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Cómo Comprar una Propiedad en España: Guía Paso a Paso
España, como miembro de la Unión Europea, cuenta con un sólido sistema de transmisión de escrituras que se aplica a todos, tanto a compradores locales como extranjeros. Comprar una propiedad requiere conocimientos y experiencia. Contar con asistencia profesional es esencial para garantizar una transacción fluida de llaves y escrituras. El registro de la propiedad tarda de 1 a 2 meses después de elegir tu vivienda, dependiendo del inmueble.
Los agentes de ventas cualificados de TEKCE Inmobiliaria te ayudarán a encontrar la propiedad ideal que cumpla con tus necesidades. Los abogados inmobiliarios experimentados de la compañía gestionarán la diligencia debida y los trámites contigo o en tu nombre, asegurando que todas las responsabilidades legales estén en orden.
Existen 8 pasos sencillos para comprar una propiedad en España, desde encontrar la vivienda adecuada hasta obtener la escritura.
A continuación, una guía detallada paso a paso del proceso de adquisición de propiedad en España:
- Escuchando sus deseos y encontrando la propiedad de sus sueños
- Recorrido de visita de propiedades
- Reserva
- Controles KYC y AML
- Firma del contrato
- Obtener NIE y abrir cuenta bancaria
- Firma de la escritura ante notario
- Registro de la escritura
Comprar propiedad en España: cronograma completo y proceso paso a paso para segunda mano vs. obra nueva
A continuación, los procedimientos paso a paso para comprar una propiedad de segunda mano y una de obra nueva en España. El tiempo y los requisitos legales difieren entre segunda mano y obra nueva.
Compra de propiedades de segunda mano
Las propiedades de segunda mano suelen tener un proceso de finalización más rápido. Tras seleccionar la propiedad, la transacción generalmente avanza al notario en 1–2 meses.
Escuchar sus deseos y encontrar la propiedad de sus sueños (1–3 días)
Prepare una lista de deseos y preseleccione propiedades.
Recorrido de visita a la propiedad (1–3 días)
Visite las propiedades o utilice el servicio TeleProperty.
Reserva (Depósito) (1–3 días)
Realice un depósito de reserva.
Controles KYC y AML (3–15 días)
Complete los procesos de verificación.
Firma del contrato (3–15 días)
Firme el contrato de compraventa y pague el depósito.
Obtención del NIE y apertura de cuenta bancaria (1–15 días)
Obtenga un NIE (número de identidad de extranjero) y abra una cuenta bancaria.
Firma de la escritura ante notario (15–60 días)
Firme la escritura y complete el pago.
Registro de la escritura de propiedad (20–30 días)
Registrada oficialmente.
Consideraciones hipotecarias (Segunda mano): Si necesitas financiación, añade al menos 30 días adicionales entre la firma del contrato y la cita notarial para completar la tasación bancaria y aprobación del préstamo.
Compra de propiedades de obra nueva (off-plan)
Las compras off-plan suelen tardar más, ya que el tiempo depende del progreso de la construcción y la obtención de licencias.
Escuchar sus deseos y encontrar la propiedad de sus sueños (1–3 días)
Prepare una lista de deseos y busque nuevas promociones.
Recorrido de visita a la propiedad (1–3 días)
Vea el lugar de la promoción o visite una unidad modelo.
Reserva (Depósito) (1–3 días)
Firme un contrato de reserva.
Controles KYC y AML (3–15 días)
Complete los procesos de verificación.
Firma del contrato (3–15 días)
Firme el contrato de compraventa y pague el depósito.
Obtención del NIE y apertura de cuenta bancaria (15–30 días)
Requerido antes de la finalización.
Firma de la escritura ante notario (al momento de la entrega)
Firme la escritura y complete el pago.
Registro de la escritura de propiedad (20–30 días)
Registrada oficialmente.
Consideraciones hipotecarias (Off-Plan): Si planeas usar financiación hipotecaria, solicita el préstamo al menos dos meses antes de la cita notarial para asegurar que los fondos estén disponibles en la firma final.
