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Compra de Propiedades Paso a Paso en Emiratos Árabes Unidos
La respuesta a la pregunta "¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en los EAU?" es un sí definitivo.
Aunque la propiedad estaba anteriormente restringida, un punto de inflexión importante para el sector inmobiliario de los Emiratos Árabes Unidos llegó en 2002: El gobierno introdujo una legislación que permite a los extranjeros comprar propiedades en plena propiedad (freehold) en zonas designadas en los EAU.
Si planea invertir en el mercado inmobiliario de Dubái, es crucial entender el marco legal. A continuación, hemos descrito los requisitos esenciales, consejos de expertos y una guía paso a paso para comprar propiedades en los EAU para expatriados.
Puede aprender más sobre el proceso contactando a consultores de TEKCE Inmobiliaria.
- Escuchar y Comprenderte a Ti y a Tus Sueños
- Visita a la Propiedad y Negociación
- Reservar la Propiedad
- Solicitud de Hipoteca
- Firma del Contrato de Compraventa
- Registro en el Departamento de Tierras de Dubái (DLD)
Proceso de Compra de Propiedades en los EAU: Plazos y Pasos para Inversores
Comprar una propiedad en Dubái es un proceso sencillo con algunos matices específicos. Estos matices varían dependiendo de si está invirtiendo en un proyecto actualmente en construcción (sobre plano) o en una vivienda terminada (lista para mudarse). A continuación encontrará una guía paso a paso para ambos escenarios.
1. Compra de Propiedades Sobre Plano: Beneficios y Cronograma
Las propiedades sobre plano en Dubái son generalmente una opción preferida entre muchos inversores. La ventaja más significativa es el precio de entrada más bajo. Las propiedades tienen el precio más bajo durante la fase de lanzamiento, y a medida que avanza la construcción, el valor del activo se aprecia naturalmente con la demanda.
El segundo beneficio es la estructura de pago flexible. Típicamente, el plan de pago comienza con un pago inicial bajo, y las cuotas se distribuyen entre 24 y 48 meses. A menudo, estas cuotas continúan después de la fecha de entrega, permitiéndole seguir pagando mientras vive en su nuevo hogar o usar los ingresos por alquiler para cubrir los costos.
Finalmente, el proceso es altamente seguro. Todos los fondos de los inversores se depositan en cuentas de fideicomiso (escrow) reguladas por el gobierno. Este sistema garantiza un 100% de transparencia y seguridad para su capital.
El cronograma de compra para una propiedad sobre plano se puede resumir de la siguiente manera:
Paso 1: Escuchar y Comprenderte a Ti y a Tus Sueños (Día 1-2)
Durante su consulta, explique claramente sus expectativas, elecciones de estilo de vida y objetivos de inversión a su agente. Los expertos de TEKCE analizarán cuidadosamente estos factores y redactarán rápidamente una cartera personalizada para coincidir plenamente con su lista de deseos.
Paso 2: Visita a la Propiedad y Negociación (Día 1-2)
Su agente organizará una visita física o virtual para ayudarle a examinar los alrededores de la propiedad y el estado actual de la construcción. Hacer cualquier pregunta que pueda tener durante la visita es clave para evitar cualquier problema potencial.
Después de ver la propiedad y tomar la decisión, el siguiente paso es discutir los términos de pago y los planes de cuotas. Los precios ocasionalmente pueden negociarse. Si hay margen para regatear, su agente le guiará.
Mientras tanto, es mejor obtener asistencia de un abogado inmobiliario para determinar si la propiedad es apta para la venta, tiene un título válido y está libre de deudas.
Paso 3: Reservar la Propiedad y Hacer el Pago Inicial (Día 2-15)
Puede reservar la propiedad para que no se venda a nadie más mientras reúne el papeleo.
En esta etapa, necesitará pagar una tarifa de reserva, que suele ser alrededor del 2% del precio de compra, además del pago inicial. Generalmente, las empresas constructoras establecen el pago inicial en el 20% del precio de compra. Normalmente necesita hacer este pago dentro de los primeros 2 a 15 días. Después, la propiedad quedará oficialmente reservada a su nombre.
