Wie man Immobilien in Spanien kauft: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Spanien verfügt als Mitglied der Europäischen Union über ein robustes System zur Übertragung von Eigentumsrechten, das für alle gilt, unabhängig davon, ob es sich um lokale oder ausländische Käufer handelt. Der Kauf einer Immobilie ist eine Aufgabe, die Wissen und Fachkenntnisse erfordert. Die Inanspruchnahme professioneller Hilfe ist unerlässlich, um eine reibungslose Übergabe der Schlüssel und Eigentumsurkunden zu gewährleisten. Die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch dauert je nach Objekt 1 bis 2 Monate, nachdem Sie sich für eine Immobilie entschieden haben.

Die erfahrenen Verkaufsagenten von TEKCE Immobilier helfen Ihnen dabei, die ideale Immobilie zu finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht. Die erfahrenen Immobilienanwälte des Unternehmens kümmern sich gemeinsam mit Ihnen oder in Ihrem Namen um die Due Diligence und die Formalitäten und stellen sicher, dass alle rechtlichen Verpflichtungen erfüllt werden.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien umfasst 8 einfache Schritte, von der Suche nach der richtigen Immobilie bis zum Erhalt Ihrer Eigentumsurkunde.

Hier finden Sie eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf in Spanien:

• Erstellen einer Wunschliste, um die richtige Immobilie zu finden
• Besichtigungstour
• Reservierung
• KYC- und AML-Prüfungen
• Unterzeichnung des Vertrags
• Beantragung der NIE-Nummer und Eröffnung eines Bankkontos
• Unterzeichnung der Urkunde beim Notar
• Registrierung der Eigentumsurkunde

Immobilienkauf in Spanien: Vollständiger Zeitplan und Schritt-für-Schritt-Anleitung für Off-Plan- vs. Wiederverkaufsimmobilien

Nachfolgend finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie (Gebrauchtimmobilie) und einer Off-Plan-Immobilie (Neubau) in Spanien. Der Zeitplan und die rechtlichen Anforderungen unterscheiden sich zwischen Wiederverkaufs- und Off-Plan-Immobilien.

Kauf von Wiederverkaufsimmobilien (Gebrauchtimmobilien)

Wiederverkaufsimmobilien bieten in der Regel einen schnelleren Abschlussprozess an. Nach der Auswahl der Immobilie wird die Transaktion in der Regel innerhalb von 1–2 Monaten beim Notar abgewickelt.

1. Erstellung einer Wunschliste (Zeitplan: 1–3 Tage)

Der erste Schritt besteht darin, eine Wunschliste zu erstellen, um die richtige Immobilie zu finden, die Ihren Erwartungen und Bedürfnissen entspricht.

Unsere Website bietet eine umfangreiche, täglich aktualisierte Liste von Immobilien, und unsere Makler beobachten die Markttrends, um Ihnen schnell die besten Optionen präsentieren zu können. Sie beginnen mit einer 1–3-tägigen Suche und erstellen eine Auswahlliste.

2. Besichtigungstour (Zeitrahmen: 1–3 Tage)

Als Nächstes besichtigen Sie die Immobilien auf Ihrer Auswahlliste. Während der Besichtigungstour ist es wichtig, dass Sie Ihrem Makler, dem Verkäufer oder dem Bauträger alle Fragen stellen, die Sie haben, um spätere Probleme zu vermeiden.

Sie können die Objekte persönlich besichtigen oder, wenn das Reisen schwierig ist, den TeleProperty-Service von TEKCE über Live-Videoanrufe nutzen. Mit TeleProperty können Sie Immobilien aus der Ferne besichtigen (über WhatsApp, FaceTime, Skype usw.), und mehr als die Hälfte unserer Kunden schließt den Kauf auf diese Weise ab. Ob persönlich oder online, diese Besichtigungen dauern in der Regel noch einige Tage.

3. Reservierung (Anzahlung) (Zeitrahmen: 1–3 Tage

Wenn Sie das richtige Haus gefunden haben, leisten Sie eine Reservierungsanzahlung, um es vom Markt zu nehmen. Die Preise für Neubauten sind in der Regel fest, aber bei Wiederverkaufsimmobilien sind Verhandlungen möglich, sodass Ihr Makler Ihnen helfen wird, den bestmöglichen Preis zu erzielen.

4. KYC- und AML-Prüfungen (Zeitrahmen: 3–15 Tage)

Wie bei Bestandsimmobilien führt das Rechtsteam alle erforderlichen KYC- und AML-Prüfungen durch, die für internationale Investoren nach spanischen und EU-Vorschriften obligatorisch sind.