Resumen de compras de segunda mano y obra nueva en España
Paso | Segunda mano | Obra nueva |
1. Búsqueda de propiedad / selección de proyecto | 1-3 días - Lista de deseos y preselección | 1-3 días - Elegir unidad en proyecto nuevo |
2. Visitas | 1-3 días - Presencial o remota | 1-3 días - Visita a obra o vivienda piloto |
3. Reserva y depósito | 1-3 días - Depósito, posible negociación | 1-3 días - Depósito y selección de unidad |
4. KYC & AML | 3-15 días - Se completan los procedimientos KYC (Know Your Customer) y AML (Anti-Money Laundering). | 3-15 días - Se completan los procedimientos KYC (Know Your Customer) y AML (Anti-Money Laundering). |
5. Firma del contrato | 3-15 días - Contrato de Arras, pago usual del 10% | 3-15 días (+15-30 días si licencia pendiente) |
6. NIE y cuenta bancaria | 1-15 días - Requerido antes de la finalización | 15-30 días - Para pagos e impuestos |
7. Firma ante notario | 15-60 días tras contrato | En fecha de entrega (según construcción) |
8. Registro de la escritura | 20-30 días tras firma notarial | 20-30 días tras firma notarial |
Consideraciones hipotecarias | Agregar 30 días antes del notario | Solicitar al menos 2 meses antes de la en |
¿Quién puede comprar una propiedad en España como extranjero?
Cualquier persona puede ser propietaria de un inmueble en España, independientemente de su nacionalidad. Sin embargo, para determinadas nacionalidades de países de fuera de la UE que se encuentran cerca de zonas estratégicas o militares, se requieren permisos de seguridad adicionales. Aparte de estos casos, puede comprar a su propio nombre, con los mismos derechos de propiedad que un ciudadano español, y la titularidad se registra a su nombre en el Registro de la Propiedad. No necesita permiso de residencia, un socio local ni una empresa. El único documento que necesita es un número NIE, el número de identificación español para extranjeros, que forma parte del proceso descrito en esta página. La propiedad normalmente es de pleno dominio, lo que significa que usted es propietario tanto de la vivienda como del terreno sobre el que se encuentra. Su agente de TEKCE y nuestros abogados comprueban la situación legal de cada propiedad mediante una Nota Simple antes de que realice un depósito, por lo que las propiedades de su lista de selección ya han sido comprobadas en cuanto a deudas, cargas y registro.
¿Qué documentos se necesitan para comprar una propiedad en España?
Los compradores deben preparar determinados documentos para finalizar la compra de una propiedad en España. Estos documentos son necesarios para proceder con la transmisión de la propiedad entre el comprador y el vendedor. Estos son los documentos necesarios para comprar un inmueble en España:
- Pasaporte válido del comprador
- Número NIE
- Poder notarial si los trámites serán realizados por un representante
- Contrato de compraventa
- Una declaración de que la propiedad está libre de cargas
Aspectos fundamentales de la compra de inmuebles en España
- Financiación de la compra de una propiedad: Si el precio de la propiedad de sus sueños supera su presupuesto previsto, los bancos en España están dispuestos a financiar tanto a compradores locales como internacionales. España tiene tipos de interés medios similares a los de los bancos de la Unión Europea, adecuados para hipotecas a largo plazo. Ofrecen diferentes tipos de hipotecas. Las hipotecas en España son bastante ventajosas gracias a sus bajos tipos de interés y períodos de pago flexibles. Los tipos de interés pueden variar para los compradores extranjeros, ya que el riesgo es algo mayor que para los compradores locales.
- Comprar con criptomonedas: Como no existe una restricción específica para la compra de propiedades con criptomonedas, los compradores pueden utilizar sus activos digitales para realizarla. TEKCE ha ayudado a cientos de propietarios de criptomonedas a comprar la casa de sus sueños mediante Bitcoin.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en España?
