- Startseite
- Blog
- Kaufratgeber
- Kauf als Unternehmen einer Immobilie in Spanien warum und wie Sinnvoll
Kauf als Unternehmen einer Immobilie in Spanien warum und wie Sinnvoll
Der Kauf einer Immobilie in Spanien im Namen eines Unternehmens wird immer beliebter. Bei sorgfältiger Handhabung kann diese Strategie Ihnen helfen, Ihre Steuern zu optimieren, die Rechtssicherheit zu erhöhen und sogar einige Kosten zu senken. Dies ist jedoch nicht immer der Fall, und eine Beratung ist unerlässlich.
Auf dieser Seite erklären wir Ihnen, wie Sie eine Immobilie in Spanien über ein Unternehmen kaufen können.
Sollten Sie eine Immobilie in Spanien über ein Unternehmen kaufen?
Das hängt ganz von Ihren Zielen ab. Wenn Sie Ihre Immobilie für persönliche Zwecke nutzen möchten, ist diese Methode möglicherweise nicht die richtige für Sie, da der Prozess komplexer und kostspieliger sein kann als der Kauf einer spanischen Immobilie als Privatperson. Wenn Ihr primäres Ziel jedoch darin besteht, Mieteinnahmen zu erzielen oder die Immobilie zum richtigen Zeitpunkt wieder zu verkaufen, lohnt sich der Kauf im Namen eines Unternehmens aus finanzieller Sicht auf jeden Fall.
Vorteile des Kaufs einer Immobilie über ein Unternehmen in Spanien
Der Kauf eines Hauses in Spanien über ein Unternehmen ist aus vielen Gründen eine kluge Strategie:
Steueroptimierung: Wenn das Unternehmen als umsatzsteuerpflichtig registriert ist und die Immobilie für geschäftliche Zwecke (einschließlich Kurzzeitvermietungen) genutzt wird, kann das Unternehmen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) abziehen.
Kosten senken: Alle Geschäftskosten (wie Reparaturen, Instandhaltung, Nebenkosten, Verwaltungsgebühren und Versicherungen) sind steuerlich absetzbar, sodass Ihre Gesamtkosten deutlich niedriger bleiben.
Abschreibung: Wenn die Immobilie von einem spanischen Unternehmen gekauft wird, können die Kosten über den Zeitraum verteilt werden, in dem das Unternehmen Einnahmen erzielt, in der Regel mit einem Satz von 3 % pro Jahr.
Rechtssicherheit: Der Besitz der Immobilie über ein Unternehmen trennt Ihr persönliches Vermögen von den Verbindlichkeiten des Unternehmens. Dies bietet zusätzliche Sicherheit im Falle von Schulden, Streitigkeiten oder Rechtsansprüchen.
Steuern auf den Kauf von Immobilien in Spanien über ein Unternehmen
Hier sind die Immobiliensteuerkosten in Spanien beim Kauf für ein Unternehmen:
Mehrwertsteuer (IVA): 10 % für neue Immobilien. Wenn das Unternehmen eine NIF-IVA-Einheit ist, wird die Mehrwertsteuer abgezogen, gilt jedoch nicht für Kurzzeitvermietungen.
ITP (Grunderwerbsteuer): 6 % bis 10 % für gebrauchte Immobilien. Es ist möglich, die ITP in Mehrwertsteuer umzuwandeln, wenn sowohl der Käufer als auch der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig sind und die Immobilie für gewerbliche Zwecke genutzt wird.
IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige): 19 % bis 24 %. EU-Bürger können ihre Ausgaben von der Steuer absetzen.
Grundsteuer (IBI): Jährliche Steuer basierend auf dem Katasterwert, 0,4 % bis 1,1 %. Kann vom Einkommen des Unternehmens in Spanien abgezogen werden.
Stempelsteuer (AJD): 0,5 % bis 3 %, je nach Autonomen Gemeinschaft.
Was passiert, wenn Sie die Immobilie für private Zwecke nutzen?
Sie können die über Ihr Unternehmen gekaufte Immobilie legal für private Zwecke nutzen, z. B. als Wohnsitz oder für Urlaubsaufenthalte. Sie müssen jedoch eine Rechnung ausstellen und eine Steuer auf die private Nutzung der Immobilie entrichten, die auf der Grundlage der Marktpreise festgelegt wird.
Schritte zum Kauf einer spanischen Immobilie für ein Unternehmen
Der Kauf einer Immobilie in Spanien für ein Unternehmen ähnelt dem Kauf als Privatperson, jedoch gibt es zusätzliche Anforderungen und Nuancen, die sowohl von Ihrer Staatsangehörigkeit als auch von der des Unternehmens abhängen. Um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten, wird dringend empfohlen, sich von Anfang an professionell beraten zu lassen. Die wichtigsten Schritte sind:
- Gründen Sie ein spanisches Unternehmen oder registrieren Sie Ihr ausländisches Unternehmen in Spanien.
- Beantragen Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer (NIF).
- Bereiten Sie alle für den Kauf erforderlichen Dokumente vor.
- Wählen Sie eine Immobilie aus und schließen Sie die Eigentumsübertragung ab.
Hypothek für eine Immobilie in Spanien für Unternehmen
Unternehmen können in Spanien eine Hypothek aufnehmen, aber der gesamte Prozess kann komplexer sein und es können Bürgschaften erforderlich sein. Am besten wenden Sie sich direkt an die spanischen Banken, um deren individuelle Konditionen zu erfahren.
Kauf über ein ausländisches Unternehmen vs. ein spanisches Unternehmen
Der Kauf einer Immobilie in Spanien über ein spanisches Unternehmen ist in der Regel einfacher und kostengünstiger.