Paso 4: Firmar el SPA (Día 15-60)
El Acuerdo de Compraventa (SPA) es un contrato legalmente vinculante que describe los detalles específicos del proyecto, las fechas de finalización y el calendario de pagos acordado. El SPA es preparado por un abogado.
Paso 5: Obtener el Certificado Oqood (Día 30-60)
Una vez firmado el SPA, el desarrollador solicita al Departamento de Tierras de Dubái (DLD) obtener el certificado Oqood. Este documento sirve como prueba oficial de que el contrato de venta está registrado en el portal del DLD y que su capital está asegurado durante toda la fase de construcción.
Paso 6: Registro con el DLD (En la Entrega)
Como último paso, el registro oficial de su propiedad con el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) típicamente tiene lugar dentro de los 7 a 15 días posteriores a la entrega. Después de este proceso, usted se convierte en el propietario legal de la propiedad.
Nota sobre Hipotecas (Opcional): Si elige financiar su pago a través de una hipoteca, debe solicitarla aproximadamente 30 días antes de la fecha de entrega programada.
2. Comprar Propiedades Listas para Mudarse: Beneficios y Cronograma
Las propiedades listas para mudarse son la elección ideal para inversores y usuarios que buscan resultados inmediatos. La ventaja más significativa es la capacidad de asegurar la residencia inmediata o comenzar a generar ingresos por alquiler desde el primer día. Esto elimina el período de espera que surgiría durante la construcción.
Otro beneficio clave es la oportunidad de inspeccionar físicamente la propiedad, evaluar la calidad de construcción y ver los alrededores reales antes de asumir un compromiso financiero.
Las propiedades listas para mudarse pueden ofrecerse directamente del desarrollador. Sin embargo, dado que la mayoría de las unidades se venden durante la fase sobre plano, la mayoría de las propiedades terminadas involucran a un vendedor privado (mercado secundario).
El cronograma de compra para propiedades listas para mudarse se puede resumir de la siguiente manera:
Paso 1: Escuchar y Comprenderte a Ti y a Tus Sueños (Día 1-2)
Informe a su agente todas sus preferencias, necesidades de estilo de vida o expectativas de ingresos por alquiler. Los consultores de TEKCE examinarán la disponibilidad actual del mercado y prepararán rápidamente una cartera personalizada de viviendas listas para coincidir con su lista de deseos.
Paso 2: Visita a la Propiedad y Negociación (Día 1-2)
En esta etapa, su agente organizará una visita virtual o física a la propiedad en un momento conveniente para usted. Esta etapa es muy importante para inspeccionar personalmente la condición real de la propiedad, las instalaciones en el lugar y el vecindario. Una vez que seleccione su hogar ideal, el precio de venta y los términos de la transacción se negociarán para obtener el mejor trato. Puede pedir el apoyo de su agente para la negociación.
Paso 3: Reservar la Propiedad (Día 1-2)
Puede reservar legalmente la propiedad hasta que organice la financiación y los procedimientos legales. En esta etapa, se requiere que proporcione un depósito de seguridad para asegurar el trato. En términos generales, este depósito se establece en el 10% del valor de la propiedad. Después, la propiedad no puede venderse a otro comprador.
Paso 4: Firma del MOU (Contrato F) (Día 3-7)
Una vez reservada la propiedad, formalizará su intención de compra firmando el Memorando de Entendimiento (MOU), comúnmente conocido como Contrato F. Este formulario oficial de RERA sirve como el acuerdo de venta inicial entre el comprador y el vendedor. Describe claramente el precio acordado, los términos de pago y las condiciones de la transacción.
Paso 5: Emisión de Cheques de Gerencia (Día 3-4)
Durante esta fase, necesita preparar los instrumentos financieros requeridos para la transferencia oficial. Para hacerlo, necesita obtener un Cheque de Gerencia (Manager’s Check) de su banco. Este paso asegura que todos los fondos estén asegurados y listos para la transacción final.
