Título de propiedad y la propiedad en Dubai: Una guía completa

El Departamento de Tierras de Dubai (DLD) es la principal autoridad para las transacciones de propiedad inmobiliaria. Esto convierte al DLD en el principal canal que puede verificar y declarar el derecho de propiedad en Dubai. El departamento tiene los registros esenciales de las propiedades, incluidos los títulos de propiedad, usufructos, acuerdos de musataha y arrendamientos a largo plazo. Sin embargo, el Centro Financiero Internacional de Dubai (DIFC) es una excepción. Esta zona franca se rige por una legislación inmobiliaria propia. Gestiona un registro independiente para los bienes inmuebles dentro de su jurisdicción.

El Registro de la Propiedad del Emirato de Dubai determina el reglamento de propiedad de los bienes inmuebles. Abarca la composición de la propiedad tanto para particulares como para empresas en todo Dubai.

Propiedad inmobiliaria en Dubai

Los extranjeros pueden comprar bienes inmuebles en Dubai, EAU. Antes, los expatriados no podían comprar bienes inmuebles en los Emiratos Árabes Unidos. Con el tiempo, el gobierno de Dubai concedió a los expatriados de todas las nacionalidades la oportunidad de arrendar propiedades en Dubai. Fue el primer emirato en hacerlo.

En mayo de 2002, se promulgó un decreto sobre las normas de propiedad de Dubái relativas a la compra de inmuebles por extranjeros. Con esa normativa, el Gobierno permitió a los extranjeros adquirir propiedades de inversión en Dubai en régimen de propiedad absoluta.

Básicamente, la propiedad inmobiliaria no tiene grandes restricciones para los ciudadanos de los EAU y los países del CCG (Consejo de Cooperación del Golfo). Sin embargo, los ciudadanos de países no pertenecientes al CCG ni a los EAU también pueden poseer propiedades en las "zonas designadas". Estas zonas las determina el Gobernante de Dubai.

El artículo 3 del Reglamento nº 3 de 2006 por el que se determinan las zonas para la propiedad de bienes inmuebles por extranjeros en el Emirato de Dubai indica las parcelas designadas como propiedades de pleno dominio.

En las zonas designadas, los extranjeros pueden comprar bienes inmuebles con derechos de propiedad absolutos, sin restricciones temporales. Además, tienen la posibilidad de ser titulares de un usufructo o de una propiedad en arrendamiento que mantiene los derechos de propiedad hasta 99 años. Los extranjeros también pueden solicitar la copropiedad en Dubai.

Hay dos tipos principales de propiedad inmobiliaria en Dubai para expatriados: la propiedad absoluta y el arrendamiento.

El arrendamiento otorga derechos de propiedad durante un plazo fijo, normalmente de hasta 99 años en Dubai. Sin embargo, el terreno sobre el que se asienta la propiedad sigue siendo propiedad del arrendador. Es relativamente limitado en comparación con la propiedad absoluta. En el arrendamiento, el propietario puede necesitar la aprobación del propietario del terreno para hacer ciertos cambios en la propiedad.

En cambio, el comprador de una vivienda en propiedad absoluta tiene todos los derechos sobre la vivienda y el terreno que ocupa. Esto permite vender, arrendar u ocupar la propiedad a discreción del propietario. El Departamento de Tierras de Dubai registra al comprador de dominio absoluto como "propietario del terreno" de acuerdo con las leyes de propiedad de Dubai. Emite un título de propiedad que otorga la titularidad indefinidamente.

En caso de propiedad absoluta, los herederos pueden heredar los derechos de propiedad. Esto significa que la propiedad queda en manos de la familia. Los propietarios de bienes inmuebles en Dubai y sus familiares de primer grado pueden optar a visados de residencia renovables en los EAU en determinadas condiciones. Los propietarios de bienes inmuebles también pueden optar a visados de larga duración en los EAU que se extienden a 5 y 10 años.

