Cómo Financiar una Propiedad en Dubái como Extranjero

Creado14.11.2025, 13.47

Actualizado14.11.2025, 13.54

El mercado inmobiliario de Dubái atrae a inversores de todo el mundo gracias a su sólida protección legal, infraestructura moderna, crecientes oportunidades económicas, estilo de vida dinámico y amplia variedad de tipos de propiedades. La financiación inmobiliaria en Dubái como extranjero requiere comprender las normas de financiación, los requisitos de residencia, los procesos hipotecarios, los planes de pago de los promotores y los estándares de documentación. Prepararse con cuidado y saber cómo trabajar con bancos, prestamistas y promotores puede ahorrar tiempo, reducir riesgos y hacer que el proceso de obtener una hipoteca en Dubái para no residentes sea mucho más fluido.

Tipos de Propiedad y Normas Hipotecarias para Extranjeros en Dubái

Tipos de Propiedad y Normas Hipotecarias para Extranjeros en Dubái Los requisitos hipotecarios en Dubái para extranjeros difieren considerablemente de los aplicables a los residentes. Los extranjeros pueden comprar dos tipos principales de propiedades, y entender la diferencia es esencial.

Las propiedades freehold (de plena propiedad) en Dubái te otorgan la propiedad total tanto del terreno como del edificio. Puedes vender, alquilar o renovar libremente, y los bancos las aceptan como garantía hipotecaria porque la propiedad es permanente.
Las propiedades leasehold (en arrendamiento) en Dubái conceden derechos por un período determinado, normalmente de hasta 99 años. Son más baratas al principio, pero los bancos rara vez las financian para no residentes, ya que la propiedad expira con el tiempo, lo que reduce su valor como garantía.

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Dubái?

El estatus de residencia influye en tu capacidad para obtener una hipoteca y en las condiciones que recibas. Los residentes en los Emiratos Árabes Unidos que viven y trabajan localmente se consideran de menor riesgo para los bancos, por lo que suelen calificar para pagos iniciales más bajos y tipos de interés más reducidos. Las hipotecas en Dubái para no residentes están sujetas a normas más estrictas, ya que los bancos deben verificar los ingresos desde el extranjero, lo que añade complejidad y riesgo. Aun así, puedes conseguir una hipoteca en Dubái sin un visado de residencia, aunque deberás pagar una entrada mayor y, a veces, un interés más alto que los residentes.

Relación Préstamo-Valor (LTV) en Dubái

En el caso de las hipotecas en Dubái para extranjeros, los requisitos pueden variar considerablemente. La relación préstamo-valor (Loan-to-Value, LTV) limita cuánto puedes pedir prestado. Para propiedades terminadas en Dubái con un valor inferior a 5 millones de AED, los no residentes pueden pedir prestado hasta el 75 %, lo que significa que deben pagar al menos entre un 20 % y un 40 % por adelantado. Para propiedades que superen los 5 millones de AED, el máximo baja al 55–60 %, lo que requiere un pago inicial del 40–45 % para no residentes. La financiación de propiedades sobre plano en Dubái tiene los límites más estrictos, permitiendo solo hasta un 50 % del precio como préstamo. Estas normas aseguran que mantengas una participación significativa en el capital, protegiendo tanto al prestatario como al prestamista de riesgos financieros.

Cómo Funciona el Sistema Hipotecario de Dubái para No Residentes

Los tipos de interés hipotecarios en Dubái para expatriados suelen ser entre un 0,5 % y un 1 % más altos que para los compradores locales. Las hipotecas para no residentes en Dubái suelen tener tipos variables y están vinculadas al índice de referencia de Dubái, el Emirates Interbank Offered Rate (EIBOR). Los plazos de los préstamos suelen extenderse hasta 25 años o hasta que cumplas 65 años, lo que ocurra primero. Esto significa que tus pagos mensuales y el interés total pueden variar con el tiempo.

¿Cuál es el papel de los bancos locales y los prestamistas internacionales en Dubái?

Los bancos locales desempeñan el papel principal en la financiación inmobiliaria para extranjeros, ya que ofrecen programas especiales de hipotecas para no residentes en Dubái. Además, cuentan con la infraestructura necesaria para manejar la verificación de ingresos internacionales, la documentación legal y la evaluación de riesgos. Los bancos internacionales o prestamistas más pequeños rara vez ofrecen estos productos, por lo que las opciones son limitadas. Por esta razón, centrarse en bancos especializados en hipotecas para expatriados en Dubái aumenta tus posibilidades de aprobación y garantiza un proceso más fluido. También te protege al asegurar que el prestamista comprenda claramente tu situación financiera.