Paso 6: Firma de la Escritura en la Oficina del Fideicomisario (Día 3-7)
El proceso de transferencia se lleva a cabo en la Oficina del Fideicomisario del DLD. Esto constituye la reunión final para firmar los documentos y transferir formalmente la propiedad. Después de esta reunión, la transacción se envía para su aprobación final.
Paso 7: Registro en el DLD (1-2 Días Después de la Reunión)
El registro oficial con el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) finaliza dentro de 1 a 2 días después de la reunión con el Fideicomisario. Tras esta aprobación, se emite el Título de Propiedad final y el comprador obtiene plenos derechos legales de propiedad sobre el inmueble.
Nota sobre Hipotecas: Si usa una hipoteca para una propiedad lista para mudarse, por favor agregue 30 días adicionales al cronograma total para tener en cuenta las valoraciones bancarias y las aprobaciones finales.
¡Felicidades! Ahora es un propietario oficial en los EAU.
Tabla Resumen del Cronograma de Compra de Propiedades en Dubái
Fase | Propiedades Sobre Plano | Propiedades Listas para Mudarse |
|---|---|---|
| 1. Escuchar y Comprenderte a Ti y a Tus Sueños | Día 1-2 | Día 1-2 |
2. Visita y Negociación | Día 2-15 | Día 1-2 |
3. Reservar la Propiedad | Día 1-15 | Día 1-2 |
| 4. Firma del Contrato de Venta | Día 15-60 | Día 3-7 |
| 5. Procesamiento | Día 30-60 | Día 3-4 |
| 6. Transferencia Final | 7-15 Días Después de la Entrega | Día 3-7 |
Consideraciones Legales Clave para Todos los Compradores en Dubái
Ya sea que elija una propiedad sobre plano o lista para mudarse, hay protocolos legales importantes que debe seguir para garantizar una transacción segura y prevenir fraudes y problemas relacionados.
- Cumplimiento con RERA: Le aconsejamos trabajar solo con agentes inmobiliarios que estén oficialmente registrados con la Agencia Reguladora de Bienes Raíces (RERA). Como orgulloso miembro de RERA, TEKCE asegura que cada paso de su transacción se realice con total transparencia legal y cumplimiento.
- Poder Notarial (POA): La presencia física en Dubái no es obligatoria para la compra. Los compradores pueden dar un poder notarial para gestionar todo el proceso de compra en su nombre en los EAU. Pero las transacciones siempre deben asignarse a abogados calificados. Puede completar todo el proceso de forma remota a través del servicio TeleProperty de TEKCE otorgando un Poder Notarial (POA) limitado a nuestros expertos legales. De esta manera, todo el papeleo se manejará en su nombre de forma segura.
- Plazo de Registro DLD: Después de firmar el contrato de venta, tiene solo 60 días para registrar las transacciones con el Departamento de Tierras de Dubái. Toda la documentación presentada debe estar actualizada y escrita en árabe. Por lo tanto, recomendamos encarecidamente revisar todos los documentos con un abogado calificado.
- Restricciones Regionales: Tenga en cuenta que los extranjeros solo pueden comprar bienes raíces en las áreas de plena propiedad (freehold) de los EAU. Un profesional inmobiliario conocedor le guiará directamente a estas ubicaciones elegibles para evitar que pierda su tiempo o dinero.
- Elegibilidad para Permiso de Residencia: Si desea solicitar un permiso de residencia permanente, debe gastar la cantidad correcta en bienes raíces. Actualmente, una propiedad valorada en 750,000 AED le califica para una Visa de Inversor de 2 años, mientras que una inversión de 2 Millones de AED otorga elegibilidad para la Golden Visa de 10 años. Recomendamos encarecidamente informar a su agente de ventas sobre sus objetivos de residencia desde el principio para que puedan guiarle hacia propiedades elegibles.
¿Cuáles son los Documentos Requeridos para Comprar una Propiedad en los EAU?
