Gemischt genutzte Immobilien rücken sowohl für Bauträger als auch für Investoren zunehmend in den Fokus, doch vor dem Einstieg sind eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen. Um diese Art von Investition vollständig zu verstehen, ist es hilfreich, sich mit einigen wichtigen Bereichen zu befassen. Zunächst müssen Sie die Bedeutung des Begriffs „gemischt genutzt” im Immobilienbereich verstehen, der in der Regel Immobilien bezeichnet, die Wohn-, Gewerbe- oder sogar Industrieflächen in einem einzigen Bauprojekt kombinieren. Als Nächstes sollten Sie die Vorteile und Herausforderungen abwägen, insbesondere in Zeiten des Marktwandels, da die Bewertung von gemischt genutzten Immobilien komplexer sein kann als die von Einzweckimmobilien.
Bebauungsvorschriften, Standortfaktoren und lokale Anreize können einen starken Einfluss darauf haben, was Sie bauen können und wie rentabel es sein wird. Tatsächlich hängt die Bewertung von gemischt genutzten Immobilien oft stark von der Mieterstruktur, der Passantenfrequenz und der umliegenden Infrastruktur ab. Schließlich umfasst eine kluge Anlagestrategie die richtige Finanzierung, Mieterplanung und Immobilienverwaltung, insbesondere wenn Sie eine gemischt genutzte Immobilie zum Verkauf in Betracht ziehen, die neu positioniert oder saniert werden muss.
Eine gemischt genutzte Immobilie ist eine Art von Immobilie, die zwei oder mehr verschiedene Funktionen umfasst, beispielsweise Wohneinheiten und Geschäfte an einem Ort. In der Regel befinden sich Wohnungen über einer Reihe von Geschäften oder Büros, sodass die Menschen in derselben Gegend wohnen, arbeiten und einkaufen können. Diese Art der Gestaltung schafft Komfort und fördert die Fortbewegung zu Fuß, da alles nah beieinander liegt. Der Begriff „gemischt genutzte Immobilie” bezieht sich im Allgemeinen auf Projekte, die so konzipiert sind, dass sie das tägliche Leben ohne lange Fahrten oder Wege ermöglichen. Sie sind häufig in belebten Stadtvierteln zu finden, wo der Platz begrenzt ist und die Menschen verschiedene Dienstleistungen in der Nähe nutzen möchten.
Es gibt zwei Hauptarten von gemischt genutzten Projekten: vertikale und horizontale. Bei einer vertikalen Struktur werden verschiedene Nutzungen auf verschiedenen Etagen untergebracht, beispielsweise Geschäfte im Erdgeschoss und Wohnungen oder Büros in den oberen Etagen. Bei einer horizontalen gemischt genutzten Bebauung verteilen sich die Gebäude auf ein Gelände, sind jedoch miteinander verbunden und teilen sich Freiflächen oder Parkplätze. In einigen Stadtvierteln werden beide Arten kombiniert, um kleine Stadtteile rund um Parks, Gehwege, öffentliche Plätze oder öffentliche Verkehrsmittel zu schaffen.
Früher gab es in vielen alten Städten Geschäfte, Wohnhäuser und öffentliche Gebäude in unmittelbarer Nähe zueinander. Mitte des 20. Jahrhunderts begannen die Städte jedoch aufgrund des Autoverkehrs und der Bauvorschriften, Wohn-, Arbeits- und Einkaufsbereiche voneinander zu trennen. Dieser Trend führte zu längeren Pendelwegen und einer geringeren Fußgängerfreundlichkeit. In den 1990er Jahren begannen Planer, gemischt genutzte Gebäude wieder einzuführen. Diese Veränderung steigerte auch das Interesse am Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Stadtvierteln, die einen aktiveren und attraktiveren Lebensstil bieten.
