Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en España

Comprar una propiedad en España implica más que simplemente acordar un precio, y uno de los mayores gastos es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se aplica principalmente a viviendas de segunda mano y varía según la región, por lo que el importe puede diferir significativamente de un lugar a otro. Tener un conocimiento claro de cómo funciona este impuesto ayuda a evitar sorpresas y a planificar con precisión.

¿Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en España?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido en España como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o ITP, es un impuesto que se aplica a la compra de inmuebles de segunda mano en España. Es un impuesto indirecto que se centra en los cambios de propiedad más que en los ingresos. El ITP forma parte de un sistema fiscal español más amplio que regula las transmisiones de bienes y actos jurídicos. Cada comunidad autónoma gestiona sus propias tasas de ITP, por lo que el importe final depende de la ubicación. Por ello, los compradores suelen ver costes distintos para propiedades similares en diferentes regiones.

Cuándo se aplica el ITP en España

El ITP se aplica a propiedades de segunda mano en España. Estas propiedades han tenido al menos un propietario previo y no se consideran nuevas. El impuesto cubre viviendas residenciales, locales comerciales y terrenos dentro de esta categoría. Las propiedades de nueva construcción siguen un régimen fiscal distinto y se gravan con IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esta distinción es importante porque el ITP suele representar un coste único más alto en la compra de segundas manos.

En algunos casos, las propiedades pueden aparecer o comercializarse como “nuevas”, pero si están legalmente clasificadas como segunda mano, el comprador no paga el 10% de IVA que corresponde a las propiedades nuevas. En su lugar, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

¿Quién es legalmente responsable de pagar el ITP?

El comprador es legalmente responsable de pagar el ITP en una transacción de propiedad de segunda mano. La ley española asigna claramente esta obligación al comprador; el vendedor no está obligado a pagarla. La responsabilidad comienza una vez que se firma la escritura ante notario. A partir de ese momento, el comprador debe presentar el impuesto y pagarlo dentro del plazo legal. No cumplir con este paso puede generar recargos o sanciones, por lo que el tiempo es fundamental.

El ITP constituye una parte importante del coste total al comprar una propiedad de segunda mano en España. Los compradores deben pagarlo por adelantado, y los bancos generalmente no lo incluyen en la financiación hipotecaria. Junto con los honorarios notariales, los gastos del registro de la propiedad y los servicios legales, el ITP aumenta el efectivo necesario al cierre. Dado que las tasas regionales pueden alcanzar cifras de dos dígitos, este impuesto suele ser uno de los mayores gastos en la compra.

Cuándo y cómo se paga el ITP en España

Los compradores en España deben pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) dentro del plazo legal tras la firma de la escritura, generalmente en 30 días hábiles. Los días hábiles excluyen fines de semana y festivos, por lo que los compradores deben calcular con precisión. No cumplir con este plazo genera intereses y sanciones, que aumentan cuanto más se retrasa el pago. En casos graves, retrasos superiores a 12 meses pueden implicar sanciones de hasta el 20% del impuesto debido. El pago tardío también impide que el Registro de la Propiedad finalice la transmisión, lo que significa que el comprador no tiene plena protección legal sobre la propiedad y no puede revenderla hasta que el impuesto se pague correctamente.

Dónde se paga el ITP en España

El ITP se paga a la autoridad fiscal regional correspondiente al área donde se encuentra la propiedad. Cada comunidad autónoma gestiona sus propios pagos, ya sea de manera presencial o mediante portales en línea. Los sistemas modernos permiten a los compradores pagar electrónicamente usando un Certificado Digital, que genera un código de referencia único. Los bancos que actúan como “entidades colaboradoras” también pueden procesar el pago. La oficina de impuestos regional luego sella el formulario como “Liquidado”, confirmando que el pago ha sido aceptado.

Documentación requerida para el pago del ITP en España

Para completar el proceso de pago del ITP, los compradores deben recopilar y presentar los siguientes documentos:

• Copia de la escritura notarial (escritura de compraventa)
• Formulario fiscal Modelo 600 completado
• Comprobante de pago (código NRC o recibo bancario)
• NIE del comprador (Número de Identidad de Extranjero)
• Referencia catastral de la propiedad y cualquier formulario regional adicional requerido

Diferencias entre ITP y IVA en España

¿Qué es el IVA en España?

Las propiedades de nueva construcción en España están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este impuesto se aplica en la primera transmisión de la propiedad desde el promotor al comprador. Las viviendas residenciales tienen un tipo general del 10%, mientras que los locales comerciales o terrenos vendidos por empresas se gravan al 21%. En Canarias, el equivalente IGIC es del 7%. El IVA garantiza que el gobierno recaude ingresos directamente de los promotores durante la venta inicial.

Diferencias clave entre ITP y IVA

Qué impuesto aplica a promotores vs vendedores privados en España

Los promotores que venden viviendas nuevas deben cobrar IVA porque transfieren la propiedad como parte de una actividad comercial. Los vendedores privados solo recaudan ITP al vender propiedades de segunda mano. Esto hace que el ITP sea generalmente más bajo para los compradores en regiones con tasas reducidas, pero el coste real depende de la ubicación. Algunas situaciones permiten que una transacción de segunda mano cambie de ITP a IVA, como cuando ambas partes son empresas registradas en IVA y la propiedad es para uso empresarial. En estos casos, el IVA en la compra de la propiedad en España puede deducirse posteriormente, pero el ITP no.

