Ce Qu'il Faut Savoir Avant d'Investir dans l'Immobilier à Usage Mixte

Crée05.09.2025, 10.20

Actualisé05.09.2025, 17.51

L’immobilier à usage mixte attire de plus en plus l’attention des promoteurs et des investisseurs, mais il implique de nombreux facteurs à prendre en compte avant de se lancer. Pour bien comprendre ce type d’investissement, il est utile d’examiner plusieurs aspects clés. D’abord, il faut bien cerner ce que signifie l’usage mixte dans l’immobilier, qui fait généralement référence à des biens combinant des espaces résidentiels, commerciaux, voire industriels, dans un seul développement.

Ensuite, il est essentiel de peser les avantages et les défis, notamment en période de fluctuation du marché, car l’évaluation d’un bien immobilier à usage mixte peut être plus complexe que celle d’un actif à usage unique.

Les règles de zonage, l’emplacement et les incitations locales influencent fortement ce que vous pouvez construire et le potentiel de rentabilité. L’évaluation d’un bien à usage mixte dépend souvent en grande partie de la combinaison des locataires, du passage piétonnier et des infrastructures environnantes. Enfin, une stratégie d’investissement judicieuse repose sur un financement adapté, une planification locative rigoureuse et une bonne gestion, surtout si vous envisagez d’acheter un bien à usage mixte nécessitant un repositionnement ou une réhabilitation.

Pourquoi les Projets Immobiliers à Usage Mixte Gagnent en Popularité

Pourquoi les Projets Immobiliers à Usage Mixte Gagnent en Popularité Un développement immobilier à usage mixte combine deux ou plusieurs fonctions différentes, comme des logements et des commerces, sur un même site. Il s’agit souvent d’appartements situés au-dessus de commerces ou de bureaux, permettant ainsi aux résidents de vivre, travailler et faire leurs achats dans le même quartier. Ce type d’aménagement favorise la proximité, réduit les besoins en déplacements et encourage la marche. La définition de l’immobilier à usage mixte renvoie donc à des projets conçus pour répondre aux besoins quotidiens sans nécessiter de longs trajets. Ils sont particulièrement fréquents dans les quartiers urbains denses, où l’espace est limité et où les habitants recherchent un accès facile aux services.

Il existe deux formes principales de projets à usage mixte: vertical et horizontal. Le modèle vertical répartit les différentes fonctions sur plusieurs étages (commerces au rez-de-chaussée, bureaux ou logements aux étages supérieurs). Le modèle horizontal, quant à lui, répartit les fonctions dans plusieurs bâtiments situés sur un même site, tout en partageant des espaces communs (parkings, espaces verts, etc.). Certains quartiers combinent les deux approches pour créer de véritables mini-districts autour de parcs, trottoirs, transports publics et autres infrastructures urbaines.

Historiquement, de nombreuses villes anciennes combinaient naturellement logements, commerces et bâtiments publics à proximité. Toutefois, à partir du milieu du XXe siècle, l’urbanisation a favorisé la séparation des fonctions (habiter, travailler, consommer), notamment en raison de l’essor de l’automobile et des réglementations de zonage. Cela a entraîné des trajets plus longs et une baisse de la qualité de vie piétonne. Dans les années 1990, les urbanistes ont commencé à réintroduire les projets à usage mixte, redynamisant ainsi les quartiers et attirant vers l'achat d’un appartement ou d’une maison dans des quartiers offrant un style de vie plus actif et engageant.

Aujourd’hui, les investisseurs s’intéressent de plus en plus à ces projets, car ils permettent de diversifier les sources de revenus (logements, bureaux, commerces), réduisant ainsi le risque en cas de ralentissement d’un secteur. De plus, la demande croissante pour des quartiers piétonniers, dynamiques et intégrés pousse les villes à soutenir ces initiatives par des avantages fiscaux ou des procédures d’approbation accélérées.

Avantages et Inconvénients de l’Immobilier à Usage Mixte

Les immeubles à usage mixte peuvent offrir de solides avantages, mais ils comportent également des risques, notamment en période de ralentissement économique. Les revenus proviennent de différentes sources, comme les logements, les commerces ou les bureaux, ce qui permet de compenser les pertes si un secteur est en difficulté. Cependant, aucun secteur du bien n'est totalement à l'abri en période de ralentissement du marché. Par exemple, les locataires de commerces peuvent partir si les ventes baissent, et les bureaux peuvent rester vides pendant les périodes de télétravail.

Vous êtes également confronté à des défis supplémentaires, tels qu'un financement complexe, des règles de zonage strictes et des besoins complexes des locataires. Ces projets nécessitent une planification rigoureuse, une gestion stable et des baux flexibles pour s'adapter aux fluctuations économiques. Ainsi, si les investissements à usage mixte peuvent générer des revenus stables et une valeur à long terme, pour trouver le bien immobilier idéal, il est important d'en évaluer les avantages et les inconvénients.

Avantages:

Diversification des revenus: Plusieurs types de locataires (résidentiels, commerciaux, bureaux) réduisent la dépendance à un seul marché.
Réduction du risque de vacance: Si un secteur ralentit, les autres peuvent continuer à générer des revenus.
Vibrance communautaire: L’activité est continue toute la journée, ce qui profite aux commerces.
Demande locative intégrée: Les résidents consomment souvent sur place, stimulant l’activité des commerces.
Incitations urbaines: Allègements fiscaux ou permis accélérés pour encourager les projets durables.
Alignement sur les objectifs ESG: Moins de déplacements en voiture, urbanisme durable.

