliche Wohnimmobilienpreise von 3.088 €/m² für die Provinz Barcelona und 4.800 €/m² für die Stadt Barcelona. Dabei handelt es sich um historische, auf Transaktionen basierende Durchschnittswerte und nicht um Bewertungen einzelner Immobilien. (Registradores de España, Jahresbericht 2025)

Berechnen Sie die Renditen auf Objektebene

Idealista meldete für das 4. Quartal 2025 eine landesweite Bruttomietrendite von 6,7 %, basierend auf den ausgeschriebenen Verkaufs und Mietpreisen. Dies ist ein Marktindikator; er stellt nicht den Nettoertrag dar, den ein Investor von einer bestimmten Immobilie erwarten kann. Idealista, Studie zur Mietrendite im 4. Quartal 2025

Berücksichtigen Sie bei Ihrer eigenen Berechnung Leerstand, Gemeinschaftsgebühren, Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung und Steuern. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie an Touristen zu vermieten, vergewissern Sie sich, dass die geplante Nutzung zulässig ist, bevor Sie sich auf diese Einnahmen verlassen.

Trennen Sie den Immobilienerwerb von der Aufenthaltsplanung

Spanien hat am 3. April 2025 die Möglichkeit zur Beantragung eines Investorenvisums für neue Anträge eingestellt, wobei für bestimmte bereits bestehende Anträge und Genehmigungen Übergangsregelungen gelten. Der Kauf einer Immobilie sollte daher getrennt von Ihrer Berechtigung zum Aufenthalt in Spanien betrachtet werden. Spanische Gesetzgebung, Gesetz 14/2013

Spanien könnte für einen Käufer geeignet sein, der ein Engagement in Euro, eine private Nutzung und eine längere Haltedauer anstrebt. Die Eignung hängt jedoch weiterhin vom Kaufpreis, den Vermietungsgenehmigungen, den laufenden Kosten und den persönlichen Umständen des Käufers ab.

Türkei: Standortauswahl, Währungsengagement und Anspruch auf Staatsbürgerschaft

In der Türkei ist eine Bewertung jeder einzelnen Immobilie erforderlich. Einstiegsbudgets, Mieternachfrage, Bauqualität und Wiederverkaufsaussichten können sich zwischen Städten und Stadtvierteln erheblich unterscheiden.

Standortvergleich in der Türkei

Istanbul: Beginnen Sie mit dem voraussichtlichen Nutzer. Eine Immobilie, die für einen berufstätigen Haushalt bestimmt ist, sollte hinsichtlich Verkehrsanbindung, Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes, Gebäudezustand und alltäglicher Infrastruktur bewertet werden. Ein Investor sollte zudem das konkurrierende Angebot und die erzielbaren Mieten prüfen.

Antalya: Klären Sie, ob Sie eine Eigennutzung, einen Langzeitmieter oder eine Touristenunterkunft anstreben. Jede Strategie verändert die Anforderungen an den Standort, die Verwaltungskosten und die Genehmigungen, die geprüft werden müssen.

B Bodrum: Vergleichen Sie die Vorteile der saisonalen Nutzung mit den Kosten für die ganzjährige Instandhaltung der Immobilie. Neben der Lage spielen Instandhaltung, Hausnebenkosten und die Tiefe des Wiederverkaufsmarktes eine Rolle.

Mersin: Wenn eine Immobilie aufgrund ihres Einstiegspreises attraktiv erscheint, wägen Sie diesen Vorteil gegen die Bedingungen in der Nachbarschaft, den Fertigstellungsstand, Mietnachweise und vergleichbare Wiederverkaufsobjekte ab.

Bewerten Sie das Wachstum in Ihrer eigenen Währung

Ein Anstieg des TRY-Preises einer Immobilie entspricht nicht unbedingt einem gleichwertigen Gewinn in EURO, USD oder GBP. Inflation, Wechselkursschwankungen und Transaktionskosten können das Ergebnis für den Investor verändern.

Jede Wachstumsangabe sollte den Zeitraum, die Region und die Methodik angeben, einschließlich der Angabe, ob es sich um nominale Preise oder um inflationsbereinigte Wertentwicklung handelt. Historische Wertsteigerungen sollten nicht als Hinweis auf zukünftige Renditen gewertet werden.