Importancia del Puntaje Crediticio en Dubái

Al considerar la financiación inmobiliaria en Dubái para extranjeros, es importante saber que tu puntaje crediticio y tu historial financiero influyen significativamente en la aprobación de la hipoteca. Los no residentes suelen necesitar una puntuación superior a 700, ya que los bancos no pueden supervisar directamente las finanzas en el extranjero. Los prestamistas también revisan tu relación deuda-ingresos y aplican pruebas de esfuerzo que simulan tasas de interés más altas. Esto significa que debes demostrar disciplina financiera y bajo endeudamiento. Un historial crediticio sólido y finanzas estables aumentan las posibilidades de aprobación y te ayudan a acceder a mejores tipos de interés y condiciones de préstamo.

Proceso de Aprobación y Documentos Necesarios para una Hipoteca en Dubái

La solicitud de una hipoteca residencial en Dubái para expatriados requiere varios documentos esenciales para verificar la identidad, los ingresos y la estabilidad financiera. Normalmente necesitas:

Un pasaporte válido (y página de visado, si aplica)
Certificado de salario y seis meses de nóminas para empleados
Seis meses de extractos bancarios personales
Prueba de domicilio y detalles de préstamos o deudas existentes

Los trabajadores autónomos también deben presentar licencias comerciales, documentos de propiedad de la empresa, extractos bancarios personales y empresariales, y declaraciones fiscales. Los prestamistas acceden a informes crediticios extranjeros a través de canales seguros como la AECB para confirmar la fiabilidad financiera. Reunir estos documentos con antelación evita retrasos y garantiza que tu solicitud cumpla con todos los requisitos.

Obtener una preaprobación hipotecaria para expatriados en Dubái es ahora mucho más fácil gracias a herramientas modernas como TeleMortgage de TEKCE. Este sistema te permite iniciar el proceso hipotecario sin salir de tu país. Puedes comunicarte en tu idioma, enviar documentos en línea y recibir una respuesta rápidamente, a menudo en 24 horas. TeleMortgage también reduce los pasos administrativos, ya que los profesionales de TEKCE se encargan del papeleo y te guían a través de los requisitos del prestamista.

Las solicitudes de hipotecas para extranjeros en Dubái pueden completarse en línea o en persona, pero TeleMortgage hace que la opción virtual sea muy eficiente. La presentación en línea de una solicitud de hipoteca para expatriados en Dubái te permite subir documentos, seguir el progreso y comunicarte con expertos hipotecarios sin viajar. Las solicitudes presenciales ofrecen interacción directa, pero requieren visitas a bancos y oficinas gubernamentales, lo que puede ser más lento.

Financiación de Propiedades Off-Plan vs Completadas en Dubái

Los promotores suelen ofrecer planes de pago estructurados para proyectos off-plan, que te permiten distribuir el coste durante el período de construcción. Estos planes suelen ser sin intereses y están vinculados a hitos del proyecto. Las opciones más comunes son los planes 50/50 y 60/40, donde se paga la mitad o más antes de la entrega y el resto al finalizar.

Algunos promotores ofrecen planes 80/20 para inversores con más liquidez o planes de pago post-entrega, como 30/40/30, que te permiten aplazar una parte del pago hasta tres años después de que la propiedad comience a generar ingresos. Utilizar estos planes reduce la carga de efectivo inmediata y ayuda a gestionar la liquidez mientras esperas la finalización de la construcción. Para obtener más información sobre este tema, puedes consultar nuestra guía “¿Es Mejor Comprar una Propiedad en Efectivo o Solicitar una Hipoteca?”.

La aprobación de una hipoteca en Dubái para no residentes difiere significativamente entre propiedades sobre plano y propiedades terminadas. Los bancos prefieren las propiedades completadas porque son tangibles y pueden valorarse de inmediato, lo que permite relaciones préstamo-valor estándar del 60–75 % para no residentes. Los bancos pueden otorgar una preaprobación rápidamente una vez que selecciones una propiedad.

Opciones de Financiación para Propiedades Off-Plan en Dubái

Las propiedades off-plan, aunque ofrecen un mayor potencial de inversión, conllevan más riesgo porque el proyecto aún no está terminado. Las regulaciones recientes permiten hasta un 50 % de LTV durante la construcción si el proyecto está al menos al 40 % completado y lo ejecuta un promotor aprobado. Muchos inversores utilizan un enfoque combinado: pagar las primeras cuotas mediante los planes del promotor y luego solicitar una hipoteca para el resto del LTV al momento de la entrega. Esta estrategia conserva liquidez, reduce los costes de intereses durante la construcción y cumple con los límites regulatorios.

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