Inconvenientes al comprar una propiedad en España: ¿Cómo evitarlos?

España continúa atrayendo inversores de todo el mundo gracias a su estilo de vida, la fuerte demanda turística, la diversidad de tipos de propiedades y un sistema de propiedad transparente. Además, el proceso de compra se considera relativamente sencillo en comparación con muchos otros países europeos.

Sin embargo, que sea “muy demandado” o “fácil de comprar” no significa que esté “libre de riesgos”. Existen, por supuesto, algunas trampas ocultas al comprar una propiedad en España para extranjeros, derivadas de complejidades legales, sorpresas financieras y diferencias regionales. Todos estos riesgos del mercado inmobiliario español pueden generar problemas graves si se avanza sin una estructura clara. Por esta razón, hemos preparado esta guía detallada y estructurada.

Los Errores Más Comunes que Cometen los Compradores Extranjeros en España & Cómo Evitarlos

En esta sección responderemos preguntas como “¿cuáles son las trampas al comprar una propiedad en España?” y “¿cómo evitar los riesgos inmobiliarios en España?”. Siguiendo el marco paso a paso que se presenta a continuación, podrá identificar estos errores desde el principio y proteger su inversión con confianza.

1. Realizar una Investigación de Mercado Insuficiente

Toda compra segura comienza con una investigación sólida; sin embargo, muchos compradores empiezan con visitas a propiedades antes de comprender completamente el mercado.

España no es un único mercado homogéneo. Cada región tiene sus propios impuestos inmobiliarios, normativas urbanísticas, reglas de alquiler, dinámicas de precios y patrones de demanda. Por ejemplo, las licencias de alquiler turístico varían considerablemente entre regiones. Algunas ciudades limitan nuevas licencias turísticas, lo que afecta directamente a las expectativas de ingresos por alquiler. Por ello, es fundamental prestar atención a este tipo de riesgos legales al comprar una propiedad en España.

Qué Hacer en Su Lugar:

Estudie la normativa regional, los planes de desarrollo futuros, las leyes de alquiler y las tendencias de precios antes de preseleccionar propiedades. De esta manera, aportará claridad estratégica a todo el proceso.

2. Subestimar los Costes Totales de Compra

Una vez seleccionado el mercado, debe prestar especial atención a la planificación financiera. Muchos compradores se centran únicamente en el precio de la propiedad y olvidan los costes adicionales de compra en España. Los costes totales de adquisición suelen oscilar entre el 10% y el 15% del precio de compra. Estos incluyen:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para propiedades de reventa
• IVA y Actos Jurídicos Documentados para obra nueva
• Honorarios de notaría
• Gastos del Registro de la Propiedad
• Honorarios legales
• Costes de formalización de hipoteca
• Gastos de tasación
• Comisiones bancarias

Por otro lado, también existen costes recurrentes como:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual
• Gastos de comunidad
• Impuesto sobre la renta de no residentes
• Mantenimiento y seguro

Qué Hacer en Su Lugar:

Calcule el coste total de la compra, incluidos todos los impuestos inmobiliarios en España para extranjeros, los gastos notariales y legales, así como cualquier gasto recurrente antes de comprometerse con la adquisición.

3. No Obtener el NIE ni Abrir una Cuenta Bancaria en España con Antelación

Uno de los errores legales más comunes al comprar una propiedad en España es no obtener el número NIE. Antes de firmar cualquier acuerdo legalmente vinculante, debe obtener un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Este número de identificación fiscal es obligatorio para todas las transacciones inmobiliarias en el país. Sin NIE, no podrá completar la compra ante notario, registrar los suministros ni pagar los impuestos correspondientes.

Además, abrir una cuenta bancaria en España es esencial para realizar pagos y gestionar los gastos continuos de la propiedad.

Qué Hacer en Su Lugar:

Solicite su NIE y abra una cuenta bancaria en España antes de pagar cualquier depósito de reserva o firmar un contrato preliminar.

4. Exposición Excesiva al Riesgo del Promotor en Proyectos sobre Plano

Actualmente, las propiedades en venta en España, especialmente los proyectos sobre plano, atraen a muchos compradores, ya que ofrecen diseños modernos, pagos fraccionados y ventajas de precio durante la construcción. No obstante, también implican ciertos riesgos relacionados con el promotor, como retrasos en la construcción, cambios en las especificaciones o demoras en la obtención de licencias. Afortunadamente, estos riesgos pueden evitarse con la debida diligencia.

Qué Hacer en Su Lugar:

Al invertir en una propiedad sobre plano en España, es fundamental investigar cuidadosamente la trayectoria del promotor para asegurarse de que sea fiable y de buena reputación. Confirme que se hayan concedido las licencias de obra necesarias antes de realizar pagos importantes. No confíe únicamente en el material promocional o en promesas verbales; asegúrese de contar con una verificación independiente.

Si se pregunta cómo verificar las licencias de obra en España, debe solicitar una copia de la Licencia de Obra directamente al promotor y comprobarla en el Ayuntamiento correspondiente donde se ubica el proyecto.

5. No Prestar Atención a los Riesgos de Comprar un Antiguo “Cortijo” en España

Las viviendas rurales tradicionales, conocidas como cortijos, suelen atraer a compradores que buscan espacio y autenticidad. Sin embargo, existen ciertos riesgos asociados a las propiedades rurales en España. Estos incluyen restricciones sobre suelo agrícola, falta de inscripción adecuada, ausencia de licencia de habitabilidad, ampliaciones ilegales, problemas de suministro de agua o fosa séptica y daños estructurales debido a la antigüedad.