5. Unterzeichnung des Vertrags (Zeitrahmen: 3-15 Tage)

Sobald die Due Diligence abgeschlossen und der KYC-Prozess (Know Your Client) abgeschlossen ist, unterzeichnen Sie unter Aufsicht Ihres Anwalts den privaten Kaufvertrag (Contrato de Arras). In dieser Phase ist in der Regel eine Zahlung von 10 % des Gesamtkaufpreises fällig. Es ist üblich, Ihrem Anwalt eine Vollmacht zu erteilen, um den Abschlussprozess zu beschleunigen.

Ihr Anwalt wird Sie durch die Vertragsbedingungen führen und alle notwendigen Formalitäten für Sie erledigen.

6. Beantragung der NIE und Eröffnung eines Bankkontos (Zeitrahmen: 1–15 Tage)

Bevor Sie den Kauf abschließen, müssen Sie eine spanische NIE (Ausländeridentifikationsnummer) beantragen und ein Bankkonto eröffnen. Das Rechtsteam von TEKCE unterstützt Sie bei diesen Schritten.

Eine NIE und ein Bankkonto sind für die Zahlung (Anzahlung, Steuern, Endpreis) in Euro unerlässlich. TEKCE arbeitet mit mehreren Banken zusammen, und unser Team sorgt für einen reibungslosen Ablauf bei der Eröffnung eines Bankkontos.

7. Unterzeichnung der Urkunde beim Notar (15–60 Tage)

Am vereinbarten Termin unterzeichnen Sie die Eigentumsurkunde beim Notar. Der Restbetrag wird zu diesem Zeitpunkt bezahlt. Der Notar stellt sicher, dass Sie das Dokument und die Bedingungen, denen Sie mit dem Verkäufer zustimmen, vollständig verstehen. Sobald dieser Schritt abgeschlossen ist, erhalten Sie die Schlüssel und können in Ihr neues Zuhause einziehen.

8. Registrierung der Eigentumsurkunde (Zeitraum 20–30 Tage)

Nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde reicht der Notar die Urkunde zur offiziellen Registrierung ein. Die Eigentumsurkunde wird innerhalb von 2–4 Wochen im Grundbuchamt registriert.

Dies ist ein automatischer Vorgang, für den keine weiteren Maßnahmen erforderlich sind. Die Registrierung erfolgt offiziell in Ihrem Namen.

Hypothekendarlehen (Wiederverkauf): Wenn eine Finanzierung erforderlich ist, planen Sie zwischen der Vertragsunterzeichnung und dem Termin beim Notar mindestens 30 zusätzliche Tage ein, um die Bankbewertung und die Kreditgenehmigungsverfahren abzuschließen.

Kauf von Off-Plan-Immobilien

Der Kauf von Off-Plan-Immobilien dauert in der Regel länger, da der Zeitplan vom Baufortschritt und der Erteilung der Baugenehmigungen abhängt.

1. Finden Sie das richtige Off-Plan-Projekt (Zeitraum: 1–3 Tage)

Ähnlich wie beim Wiederverkauf sollten Sie zunächst Ihre Ziele definieren (Lage, Budget, Ruf des Bauträgers). Makler werden Ihnen vielversprechende Neubauprojekte vorstellen, die Ihren Kriterien entsprechen.

Wir beraten Sie hinsichtlich des Investitionspotenzials und verfolgen vielversprechende Projekte anhand unserer aktuellen Listen und Branchenkenntnisse.

2. Besichtigungstour (Zeitraum: 1–3 Tage)

Bei Off-Plan-Käufen können Sie die Baustelle besichtigen oder eine Musterwohnung besuchen. TEKCE kann persönliche Besichtigungen arrangieren, oder Sie können unseren TeleProperty-Service nutzen, um das Projekt aus der Ferne zu besichtigen.

Die Besichtigung eines neuen Projekts dauert in der Regel einige Tage, abhängig vom Zeitplan des Bauträgers.

3. Reservierung (Anzahlung) (Zeitrahmen: 1–3 Tage)

Wenn Sie sich für eine bestimmte Einheit entschieden haben, reservieren Sie diese, indem Sie eine kleine Anzahlung leisten und einen Reservierungsvertrag unterzeichnen.

4. KYC- und AML-Prüfungen (3–15 Tage)

Wie bei Wiederverkaufsimmobilien führt das Rechtsteam alle erforderlichen KYC- und AML-Prüfungen durch, die für internationale Investoren gemäß den spanischen und EU-Vorschriften obligatorisch sind.

In dieser Phase werden der Planungsstatus des Projekts, wie z. B. Lizenzen und Genehmigungen des Bauträgers, überprüft und die Due Diligence durchgeführt. Durch die Durchführung dieser Prüfungen wird sichergestellt, dass der Vertragsprozess rechtskonform, sicher und transparent ist.