Además del precio de la vivienda, debe prever un presupuesto adicional de aproximadamente entre el 9 % y el 14 % para cubrir impuestos, tasas y costes de la transacción. El porcentaje final dentro de este rango depende de dos factores: si la propiedad es de obra nueva o de reventa y en cuál de las 17 comunidades autónomas de España se encuentra. Una vivienda de obra nueva está sujeta a un 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados; una vivienda de reventa está sujeta al impuesto de transmisiones, que es del 7 % en Andalucía, pero del 9 % (11 % si la operación supera 1 millón de euros) en la Comunidad Valenciana. Para consultar el desglose detallado, incluidos los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, honorarios legales y los costes anuales que comienzan después de recibir las llaves, consulte nuestra guía completa sobre los costes de comprar una propiedad en España.
Errores comunes que debe evitar al comprar una propiedad en España
La mayoría de las compras de propiedades en España se completan sin problemas cuando se siguen los pasos anteriores en el orden correcto. Los problemas que pueden surgir suelen estar relacionados con una lista breve de errores, y todos ellos pueden evitarse:
- Pagar un depósito antes de comprobar una Nota Simple para verificar si existen deudas, cargas o ampliaciones no registradas. Para una tasación hipotecaria, el documento debe tener menos de tres meses de antigüedad.
- Firmar un contrato de reserva sin saber qué tipo de acuerdo de depósito es, ya que las normas sobre lo que ocurre si alguna de las partes se retira son diferentes según el tipo de acuerdo.
- Recibir una vivienda sobre plano antes de que se haya emitido la licencia de primera ocupación. La compra sigue siendo legal sin ella, pero los suministros, la hipoteca, la licencia turística y la futura reventa se vuelven más complicados.
- Comprar una propiedad que planea alquilar a turistas sin comprobar primero las normas de licencias del municipio y la posición de la comunidad de propietarios, ya que varias localidades costeras han suspendido la concesión de nuevas licencias.
- Presupuestar únicamente la compra y olvidar los costes anuales: impuesto local sobre bienes inmuebles, cuotas de la comunidad y suministros. Todos estos aspectos se gestionan dentro del proceso descrito en esta página. Para una lectura más detallada, consulte nuestra guía sobre los errores que deben evitarse al comprar una propiedad en España.
¿Qué ocurre después de comprar? Asistencia posventa en España
Obtener la escritura de propiedad marca el final de la compra, pero no el final del proceso. Los contratos de suministros deben transferirse a su nombre, debe abrirse la cuenta para las cuotas de la comunidad, contratarse un seguro de hogar y preparar la propiedad para que pueda mudarse o alquilarla. TEKCE continúa acompañándole durante esta etapa: nuestros servicios posventa incluyen conexiones de suministros, seguros, mobiliario y asistencia continua en su propio idioma. Si tiene previsto alquilar la propiedad, nuestro equipo de gestión inmobiliaria en España se ocupa de ella mientras usted está fuera, desde la custodia de las llaves hasta la gestión de los huéspedes.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto se tarda en comprar una casa en España?El proceso de compra de una propiedad en España suele tardar entre 4 y 8 semanas. Este plazo va desde la visita del inmueble hasta la firma y transferencia de la escritura de propiedad. El tiempo exacto depende de la complejidad de la operación, la preparación de los documentos y los procedimientos bancarios.
Primero, el comprador debe obtener el NIE España. Después se revisa la situación legal de la propiedad para comprobar si existen deudas, hipotecas o problemas legales. Este proceso se conoce como due diligence. Durante esta fase también se realizan los controles de KYC (Know Your Customer) y AML (Anti-Money Laundering).
Las transferencias bancarias, los planes de pago y las solicitudes de hipoteca pueden alargar el proceso. Si hay financiación hipotecaria, normalmente se añade alrededor de un mes adicional.
