Die Türkei hat sich zu einem führenden Ziel für Immobilieninvestitionen entwickelt – nicht nur wegen ihrer Vorzüge in Bezug auf den Lebensstil, sondern auch wegen ihres attraktiven Potenzials für Mieteinnahmen. Ob Sie ein lokaler Immobilienbesitzer oder ein ausländischer Investor sind, die Vermietung von Immobilien in der Türkei kann eine lukrative Möglichkeit sein. Bevor Sie jedoch in den Mietmarkt einsteigen, ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen, Steuerpflichten und Compliance-Anforderungen des Landes zu verstehen.
Dieser Ratgeber bietet einen detaillierten Überblick über Mieteinnahmen aus Immobilien in der Türkei an. Wir behandeln alles, was Sie wissen müssen – von gesetzlichen Bestimmungen und Steuerrichtlinien bis hin zu wichtigen Überlegungen –, damit Sie den Prozess sicher bewältigen und die türkischen Gesetze vollständig einhalten können.
Die Vermietung von Immobilien in der Türkei kann ein lukratives Unterfangen sein, ist jedoch auch mit bestimmten rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen verbunden. Unabhängig davon, ob Sie in der Türkei ansässig oder nicht ansässig, lokaler oder ausländischer Immobilienbesitzer sind, ist es unerlässlich, die Regeln für Mieteinnahmen in der Türkei zu kennen, um die Vorschriften einzuhalten und Ihre
Rendite zu maximieren.
In diesem Abschnitt gehen wir auf die wichtigsten Aspekte von Mieteinnahmen in der Türkei ein, darunter gesetzliche Anforderungen, Steuerpflichten für Einheimische und Ausländer, geltende Ausnahmen und die korrekte Erklärung, Meldung und Zahlung der Mieteinkommenssteuer. Dieses grundlegende Wissen hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen und kostspielige Fehler zu vermeiden.
Investitionen in türkische Immobilien sind sowohl für lokale als auch für internationale Investoren eine der attraktivsten Möglichkeiten. Über das Potenzial für langfristige Wertsteigerungen aufgrund der wachsenden Nachfrage hinaus bieten viele Immobilien in der Türkei ein hohes Mietertragspotenzial – insbesondere in begehrten Regionen, die sowohl für inländische Mieter als auch für ausländische Besucher attraktiv sind.
Unabhängig davon, ob Sie sich für kurzfristige Ferienvermietungen oder langfristige Wohnmietverträge interessieren, bietet der türkische Immobilienmarkt wettbewerbsfähige Mietrenditen, die durch eine robuste Nachfrage und eine dynamische Wirtschaft gestützt werden. Zu den Städten mit hohen Durchschnittsmieten in der Türkei gehören Istanbul, Antalya und Bodrum. Diese beliebten Reiseziele erzielen regelmäßig Mietrenditen zwischen 5 % und 10 % pro Jahr, abhängig von Faktoren wie Lage, Art der Immobilie und verfügbaren Annehmlichkeiten.
Die wachsende städtische Bevölkerung der Türkei und die steigende Zahl ausländischer Einwohner sorgen weiterhin für eine stabile Mietnachfrage. Städte mit großen Universitäten, florierenden Geschäftszentren und ganzjährigem Tourismus ziehen ein vielfältiges Mieterspektrum an – von Studenten und Berufstätigen bis hin zu Rentnern und internationalen Besuchern, die nach Mietwohnungen in der Türkei suchen.
Darüber hinaus sind mit über 50 Millionen Touristen pro Jahr Kurzzeitvermietungen zu einer äußerst lukrativen Einnahmequelle geworden. Digitale Plattformen wie Airbnb und lokale Alternativen machen es Immobilienbesitzern leicht, ihre Häuser und Wohnungen in der Türkei zur Miete anzubieten und diesen wachsenden Markt zu erschließen, insbesondere in Küsten- und historischen Städten.