5. Unterzeichnung des Vertrags (3–15 Tage)

Bei Off-Plan-Immobilien wird der offizielle Vertrag in der Regel unterzeichnet, sobald der Bauträger die Baugenehmigung erhalten hat. Wenn die Genehmigung noch nicht erteilt wurde, dauert dieser Prozess in der Regel weitere 15–30 Tage.

6. Beantragung der NIE und Eröffnung eines Bankkontos (Zeitrahmen: 15–30 Tage)

Vor der endgültigen Übergabe benötigen Sie noch eine NIE und ein Bankkonto. TEKCE unterstützt Sie wie oben beschrieben bei der Beantragung der NIE und hilft Ihnen bei der Eröffnung eines lokalen Kontos. Diese verwenden Sie, um alle Zahlungen (Raten und Steuern) bis zur Fertigstellung zu leisten.

7. Unterzeichnung der endgültigen Urkunde beim Notar (Zeitrahmen: am Übergabetermin)

Wenn das Gebäude fertiggestellt und zur Übergabe bereit ist, erscheinen Sie beim Notar (dieser Termin hängt vom Bauzeitplan ab). Zu diesem Zeitpunkt unterzeichnen Sie die endgültige öffentliche Kaufurkunde und zahlen den Restbetrag.

8. Eintragung der Eigentumsurkunde (innerhalb von 20–30 Tagen)

Nach Abschluss der Bauarbeiten registriert der Notar, wie bei Wiederverkaufskäufen, die neue Urkunde nach der Unterzeichnung automatisch im Grundbuch. Dies dauert in der Regel 2–4 Wochen.

Hypothekenbrief (Off-Plan): Wenn Sie eine Hypothekenfinanzierung in Anspruch nehmen möchten, sollte der Antragsprozess mindestens zwei Monate vor dem Notartermin (Übergabetermin) beginnen, um sicherzustellen, dass die Mittel für die endgültige Unterzeichnung verfügbar sind.

Übersicht über den Kauf von Wiederverkaufs- und Off-Plan-Immobilien in Spanien

Wer kann als Ausländer in Spanien eine Immobilie erwerben?

Jeder kann in Spanien eine Immobilie besitzen, unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit. Für Staatsangehörige aus Ländern, die in der Nähe von strategischen/militärischen Zonen außerhalb der EU liegen, sind jedoch zusätzliche Sicherheitsgenehmigungen erforderlich. Abgesehen davon kaufen Sie in Ihrem eigenen Namen, mit denselben Eigentumsrechten wie ein spanischer Staatsbürger, und der Grundbucheintrag erfolgt auf Ihren Namen im Grundbuchamt. Sie benötigen weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch einen lokalen Partner oder eine Firma. Das einzige Dokument, das Sie benötigen, ist eine NIE-Nummer, die spanische Identifikationsnummer für Ausländer, und deren Beantragung ist Teil des auf dieser Seite beschriebenen Verfahrens. Der Eigentumsstatus ist in der Regel Vollbesitz, was bedeutet, dass Sie sowohl das Haus als auch das Grundstück, auf dem es steht, besitzen. Ihr TEKCE-Makler und unsere Anwälte prüfen den rechtlichen Status jeder Immobilie anhand einer „Nota Simple“, bevor Sie eine Anzahlung leisten, sodass die von Ihnen eingesehenen Auswahllisten bereits auf Schulden, Belastungen und Eintragungen überprüft sind.

Welche Dokumente sind für den Kauf einer Immobilie in Spanien erforderlich?

Käufer sollten bestimmte Dokumente vorbereiten, um den Kauf der Immobilie in Spanien abzuschließen. Diese Dokumente werden benötigt, um die Eigentumsübertragung zwischen Käufer und Verkäufer durchzuführen. Hier sind die Dokumente, die Sie für den Kauf einer Immobilie in Spanien benötigen:

• Gültiger Reisepass des Käufers
• NIE-Nummer
• Vollmacht, wenn die Verfahren von einem Vertreter durchgeführt werden sollen
• Kaufvertrag
• Eine Erklärung, dass die Immobilie nicht mit Belastungen behaftet ist