Mit einem spanischen Unternehmen können Sie die spanische Steuer auf Mieteinnahmen von Nichtansässigen (IRNR) vermeiden. Die Gründung eines spanischen Unternehmens kann jedoch kostspielig sein (über 2.000 €, einschließlich Rechts- und Notarkosten).
Ausländische Unternehmen haben hingegen höhere Verbindlichkeiten, darunter Kosten für die Übersetzung und Beglaubigung von offiziellen Dokumenten, die Eröffnung eines Bankkontos, die Beantragung einer NIF/NIE-Nummer, die mögliche Ernennung eines Steuervertreters und eine Einkommensteuer von 24 %. Die Entscheidung für eine spanische Tochtergesellschaft ist eine gute Lösung, um diese Verpflichtungen zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf einer Immobilie in Spanien für ein Unternehmen
Kann ein ausländisches Unternehmen Immobilien in Spanien erwerben?Ja. Ein ausländisches Unternehmen kann Immobilien in Spanien kaufen. Dafür muss das Unternehmen eine spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer (CIF) beantragen. Zusätzlich werden Unternehmensunterlagen wie Handelsregisterdokumente und Vertretungsnachweise benötigt. Falls erforderlich, müssen alle Dokumente mit einer Apostille versehen und offiziell ins Spanische übersetzt werden.
Wie laufen die rechtlichen und finanziellen Verfahren ab, wenn ein ausländisches Unternehmen eine Immobilie in Spanien kauft?Wenn ein ausländisches Unternehmen Immobilien in Spanien kaufen möchte, müssen zunächst sämtliche Unternehmensunterlagen aus dem Heimatland vorgelegt werden - darunter Gründungsunterlagen, Vertretungs- und Vollmachtsdokumente, Gesellschaftssatzung sowie ein Handelsregisterauszug. Alle Dokumente müssen apostilliert und offiziell ins Spanische übersetzt werden.
Nach der Prüfung durch die spanischen Behörden muss das Unternehmen eine spanische Steueridentifikationsnummer (CIF) beantragen. Diese CIF ist verpflichtend und wird für den Immobilienkauf sowie alle damit verbundenen rechtlichen und finanziellen Vorgänge benötigt. Da das Unternehmen in Spanien keine aktive Geschäftstätigkeit ausübt, sind die steuerlichen Vorteile begrenzt, dennoch kann es problemlos Immobilien in Spanien erwerben.
Welche Steuern zahlen ausländische Unternehmen beim Immobilienkauf in Spanien?Ausländische Unternehmen, die Immobilien in Spanien kaufen, zahlen dieselben Kaufsteuern wie spanische Unternehmen. Diese Steuern unterscheiden sich je nach autonomer Region. Wenn die Immobilie später verkauft wird, unterliegt der erzielte Gewinn der spanischen Körperschaftsteuer in Höhe von 25 %.
Welche Steuern gelten, wenn eine Immobilie in Spanien, die einem ausländischen Unternehmen gehört, vermietet wird?Ausländische Unternehmen, die Immobilien in Spanien besitzen und vermieten, unterliegen der Nichtresidentensteuer (IRNR).
Unternehmen mit Sitz in EU-/EWR-Ländern zahlen 19 % Steuer auf das Nettoeinkommen aus Vermietung. Dabei können zulässige Ausgaben wie Wartung, Property Management und Versicherungen steuerlich abgesetzt werden. Unternehmen außerhalb der EU/des EWR zahlen dagegen 24 % Steuer auf das Bruttoeinkommen, ohne Möglichkeit zum Kostenabzug.
Ist das Unternehmen in einem Land registriert, das Spanien als nicht kooperative Steuerjurisdiktion einstuft, kann zusätzlich eine jährliche Sondersteuer auf Immobilien („Gravamen Especial“) erhoben werden.
Gibt es steuerliche Unterschiede zwischen einem ausländischen Unternehmen und einer lokalen Firma bei Immobilieninvestitionen in Spanien?Ja. Es gibt einige wichtige steuerliche Unterschiede. In Spanien gegründete lokale Unternehmen unterliegen der Körperschaftsteuer („Impuesto de Sociedades“) und können geschäftsbezogene Ausgaben von der Steuerbemessungsgrundlage abziehen. Das bietet vor allem Unternehmen mit aktiver Geschäftstätigkeit Vorteile.
Ausländische Unternehmen unterliegen dagegen - sofern sie keine operative Präsenz in Spanien haben - normalerweise dem Nichtresidenten-Steuersystem. Dadurch sind die Möglichkeiten für Kostenabzüge und steuerliche Gestaltung deutlich eingeschränkter. Die steuerliche Behandlung kann außerdem vom Sitzland des Unternehmens und davon abhängen, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien besteht.
Generell gibt es für ausländische Unternehmen, die Immobilien in Spanien ausschließlich als Kapitalanlage erwerben, gegenüber spanischen Unternehmen keinen wesentlichen steuerlichen Vorteil.
Können ausländische Unternehmen eine Hypothek in Spanien erhalten?Eine Hypothek in Spanien für ein ausländisches Unternehmen zu erhalten, ist normalerweise schwierig, wenn das Unternehmen keine Vermögenswerte oder regelmäßigen Einnahmen in Spanien hat. Einige spanische Banken prüfen jedoch Finanzierungsanträge, wenn die Gesellschafter persönliche Garantien übernehmen. Dies hängt vollständig von den internen Risikorichtlinien der jeweiligen Bank ab.
Wenn das ausländische Unternehmen eine spanische Gesellschaft gründet, steigen die Chancen auf eine Hypothek deutlich. In diesem Fall bewerten Banken die Jahresabschlüsse, die Geschäftstätigkeit und die finanzielle Stabilität des Unternehmens, bevor sie über eine Finanzierung entscheiden.
DE 