Los fideicomisos o fondos extranjeros, ya sean offshore u onshore, no están autorizados a poseer bienes inmuebles en Dubai. Las sociedades extranjeras offshore tienen actualmente prohibido poseer directamente bienes inmuebles en las zonas designadas. Sin embargo, las entidades offshore que poseían propiedades en estas zonas antes de la entrada en vigor de esta normativa pueden mantener la propiedad. Pueden realizar diversas transacciones inmobiliarias, como ventas, arrendamientos, etc. Sin embargo, no se les permite comprar propiedades adicionales, sino sólo mantener las que ya poseen.

Del mismo modo, las empresas extranjeras onshore tampoco pueden poseer directamente bienes inmuebles en las Zonas Designadas. Sin embargo, tienen la opción de establecer una empresa dentro de las zonas francas aprobadas por el DLD. Entonces pueden seguir adelante con sus adquisiciones inmobiliarias bajo el nombre de la empresa que han establecido en la zona franca de Dubai.

Zonas designadas

Las zonas designadas en Dubai están determinadas por el Reglamento nº 3 de 2006. Se denomina Determinación de las Zonas para la Propiedad por Extranjeros de Bienes Inmuebles en el Emirato de Dubai. En el artículo 3 de este reglamento se describen las zonas designadas para que los no nacionales de los EAU adquieran la propiedad. La determinación de estas zonas designadas está bajo el mando del Gobernante de Dubai.

A continuación se ofrece una recopilación de algunas de las principales zonas designadas:

Títulos de propiedad en Dubai

Los títulos de propiedad los expide, otorga y puede verificarlos el Departamento de Tierras de Dubai. El título de propiedad incluye la información principal sobre la propiedad y el propietario. Consta de detalles como el tipo de propiedad y el número de propiedades adquiridas. También contiene información detallada como el tamaño de la propiedad, la descripción exacta de la ubicación por parcela y el número de edificio. El título de propiedad también incluye los nombres de los propietarios y sus participaciones. El número y la fecha de registro, el precio de compra de la propiedad y el número de certificado también figuran en la escritura.

Existen varios tipos de títulos de propiedad en Dubai.

El título de propiedad (Ejari) es el título estándar de las propiedades de dominio absoluto. El Ejari se concede cuando los compradores adquieren una propiedad terminada directamente del promotor. Este título formal se registra inmediatamente a nombre del propietario.

El Oqood se concede a las propiedades sobre plano cuando aún están en fase de desarrollo. Este documento oficial asigna al comprador como propietario registrado del inmueble. Una vez terminada la construcción, el Oqood se convierte en un título de propiedad normal. Posee un número de título de propiedad distinto, de conformidad con la legislación inmobiliaria de Dubai.

La escritura de usufructo es un contrato de arrendamiento prolongado. Las propiedades en usufructo tienen limitaciones específicas. La duración de los contratos de usufructo suele oscilar entre 10 y 99 años en el caso de los inmuebles residenciales. Se limita a 50 años para los inmuebles comerciales. Los derechos de los títulos de usufructo se declaran en los artículos 1333 y 1348 del Código Civil de los EAU.

Existen otros títulos de arrendamiento que conceden la propiedad fraccionada de bienes inmuebles durante un tiempo limitado. Por ejemplo, las escrituras Musataha se expiden para poseer unidades por un periodo renovable de 50 años. Se concede para utilizar, construir o modificar la propiedad dentro del plazo dado. El artículo 1353 del Código Civil define el marco general de los acuerdos Musataha. Los derechos de Musataha funcionan del mismo modo que los derechos de usufructo, salvo que permiten al propietario modificar la propiedad.

Las escrituras Mulkiya son documentos específicos que se expiden para las propiedades heredadas. Este título describe los derechos de propiedad hereditaria de acuerdo con las leyes de herencia.

Las escrituras de arrendamiento a corto y largo plazo son para arrendamientos de duración determinada. El arrendamiento a largo plazo no dura menos de 25 años, mientras que el arrendamiento a corto plazo puede durar hasta 10 años como máximo.

