Det du bör veta innan du investerar i blandfastigheter

Skapad05.09.2025, 10.20

Uppdaterad05.09.2025, 17.51

Blandfastigheter blir alltmer i fokus för både utvecklare och investerare, men det finns många faktorer att beakta innan man sätter igång. För att fullt ut förstå denna typ av investering är det viktigt att titta på flera nyckelområden. Först bör du förstå innebörden av blandfastigheter, vilket vanligtvis syftar på fastigheter som kombinerar bostäder, kommersiella ytor och ibland även industriella funktioner i en och samma utveckling. Därefter bör du väga fördelarna och utmaningarna, särskilt vid marknadsförändringar, eftersom värdering av blandfastigheter ofta är mer komplex än för enfastighetsanvändning.

Planbestämmelser, lägesfaktorer och lokala incitament kan kraftigt påverka vad som får byggas och hur lönsamt det kan bli. Faktum är att värderingen ofta beror på hyresgästernas mix, fotgängartrafik och omgivande infrastruktur. En smart investeringsstrategi kräver rätt finansiering, planering av hyresgäster och fastighetsförvaltning, särskilt om du överväger att köpa en blandfastighet som behöver omställning eller ombyggnad.

Varför blandade utvecklingsprojekt blir allt mer populära

Varför blandade utvecklingsprojekt blir allt mer populära Ett blandfastighetsprojekt är en typ av fastighet som innehåller två eller flera olika funktioner, till exempel bostäder och butiker på samma plats. Ofta byggs lägenheter ovanpå en rad med butiker eller kontor, vilket gör det möjligt för människor att bo, arbeta och handla i samma område. Denna typ av lösning skapar bekvämlighet och uppmuntrar till gång eftersom allt finns nära till hands. Definitionen av blandfastigheter syftar generellt på projekt som stödjer vardagslivet utan att långa resor krävs. De är vanliga i tätbebyggda stadsområden där utrymmet är begränsat och behovet av närhet till olika tjänster är stort.

Det finns två huvudsakliga typer av blandade utvecklingsprojekt: vertikala och horisontella. En vertikal lösning placerar olika användningsområden på olika våningar, till exempel butiker på bottenplan och lägenheter eller kontor ovanför. Horisontell utveckling sprider byggnaderna över ett område, men de fungerar fortfarande tillsammans och delar på gemensamma utrymmen eller parkering. Vissa stadsdelar använder båda typerna för att skapa små stadskärnor kring parker, trottoarer, offentliga platser eller kollektivtrafik.

Förr i tiden låg butiker, bostäder och offentliga byggnader ofta nära varandra. Men under mitten av 1900-talet började man separera var människor bodde, arbetade och handlade, på grund av bilens intåg och nya planregler. Det ledde till längre pendlingar och mindre gångvänliga områden. På 1990-talet började man återinföra blandade byggnader. Denna förändring ökade även intresset för att köpa en lägenhet eller ett hus i områden som erbjuder en mer aktiv och social livsstil.

Fastighetsinvesterare lägger nu större vikt vid blandfastigheter till salu eftersom de ger mer än bara hyra från en typ av hyresgäst. Dessa fastigheter genererar intäkter från flera källor, som bostäder, kontor eller butiker, vilket minskar risken om en del underpresterar. Folk vill också bo och jobba i gångvänliga områden med en känsla av gemenskap. Städer stödjer dessa projekt genom skatteförmåner eller enklare tillståndsprocesser eftersom de främjar hållbar stadsutveckling.

Fördelar och nackdelar med blandfastigheter

Blandfastigheter kan erbjuda starka fördelar, men innebär också risker, särskilt under ekonomiska nedgångar. Du får intäkter från olika källor som bostäder, butiker eller kontor, vilket kan balansera förluster om en sektor går dåligt. Men ingen del är helt skyddad vid lågkonjunktur. Till exempel kan butikshyresgäster lämna om försäljningen minskar, och kontor kan stå tomma vid distansarbete.

Det finns även ytterligare utmaningar, såsom svår finansiering, strikta planregler och komplexa behov hos hyresgästerna. Dessa projekt kräver noggrann planering, stabil förvaltning och flexibla hyresavtal för att hantera ekonomiska skiften. Så även om blandfastigheter kan ge stabila inkomster och långsiktig värdeökning, bör du för att hitta rätt fastighet för dig, väga fördelar och nackdelar noga.

Fördelar

Intäktsdiversifiering: Minskad risk eftersom hyra kommer från olika typer av hyresgäster.
Mindre risk för tomma lokaler: En del kan fortfarande ge intäkter om en annan går sämre.
Levnadsglada områden: Drar folk hela dagen, vilket gynnar verksamheterna på plats.
Inbyggd efterfrågan: Boende handlar ofta på plats, vilket stödjer lokala företag.
Stadsincitament: Kommuner kan erbjuda skatteförmåner eller snabbare godkännanden.
Hållbarhet & ESG: Minskar bilberoende och stödjer gröna mål.