Impuesto adicional AJD para viviendas nuevas en España

Las propiedades de nueva construcción también están sujetas a un impuesto adicional llamado Actos Jurídicos Documentados (AJD). El AJD es un impuesto sobre la propiedad aplicado a la notarización de la escritura y el registro de la propiedad. Las tasas varían del 0,5% al 1,5% según la región. Este impuesto aumenta el coste total inicial de una vivienda nueva, que suele alcanzar entre 10,5% y 11,5% al sumarse al IVA sobre la venta de inmuebles. El AJD no se aplica a viviendas de segunda mano, por lo que los compradores de segunda mano suelen pagar solo ITP.

Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en España

La base imponible es la cifra utilizada para calcular el ITP, y es la mayor entre el precio de compra declarado o el Valor de Referencia. El precio declarado es el que paga el comprador al vendedor, según figura en la escritura. El Valor de Referencia es un valor oficial establecido por el Catastro en base a datos del mercado local. Este valor se actualiza anualmente y puede ser superior al precio negociado. Pagar impuestos solo sobre el precio de compra inferior puede generar una “Comprobación de Valor” por la Hacienda regional. El comprador podría entonces deber la diferencia, más intereses y multas, haciendo esencial un reporte exacto.

Ejemplo de cálculo con una propiedad de segunda mano típica en España

El coste final del ITP depende de la región y de la base imponible. Para una propiedad con base imponible de 250.000 €:

• En Madrid (6%): 250.000 € × 0,06 = 15.000 €
• En Andalucía (7%): 250.000 € × 0,07 = 17.500 €
• En Murcia (7,75%): 250.000 € × 0,0775 = 19.375 €
• En Valencia (10%): 250.000 € × 0,10 = 25.000 €

Estos ejemplos muestran que la misma propiedad puede tener una diferencia de 10.000 € en impuestos según la ubicación. Las tasas de ITP en España para 2026 por comunidades autónomas afectan significativamente el precio total, por lo que los compradores deben planificar considerando el ITP más alto posible en su zona.

Tasas de ITP por región en España en 2026

ITP en Cataluña (2025 – Sistema progresivo)

El impuesto de la propiedad en Barcelona y otras áreas de Cataluña utiliza un sistema progresivo de ITP para viviendas de segunda mano, convirtiéndolo en una de las regiones más caras de España. Puntos clave:

• Primeros 600.000 € de la propiedad: 10%
• 600.001 € a 900.000 €: 11%
• 900.001 € a 1.500.000 €: 12%
• Más de 1.500.000 €: 13%
• Grandes propietarios (más de 10 propiedades, o 5 en zonas críticas): tipo fijo 20% en nuevas adquisiciones
• Compradores jóvenes menores de 35 o familias numerosas con ingresos inferiores a 36.000 €: tipo reducido del 5% para su residencia principal. Es un incentivo social ligado a circunstancias personales (uso como residencia principal, límites de ingresos y otros requisitos)

ITP en Costa del Sol (Andalucía)

Andalucía, incluida la Costa del Sol, ofrece una de las tasas de ITP más favorables para compradores en 2026. El tipo fijo de ITP para viviendas de segunda mano es del 7%, lo que simplifica la planificación de costes. Históricamente, las tasas eran progresivas y podían llegar al 10%, pero ahora el tipo fijo beneficia a todos los compradores. Los inversores inmobiliarios pueden acceder a una tasa reducida del 2% para propiedades inferiores a 500.000 € destinadas a la reventa en dos años. Esta baja tasa genera importantes ahorros, especialmente para compras de alto valor en áreas como Marbella o Estepona.

ITP en Costa Blanca (Alicante – Comunidad Valenciana)

En la Comunidad Valenciana, incluida la Costa Blanca, el tipo general de ITP para propiedades de segunda mano es del 10%. Se aplican reducciones específicas para viviendas sociales o protegidas, facilitando el acceso a ciertos compradores. Según la Ley 5/2025, el tipo general se reducirá al 9% para propiedades inferiores a 1.000.000 € a partir del 1 de junio de 2026, mientras que los importes superiores a 1 millón permanecerán gravados al 11%. Estas medidas buscan apoyar a los compradores de clase media mientras se mantienen impuestos más altos sobre propiedades de lujo. Los compradores internacionales deben presupuestar cuidadosamente ya que la tasa es más alta que en Murcia o Andalucía.

ITP en Costa Cálida (Murcia)

Murcia ofrece un entorno fiscal competitivo con un tipo general de ITP del 7,75% desde julio de 2025, reducido desde el 8%. El AJD para nueva construcción también bajó del 2% al 1,5%, haciendo las propiedades nuevas más asequibles. Los compradores jóvenes menores de 40 pueden beneficiarse de un ITP del 5% para su residencia principal bajo ciertas condiciones. Estas reducciones, junto con precios medios más bajos, hacen que Costa Cálida sea atractiva para compradores primerizos y aquellos que buscan mejor valor en comparación con Costa Blanca o Cataluña.

Tabla resumen de estructuras regionales de ITP (2025–2026)

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