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Wie man Immobilien in Spanien kauft: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Spanien verfügt als Mitglied der Europäischen Union über ein robustes System zur Übertragung von Eigentumsrechten, das für alle gilt, unabhängig davon, ob es sich um lokale oder ausländische Käufer handelt. Der Kauf einer Immobilie ist eine Aufgabe, die Wissen und Fachkenntnisse erfordert. Die Inanspruchnahme professioneller Hilfe ist unerlässlich, um eine reibungslose Übergabe der Schlüssel und Eigentumsurkunden zu gewährleisten. Die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch dauert je nach Objekt 1 bis 2 Monate, nachdem Sie sich für eine Immobilie entschieden haben.
Die erfahrenen Verkaufsagenten von TEKCE Immobilier helfen Ihnen dabei, die ideale Immobilie zu finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht. Die erfahrenen Immobilienanwälte des Unternehmens kümmern sich gemeinsam mit Ihnen oder in Ihrem Namen um die Due Diligence und die Formalitäten und stellen sicher, dass alle rechtlichen Verpflichtungen erfüllt werden.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien umfasst 8 einfache Schritte, von der Suche nach der richtigen Immobilie bis zum Erhalt Ihrer Eigentumsurkunde.
Hier finden Sie eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf in Spanien:
- Erstellen einer Wunschliste, um die richtige Immobilie zu finden
- Besichtigungstour
- Reservierung
- KYC- und AML-Prüfungen
- Unterzeichnung des Vertrags
- Beantragung der NIE-Nummer und Eröffnung eines Bankkontos
- Unterzeichnung der Urkunde beim Notar
- Registrierung der Eigentumsurkunde
Immobilienkauf in Spanien: Vollständiger Zeitplan und Schritt-für-Schritt-Anleitung für Off-Plan- vs. Wiederverkaufsimmobilien
Nachfolgend finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie (Gebrauchtimmobilie) und einer Off-Plan-Immobilie (Neubau) in Spanien. Der Zeitplan und die rechtlichen Anforderungen unterscheiden sich zwischen Wiederverkaufs- und Off-Plan-Immobilien.
Kauf von Wiederverkaufsimmobilien (Gebrauchtimmobilien)
Wiederverkaufsimmobilien bieten in der Regel einen schnelleren Abschlussprozess an. Nach der Auswahl der Immobilie wird die Transaktion in der Regel innerhalb von 1–2 Monaten beim Notar abgewickelt.
1. Erstellung einer Wunschliste (Zeitplan: 1–3 Tage)
Der erste Schritt besteht darin, eine Wunschliste zu erstellen, um die richtige Immobilie zu finden, die Ihren Erwartungen und Bedürfnissen entspricht.
Unsere Website bietet eine umfangreiche, täglich aktualisierte Liste von Immobilien, und unsere Makler beobachten die Markttrends, um Ihnen schnell die besten Optionen präsentieren zu können. Sie beginnen mit einer 1–3-tägigen Suche und erstellen eine Auswahlliste.
2. Besichtigungstour (Zeitrahmen: 1–3 Tage)
Als Nächstes besichtigen Sie die Immobilien auf Ihrer Auswahlliste. Während der Besichtigungstour ist es wichtig, dass Sie Ihrem Makler, dem Verkäufer oder dem Bauträger alle Fragen stellen, die Sie haben, um spätere Probleme zu vermeiden.
Sie können die Objekte persönlich besichtigen oder, wenn das Reisen schwierig ist, den TeleProperty-Service von TEKCE über Live-Videoanrufe nutzen. Mit TeleProperty können Sie Immobilien aus der Ferne besichtigen (über WhatsApp, FaceTime, Skype usw.), und mehr als die Hälfte unserer Kunden schließt den Kauf auf diese Weise ab. Ob persönlich oder online, diese Besichtigungen dauern in der Regel noch einige Tage.