La disponibilidad de citas notariales, la carga de trabajo del Registro de la Propiedad y la correcta preparación de los documentos también influyen en la rapidez del proceso. Si todo está en orden, la compra completa puede cerrarse incluso en 2 a 4 semanas con una buena planificación.
¿Cómo afectan las comunidades autónomas de España al proceso de compra de una vivienda?En España, la compra de una propiedad está sujeta a distintos impuestos y normativas según la comunidad autónoma. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano es del 7% en Málaga, mientras que en Alicante es del 10%.
Además, las autoridades locales gestionan aspectos como las licencias de obra, las normas de zonificación y las licencias turísticas. Por ello, es importante investigar las regulaciones de la zona donde se desea comprar una propiedad.
Si tienes intención de obtener ingresos mediante alquiler turístico o alquiler de corta estancia, es fundamental revisar la normativa aplicable tanto a nivel local como en la comunidad autónoma correspondiente.
¿Qué es un contrato de reserva de un inmueble en España?Al comprar una propiedad en España, comprador y vendedor suelen firmar un contrato de arras en España. Este contrato asegura la operación y demuestra el compromiso de ambas partes. En esta fase, el comprador paga una señal, que normalmente está entre 6.000 € y 10.000 €, según el precio de la vivienda.
El contrato de arras retira la propiedad del mercado hasta la firma de la escritura y otorga al comprador el derecho a adquirirla. Incluye los datos de las partes y del inmueble, el precio acordado, la forma de pago, la distribución de gastos y las condiciones de cancelación.
En la mayoría de los casos, si una de las partes cancela la operación tras firmar el contrato de arras en España, debe asumir una penalización equivalente al importe de la señal. Por ello, es fundamental revisar bien el contrato antes de firmarlo.
¿Cuánto se suele dar de señal en la compra de una casa en España?Al comprar una propiedad en España, el importe de la señal para comprar vivienda en España depende del tipo de inmueble, el precio y las condiciones de la operación. En propiedades de segunda mano, la señal suele ser de unos 6.000 €. En viviendas sobre plano, normalmente varía entre 3.000 € y 25.000 €. En el caso de villas, la cantidad es más alta y suele situarse entre 25.000 € y 100.000 €.
En promociones de obra nueva, el importe de la señal suele ser fijo y no negociable. En propiedades de segunda mano, la reserva de vivienda en España puede ser negociable en algunos casos. La señal se paga para asegurar la operación y queda claramente reflejada en el contrato de arras en España.
¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España?No es un requisito legal, pero es una práctica habitual y lo recomendamos. Un abogado comprueba la Nota Simple, confirma que la propiedad está libre de deudas y correctamente registrada, revisa el contrato y puede completar la compra en su nombre mediante un poder notarial si no puede viajar. Los honorarios legales suelen ser del 1 % del precio más IVA.
¿Puedo comprar una propiedad en España sin viajar allí?Sí. Puede otorgar un poder notarial a su abogado en un consulado español o ante un notario en su propio país, y la compra se completará en su nombre. Muchos de nuestros compradores visitan primero la propiedad mediante nuestro servicio de visitas a distancia y viajan únicamente después de firmar la escritura, o no viajan en absoluto.
¿Qué es un número NIE y cómo puedo obtenerlo?El NIE es el número de identificación español para extranjeros y no puede comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos sin él. Puede solicitarlo en una comisaría de policía en España o en un consulado español en el extranjero. Su abogado puede solicitarlo en su nombre mediante un poder notarial. En el calendario anterior, este trámite se realiza entre la firma del contrato y la cita con el notario.
¿Puedo obtener una hipoteca en España como no residente?Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, normalmente de hasta el 60 % al 70 % del valor de tasación, mientras que los residentes pueden obtener una financiación mayor. El banco encarga su propia tasación y todo el proceso de aprobación añade aproximadamente un mes al calendario, por lo que conviene iniciarlo con antelación. Los gastos de tasación y la comisión de apertura del banco aparecen en nuestra guía de costes.
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