Günstige Wechselkurse erhöhen zudem die Renditen für ausländische Investoren, insbesondere für diejenigen, die in stärkeren Währungen wie Euro, Pfund oder US-Dollar verdienen. Darüber hinaus sind inflationsindexierte Mietsteigerungen – in der Regel gekoppelt an den Verbraucherpreisindex (VPI) – ein Standardmerkmal türkischer Mietverträge und helfen Vermietern, den realen Wert ihrer Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum zu erhalten.
Für die Vermietung von Immobilien in der Türkei gelten sowohl für Ausländer als auch für Einheimische mehrere gesetzliche Anforderungen, die alle darauf abzielen, die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern auszugleichen. Das türkische Mietrecht, das in erster Linie durch das türkische Schuldrecht geregelt ist, gewährleistet Marktstabilität, indem es die Rechte der Mieter schützt und gleichzeitig die Interessen der Vermieter wahrt. Ausländische Immobilienbesitzer genießen in Bezug auf Mietverträge, Mieterschutz und Immobilienverwaltung die gleichen Rechte und Pflichten wie türkische Staatsbürger.
Zusätzlich zu den allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen müssen Vermieter auch spezifische Steuervorschriften, Räumungsverfahren und Lizenzanforderungen einhalten – insbesondere bei Kurzzeitvermietungen. Da der türkische Immobilienmarkt weiterhin internationale Investoren anzieht, ist die Kenntnis dieser rechtlichen Grundlagen für einen konformen und konfliktfreien Vermietungsbetrieb unerlässlich.
Registrierung und Genehmigungen für Mieteinnahmen in der Türkei
Um Immobilien in der Türkei legal vermieten zu können, müssen Immobilienbesitzer eine türkische Steueridentifikationsnummer (TIN) beantragen und alle Mieteinnahmen bei den Steuerbehörden angeben. Für Kurzzeitvermietungen – insbesondere über Plattformen wie Airbnb – ist eine Tourismusvermietungsgenehmigung erforderlich. Dazu muss die Immobilie beim Ministerium für Kultur und Tourismus registriert werden und Sicherheitsvorschriften, einschließlich Brandschutzzertifizierung und Belegungsbeschränkungen, erfüllt werden. Die Nichteinhaltung dieser Vorschriften kann zu erheblichen Geldstrafen und Verwaltungsstrafen führen.
Wesentliche Bestandteile eines Mietvertrags in der Türkei
Obwohl gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird ein schriftlicher Mietvertrag dringend empfohlen, um Missverständnisse zu vermeiden und klare Bedingungen festzulegen. Wichtige Klauseln sollten die Höhe der Miete, den Zahlungsplan, die Dauer des Mietverhältnisses und die Kündigungsbedingungen enthalten.
Mietverträge in der Türkei lassen sich im Allgemeinen in zwei Kategorien einteilen:
Änderungen oder eine vorzeitige Kündigun
g des Vertrags bedürfen in der Regel der Zustimmung beider Parteien.
Rechte und Pflichten des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine bewohnbare Wohnung zur Verfügung zu stellen, einschließlich der Instandhaltung der Bausubstanz und der Durchführung größerer Reparaturen. Darüber hinaus muss der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution innerhalb von 15 Tagen zurückzahlen, abzüglich etwaiger berechtigter Kosten für Schäden.
Das Recht auf Räumung unterliegt bestimmten gesetzlichen Bedingungen. Wenn ein Mieter beispielsweise die Miete nicht bezahlt und den ausstehenden Betrag nicht innerhalb von 30 Tagen nach einer formellen Mahnung begleicht, kann der Vermieter den Mietvertrag rechtmäßig kündigen. Weitere Gründe für eine Räumung sind unter anderem die unerlaubte Untervermietung, die missbräuchliche Nutzung oder Beschädigung der Immobilie sowie der nachweisliche Bedarf des Vermieters, die Immobilie aus persönlichen Gründen zu nutzen. In Räumungsfällen wird ein Rechtsbeistand empfohlen, um die vollständige Einhaltung des türkischen Rechts sicherzustellen.