Transferencia de títulos de propiedad paso a paso en Dubai

Hay cinco pasos principales para la adquisición de un título de propiedad en Dubai. El primer paso es encontrar el inmueble que se desea comprar en Dubai y asistir a la visita de inspección. El segundo paso es pagar el depósito y firmar un contrato con el vendedor. El tercer paso es obtener un "Certificado de No Objeción (NOC)" del promotor y reunir otros documentos. El cuarto paso es acudir a la cita en el Departamento de Suelo de Dubai para presentar los documentos. El último paso es obtener el título de propiedad verificado y expedido por el DLD.

Paso 1: Encontrar la propiedad adecuada

El primer paso consiste en analizar los deseos y la motivación de compra para encontrar el inmueble más adecuado entre el deslumbrante horizonte de proyectos de lujo de Dubai. Toda la ciudad cuenta con una plétora de proyectos de vanguardia y opciones inmobiliarias de alta gama. A partir de este momento, es muy recomendable trabajar con un equipo experimentado como TEKCE. Este equipo de profesionales puede guiarle hacia las propiedades más convenientes. También pueden presentarle ofertas exclusivas, gracias a su profundo conocimiento del mercado.

Paso 2: Pagar el depósito y firmar el contrato de compraventa

Después de elegir la propiedad adecuada para comprar en la visita guiada, el siguiente paso es pagar el depósito y firmar un contrato de compraventa. Este acuerdo determinará las condiciones de la venta. El documento debe ser firmado tanto por el comprador como por el vendedor. El contrato de compraventa es un documento necesario para completar la transferencia del título de propiedad.

Paso 3: Obtener un "Certificado de no objeción" y otros documentos

El Certificado de No Objeción (NOC) es un documento legal. Confirma que la propiedad está abierta para la transferencia del título de propiedad y que no hay gravámenes sobre ella. Este certificado afirma que todas las cargas y cuotas asociadas al inmueble que se va a comprar han sido atendidas. Declara que no existen restricciones que puedan afectar al proceso de venta en curso de la propiedad.

También hay que reunir otros documentos para la transacción inmobiliaria. Los documentos más esenciales son: un pasaporte válido, permiso de residencia si lo hay, prueba de ingresos y fondos suficientes, como nóminas y extractos bancarios, e información sobre la dirección actual. Los documentos necesarios pueden cambiar en función del acuerdo y las condiciones de venta.

Paso 4: Completar las transacciones del título de propiedad en el DLD

En este paso, el comprador concertará una cita con el Departamento de Tierras de Dubai (DLD) para finalizar la transferencia del título de propiedad. Deberá abonar las tasas de registro y los gastos administrativos. Cuando todo esté en orden, el DLD verificará los documentos, completará las transacciones y concederá los derechos de propiedad al comprador.

Paso 5: Obtener el título de propiedad

Una vez que el DLD expide el título de propiedad, se envía directamente a la dirección indicada por el propietario. El título de propiedad se expide en un plazo de 30 días. Hasta entonces, el comprador recibe el documento provisional que le declara propietario. Si el propietario se pregunta cómo comprobar la titularidad de la propiedad en Dubai, la verificación del título de propiedad puede hacerse a través de la aplicación REST desarrollada por el propio DLD. También es posible verificar el documento en la web oficial de DLD.

¿Busca ayuda sobre las transacciones de títulos de propiedad en Dubai?

Los compradores pueden sentirse confusos sobre cómo transferir la propiedad de un inmueble en Dubai. La transacción de la escritura es un proceso fácil si se sigue correctamente. La transferencia puede requerir orientación, ya que todas las transacciones legales deben finalizarse sin errores. Para una experiencia sin problemas, el equipo profesional de TEKCE está listo para guiarle en todo, de la A a la Z. Visite la oficina de TEKCE en Dubai, o póngase en contacto con nuestros agentes inmobiliarios por teléfono para discutir los futuros pasos de su viaje inmobiliario.

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