Dependiendo de los detalles de la venta de la propiedad, la lista de documentos puede cambiar. Los siguientes documentos son necesarios para todos los inversores para comprar bienes raíces en Dubái:
- Pasaporte.
- Visa de residencia actual o permiso para permanecer en los EAU.
- El Memorando de Entendimiento (MOU), o Contrato F, es el nombre del acuerdo de compraventa en Dubái.
- Certificado de No Objeción (NOC).
- Poder Notarial (si lo hay)
Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades en los Emiratos Árabes Unidos
¿Es mejor comprar sobre plano o ya listo propiedades en Dubai?Las propiedades listas para vivir generan ingresos rápidos por alquiler. Se entregan de inmediato y sus precios son más altos. Las propiedades sobre plano son más baratas. Ofrecen planes de pago flexibles y opciones después de la entrega. Las propiedades listas para vivir son buenas para ganar dinero a corto plazo. Las propiedades sobre plano son ideales para inversiones de menor costo a mediano y largo plazo.
¿Cuándo se puede vender un apartamento sobre plano en Dubái?En Dubái, los apartamentos sobre plano pueden venderse libremente una vez que el proyecto esté terminado y se haya emitido el título de propiedad. Sin embargo, la venta también puede realizarse antes de que el proyecto esté finalizado. Generalmente, es suficiente con que se haya pagado el 40 % del monto total y que el promotor haya aprobado la transacción.
¿Puedo pedir una compensación por retrasos del constructor en Dubái?En Dubái, los retrasos en la construcción no son comunes. Los desarrolladores reciben el pago completo solo cuando el proyecto termina. Un retraso aumenta sus costos, así que suelen entregar a tiempo. La mayoría de los desarrolladores ponen en el contrato un período de gracia de 1 año. Esto les permite entregar la propiedad hasta un año después de la fecha prevista. Normalmente verás esta cláusula en tu contrato de compraventa. Si el retraso dura más de un año y tu contrato tiene una cláusula de compensación, puedes pedirla. Si tu contrato no menciona este derecho, puedes quejarte ante el Dubai Land Department (DLD).
¿Cuánto pago inicial necesito para comprar una vivienda en Dubái?Al comprar una propiedad en Dubái, el pago inicial depende del tipo de proyecto. En los proyectos sobre plano (off-plan), el anticipo suele ser de aproximadamente el 10-20% del precio, y el resto se paga en cuotas a medida que avanza la construcción. En el caso de propiedades listas para entrar a vivir, se requiere un depósito, y el pago total generalmente debe completarse en un plazo de una semana a un mes, según las condiciones de la operación.
¿Están seguros los pagos a plazos al comprar una propiedad en Dubái?Sí. Los pagos a plazos en Dubái están legalmente protegidos, especialmente en la compra de propiedades sobre plano (off-plan). Todas las transacciones pasan por el sistema Oqood, supervisado por el Departamento de Tierras de Dubái (DLD), lo que garantiza la protección de anticipos y cuotas. Además, todos los pagos se depositan en una cuenta escrow regulada, abierta para el proyecto registrado y el promotor aprobado. El promotor no puede acceder al importe total de inmediato; los fondos se liberan por etapas según el avance real de la construcción, verificado por las autoridades. Este mecanismo reduce el riesgo para el comprador y asegura que el dinero se use exclusivamente para el proyecto adquirido. Por estas normas estrictas, los pagos off-plan en Dubái son seguros, y los inversores pueden comprar con planes de pago a plazos con confianza.
¿Cuáles son las tasas de interés en la venta a plazos y en los créditos hipotecarios al comprar un piso sobre plano en Dubái?Al comprar un piso sobre plano (off-plan) en Dubái, las ventas a plazos ofrecidas por los promotores no tienen intereses. Si optas por pagar al contado, muchos promotores ofrecen un descuento en efectivo de entre el 2% y el 10%, según el proyecto. Si utilizas un crédito hipotecario bancario, la tasa de interés varía según el banco y el plazo del préstamo. En general, las tasas hipotecarias en Dubái suelen situarse entre el 4% y el 5,5% anual.