Besondere Überlegungen für Kurzzeitvermietungen
Immobilieneigentümer, die Kurzzeitvermietungen in der Türkei anbieten, müssen die Anforderungen der Tourismusvermietungsgenehmigung strikt einhalten. Dazu gehören die Registrierung beim Ministerium für Kultur und Tourismus, die Einholung einer Brandschutzbescheinigung und die Einhaltung der Nachbarschaftsbelegungsvorschriften, wie z. B. die Obergrenze von 25 % für Kurzzeitvermietungen in Wohngebäuden.
Darüber hinaus sollten Vermieter eine Haftpflichtversicherung abschließen, die Verletzungen von Gästen und Sachschäden abdeckt. Plattformen wie Airbnb bieten zwar einen begrenzten Schutz für Gastgeber, dieser ersetzt jedoch nicht die nach türkischem Recht vorgeschriebene gesetzliche Deckung.
Mieteinkünfte, die in der Türkei erzielt werden, unterliegen nach türkischem Recht der Einkommensteuer. Die Steuerpflicht hängt vom Steuerwohnsitzstatus des Eigentümers ab, der entweder als ansässiger oder nicht ansässiger Steuerzahler eingestuft wird.
Nicht ansässige Steuerzahler sind Personen, die nicht in der Türkei wohnen, keinen rechtmäßigen Wohnsitz im Land haben und sich innerhalb eines Kalenderjahres nicht länger als sechs Monate ununterbrochen in der Türkei aufgehalten haben. Wichtig ist, dass diese Kategorie sowohl Ausländer als auch türkische Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland umfasst. Nichtansässige werden nur auf ihre in der Türkei erzielten Einkünfte besteuert, wie z. B. Mieteinnahmen aus türkischen Immobilien.
Obwohl Nichtansässige und Ansässige in der Türkei ähnliche Verfahren für die Erklärung und Zahlung von Steuern auf Mieteinnahmen befolgen, ergeben sich die wesentlichen Unterschiede aus ihren allgemeinen Steuerpflichten und der Anwendbarkeit von Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen der Türkei und ihren Heimatländern.
Steuersätze für Mieteinkünfte in der Türkei im Jahr 2025
Für das Steuerjahr 2025 gilt in der Türkei ein progressives Einkommensteuersystem. Während Gebietsansässige auf ihr weltweites Einkommen besteuert werden, werden Gebietsfremde ausschließlich auf ihre in der Türkei erzielten Einkünfte besteuert.
Die aktuellen Einkommensteuerklassen für 2025 lauten wie folgt:
| Einkommensklasse (TRY) | Steuersatz |
|---|---|
| Bis zu 158,000 TRY | 15% |
| 158,001 – 330,000 TRY | 20% (plus 23,700 TRY auf der ersten 158,000 TRY) |
| 330,001 – 800,000 TRY | 27% (plus 58,100 TRY auf der ersten 330,000 TRY) |
| 800,001 – 4,300,000 TRY | 35% (plus 185,000 TRY auf der ersten 800,000 TRY) |
| Über 4,300,000 TRY | 40% (plus 1,410,000 TRY auf der ersten 4,300,000 TRY) |
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
Eine der steuerlichen Vergünstigungen für Mieteinkünfte, die die Türkei Ausländern bietet, sind die DTTs. Die Türkei hat mit mehr als 80 Ländern Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet, die es ausländischen Investoren ermöglichen, eine doppelte Besteuerung derselben Mieteinkünfte zu vermeiden. Diese Abkommen ermöglichen es Immobilienbesitzern oft, in ihrem Heimatland Steuergutschriften oder Steuerbefreiungen für in der Türkei gezahlte Steuern geltend zu machen. Dies macht den Immobilienmarkt der Türkei besonders attraktiv für internationale Investoren, die nach effizienten Steuerplanungsstrategien suchen. Doppelbesteuerungsabkommen tragen dazu bei, die Belastung durch die Mietsteuer für Nichtansässige in der Türkei zu verringern, indem sie eine Gutschrift oder Befreiung im Heimatland des Investors ermöglichen.
