Der Kauf einer Immobilie in Spanien im Namen eines Unternehmens wird immer beliebter. Bei sorgfältiger Handhabung kann diese Strategie Ihnen helfen, Ihre Steuern zu optimieren, die Rechtssicherheit zu erhöhen und sogar einige Kosten zu senken. Dies ist jedoch nicht immer der Fall, und eine Beratung ist unerlässlich.
Auf dieser Seite erklären wir Ihnen, wie Sie eine Immobilie in Spanien über ein Unternehmen kaufen können.
Das hängt ganz von Ihren Zielen ab. Wenn Sie Ihre Immobilie für persönliche Zwecke nutzen möchten, ist diese Methode möglicherweise nicht die richtige für Sie, da der Prozess komplexer und kostspieliger sein kann als der Kauf einer spanischen Immobilie als Privatperson. Wenn Ihr primäres Ziel jedoch darin besteht, Mieteinnahmen zu erzielen oder die Immobilie zum richtigen Zeitpunkt wieder zu verkaufen, lohnt sich der Kauf im Namen eines Unternehmens aus finanzieller Sicht auf jeden Fall.
Der Kauf eines Hauses in Spanien über ein Unternehmen ist aus vielen Gründen eine kluge Strategie:
Steueroptimierung: Wenn das Unternehmen als umsatzsteuerpflichtig registriert ist und die Immobilie für geschäftliche Zwecke (einschließlich Kurzzeitvermietungen) genutzt wird, kann das Unternehmen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) abziehen.
Kosten senken: Alle Geschäftskosten (wie Reparaturen, Instandhaltung, Nebenkosten, Verwaltungsgebühren und Versicherungen) sind steuerlich absetzbar, sodass Ihre Gesamtkosten deutlich niedriger bleiben.
Abschreibung: Wenn die Immobilie von einem spanischen Unternehmen gekauft wird, können die Kosten über den Zeitraum verteilt werden, in dem das Unternehmen Einnahmen erzielt, in der Regel mit einem Satz von 3 % pro Jahr.
Rechtssicherheit: Der Besitz der Immobilie über ein Unternehmen trennt Ihr persönliches Vermögen von den Verbindlichkeiten des Unternehmens. Dies bietet zusätzliche Sicherheit im Falle von Schulden, Streitigkeiten oder Rechtsansprüchen.
Hier sind die Immobiliensteuerkosten in Spanien beim Kauf für ein Unternehmen:
Mehrwertsteuer (IVA): 10 % für neue Immobilien. Wenn das Unternehmen eine NIF-IVA-Einheit ist, wird die Mehrwertsteuer abgezogen, gilt jedoch nicht für Kurzzeitvermietungen.
ITP (Grunderwerbsteuer): 6 % bis 10 % für gebrauchte Immobilien. Es ist möglich, die ITP in Mehrwertsteuer umzuwandeln, wenn sowohl der Käufer als auch der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig sind und die Immobilie für gewerbliche Zwecke genutzt wird.
IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige): 19 % bis 24 %. EU-Bürger können ihre Ausgaben von der Steuer absetzen.
Grundsteuer (IBI): Jährliche Steuer basierend auf dem Katasterwert, 0,4 % bis 1,1 %. Kann vom Einkommen des Unternehmens in Spanien abgezogen werden.
Stempelsteuer (AJD): 0,5 % bis 3 %, je nach Autonomen Gemeinschaft.