Inconvénients:

Complexité du financement: Le mélange des usages peut compliquer l’obtention de prêts.
Contraintes de zonage et réglementation: Nécessité de dérogations ou de modifications du plan local d’urbanisme.
Coordination architecturale et technique: Conception plus complexe (stationnement, systèmes techniques, sécurité).
Gestion des locataires: Besoins variés en matière d’horaires, de services et d’espaces partagés.

Rôle du Zonage et de l’Emplacement dans la Réussite des Projets

Les lois de zonage et d’urbanisme influencent fortement ce que vous pouvez construire, où, et dans quelles conditions. Elles déterminent les types de bâtiments autorisés, leur hauteur, la densité, les exigences en matière de stationnement, etc. Par exemple, vous pourriez avoir besoin de permis spécifiques pour combiner logements et commerces sur une même parcelle. Certaines règles limitent la hauteur des bâtiments ou imposent des retraits, réduisant le potentiel constructible. Les exigences en matière de stationnement augmentent les coûts en occupant un espace précieux.

Pour éviter les retards ou mauvaises surprises, il est recommandé de collaborer dès le départ avec les urbanistes locaux et des experts en aménagement. Cela vous permet d’optimiser votre projet tout en restant conforme aux règlements.

De nombreuses municipalités souhaitent encourager les projets mixtes et offrent des incitations : bonus de constructibilité, réductions de taxes, subventions pour la rénovation énergétique ou pour les bâtiments historiques, prêts à faible taux, etc. Ces mesures peuvent améliorer la rentabilité, surtout si vous ciblez des biens à réaménager. Pour maximiser la valeur, il faut aligner vos objectifs d’investissement sur les priorités locales, comme le logement abordable ou la mobilité douce.

Pour les acheteurs novices, le choix de l’emplacement est déterminant pour la performance du projet. Les zones bénéficiant d’un fort passage piétonnier, d’un bon accès aux transports et d’un tissu urbain actif sont les plus prometteuses. La proximité d’un arrêt de bus ou de métro peut faire grimper les loyers et attirer plus de locataires. Les emplacements stratégiques nécessitent parfois plus de stationnement, mais peuvent aussi stimuler le commerce. Un bon emplacement réunit logements, commerces et emplois dans un même secteur, créant une synergie bénéfique.

En centre-ville, les locataires privilégient souvent des logements compacts et une vie de quartier animée. En périphérie, les attentes diffèrent : davantage d’espace, de stationnement, et de services de proximité. Qu’il s’agisse d’un achat ou d’un projet à développer, l’emplacement est un facteur clé de succès à long terme.

Financer et Gérer un Bien Immobilier à Usage Mixte

Le financement d'un projet à usage mixte nécessite plus de planification qu'un projet immobilier à usage unique, car vous avez affaire à plusieurs types de locataires et sources de revenus. Vous pouvez recourir à un prêt commercial traditionnel, qui couvre souvent 65 à 75 % de la valeur du bien et propose parfois des paiements d'intérêts uniquement pendant les premières phases. Certains promoteurs combinent également des prêts de construction à court terme avec des prêts mezzanine pour couvrir les coûts supplémentaires. Pour les investissements à long terme, les prêts HUD ou CMBS peuvent offrir des taux plus avantageux pour les projets incluant des logements. Les fonds Equity Partners ou Opportunity Zone sont également courants, car ils permettent d'obtenir un capital initial et des économies d'impôt. Pour mesurer la réussite, les investisseurs examinent des indicateurs tels que le TRI, le résultat net d'exploitation et les ratios de couverture du service de la dette combinés. Ces chiffres sont suivis pour les différentes parties du bâtiment afin d'évaluer la performance de chacune et leur contribution au rendement total.

Pour créer un plan de location solide, vous devez combiner les utilisations de manière à soutenir une demande constante et à éviter les écarts de revenus importants.

Choisissez des activités complémentaires: cafés, pharmacies, ou restaurants attirant à la fois résidents et employés.
Adaptez les types de baux: commerces en bail triple net, bureaux en bail brut indexé, logements en bail classique ou court terme premium.
Échelonnez les échéances de baux: évitez les vacances généralisées.
Ajoutez des équipements partagés: salle de sport, terrasse, espaces verts communs, pour séduire tous les locataires et augmenter la valeur locative.

Cette organisation favorise des opérations fluides, une meilleure rétention des locataires et une valeur durable.

Gérer un immeuble à usage mixte exige davantage de coordination; il est donc nécessaire d'utiliser des outils performants et une équipe solide. L'utilisation d'une plateforme logicielle unique permet de suivre les paiements, les réparations et les informations relatives aux baux pour tous les secteurs de l'immeuble. Les équipes sur site doivent comprendre du personnel formé à la gestion des locataires résidentiels et commerciaux, car leurs besoins sont différents. Vous pouvez également réaliser des économies en partageant les coûts des services publics, de la sécurité ou de l'aménagement paysager, puis en les répartissant équitablement entre les différents usages. Des contrôles réguliers des systèmes CVC ou des ascenseurs, par exemple, permettent d'éviter les problèmes et de satisfaire les locataires. Cette organisation facilite les opérations et crée de la valeur à long terme en garantissant la satisfaction des locataires et le bon fonctionnement des systèmes.

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