Prüfen Sie die Bedingungen für die Immobilie und die Staatsbürgerschaft

Bevor Sie sich festlegen, überprüfen Sie das Eigentumsrecht, Belastungen, Genehmigungen, Belegungsunterlagen, Bewertungsanforderungen und, falls relevant, die Erfolgsbilanz des Bauträgers.

Gemäß den veröffentlichten Rahmenbedingungen für die Staatsbürgerschaft kann eine qualifizierte Immobilieninvestition von mindestens 400.000 USD, verbunden mit einer Veräußerungsbeschränkung von mindestens drei Jahren, einen Antrag unterstützen. Zudem müssen die Anforderungen an die Eignung der Immobilie, die Dokumentation und die Genehmigung erfüllt sein. (Investieren in der Türkei: Erwerb von Immobilien und Staatsbürgerschaft)

Die Türkei könnte für Käufer geeignet sein, die nach bestimmten lokalen Chancen, einer Nutzung für den Eigenbedarf oder einem qualifizierenden Weg zur Staatsbürgerschaft suchen. Eine Entscheidung sollte durch rechtliche Prüfungen und eine Investitionskalkulation in der Basiswährung des Käufers untermauert werden.

Dubai: Vermietungsstrategie, USD-gebundenes Engagement und Projektauswahl

Dubai bietet sowohl bezugsfertige Immobilien als auch Neubauprojekte zum Vergleich an. Die Wahl beeinflusst, wann Erträge erzielt werden können, wie die Zahlungen geplant sind und welche Risiken bewertet werden müssen.

Vergleich von Standorten in Dubai

Business Bay: Vergleichen Sie einzelne Gebäude, Nebenkosten, Grundrisse, Erreichbarkeit und konkurrierende Mietangebote.

Dubai Hills Estate: Bewerten Sie die Immobilie im Hinblick auf die Bedürfnisse des vorgesehenen Haushalts, einschließlich Schulen, Infrastruktur, Instandhaltung und der Kosten für den Immobilienbesitz.

Jumeirah Village Circle: Prüfen Sie die Bauqualität, die bauliche Umgebung, die Nebenkosten und das Angebot an vergleichbaren Einheiten, bevor Sie sich auf eine in der Werbung angegebene Rendite verlassen.

Dubai Creek Harbour: Bewerten Sie die Lage am Wasser und die Lifestyle-Merkmale neben dem Kaufpreis, den laufenden Kosten und realistischen Mietvergleichswerten.

Durchschnittswerte für Stadtteile können bei der Suche als Orientierung dienen, doch eine Bewertung auf Gebäudeebene ist unerlässlich.

Währungs und Steuerrisiken verstehen

Die Bindung des AED an den USD führt zu einem USD-bezogenen Risiko. Käufer, deren Basiswährung der EURO, das GBP oder eine andere Währung ist, müssen dennoch Wechselkursschwankungen berücksichtigen.

Die Bundessteuerbehörde der VAE gibt an, dass Einkünfte, die eine Privatperson aus Immobilieninvestitionen in den VAE in privater Eigenschaft erzielt, im Allgemeinen nicht der Körperschaftsteuer der VAE unterliegen. Die Eigentümerstruktur und die steuerlichen Verpflichtungen des Investors in anderen Ländern müssen gesondert berücksichtigt werden. (Bundessteuerbehörde der VAE)

Vergleichen Sie bezugsfertige und im Bau befindliche Immobilien

Bei einer bezugsfertigen Immobilie können Sie das fertiggestellte Haus besichtigen und die aktuellen Betriebskosten sowie Mietnachweise prüfen.

Ein Kauf einer Immobilie vom Plan weg erfordert zusätzliche Überprüfungen: Projektregistrierung, Zahlungsmodalitäten, vertragliche Fertigstellungsfristen, Leistungsfähigkeit des Bauträgers und Beschränkungen bei der Vertragsübertragung. Planen Sie eine verzögerte Übergabe und einen Zeitraum ohne Mieteinnahmen ein.

Ein flexibler Zahlungsplan verändert den Zeitpunkt Ihrer Zahlungen. Bewerten Sie die gesamte Kaufverpflichtung und Ihre Fähigkeit, jede Rate zu finanzieren.