Sie können die über Ihr Unternehmen gekaufte Immobilie legal für private Zwecke nutzen, z. B. als Wohnsitz oder für Urlaubsaufenthalte. Sie müssen jedoch eine Rechnung ausstellen und eine Steuer auf die private Nutzung der Immobilie entrichten, die auf der Grundlage der Marktpreise festgelegt wird.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien für ein Unternehmen ähnelt dem Kauf als Privatperson, jedoch gibt es zusätzliche Anforderungen und Nuancen, die sowohl von Ihrer Staatsangehörigkeit als auch von der des Unternehmens abhängen. Um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten, wird dringend empfohlen, sich von Anfang an professionell beraten zu lassen. Die wichtigsten Schritte sind:
Unternehmen können in Spanien eine Hypothek aufnehmen, aber der gesamte Prozess kann komplexer sein und es können Bürgschaften erforderlich sein. Am besten wenden Sie sich direkt an die spanischen Banken, um deren individuelle Konditionen zu erfahren.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien über ein spanisches Unternehmen ist in der Regel einfacher und kostengünstiger.
Mit einem spanischen Unternehmen können Sie die spanische Steuer auf Mieteinnahmen von Nichtansässigen (IRNR) vermeiden. Die Gründung eines spanischen Unternehmens kann jedoch kostspielig sein (über 2.000 €, einschließlich Rechts- und Notarkosten).
Ausländische Unternehmen haben hingegen höhere Verbindlichkeiten, darunter Kosten für die Übersetzung und Beglaubigung von offiziellen Dokumenten, die Eröffnung eines Bankkontos, die Beantragung einer NIF/NIE-Nummer, die mögliche Ernennung eines Steuervertreters und eine Einkommensteuer von 24 %. Die Entscheidung für eine spanische Tochtergesellschaft ist eine gute Lösung, um diese Verpflichtungen zu vermeiden.
Kann ein außerhalb Spaniens registriertes Unternehmen eine Immobilie in Spanien erwerben?
Ja, ein außerhalb Spaniens registriertes Unternehmen kann eine Immobilie in Spanien erwerben, muss dafür jedoch eine ausländische Steueridentifikationsnummer in Spanien (CIF) beantragen.
Wie sehen die rechtlichen Verfahren für ausländische Unternehmen aus, die eine Immobilie in Spanien kaufen möchten?
Das Unternehmen muss seine Gründungsdokumente, Vollmachten, Urkunden und die Handelsregisterbescheinigung aus seinem Heimatland vorlegen. Diese Dokumente müssen ins Spanische übersetzt und mit einer Apostille versehen werden. Nach Einreichung in Spanien können die Behörden eine spanische CIF ausstellen.
Welche Steuern fallen beim Kauf und danach für den Kauf einer Immobilie für Unternehmen in Spanien an?
Während des Kaufs sind die Steuern dieselben wie beim Kauf über ein spanisches Unternehmen. Nach dem Kauf muss eine nicht ansässige Person eine geringe jährliche Steuer zahlen, genau wie Spanier, aber Unternehmen sind von dieser Steuer befreit.
Kann ein ausländisches Unternehmen eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen?
Ja, aber der Prozess der Hypothekenfinanzierung kann kompliziert sein. Da das Unternehmen keine Vermögenswerte in Spanien hat, können Banken persönliche Bürgschaften von den Gesellschaftern verlangen. Es ist am besten, die Bedingungen mit jeder Bank einzeln zu besprechen.
Wenn die Immobilie vermietet wird, welche Steuerpflichten gelten dann für die Mieteinnahmen?
Es gilt die Steuer für Nichtansässige in Höhe von 19 % bis 24 %. Die Steuern werden entsprechend dem Wohnsitzland erhoben: Während EU-Bürger ihre Ausgaben von der Steuer absetzen können, können Nicht-EU-Bürger (vorerst) dieses Recht nicht in Anspruch nehmen.
Gibt es steuerliche Unterschiede zwischen einem ausländischen Unternehmen und einem spanischen Unternehmen, die in Immobilien investieren?
Ja. Der Hauptunterschied besteht darin, dass nicht-EU-ausländische Unternehmen keine Ausgaben abziehen können und direkt mit 24 % auf ihr Einkommen besteuert werden, während spanische Unternehmen oder Unternehmen mit Sitz in der EU von Abzügen und niedrigeren effektiven Steuersätzen profitieren können.
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