Im Januar 2026 gab es klare, offizielle Ankündigungen von den größten Banken Spaniens. Banco Santander, BBVA, CaixaBank und Banco Sabadell haben gleichzeitig ihre Hypothekenangebote für Nicht-Residenten aktualisiert, was sich direkt auf Hypotheken in Spanien für Nicht-Residenten auswirkt. Zu diesen Änderungen gehören höhere Finanzierungskosten und strengere interne Risikoregeln. Das bedeutet, dass die Banken mehr für die Finanzierung von Krediten zahlen und bei Risiken vorsichtiger sind. Trotz der strengeren Risikovorschriften wollen die Banken keine Kunden mit Nicht-Wohnsitz in Spanien verlieren. Die Banken wollten die Nachfrage von ausländischen Käufern schützen, die nach wie vor einen stabilen Teil des Immobilienmarktes ausmachen, wenn sie als Nicht-Residenten eine Hypothek in Spanien aufnehmen. Die Kreditgeber gingen von einer breiten Preisgestaltung weg und hin zu strukturierteren Angeboten, die an das Profil der Kreditnehmer gebunden sind.
Spanische Banken haben Anfang 2026 neue Hypothekenoptionen mit gemischten Zinssätzen für Nicht-Residenten eingeführt, was viele Käufer dazu veranlasst hat, Festzins- und variable Hypotheken in Spanien für Nicht-Residenten zu vergleichen. Diese Kredite beginnen in der Regel mit einem festen Zinssatz für drei Jahre und gehen dann in einen variablen Zinssatz über, der an den Euribor gekoppelt ist. Größere Kredite mit einem Beleihungsauslauf von über etwa 65 % beginnen nun mit einem festen Zinssatz von etwas über 4 %, was die aktuellen spanischen Hypothekenzinsen widerspiegelt. Kleinere Kredite mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf beginnen oft mit niedrigeren festen Zinssätzen. Die meisten Angebote enden bei einem Beleihungsauslauf von 75 % und erfordern eine Immobilienversicherung und Einrichtungsgebühren, die den üblichen Anforderungen für Nichtansässige in Spanien entsprechen.
Gleichzeitig senkten einige Banken die Nominalzinsen für vollständig festverzinsliche Hypotheken für Nicht-Residenten. Im besten Fall beginnen die Zinsen nun bei etwa 2,55 % für die gesamte Laufzeit, was besonders attraktiv für eine langfristige Hypothek für eine Immobilie in Spanien ist. Der Zugang zu diesen Zinssätzen erfordert in der Regel verbundene Produkte wie Versicherungen und Einkommensübertragungen. Die Kreditgeber passten ihre Preise an, um wettbewerbsfähig zu bleiben, da der Euribor Anfang Januar 2026 bei etwa 2,25 % blieb.
Eine weitere wichtige Änderung betraf große Kreditbeträge. Die Banken haben die Optionen für vollständig festverzinsliche Hypotheken für Nichtansässige über etwa 500.000 € gestrichen, was Käufer betrifft, die eine hochpreisige Hypothek für den Kauf einer Immobilie in Spanien suchen. Diese Kredite basieren nun hauptsächlich auf variablen Zinssätzen, die an den Euribor gebunden sind. Kreditnehmer mit starkem Profil erhalten weiterhin günstige Spreads, aber eine langfristige Zinssicherheit ist auf diesem Niveau nicht mehr gegeben. Für Kredite bis zu 500.000 € gibt es weiterhin Festzinsoptionen, deren Verfügbarkeit jedoch darüber hinaus stark zurückgeht.
Kleinere Kredite entwickelten sich 2026 anders. Die Banken erhöhten die Zinsspreads und Bearbeitungsgebühren für Hypotheken unter 300.000 €, wodurch sich die Gesamtkosten einer Hypothek für spanische Immobilien erhöhten. Diese Änderungen wurden durch höhere Bearbeitungskosten für grenzüberschreitende Fälle verursacht. Kreditnehmer, die auf verbundene Produkte verzichten, müssen nun mit höheren Festzinsen rechnen. Der Zugang zu Finanzmitteln bleibt insgesamt stabil, aber die Kosten scheinen etwas höher zu sein als Ende 2025, insbesondere wenn es um die Vertragsbedingungen und Unterlagen für eine Hypothek auf ein Haus in Spanien geht.
Die LTV-Regeln (Loan-to-Value) im Jahr 2026 ziehen weiterhin eine klare Grenze zwischen Gebietsansässigen und Gebietsfremden, was ein wichtiger Faktor ist, den man verstehen muss, wenn man wissen möchte, wie man eine Hypothek für eine Immobilie in Spanien erhält. Spanische Einwohner können in der Regel bis zu 80 % des Immobilienwertes für einen Hauptwohnsitz aufnehmen, wobei einige Programme höhere Werte zulassen. Nicht ansässige Käufer unterliegen strengeren Beschränkungen, die in der Regel zwischen 60 % und 70 % liegen, wobei höhere Werte für stärkere Profile reserviert sind. Diese Schwellenwerte prägen Hypotheken für Immobilien in Spanien, da Banken strengere Obergrenzen anwenden, um grenzüberschreitende Risiken zu reduzieren und die Kreditqualität zu schützen.