Mietsteuerbefreiung in der Türkei
Immobilieneigentümer, die Wohnimmobilien in der Türkei vermieten, haben Anspruch auf eine jährliche Steuerbefreiung. Dieser Schwellenwert ändert sich jedes Jahr:
Wenn Ihre gesamten Mieteinkünfte aus Wohnimmobilien in einem bestimmten Steuerjahr unter dem Schwellenwert liegen, müssen Sie auf diese Einkünfte keine Einkommensteuer zahlen. Diese Befreiung gilt nicht für Gewerbeimmobilien.
Bei Miteigentum kann jeder Eigentümer die Befreiung individuell proportional zu seinem Anteil an den Einkünften geltend machen. Eigentümer mehrerer Wohnimmobilien müssen ihre gesamten Mieteinkünfte addieren, um festzustellen, ob sie Anspruch auf die Befreiung haben.
Abzugsmöglichkeiten für Mieteinkünfte in der Türkei
Nach Anwendung der Befreiung müssen Immobilienbesitzer eine von zwei Abzugsmethoden wählen, um ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen zu reduzieren:
1. Methode der tatsächlichen Ausgaben
Diese Methode ermöglicht es Vermietern, tatsächliche Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie abzuziehen, wie z. B. Reparaturen und Instandhaltung, Immobilienversicherung, Hypothekenzinsen, Abschreibungen und Immobilienverwaltungsgebühren. Dieser Ansatz ist ideal für Vermieter mit hohen Betriebskosten, erfordert jedoch eine genaue Dokumentation und Belege für alle abzugsfähigen Ausgaben.
Hinweis: Wenn Sie von der Befreiung für Wohnraummieteinnahmen profitieren, können Sie keine Ausgaben im Zusammenhang mit dem befreiten Teil der Einkünfte abziehen.
2. Pauschalabzugsmethode
Alternativ können Vermieter pauschal 15 % ihrer Bruttomieteinnahmen abziehen, ohne dass sie Ausgabenbelege vorlegen müssen. Diese Methode muss jedoch, sobald sie gewählt wurde, zwei Jahre in Folge angewendet werden.
Die Pauschalabzugsmethode ist nur für Mieteinnahmen aus Wohnraum wie Wohnungen und Häuser in der Türkei verfügbar. Der Abzug wird nach Abzug der Mietfreistellung für das jeweilige Jahr vorgenommen.
Zu den Vorteilen der Pauschalmethode gehören: Einfachheit und unkomplizierte Einreichung, keine Notwendigkeit, einzelne Ausgaben zu erfassen oder zu melden, geringes Risiko einer Steuerprüfung und bessere Planbarkeit der Steuern.
Diese Methode eignet sich am besten für Vermieter mit minimalen Ausgaben. Wenn Ihre Ausgaben jedoch 15 % Ihrer Mieteinnahmen übersteigen, kann die tatsächliche Aufwandsmethode einen höheren Abzug ermöglichen und Ihre Gesamtsteuerlast reduzieren.
Für Investoren, die sich für Immobilien in der Türkei interessieren, ist es wichtig zu verstehen, wie Mieteinnahmen nach türkischem Steuerrecht klassifiziert werden. Die Steuerpflichten variieren erheblich, je nachdem, ob es sich um eine Wohn-, Gewerbe- oder Kurzzeitvermietung handelt, die jeweils unterschiedlichen Vorschriften und steuerlichen Regelungen unterliegen.
Mieteinnahmen aus Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Türkei
Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien:
Einkünfte aus der Vermietung von Wohnimmobilien – wie Wohnungen oder Häuser – sind bis zu einem von der Regierung festgelegten Höchstbetrag jährlich steuerfrei. Darüber hinaus unterliegen Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien nicht der Mehrwertsteuer, sofern sie nicht als gewerbliche Tätigkeit gelten. Dies macht die langfristige Vermietung von Wohnimmobilien für viele Immobilieninvestoren in der Türkei zu einer relativ unkomplizierten Option.