Qué Hacer en Su Lugar:

Para protegerse, debe realizar inspecciones técnicas y confirmar la situación legal en el Ayuntamiento antes de comprometerse con la compra.

6. Gestionar Incorrectamente las Renovaciones y los Permisos

Muchos compradores planean reformar la propiedad tras la compra. Sin embargo, las reformas en España están estrictamente reguladas, y no seguir los procedimientos correctos puede resultar en retrasos, multas o problemas legales. Dependiendo del alcance de las obras, puede necesitar:

• Licencia de obra menor
• Licencia de obra mayor
• Supervisión de un arquitecto cualificado
• Aprobación de la comunidad (en el caso de apartamentos o propiedades dentro de una urbanización)

Además, los costes de reforma en España pueden aumentar inesperadamente debido a problemas estructurales ocultos o a actualizaciones necesarias para cumplir con la normativa descubiertas durante las obras. Con una planificación adecuada y la obtención de los permisos correctos, podrá evitar complicaciones costosas.

Qué Hacer en Su Lugar:

Obtenga evaluaciones técnicas antes de la compra y confirme legalmente la viabilidad de la reforma.

7. Omitir una Due Diligence Exhaustiva

Otro aspecto fundamental es la due diligence. Es la base de una transacción inmobiliaria segura e implica verificar:

• La titularidad legal
• La clasificación urbanística
• Deudas pendientes
• Estado de los pagos a la comunidad
• Cumplimiento urbanístico
• Certificado energético
• Licencia de habitabilidad

No realizar una adecuada debida diligencia inmobiliaria en España puede implicar asumir impuestos o deudas comunitarias impagadas. Para comprobar las deudas de una propiedad en España, debe obtener una Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad, solicitar un certificado de deuda a la comunidad de propietarios y asegurarse de que el IBI y los suministros estén al día.

Qué Hacer en Su Lugar:

Ahora que sabe cómo verificar las deudas de una propiedad en España, asegúrese de realizar una revisión documental completa antes de firmar el contrato privado de compraventa.

8. No Verificar Correctamente la Escritura

La escritura pública es el documento oficial firmado ante notario que confirma que usted es el propietario legal de la vivienda. Sin embargo, a veces existen diferencias entre lo que figura en la escritura, lo que está inscrito y la situación física o superficie real de la propiedad.

Por ejemplo, puede haber ampliaciones o modificaciones que nunca fueron registradas oficialmente. Estas alteraciones no inscritas pueden causar problemas posteriormente, especialmente si desea vender la propiedad o solicitar una hipoteca.

Qué Hacer en Su Lugar:

Asegúrese de que los datos registrales coincidan exactamente con la estructura física antes de la firma definitiva.

9. Ignorar las Restricciones Legales de las VPO

Las propiedades VPO (Viviendas de Protección Oficial) son viviendas subvencionadas por el gobierno que se venden por debajo del valor de mercado para facilitar el acceso a la vivienda. Aunque el precio reducido puede resultar atractivo, estas propiedades están sujetas a estrictas condiciones legales, incluyendo:

• Límites en el precio de reventa
• Restricciones para alquilar la vivienda
• Requisitos específicos de elegibilidad del comprador
• Obligación de destinarla como residencia habitual

Qué Hacer en Su Lugar:

Compar una VPO en España sin comprender plenamente estas normas puede limitar significativamente su flexibilidad como inversor y afectar su capacidad para vender o alquilar libremente la propiedad en el futuro.

10. Firmar Contratos Sin Plena Claridad Legal

Los contratos de reserva y los contratos privados de compraventa en España son documentos legalmente vinculantes. En la mayoría de los casos, el comprador paga un depósito de aproximadamente el 10% del precio de compra. Si se retira de la operación sin causa legal justificada, puede perder dicho depósito.

Por otro lado, las barreras idiomáticas suelen aumentar el riesgo de malinterpretar cláusulas importantes, especialmente aquellas relacionadas con los plazos de entrega y los derechos de cancelación.

Por lo tanto, firmar sin comprender plenamente todas estas condiciones puede generar pérdidas económicas inesperadas o complicaciones legales.

Qué Hacer en Su Lugar:

Asegúrese de entender claramente cada cláusula antes de firmar cualquier acuerdo y considere que un profesional legal independiente revise o traduzca el contrato.

¿Puede Navegar los Riesgos del Mercado Inmobiliario Español Sin un Abogado?

La ley española no exige que los compradores contraten un abogado. Por lo general, el notario garantiza el cumplimiento legal durante la firma. Sin embargo, el notario no representa los intereses personales del comprador ni realiza verificaciones detalladas en su nombre.

La respuesta es sí, técnicamente es posible. No obstante, es recomendable colaborar con empresas inmobiliarias profesionales que le ofrezcan la orientación adecuada, como TEKCE Inmobiliaria, para reducir los riesgos al comprar una propiedad en España. Al colaborar con nosotros, podrá facilitar el proceso mediante:

• La verificación cruzada de datos registrales y catastrales
• La revisión de las actas de reuniones de la comunidad
• La confirmación de certificados de deuda cero
• El análisis de la normativa de alquiler antes de una inversión
• La inspección detallada de la infraestructura y el entorno
• Evitar decisiones precipitadas por presión del mercado

Para más información, puede ponerse en contacto con nosotros o consultar ahora nuestra completa guía de compra de propiedades en España.

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