Prüfen Sie die Aufenthaltsberechtigung

Das Dubai Land Department bietet qualifizierten Immobilieninvestoren die Möglichkeit, eine verlängerbare 10-jährige Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen, sofern der Kaufwert der Immobilie die Schwelle von 2 Millionen AED erreicht. Der Antrag unterliegt weiterhin den geltenden Bedingungen und der Vorlage entsprechender Nachweise. (Dubai Land Department: Antrag auf ein „Golden Visa“)

Dubai könnte für Käufer geeignet sein, die Mieterträge in AED, ein Engagement in USD oder einen Weg zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung anstreben. Nebenkosten, das Angebot an konkurrierenden Objekten und realistische Ausstiegsbedingungen spielen bei der Entscheidung weiterhin eine zentrale Rolle.

Vergleichen Sie die Nettoerträge nach derselben Methode

Ein fairer grenzüberschreitender Vergleich verwendet für jede in die engere Wahl gezogene Immobilie dieselbe Berechnungsmethode.

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis.

Die Nettobetriebsrendite auf die gesamten Anschaffungskosten ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich Leerstand und Betriebskosten, geteilt durch den Kaufpreis zuzüglich der Anschaffungskosten. Finanzierungskosten und investorenbezogene Steuern sollten anschließend separat bewertet werden.

Betrachten Sie dieses anschauliche Beispiel, das keine Markteinschätzung darstellt:

• Kaufpreis: umgerechnet 300.000 €.
• Erwerbskosten: umgerechnet 30.000 €.
• Jährliche Bruttomiete: umgerechnet 18.000 €.
• Jährliche Leerstands- und Betriebskostenpauschale: umgerechnet 6.000 €.

Die Bruttorendite beträgt 6 %. Die Nettobetriebsrendite auf die Gesamtanschaffungskosten von 330.000 € liegt bei etwa 3,6 %, vor Finanzierungskosten und investorenbezogenen Steuern.

Für einen Käufer, der Spanien, die Türkei und Dubai vergleicht, besteht der nächste Schritt darin, dieselbe Methode auf konkrete Immobilien in der engeren Auswahl anzuwenden. Eine höhere ausgeschriebene Rendite kann nach Abzug von Nebenkosten, Leerstand, Verwaltungskosten und Währungsumrechnung an Attraktivität verlieren.

Wenn die Eigennutzung Teil des Plans ist, berücksichtigen Sie auch die während Ihrer Aufenthalte entgangenen Mieteinnahmen.

Was könnte Ihre Entscheidung im Jahr 2027 beeinflussen?

Erstellen Sie einen Plan, der Änderungen in folgenden Bereichen berücksichtigt:

• Finanzierung: Kreditkosten und Anforderungen der Kreditgeber können die Erschwinglichkeit und den Cashflow beeinflussen.
• Konkurrierendes Angebot: In der Nähe fertiggestellte Objekte können sich auf Mieten und Wiederverkaufspreise auswirken.
• Mietrecht: Änderungen bei Genehmigungen oder Betriebsauflagen können die beabsichtigte Nutzung beeinträchtigen.
• Währung: Wechselkursschwankungen können die Erträge und Verkaufserlöse in Ihrer Basiswährung verändern.
• Zeitpunkt des Ausstiegs: Eine längere Verkaufsphase kann zusätzliche Barreserven erfordern.

Testen Sie für jede in die engere Wahl gekommene Immobilie ein Basisszenario und ein Negativszenario. Berücksichtigen Sie dabei niedrigere Mieten, längere Leerstandszeiten, unerwartete Instandhaltungskosten und einen verzögerten Wiederverkauf. Bei Off-Plan-Käufen sollten Sie eine verzögerte Übergabe einkalkulieren.

Ziel ist es, festzustellen, ob die Investition auch dann noch tragbar ist, wenn die Ereignisse vom ursprünglichen Plan abweichen.

Der Ansatz von TEKCE bei der grenzüberschreitenden Immobilienauswahl

TEKCE bringt mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche in die internationale Suche ein. Unser Beratungsansatz orientiert sich an Ihren Zielen, Ihrem Budget, der beabsichtigten Nutzung und der Haltedauer.

Eine aussagekräftige Auswahlliste von Immobilien sollte erläutern, warum jede Option diesen Anforderungen entspricht. Sie sollte außerdem die Fragen aufzeigen, die eine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Prüfung erfordern, bevor Sie sich festlegen.

Für grenzüberschreitende Käufer geht die Bewertung über die Besichtigung hinaus. Dokumentation, Transaktionskoordination, Mietverwaltung und die Planung eines zukünftigen Wiederverkaufs beeinflussen das Eigentümererlebnis.