Immobilieninvestoren interessieren sich nun verstärkt für gemischt genutzte Immobilien, da diese mehr als nur Mieteinnahmen von einer einzigen Mietergruppe bieten. Diese Objekte generieren Einnahmen aus verschiedenen Quellen wie Wohnungen, Büros oder Geschäften, sodass das Risiko geringer ist, wenn ein Teil davon schwächelt. Die Menschen möchten außerdem in fußgängerfreundlichen Gegenden leben und arbeiten, die das Gefühl einer Gemeinschaft vermitteln. Städte unterstützen diese Projekte mit Steuererleichterungen oder vereinfachten Genehmigungsverfahren, da sie zu einem intelligenten Wachstum beitragen.
Gemischt genutzte Immobilien können große Vorteile bieten, aber auch Risiken mit sich bringen, insbesondere in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs. Sie erzielen Einnahmen aus verschiedenen Quellen wie Wohnungen, Geschäften oder Büros, was hilft, Verluste auszugleichen, wenn ein Bereich schwächelt. Allerdings ist in einem schwachen Markt kein Teil der Immobilie völlig sicher. Beispielsweise können Einzelhandelsmieter bei Umsatzrückgängen wegziehen und Büroflächen in Zeiten von Homeoffice leer stehen bleiben.
Außerdem stehen Sie vor zusätzlichen Herausforderungen wie schwieriger Finanzierung, strengen Bebauungsvorschriften und komplexen Mieterbedürfnissen. Diese Projekte erfordern eine sorgfältige Planung, ein stabiles Management und flexible Mietverträge, um auf wirtschaftliche Veränderungen reagieren zu können. Mischgebaute Immobilien können zwar stabile Erträge und langfristigen Wert bieten, aber um die beste Immobilie für Sie zu finden, sollten Sie auch die Vor- und Nachteile abwägen.
Vorteile
Nachteile
Bebauungsvorschriften und Flächennutzungspläne haben einen starken Einfluss darauf, wie und wo Sie eine gemischt genutzte Immobilie entwickeln können. Diese Vorschriften legen beispielsweise fest, welche Arten von Gebäuden zulässig sind, wie hoch sie sein dürfen und wie viele Parkplätze erforderlich sind. Beispielsweise benötigen Sie möglicherweise Sondergenehmigungen, um Geschäfte und Wohnungen auf demselben Grundstück zu errichten. In einigen Gebieten sind die Gebäudehöhen begrenzt oder es sind große Abstandsflächen erforderlich, wodurch sich die Anzahl der Einheiten verringern kann. Parkvorschriften verursachen ebenfalls zusätzliche Kosten, da sie Flächen beanspruchen, die anderweitig genutzt werden könnten. Um Verzögerungen oder Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, frühzeitig mit Stadtplanern und Landnutzungsexperten zusammenzuarbeiten. So können Sie die Vorschriften einhalten und das Potenzial Ihrer Immobilie optimal ausschöpfen.
Viele Städte wünschen sich mehr gemischt genutzte Projekte und bieten daher spezielle Anreize für Bauträger. Dazu können Steuererleichterungen, zusätzliche Stockwerke oder geringere Gebühren für beispielsweise Schulen und Straßen gehören. Möglicherweise finden Sie auch Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für ökologische Sanierungen oder historische Gebäude. Diese Angebote können Ihre Kosten senken oder Ihre Gewinne steigern, insbesondere wenn Sie sich auf den Erwerb oder die Neupositionierung einer gemischt genutzten Anlageimmobilie konzentrieren. Um den größtmöglichen Nutzen zu erzielen, sollten Sie Ihre Projektziele mit den lokalen Fördermaßnahmen abstimmen und versuchen, die Prioritäten der Stadt wie bezahlbarer Wohnraum oder Fußgängerfreundlichkeit zu erfüllen.