3. Reservierung (Anzahlung) (Zeitrahmen: 1–3 Tage
Wenn Sie das richtige Haus gefunden haben, leisten Sie eine Reservierungsanzahlung, um es vom Markt zu nehmen. Die Preise für Neubauten sind in der Regel fest, aber bei Wiederverkaufsimmobilien sind Verhandlungen möglich, sodass Ihr Makler Ihnen helfen wird, den bestmöglichen Preis zu erzielen.
4. KYC- und AML-Prüfungen (Zeitrahmen: 3–15 Tage)
Wie bei Bestandsimmobilien führt das Rechtsteam alle erforderlichen KYC- und AML-Prüfungen durch, die für internationale Investoren nach spanischen und EU-Vorschriften obligatorisch sind.
5. Unterzeichnung des Vertrags (Zeitrahmen: 3-15 Tage)
Sobald die Due Diligence abgeschlossen und der KYC-Prozess (Know Your Client) abgeschlossen ist, unterzeichnen Sie unter Aufsicht Ihres Anwalts den privaten Kaufvertrag (Contrato de Arras). In dieser Phase ist in der Regel eine Zahlung von 10 % des Gesamtkaufpreises fällig. Es ist üblich, Ihrem Anwalt eine Vollmacht zu erteilen, um den Abschlussprozess zu beschleunigen.
Ihr Anwalt wird Sie durch die Vertragsbedingungen führen und alle notwendigen Formalitäten für Sie erledigen.
6. Beantragung der NIE und Eröffnung eines Bankkontos (Zeitrahmen: 1–15 Tage)
Bevor Sie den Kauf abschließen, müssen Sie eine spanische NIE (Ausländeridentifikationsnummer) beantragen und ein Bankkonto eröffnen. Das Rechtsteam von TEKCE unterstützt Sie bei diesen Schritten.
Eine NIE und ein Bankkonto sind für die Zahlung (Anzahlung, Steuern, Endpreis) in Euro unerlässlich. TEKCE arbeitet mit mehreren Banken zusammen, und unser Team sorgt für einen reibungslosen Ablauf bei der Eröffnung eines Bankkontos.
7. Unterzeichnung der Urkunde beim Notar (15–60 Tage)
Am vereinbarten Termin unterzeichnen Sie die Eigentumsurkunde beim Notar. Der Restbetrag wird zu diesem Zeitpunkt bezahlt. Der Notar stellt sicher, dass Sie das Dokument und die Bedingungen, denen Sie mit dem Verkäufer zustimmen, vollständig verstehen. Sobald dieser Schritt abgeschlossen ist, erhalten Sie die Schlüssel und können in Ihr neues Zuhause einziehen.
8. Registrierung der Eigentumsurkunde (Zeitraum 20–30 Tage)
Nach der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde reicht der Notar die Urkunde zur offiziellen Registrierung ein. Die Eigentumsurkunde wird innerhalb von 2–4 Wochen im Grundbuchamt registriert.
Dies ist ein automatischer Vorgang, für den keine weiteren Maßnahmen erforderlich sind. Die Registrierung erfolgt offiziell in Ihrem Namen.
Hypothekendarlehen (Wiederverkauf): Wenn eine Finanzierung erforderlich ist, planen Sie zwischen der Vertragsunterzeichnung und dem Termin beim Notar mindestens 30 zusätzliche Tage ein, um die Bankbewertung und die Kreditgenehmigungsverfahren abzuschließen.
Kauf von Off-Plan-Immobilien
Der Kauf von Off-Plan-Immobilien dauert in der Regel länger, da der Zeitplan vom Baufortschritt und der Erteilung der Baugenehmigungen abhängt.
1. Finden Sie das richtige Off-Plan-Projekt (Zeitraum: 1–3 Tage)
Ähnlich wie beim Wiederverkauf sollten Sie zunächst Ihre Ziele definieren (Lage, Budget, Ruf des Bauträgers). Makler werden Ihnen vielversprechende Neubauprojekte vorstellen, die Ihren Kriterien entsprechen.
Wir beraten Sie hinsichtlich des Investitionspotenzials und verfolgen vielversprechende Projekte anhand unserer aktuellen Listen und Branchenkenntnisse.