Niedrigere LTV-Grenzen erhöhen direkt die Anforderungen an die Anzahlung für Käufer, insbesondere für Ausländer, und stehen in engem Zusammenhang mit den Hypothekenzinsen in Spanien für Nicht-Residenten. Ein Nicht-Resident, der ein Haus im Wert von 400.000 € kauft, benötigt möglicherweise bis zu 160.000 € als Anzahlung. Durch zusätzliche Steuern und Gebühren erhöht sich der Gesamtbetrag der Vorauszahlung auf fast 220.000 €. Diese Realität hat das Kaufverhalten in ganz Spanien verändert, da die Hypothekenzinsen in Spanien für Ausländer und die Eigenkapitalanforderungen nun eine größere Rolle bei der Entscheidung über die Erschwinglichkeit spielen.
Diese Kreditbedingungen haben unterschiedliche Auswirkungen auf Erstkäufer und Immobilieninvestoren, insbesondere da die Hypothekenzinsen in Spanien nach wie vor ein zentraler Planungsfaktor sind. Ansässige Erstkäufer können öffentliche Unterstützung in Anspruch nehmen, die die Anfangskosten senkt, allerdings gelten weiterhin strenge Zulassungsregeln. Investoren sehen sich mit einem Markt konfrontiert, der eine sorgfältige Standortanalyse und eine stetige Mietnachfrage belohnt, zumal der durchschnittliche Hypothekenzinssatz in Spanien die langfristigen Renditeerwartungen beeinflusst. Höhere Eigenkapitalanforderungen reduzieren spekulative Käufe und begünstigen gut finanzierte Profile, die die aktuellen Hypothekenzinsen in Spanien ohne übermäßige Verschuldung absorbieren können.
Spanien hat 2026 seinen Rahmen für den Verbraucherschutz bei Hypotheken verschärft. Alle Kreditgeber, die in Spanien Hypotheken anbieten, benötigen nun eine formelle Genehmigung der Bank von Spanien. Diese Regelung gilt sowohl für Banken als auch für Nicht-Bank-Kreditgeber. Kreditnehmer sind weniger Risiken durch unregulierte Praktiken ausgesetzt.
Neben diesen Schutzmaßnahmen müssen Banken nun klarere Erläuterungen zu den Kreditbedingungen geben und den Kreditnehmern mehr Zeit für die Prüfung von Änderungen einräumen. Wichtige Dokumente wie die FEIN und die FIAE spielen nun eine zentrale Rolle in diesem Prozess. Eine obligatorische Notarsitzung bestätigt, dass die Kreditnehmer die Zinssätze, Gebühren und Risiken verstehen.
Der Rahmen von 2026 begrenzt auch die Kosten für vorzeitige Rückzahlung und Refinanzierung. Vorzeitige Rückzahlungsgebühren bleiben nach den spanischen Hypothekenvorschriften begrenzt. Kreditnehmer haben außerdem stärkere Rechte, ihre Hypothek ohne hohe Strafzahlungen zu einer neuen Bank zu übertragen. Nicht ansässige Käufer profitieren von denselben Schutzmaßnahmen, obwohl in bestimmten Regionen noch einige administrative Schritte erforderlich sind. Mit unserem umfassenden Ratgeber zu Hypotheken können Sie mehr über dieses Thema erfahren!
Die Hypothekenkosten für Nichtansässige in Spanien bleiben auch 2026 hoch. Käufer benötigen nach wie vor hohe Anzahlungen, die in der Regel zwischen 30 % und 40 % des Kaufpreises liegen. Hinzu kommen in der Regel weitere 8 % bis 13 % für die Gesamtkaufnebenkosten. Den größten Anteil machen Steuern aus, die je nach Region und Art der Immobilie variieren. Diese Struktur hält die Einstiegskosten hoch, aber dank klarerer Regeln ist die Planung einfacher geworden.
Da die Zinssätze stabiler sind als in den Vorjahren, ziehen Refinanzierungsoptionen mehr Aufmerksamkeit von nicht ansässigen Kreditnehmern auf sich. Eine Neuverhandlung mit der aktuellen Bank ist oft kostengünstiger und eignet sich gut für Zinsänderungen oder längere Laufzeiten. Ein Wechsel des Kreditgebers bietet größere Einsparungen für Kreditnehmer, die stärkere Zinssenkungen anstreben an. Mehrere Banken übernehmen nun einen Teil der rechtlichen Übertragungskosten, um neue Kunden zu gewinnen.
Da sich die spanischen Hypothekenvorschriften ständig ändern und Käufer aus dem Ausland oft mit zusätzlichen Schritten konfrontiert sind, sind klare Leitlinien wichtig. TeleMortgage bietet strukturierte Unterstützung für nicht ansässige Käufer, wodurch Optionen und Zeitpläne von Anfang an klarer werden an. Der Service konzentriert sich auf die Fernprüfung der Berechtigung, den Vergleich von Kreditgebern und die geführte Antragstellung, sodass der Prozess klar und effizient bleibt.
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