Nackdelar

Komplex finansiering: Svårare att få lån på grund av blandade användningar.
Planregler & tillstånd: Kräver ofta särskilda tillstånd eller nya planbeslut.
Design & byggsamordning: Kräver extra planering för system som parkering eller ventilation.
Hyresgästanpassning: Måste balansera olika behov som öppettider och gemensamma ytor.

Hur planregler och läge påverkar blandprojekt

Planregler och markanvändningslagar har stor påverkan på hur och var du kan bygga blandfastigheter. Dessa regler avgör vilka typer av byggnader som är tillåtna, hur höga de får vara och hur mycket parkering som krävs. Till exempel kan du behöva särskilda tillstånd för att bygga bostäder och butiker på samma tomt. Vissa områden har begränsningar för byggnadshöjd eller kräver stora avstånd till gatan, vilket minskar antalet enheter du kan bygga. Parkeringskrav ökar även kostnaderna eftersom de tar upp yta som kunde använts för andra ändamål. För att undvika förseningar bör du samarbeta tidigt med stadsplanerare och markanvändningsexperter så att projektet följer reglerna och maximerar potentialen.

Många städer vill ha fler blandade projekt och erbjuder därför särskilda incitament till utvecklare. Det kan vara skatteförmåner, extra våningar eller lägre avgifter för infrastruktur som skolor och vägar. Du kan också hitta bidrag eller lån med låg ränta för gröna uppgraderingar eller bevarandebyggnader. Dessa erbjudanden kan minska kostnaderna eller öka vinsten, särskilt om du planerar att köpa eller utveckla en blandfastighet. För bästa resultat, matcha projektets mål med lokala prioriteringar som gångbarhet eller prisvärda bostäder.

För förstagångsköpare spelar läget en avgörande roll för hur väl ett blandfastighetsprojekt presterar. Områden med hög fotgängartrafik, bra kollektivtrafik och aktiva stadsdelar tenderar att prestera bättre. Närhet till buss eller tåg kan höja hyrorna och locka fler hyresgäster eftersom det underlättar pendling. Trafikerade hörn med god bilåtkomst kan gynna butiker, men kräver mer parkering. Ett bra läge samlar hem, jobb och butiker som stödjer varandra hela dagen. I städer söker hyresgäster ofta mindre enheter och ett gångvänligt liv, medan förorter kräver mer utrymme, parkering och grundläggande tjänster. Oavsett om du köper eller bygger nytt kommer läget avgöra framgången, och en stabil förvaltning av blandfastigheter hjälper till att behålla värdet över tid.

Så finansierar och förvaltar du en blandfastighet

Att finansiera ett blandprojekt kräver mer planering än en enskild användning eftersom du hanterar flera typer av hyresgäster och intäktskällor. Du kan använda ett traditionellt kommersiellt lån som ofta täcker 65–75 % av fastighetens värde och ibland erbjuder räntefria perioder i början. Vissa utvecklare kombinerar även kortfristiga bygglån med mezzaninfinansiering för att täcka extra kostnader. För långsiktiga investeringar kan HUD- eller CMBS-lån ge bättre villkor om projektet innehåller bostäder. Equitypartners eller fonder för Opportunity Zones är också vanliga eftersom de hjälper till med startkapital och skattefördelar. För att mäta resultat tittar investerare på nyckeltal som IRR, netto driftsöverskott och samlad skuldservicetäckningsgrad. Dessa nyckeltal följs upp för varje del av fastigheten för att bedöma dess prestation och totala avkastning.

För att skapa en stark hyresstrategi måste du kombinera funktioner som stödjer stabil efterfrågan och undviker stora inkomstskillnader.

Välj företag som samverkar: Exempelvis kaféer eller apotek som betjänar både boende och kontorsanställda.
Använd olika hyresavtal: Butiker använder ofta triple-net-avtal, kontor kan använda bruttohyra, och bostäder ofta lång- eller korttidskontrakt.
Sprid hyresperioder: Fördela avtalslöptider så att inte alla lokaler blir lediga samtidigt.
Lägg till gemensamma bekvämligheter: T.ex. gym eller takterrasser som lockar alla hyresgästtyper och höjer hyresvärdet.

Denna strategi håller byggnaden full, stödjer daglig aktivitet och ökar inkomstens stabilitet.

Förvaltning av blandfastigheter kräver mer samordning, så smarta verktyg och ett erfaret team är viktigt. En gemensam plattform hjälper dig att spåra betalningar, reparationer och hyresinformation för hela byggnaden. Personal på plats bör ha erfarenhet av både kommersiella och bostadshyresgäster eftersom deras behov skiljer sig. Du kan även spara pengar genom att dela på kostnader för el, säkerhet eller trädgårdsskötsel, och sedan fördela dessa rättvist. Regelbunden kontroll av t.ex. ventilation eller hissar förhindrar problem och håller hyresgäster nöjda. Detta ger smidigare drift och bygger långsiktigt värde genom nöjda hyresgäster och fungerande system.

RELATERADE SIDOR