2. Besichtigungstour (Zeitraum: 1–3 Tage)
Bei Off-Plan-Käufen können Sie die Baustelle besichtigen oder eine Musterwohnung besuchen. TEKCE kann persönliche Besichtigungen arrangieren, oder Sie können unseren TeleProperty-Service nutzen, um das Projekt aus der Ferne zu besichtigen.
Die Besichtigung eines neuen Projekts dauert in der Regel einige Tage, abhängig vom Zeitplan des Bauträgers.
3. Reservierung (Anzahlung) (Zeitrahmen: 1–3 Tage)
Wenn Sie sich für eine bestimmte Einheit entschieden haben, reservieren Sie diese, indem Sie eine kleine Anzahlung leisten und einen Reservierungsvertrag unterzeichnen.
4. KYC- und AML-Prüfungen (3–15 Tage)
Wie bei Wiederverkaufsimmobilien führt das Rechtsteam alle erforderlichen KYC- und AML-Prüfungen durch, die für internationale Investoren gemäß den spanischen und EU-Vorschriften obligatorisch sind.
In dieser Phase werden der Planungsstatus des Projekts, wie z. B. Lizenzen und Genehmigungen des Bauträgers, überprüft und die Due Diligence durchgeführt. Durch die Durchführung dieser Prüfungen wird sichergestellt, dass der Vertragsprozess rechtskonform, sicher und transparent ist.
5. Unterzeichnung des Vertrags (3–15 Tage)
Bei Off-Plan-Immobilien wird der offizielle Vertrag in der Regel unterzeichnet, sobald der Bauträger die Baugenehmigung erhalten hat. Wenn die Genehmigung noch nicht erteilt wurde, dauert dieser Prozess in der Regel weitere 15–30 Tage.
6. Beantragung der NIE und Eröffnung eines Bankkontos (Zeitrahmen: 15–30 Tage)
Vor der endgültigen Übergabe benötigen Sie noch eine NIE und ein Bankkonto. TEKCE unterstützt Sie wie oben beschrieben bei der Beantragung der NIE und hilft Ihnen bei der Eröffnung eines lokalen Kontos. Diese verwenden Sie, um alle Zahlungen (Raten und Steuern) bis zur Fertigstellung zu leisten.
7. Unterzeichnung der endgültigen Urkunde beim Notar (Zeitrahmen: am Übergabetermin)
Wenn das Gebäude fertiggestellt und zur Übergabe bereit ist, erscheinen Sie beim Notar (dieser Termin hängt vom Bauzeitplan ab). Zu diesem Zeitpunkt unterzeichnen Sie die endgültige öffentliche Kaufurkunde und zahlen den Restbetrag.
8. Eintragung der Eigentumsurkunde (innerhalb von 20–30 Tagen)
Nach Abschluss der Bauarbeiten registriert der Notar, wie bei Wiederverkaufskäufen, die neue Urkunde nach der Unterzeichnung automatisch im Grundbuch. Dies dauert in der Regel 2–4 Wochen.
Hypothekenbrief (Off-Plan): Wenn Sie eine Hypothekenfinanzierung in Anspruch nehmen möchten, sollte der Antragsprozess mindestens zwei Monate vor dem Notartermin (Übergabetermin) beginnen, um sicherzustellen, dass die Mittel für die endgültige Unterzeichnung verfügbar sind.