Für Erstkäufer spielt die Wahl des richtigen Standorts eine große Rolle für den Erfolg Ihres gemischt genutzten Projekts. Gebiete mit starkem Fußgängerverkehr, guten Nahverkehrsverbindungen und aktiven Nachbarschaften sind in der Regel besser geeignet. Die Nähe zu einer Bus- oder Bahnhaltestelle kann die Mieten erhöhen und mehr Mieter anziehen, da sie den Arbeitsweg erleichtert. Belebte Kreuzungen mit guter Anbindung für Autos können für Geschäfte von Vorteil sein, erfordern jedoch auch mehr Parkplätze. Ein guter Standort vereint Wohnungen, Arbeitsplätze und Geschäfte, die sich den ganzen Tag über gegenseitig unterstützen. In Städten wünschen sich Mieter oft kleine Wohnungen und einen fußgängerfreundlichen Lebensstil, während in Vororten möglicherweise mehr Platz, Parkplätze und wichtige Dienstleistungen benötigt werden. Unabhängig davon, ob Sie eine gemischt genutzte Immobilie kaufen oder von Grund auf neu entwickeln, ist der Standort entscheidend für den langfristigen Erfolg, und eine solide Verwaltung gemischt genutzter Immobilien trägt dazu bei, diesen Erfolg langfristig zu sichern.
Die Finanzierung eines gemischt genutzten Projekts erfordert mehr Planung als bei einer Immobilie mit nur einer Nutzungsart, da Sie es mit mehreren Arten von Mietern und Einnahmequellen zu tun haben. Sie können einen traditionellen gewerblichen Kredit in Anspruch nehmen, der oft 65 bis 75 % des Immobilienwerts abdeckt und in der Anfangsphase möglicherweise nur Zinszahlungen vorsieht. Einige Bauträger kombinieren auch kurzfristige Baukredite mit Mezzanine-Darlehen, um zusätzliche Kosten zu decken. Für langfristige Investitionen bieten HUD- oder CMBS-Kredite möglicherweise bessere Zinssätze für Projekte, die Wohnraum umfassen an. Eigenkapitalpartner oder Chancenregion-Fonds sind ebenfalls üblich, da sie bei der Vorfinanzierung und Steuerersparnissen helfen. Um den Erfolg zu messen, betrachten Investoren Kennzahlen wie IRR, Nettobetriebsergebnis und gemischte Schuldendienstdeckungsquoten. Diese Zahlen werden für die verschiedenen Teile des Gebäudes erfasst, um zu sehen, wie sich jeder einzelne Teil entwickelt und wie sie zur Gesamtrendite beitragen.
Um einen soliden Mieterplan zu erstellen, müssen Sie die Nutzungen so kombinieren, dass eine stetige Nachfrage gewährleistet ist und große Einkommensunterschiede vermieden werden.
Diese Strategie sorgt für eine hohe Auslastung des Gebäudes, fördert den täglichen Fußgängerverkehr und erhöht die allgemeine Einkommenssicherheit.
Die Verwaltung einer gemischt genutzten Immobilie erfordert mehr Koordination, daher benötigen Sie intelligente Tools und ein solides Team. Mit einer einzigen Softwareplattform können Sie Zahlungen, Reparaturen und Mietinformationen für alle Bereiche des Gebäudes verfolgen. Zu den Teams vor Ort sollten Mitarbeiter gehören, die sowohl für Wohn- als auch für Gewerbemieter geschult sind, da diese unterschiedliche Bedürfnisse haben. Sie können auch Geld sparen, indem Sie die Kosten für Nebenleistungen, Sicherheit oder Landschaftsgestaltung teilen und diese Kosten dann fair auf die verschiedenen Nutzer aufteilen. Regelmäßige Überprüfungen von beispielsweise Klimaanlagen oder Aufzügen tragen dazu bei, Probleme zu vermeiden und die Zufriedenheit der Mieter zu gewährleisten. Diese Konstellation sorgt für reibungslose Abläufe und schafft langfristigen Wert, indem die Mieter zufrieden sind und die Systeme effizient funktionieren.
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