Grundlagen des Immobilienkaufs in Spanien

• Finanzierung des Immobilienkaufs: Wenn der Preis Ihrer Traumimmobilie Ihr geplantes Budget übersteigt, sind Banken in Spanien bereit, sowohl lokale als auch internationale Käufer zu finanzieren. Spanien hat die durchschnittlichen Zinssätze der Banken der Europäischen Union, die für langfristige Hypotheken geeignet sind. Sie bieten verschiedene Hypothekenzinsen an. Hypotheken in Spanien sind mit niedrigen Zinssätzen und flexiblen Zahlungsfristen recht vorteilhaft. Die Zinssätze können für ausländische Käufer variieren, da das Risiko etwas höher ist als für Einheimische.
• Kaufnebenkosten: Neben dem Kaufpreis der Immobilie können zusätzliche Kaufnebenkosten anfallen. Dazu gehören Rechtskosten, einmalige oder jährliche Steuern, Bewertungsgebühren und mehr. Um nicht von unerwarteten Kosten überrascht zu werden, ist es wichtig, alle Ausgaben im Voraus zu kalkulieren.
• Kauf mit Kryptowährung: Da es keine besonderen Beschränkungen für den Kauf von Immobilien mit Kryptowährung gibt, können Käufer ihre Krypto-Vermögenswerte dafür verwenden. TEKCE hat Hunderten von Krypto-Besitzern mit Bitcoin zu ihrem Traumhaus verholfen.

Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Spanien?

Neben dem Kaufpreis der Immobilie sollten Sie ein zusätzliches Budget von etwa 9 % bis 14 % einplanen, um Steuern, Gebühren und Transaktionskosten zu decken. Wo genau Sie innerhalb dieser Spanne liegen, hängt von zwei Faktoren ab: davon, ob es sich um eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie handelt, und davon, in welcher der 17 autonomen Regionen Spaniens die Immobilie liegt. Bei einem Neubau fallen 10 % Mehrwertsteuer sowie Stempelsteuer an; bei einer Bestandsimmobilie fällt stattdessen eine Grunderwerbsteuer an, deren Satz in Andalusien 7 %, in der Autonomen Gemeinschaft Valencia jedoch 9 % (bzw. 11 %, wenn der Transaktionswert über 1 Million Euro liegt) beträgt. Eine detaillierte Aufschlüsselung nach einzelnen Posten, einschließlich Notar-, Grundbuch- und Rechtskosten sowie der jährlichen Kosten, die nach der Schlüsselübergabe anfallen, finden Sie in unserem umfassenden Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienkauf in Spanien.

Häufige Fehler, die Sie beim Immobilienkauf in Spanien vermeiden sollten

Die meisten Käufe in Spanien verlaufen reibungslos, wenn die oben genannten Schritte der Reihe nach befolgt werden. Die Probleme, die dennoch auftreten, lassen sich auf eine kurze Liste zurückführen, und jedes einzelne davon ist vermeidbar:

• Die Zahlung einer Anzahlung, bevor die „Nota Simple“ auf Schulden, Belastungen oder nicht eingetragene Anbauten überprüft wurde. Für eine Hypothekenbewertung sollte das Dokument nicht älter als drei Monate sein.
• Die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags, ohne zu wissen, um welche Art von Anzahlungsvereinbarung es sich handelt, da die Regeln für den Fall, dass eine der Parteien zurücktritt, je nach Vertragsart unterschiedlich sind.
• Die Übernahme einer im Bau befindlichen Immobilie, bevor die Erstbezugsgenehmigung erteilt wurde. Der Kauf ist auch ohne diese Genehmigung rechtmäßig, doch die Versorgung mit Strom, Wasser und Gas, die Aufnahme einer Hypothek, die Erteilung einer Touristenlizenz sowie ein späterer Wiederverkauf werden dadurch erschwert.
• Der Kauf einer Immobilie, die Sie an Touristen vermieten möchten, ohne zuvor die Lizenzvorschriften in der jeweiligen Gemeinde und die Haltung der Eigentümergemeinschaft zu prüfen, da mehrere Küstenstädte die Erteilung neuer Lizenzen ausgesetzt haben.
• Nur den Kaufpreis einkalkulieren und die jährlichen Kosten vergessen: lokale Grundsteuer, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten. All diese Punkte werden im Rahmen des auf dieser Seite beschriebenen Prozesses abgehandelt. Ausführlichere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zu den Fallstricken beim Immobilienkauf in Spanien.

Was passiert nach dem Kauf? Betreuung nach dem Kauf in Spanien

Der Erhalt der Eigentumsurkunde ist das Ende des Kaufs, nicht das Ende der Arbeit. Die Verträge für die Versorgungsleistungen müssen auf Ihren Namen umgeschrieben werden, das Konto für die Gemeinschaftsgebühren muss eingerichtet, eine Hausratversicherung abgeschlossen und die Immobilie für Ihren Einzug oder die Vermietung vorbereitet werden. TEKCE begleitet Sie auch in dieser Phase: Unser Kundendienst nach dem Kauf umfasst die Anschlüsse der Versorgungsleistungen, Versicherungen, die Einrichtung sowie fortlaufende Unterstützung in Ihrer eigenen Sprache. Wenn Sie planen, die Immobilie zu vermieten, kümmert sich unser Immobilienverwaltungsteam in Spanien während Ihrer Abwesenheit darum – von der Schlüsselverwaltung bis zum Gäste-Management.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

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