Übersicht über den Kauf von Wiederverkaufs- und Off-Plan-Immobilien in Spanien
Schritt | Wiederverkaufsimmobilie | Off-Plan-Immobilie |
| 1. Immobiliensuche/Projektauswahl | 1–3 Tage – Wunschliste erstellen, Immobilien in die engere Wahl nehmen | 1–3 Tage – Auswahl einer Einheit aus einem neuen Projekt |
| 2. Besichtigungstour | 1–3 Tage – Besichtigungen vor Ort oder aus der Ferne | 1–3 Tage – Besichtigung vor Ort oder Musterwohnung |
| 3. Reservierung & Anzahlung | 1–3 Tage – Reservierungsanzahlung, mögliche Preisverhandlung | 1–3 Tage – Reservierungsanzahlung und Auswahl der Einheit |
| 4. KYC & AML | 3–15 Tage – Eigentumsurkunde, Schulden, Gemeinschaftsgebühren, rechtliche Überprüfungen | 3–15 Tage – Baugenehmigungen, Planungsgenehmigungen |
| 5. Vertragsunterzeichnung | 3–15 Tage – Contrato de Arras, in der Regel 10 % Anzahlung | 3–15 Tage – (oder +15–30 Tage, wenn die Genehmigung noch aussteht) |
| 6. NIE & Bankkonto | 1–15 Tage – erforderlich vor Fertigstellung | 15–30 Tage – Erforderlich für Ratenzahlung und Steuern |
| 7. Unterzeichnung der Urkunde beim Notar | 15–60 Tage – nach Vertragsunterzeichnung | Am Liefer-/Übergabetermin (abhängig vom Baufortschritt) |
| 8. Eintragung der Eigentumsurkunde | 20–30 Tage nach Notarunterzeichnung | 20–30 Tage nach Unterzeichnung beim Notar |
| Überlegungen zur Hypothek | 30 zusätzliche Tage vor dem Notar hinzufügen | Beantragen Sie dies mindestens 2 Monate vor der Übergabe. |
Welche Dokumente sind für den Kauf einer Immobilie in Spanien erforderlich?
Käufer sollten bestimmte Dokumente vorbereiten, um den Kauf der Immobilie in Spanien abzuschließen. Diese Dokumente werden benötigt, um die Eigentumsübertragung zwischen Käufer und Verkäufer durchzuführen. Hier sind die Dokumente, die Sie für den Kauf einer Immobilie in Spanien benötigen:
- Gültiger Reisepass des Käufers
- NIE-Nummer
- Vollmacht, wenn die Verfahren von einem Vertreter durchgeführt werden sollen
- Kaufvertrag
- Eine Erklärung, dass die Immobilie nicht mit Belastungen behaftet ist
Grundlagen des Immobilienkaufs in Spanien
- Finanzierung des Immobilienkaufs: Wenn der Preis Ihrer Traumimmobilie Ihr geplantes Budget übersteigt, sind Banken in Spanien bereit, sowohl lokale als auch internationale Käufer zu finanzieren. Spanien hat die durchschnittlichen Zinssätze der Banken der Europäischen Union, die für langfristige Hypotheken geeignet sind. Sie bieten verschiedene Hypothekenzinsen an. Hypotheken in Spanien sind mit niedrigen Zinssätzen und flexiblen Zahlungsfristen recht vorteilhaft. Die Zinssätze können für ausländische Käufer variieren, da das Risiko etwas höher ist als für Einheimische.
- Kaufnebenkosten: Neben dem Kaufpreis der Immobilie können zusätzliche Kaufnebenkosten anfallen. Dazu gehören Rechtskosten, einmalige oder jährliche Steuern, Bewertungsgebühren und mehr. Um nicht von unerwarteten Kosten überrascht zu werden, ist es wichtig, alle Ausgaben im Voraus zu kalkulieren.
- Kauf mit Kryptowährung: Da es keine besonderen Beschränkungen für den Kauf von Immobilien mit Kryptowährung gibt, können Käufer ihre Krypto-Vermögenswerte dafür verwenden. TEKCE hat Hunderten von Krypto-Besitzern mit Bitcoin zu ihrem Traumhaus verholfen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Spanien?Der Immobilienkauf in Spanien dauert normalerweise zwischen 4 und 8 Wochen. Dieser Zeitraum reicht von der Besichtigung der Immobilie bis zur Übertragung der Eigentumsurkunde. Die genaue Dauer hängt von der Komplexität des Kaufs, der Vorbereitung der Unterlagen und den Bankverfahren ab.