Teilen Sie einem TEKCE-Berater neben Ihren bevorzugten Standorten auch Ihre Basiswährung, Ihre verfügbaren Barmittel, Ihren Finanzierungsbedarf und Ihre Präferenzen hinsichtlich der Verwaltung mit. Dies gibt dem Vergleich eine praktische Grundlage.

Häufig gestellte Fragen

Welcher ist der beste Immobilienmarkt für Investitionen im Jahr 2027?
Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Spanien, die Türkei und Dubai sollten im Hinblick auf Ihr Budget, den Verwendungszweck, Ihren Einkommensbedarf, Ihre Basiswährung und die Haltedauer verglichen werden. Die endgültige Entscheidung sollte auf der Grundlage konkreter Immobilien und ihrer Gesamtkosten getroffen werden.

Können internationale Käufer in diesen Märkten Immobilien erwerben?
Internationale Käufer können in allen drei Märkten Kaufmöglichkeiten prüfen, vorbehaltlich der geltenden Eigentumsvorschriften. In der Türkei gelten Beschränkungen hinsichtlich der Staatsangehörigkeit und andere rechtliche Einschränkungen; in Dubai ist ausländisches Eigentum in bestimmten Gebieten zulässig. Vergewissern Sie sich vor der Zahlung einer Anzahlung über Ihre Berechtigung und den Eigentumsstatus der Immobilie. (Invest in Türkiye, Dubai Land Department)

Führt der Kauf einer Immobilie automatisch zu einem Aufenthaltsrecht oder zur Staatsbürgerschaft?
Nein. Eigentumsrecht, Aufenthaltsrecht und Staatsbürgerschaft sind voneinander getrennte Angelegenheiten. In der Türkei und in Dubai gibt es qualifizierte Investitionswege mit entsprechenden Antragsbedingungen. Spaniens Investorenvisum-Programm wurde im April 2025 für neue Anträge geschlossen. Prüfen Sie die Vorschriften für Ihre persönliche Situation und den beabsichtigten Kauf.

Sind Mietrenditen zwischen verschiedenen Ländern direkt vergleichbar?
Nur wenn die Methodik einheitlich ist. Prüfen Sie, ob es sich um Brutto oder Nettozahlen handelt, ob diese auf Angebots oder erzielten Mieten basieren und ob sie im Verhältnis zum Kaufpreis oder zu den Gesamtanschaffungskosten berechnet wurden. Nationale und regionale Durchschnittswerte können zudem unterschiedliche Immobilientypen beschreiben.

Ist eine Immobilie im Bau eine bessere Investition als eine fertiggestellte Immobilie?
Das hängt vom Preis, den Zahlungsbedingungen, dem Übergaberisiko und Ihrem Bedarf an Erträgen ab. Vergleichen Sie die Gesamtkosten und den voraussichtlichen Zeitrahmen bis zur Eigentumsübernahme. Eine fertiggestellte Immobilie und ein Vertrag über eine Immobilie im Bau können zudem unterschiedliche Wiederverkaufsbedingungen haben.

Kann ich meine Immobilie an Touristen vermieten?
Das hängt von den örtlichen Vorschriften, dem Gebäude und den Genehmigungen für die Immobilie ab. Prüfen Sie die Genehmigungs und Betriebsvoraussetzungen, bevor Sie Einnahmen aus der Touristenvermietung in Ihre Investitionskalkulation einbeziehen.

Was sollte ich prüfen, bevor ich eine Reservierungsgebühr oder eine Anzahlung leiste?
Vergewissern Sie sich über Eigentumsverhältnisse, Rechtsstatus, Belastungen, Zahlungsempfänger, Rückerstattungsbedingungen und die durch die Unterzeichnung entstehenden Verpflichtungen. Bei Off-Plan-Käufen sollten Sie zudem die Projektregistrierung, Zahlungsschutzmaßnahmen, Fertigstellungsfristen und Übertragungsbedingungen prüfen.

Vergleichen Sie Ihre grenzüberschreitenden Immobilienoptionen mit TEKCE

Teilen Sie uns Ihr Budget, Ihre Basiswährung, die beabsichtigte Nutzung und die Haltedauer mit. Ein TEKCE-Berater kann Ihnen dabei helfen, geeignete Standorte und Immobilien in Spanien, der Türkei und Dubai zu finden, und Ihnen ein klareres Verständnis dafür vermitteln, welche Fragen vor dem Kauf geklärt werden müssen.

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