西班牙银行公布 2026 年房贷产品调整

建立27.01.2026, 16.09

更新29.01.2026, 10.24

2026 年 1 月，西班牙几家最大的银行发布了明确且正式的公告。Banco Santander、BBVA、CaixaBank 以及 Banco Sabadell 同步更新了其非居民房贷产品线，直接影响了非居民在西班牙申请房贷的条件。这些变化主要体现在更高的资金成本以及更严格的内部风险控制规则。这意味着银行的放贷成本上升，同时在风险评估方面更加谨慎。

尽管风险趋严，银行并不希望失去非居民客户。银行的目标是保护来自外国买家的需求，因为在西班牙房贷市场中，非居民买家始终是一个稳定的重要群体。因此，贷款机构逐渐放弃统一定价模式，转而根据借款人资质提供更结构化、更个性化的贷款方案。

2026 年非居民混合利率房贷产品变化

西班牙非居民混合利率房贷产品变更 2026 年初，西班牙银行为非居民推出了新的混合利率房贷产品，这也促使许多买家开始比较西班牙非居民固定利率与浮动利率房贷之间的差异。这类贷款通常前 3 年为固定利率，之后转为与欧元同业拆借利率（Euribor）挂钩的浮动利率。

目前，贷款成数超过约 65% 的房贷，其初始固定利率普遍略高于 4%，反映了当前西班牙整体房贷利率水平。贷款成数较低的小额贷款通常可以获得更低的固定利率。大多数银行的贷款上限为房价的 75%，并要求购买房屋保险以及支付相关设立费用，这些都属于西班牙非居民房贷的标准要求。

与此同时，一些银行下调了非居民全程固定利率房贷的名义利率。在最佳情况下，全程固定利率最低可接近 2.55%，对于希望长期持有西班牙房产的买家来说非常具有吸引力。但通常需要搭配购买银行附加产品，如保险或收入转入服务。由于 2026 年 1 月初 Euribor 维持在约 2.25%，银行调整定价以保持市场竞争力。

另一个重大变化出现在大额贷款领域。银行已基本取消超过约 50 万欧元的非居民全固定利率房贷选项，这对希望申请高额房贷购房的买家产生直接影响。这类贷款现在主要采用与 Euribor 挂钩的浮动利率。虽然资质优良的借款人仍可获得较低的利差，但长期固定利率的确定性在这一额度区间内已不复存在。50 万欧元以下的贷款仍可申请固定利率，但超过这一额度后，可选择性明显下降。

2026 年，小额贷款则呈现出不同趋势。银行提高了 30 万欧元以下贷款的利差和手续费，整体拉高了购房贷款成本。跨境业务的处理成本上升是主要原因之一。若借款人不购买银行附加产品，固定利率将明显更高。整体来看，融资渠道依然稳定，但相比 2025 年底，成本略有上升，尤其是在房贷合同条款和文件流程方面更为复杂。

2026 年西班牙房贷成数（LTV）规则

2026 年，房贷成数规则继续清晰地区分居民与非居民，这是了解如何在西班牙申请房贷的核心因素之一。西班牙居民购买自住房通常可贷至房价的 80%，部分项目甚至更高。而非居民买家的贷款上限通常为 60% 至 70%，只有资质非常优秀的申请人才能获得更高比例。

较低的贷款成数直接提高了非居民买家的首付要求，并与西班牙非居民房贷利率密切相关。例如，一位非居民购买一套 40 万欧元的房产，可能需要准备高达 16 万欧元的首付。再加上税费和其他成本，总前期资金需求接近 22 万欧元。这一现实已明显影响外国买家的购房行为，房贷利率与自有资金比例成为可负担性的关键因素。

这些贷款条件对首次购房者和投资者的影响各不相同。居民首次购房者可能享有部分政府补贴，从而降低初期成本，但资格要求严格。投资者则需要更加重视区域分析和稳定的租赁需求，因为西班牙平均房贷利率直接影响长期投资回报率。更高的自有资金比例减少了投机性购房，更有利于资金实力较强、能承受当前利率环境的买家。

2026 年西班牙房贷监管框架

2026 年，西班牙进一步强化了房贷消费者保护体系。所有在西班牙提供房贷服务的机构，必须获得西班牙央行（Banco de España）的正式授权，该规定同时适用于银行和非银行金融机构，从而有效降低借款人遭遇不规范操作的风险。

同时，银行必须向借款人提供更清晰的贷款说明，并给予更充足的审阅时间。关键文件如 FEIN（欧洲标准信息文件）和 FIAE（补充信息文件）在流程中发挥核心作用。强制性的公证说明会确保借款人充分理解利率、费用及相关风险。

2026 年的监管框架也对提前还款和再融资相关费用作出了限制。根据西班牙房贷法规，提前还款费用仍然设有上限。借款人同时享有更强的权利，可以在不承担高额违约成本的情况下，将房贷转移至其他银行。非居民买家同样受益于这些保护措施，尽管在某些地区仍需遵循额外的行政程序。通过我们全面的房贷指南，您可以进一步了解相关内容。