Zunächst muss der Käufer eine NIE-Nummer in Spanien beantragen. Danach wird der rechtliche Status der Immobilie geprüft. Dabei wird kontrolliert, ob Schulden, Hypotheken oder rechtliche Probleme bestehen. Dieser Schritt wird als Due Diligence bezeichnet. In dieser Phase werden außerdem KYC- („Know Your Customer“) und AML-Prüfungen („Anti-Money Laundering“) durchgeführt.
Banküberweisungen, Zahlungspläne und Hypothekenanträge können den Prozess verlängern. Wenn eine Finanzierung über eine Hypothek erfolgt, dauert der Kauf in der Regel etwa einen Monat länger.
Auch die Verfügbarkeit von Notarterminen, die Auslastung des Grundbuchamts und vollständige Unterlagen beeinflussen die Dauer. Wenn alles reibungslos verläuft, kann der gesamte Hauskauf in Spanien mit guter Planung innerhalb von 2 bis 4 Wochen abgeschlossen werden.
Welchen Einfluss haben die autonomen Regionen Spaniens auf den Immobilienkauf?Beim Immobilienkauf in Spanien gelten je nach autonomer Region unterschiedliche Steuern und Vorschriften. Beispielsweise beträgt die Grunderwerbsteuer (ITP) für Bestandsimmobilien in Málaga 7 %, in Alicante dagegen 10 %. Außerdem sind die lokalen Behörden für Baugenehmigungen, Bebauungsvorschriften und touristische Vermietungslizenzen zuständig. Deshalb ist es wichtig, sich vor dem Kauf über die regionalen Regelungen zu informieren. Wenn Sie mit kurzfristigen Vermietungen Einnahmen erzielen möchten, sollten Sie unbedingt die Gesetze Ihrer Gemeinde und autonomen Region prüfen.
Was ist der Arras-Vertrag in Spanien?Beim Immobilienkauf in Spanien unterschreiben Käufer und Verkäufer in der Regel einen Vertrag namens „Contrato de arras“. Dieser Vertrag sichert den Verkauf ab und zeigt, dass beide Parteien ernsthaft am Kauf interessiert sind. In dieser Phase zahlt der Käufer eine Anzahlung. Diese liegt je nach Immobilienpreis normalerweise zwischen 6.000 € und 10.000 €.
Der Reservierungsvertrag nimmt die Immobilie bis zur Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde vom Markt. Er gibt dem Käufer das Recht, die Immobilie zu erwerben. Im Vertrag werden die Daten beider Parteien und der Immobilie festgehalten. Außerdem enthält er den vereinbarten Kaufpreis, den Zahlungsplan, die Kostenaufteilung sowie die Bedingungen für eine Stornierung.
In den meisten Fällen muss die Partei, die nach Unterzeichnung des Vertrags vom Kauf zurücktritt, eine Vertragsstrafe zahlen. Diese entspricht in der Regel der Höhe der Anzahlung. Deshalb sollte der Vertrag vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden.
Wie hoch ist die Anzahlung (Sicherheitszahlung) beim Immobilienkauf in Spanien?Beim Hauskauf in Spanien hängt die Höhe der Anzahlung von der Art der Immobilie, dem Kaufpreis und den Verkaufsbedingungen ab. Bei Bestandsimmobilien liegt die Anzahlung normalerweise bei etwa 6.000 €. Bei Off-Plan-Immobilien bewegt sie sich meist zwischen 3.000 € und 25.000 €. Für Villen ist die Anzahlung höher und liegt üblicherweise zwischen 25.000 € und 100.000 €.
Bei Neubauprojekten sind die Anzahlungen meist festgelegt und nicht verhandelbar. Bei Bestandsimmobilien kann die Höhe der Anzahlung teilweise verhandelt werden. Die Zahlung dient dazu, den Verkauf verbindlich zu reservieren, und wird eindeutig im Reservierungsvertrag festgehalten.
Treffen Sie unsere lokalen Agenten. Holen Sie sich spezialisierte Ratschläge von örtlichen Experten.
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