Mieteinnahmen aus Gewerbeimmobilien:
Die Vermietung von Gewerbeimmobilien wie Geschäften, Büros oder Geschäftsräumen ist mit einer komplexeren Steuerstruktur verbunden. Insbesondere handelt es sich hierbei um gewerbliche Einkünfte, sodass keine Befreiung für gewerbliche Mieteinnahmen gilt. Diese unterliegen außerdem der Mehrwertsteuer, und Vermieter müssen Rechnungen für die erhaltenen Mieten ausstellen. Zusätzlich muss eine Quellensteuer in Höhe von 20 % erhoben werden. Mieter sind gesetzlich verpflichtet, 20 % der Bruttomiete einzubehalten und diese im Namen des Vermieters direkt an die türkischen Steuerbehörden abzuführen.
Dieses Quellensteuersystem bietet einen Compliance-Vorteil, da es den direkten Verwaltungsaufwand für den Vermieter reduziert und gleichzeitig eine ordnungsgemäße Steuererhebung gewährleistet an.
Kurzfristige vs. langfristige Vermietungen in der Türkei
Langfristige Vermietungen:
Verträge mit einer Laufzeit von mehr als sechs Monaten gelten als Langzeitmieten. Diese werden ähnlich wie normale Mieteinnahmen aus Wohnraum behandelt und unterliegen den Vorschriften zur Einkommensteuer. Langzeitmieten sind rechtlich und steuerlich einfacher zu verwalten, da im Vergleich zu Kurzzeitmieten weniger Genehmigungen und Registrierungen erforderlich sind.
Kurzzeitmieten:
Kurzzeitvermietungen – wie die Vermietung von Wohnungen in der Türkei über Plattformen wie Airbnb für 100 Tage oder weniger – werden nach türkischem Recht als gewerbliche Tätigkeit behandelt. Als solche fallen sie unter die Verordnung über kurzfristige Vermietungen zu touristischen Zwecken.
Um in diesem Bereich legal tätig zu sein, müssen Immobilienbesitzer:
Da Kurzzeitvermietungen als gewerbliche Tätigkeit eingestuft sind, unterliegen die erzielten Einnahmen der Mehrwertsteuer und einer zusätzlichen behördlichen Aufsicht.
Wenn Sie Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien in der Türkei erzielen – unabhängig davon, ob Sie Ausländer oder Einheimischer, Einwohner oder Nicht-Einwohner sind – sind Sie gesetzlich verpflichtet, diese Einnahmen jedes Jahr bei den türkischen Steuerbehörden anzugeben.
Die jährliche Vermietungseinkommenserklärung muss zwischen dem 1. März und dem 31. März für die im vorangegangenen Kalenderjahr erzielten Einkünfte eingereicht werden. Die Einreichung kann online oder persönlich erfolgen. Bei Online-Einreichungen müssen die Vermietungseinkünfte über das Portal des Interaktiven Finanzamts (İnteraktif Vergi Dairesi) gemeldet werden. Alternativ können die Erklärungen beim örtlichen Finanzamt (Vergi Dairesi) eingereicht werden.
Die Mieteinkommenssteuer wird in der Regel in zwei gleichen Raten gezahlt: die erste bis Ende März und die zweite bis Ende Juli.
Die Nichtangabe oder zu geringe Angabe von Mieteinkünften in der Türkei kann zu erheblichen Strafen, Zinsaufschlägen und Steuerprüfungen führen, sodass die Einhaltung der Vorschriften sowohl für ansässige als auch für nicht ansässige Immobilienbesitzer unerlässlich ist.
Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder in den florierenden Immobilienmarkt der Türkei investieren möchten, ist es von entscheidender Bedeutung, sich über Ihre rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen auf dem Laufenden zu halten. Insbesondere für internationale Investoren kann das Verständnis der Mietsteuer für Ausländer in der Türkei einen erheblichen Unterschied in Bezug auf die Einhaltung der Vorschriften und die Rentabilität bedeuten. Durch die Nutzung von Steuerbefreiungen, die Wahl der richtigen Abzugsmethode und die Inanspruchnahme von Doppelbesteuerungsabkommen können ausländische Immobilienbesitzer ihre Erträge optimieren und gleichzeitig Strafen vermeiden. Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Beratung bietet der türkische Mietmarkt eine attraktive Mischung aus Einkommenspotenzial und langfristigem Wachstum.
DE 