¿Puedo comprar una propiedad en Dubái con pagos a plazos?Sí. Muchos proyectos sobre plano en Dubái ofrecen planes de pago flexibles. Esto facilita la compra a compradores con presupuesto limitado. Estos planes suelen comenzar con un pago inicial bajo. Posteriormente, los pagos se prolongan durante un largo periodo. Algunos promotores permiten a los compradores pagar después de recibir la propiedad. Esto se conoce como pagos posteriores a la entrega. Este sistema ayuda a los compradores a administrar mejor su presupuesto. Pueden pagar el saldo restante después de mudarse o de obtener la escritura. Los proyectos sobre plano con opciones de pago flexibles son ideales para inversores y compradores de vivienda primerizos que buscan propiedades asequibles en Dubái.
¿Necesito un poder notarial para comprar una propiedad en Dubái?Si se encuentra en Dubái y compra la propiedad usted mismo, no necesita un poder notarial. Si se encuentra fuera del país o no puede asistir en persona, necesita un poder notarial. Este documento permite que alguien actúe en su nombre. Su representante puede encargarse de tareas como la compra de la propiedad, la transferencia de la escritura y la gestión de los trámites bancarios.
¿Qué documentos necesito para comprar una propiedad en Dubái?Para comprar una propiedad en Dubái, generalmente se necesita un pasaporte válido. Si reside en los EAU, también puede usar su documento de identidad de los Emiratos y su visado de residencia. Los compradores que residen en el extranjero pueden completar la compra a distancia con solo su pasaporte. No necesitan visitar Dubái. A medida que avanza el proceso, se necesitarán más documentos. Aquí tiene una versión simplificada del texto, dividida en frases más cortas:
- Los documentos necesarios son el Contrato de Compraventa (SPA).
- También necesita el registro Oqood para propiedades sobre plano.
- Por último, necesita el Certificado de No Objeción (NOC) del promotor.
Estos documentos se elaboran en diferentes etapas y deben conservarse hasta que se emita la escritura de propiedad.
¿Necesito visitar personalmente la Oficina del Fideicomisario (Trustee Office) para completar la transferencia del Título de Propiedad después de la entrega?No, este paso no es necesario para las compras sobre plano. La empresa constructora gestiona el procedimiento administrativo y transfiere el Título de Propiedad directamente a nombre del cliente. No necesita visitar la Oficina del Fideicomisario para finalizar la transacción.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de transferencia del Título de Propiedad una vez completados el pago final y la entrega?La duración exacta depende del proyecto específico. El factor clave aquí es el período de procesamiento oficial llevado a cabo por las autoridades pertinentes. Por ejemplo, en desarrollos a gran escala, como los que contienen 3.000 unidades, el proceso puede tardar más debido al alto volumen de solicitudes. En contraste, los proyectos más pequeños suelen procesarse más rápidamente. Generalmente, puede esperar que la transferencia del Título de Propiedad se complete dentro de 7 a 15 días.
¿Habrá una caída en los precios de la vivienda en Dubái?No, la intensa actividad de construcción en Dubái no afecta negativamente a los procesos de venta o alquiler. Entre 2022 y 2024, la población creció rápidamente, mientras que la producción de nuevas viviendas no logró satisfacer la demanda. Por esta razón, los proyectos que salen al mercado encuentran compradores con rapidez. El sistema libre de impuestos de Dubái y sus políticas favorables a los inversores lo han convertido en uno de los destinos de inversión más atractivos del mundo. Los proyectos modernos despiertan un gran interés tanto entre inversores locales como internacionales. Por supuesto, al evaluar los proyectos, factores como la ubicación y la fiabilidad del promotor son fundamentales. Sin embargo, para quienes realizan la inversión adecuada, Dubái sigue ofreciendo altos rendimientos por alquiler y un sólido potencial de revalorización. Si desea obtener más información sobre el futuro de Dubái, puede leer nuestro artículo sobre la Visión de Dubái para 2040.
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