Acheter un Immobilier en Espagne en tant que Société et Pourquoi

Acheter un immobilier en Espagne au nom d'une société devient une tendance populaire. Lorsqu’elle est gérée avec soin, cette stratégie peut vous aider à optimiser vos impôts, augmenter votre sécurité juridique et même réduire certains coûts. Cependant, ce n’est pas toujours le cas, et des conseils professionnels sont essentiels.

Sur cette page, nous expliquons comment acheter un immobilier en Espagne par l’intermédiaire d’une société.

Devriez-Vous Acheter un Immobilier en Espagne via une Société?

Cela dépend entièrement de vos objectifs. Si vous prévoyez d’utiliser votre propriété pour des raisons personnelles, cette méthode pourrait ne pas vous convenir, car le processus peut être plus complexe et coûteux que l’achat d’un immobilier espagnol en tant que particulier. En revanche, si votre objectif principal est de générer des revenus locatifs ou de revendre la propriété au bon moment, l’acheter au nom d’une société est financièrement très intéressant.

Avantages d’Acheter un Immobilier en Espagne via une Société

Acheter une maison en Espagne par l’intermédiaire d’une société est une stratégie intelligente pour de nombreuses raisons:

Optimisation fiscale: Si la société est enregistrée en tant qu’entité assujettie à la TVA et que le bien est utilisé à des fins professionnelles (y compris les locations de courte durée), la société peut déduire les 10% de TVA (IVA).

Réduction des coûts: Toute dépense professionnelle (telle que réparations, entretien, services publics, frais de gestion et assurance) devient déductible fiscalement, ce qui réduit considérablement les coûts globaux.

Amortissement: Si le bien est acheté par une société espagnole, le coût peut être amorti sur la période durant laquelle l’entreprise génère des revenus, généralement à un taux de 3% par an.

Sécurité juridique: Détenir le bien via une société sépare vos actifs personnels des responsabilités de l’entreprise. Cela offre une sécurité supplémentaire en cas de dettes, litiges ou réclamations juridiques.

Taxes Liées à l’Achat d’un Immobilier en Espagne via une Société

Voici les taxes applicables en Espagne lors d’un achat au nom d'une société:

TVA (IVA): 10% pour les biens neufs. Si la société est une entité NIF-IVA, la TVA est déduite, mais elle ne s’applique pas aux locations de courte durée.

ITP (Taxe de transmission patrimoniale): 6% à 10% pour les biens de seconde main. Il est possible de convertir l’ITP en TVA si l’acheteur et le vendeur sont assujettis à la TVA et si le bien est destiné à un usage commercial.

IRNR (Impôt sur le revenu des non-résidents): 19% à 24%. Les citoyens de l’UE peuvent déduire leurs dépenses.

Taxe foncière (IBI): Impôt annuel basé sur la valeur cadastrale, entre 0,4% et 1,1%. Peut être déduit des revenus de la société en Espagne.

Droit de timbre (AJD): 0,5% à 3% selon la communauté autonome.

Que se Passe-t-il Si Vous Utilisez l'Immobilier à des Fins Personnelles?

Vous pouvez légalement utiliser un immobilier achetée via votre société pour des raisons personnelles, comme une résidence ou un séjour de vacances. Toutefois, vous devez émettre une facture et payer un impôt sur l’usage privé d’un bien immobilier, déterminé selon les prix du marché.

Étapes pour Acheter un Immobilier Espagnole via une Société

Acheter un immobilier en Espagne pour une société est similaire à un achat en tant qu’individu, mais avec des exigences supplémentaires qui dépendent à la fois de votre nationalité et de celle de la société. Pour garantir une transaction sûre, il est fortement recommandé de bénéficier d’un accompagnement professionnel dès le début. Les étapes clés comprennent:

1. Créer une société espagnole ou enregistrer votre société étrangère en Espagne.
2. Obtenir un numéro d’identification fiscale espagnol (NIF).
3. Préparer tous les documents requis pour l’achat.
4. Choisir un immobilier et finaliser l’acte de propriété.

Obtenir un Prêt Hypothécaire en Espagne pour une Société

Les sociétés peuvent obtenir une hypothèque en Espagne, mais le processus peut être plus complexe, et des garants peuvent être exigés. Il est préférable de discuter directement avec les banques espagnoles pour comprendre leurs conditions spécifiques.

Acheter via une Société Étrangère vs une Société Espagnole

Utiliser une société espagnole pour acheter un immobilier en Espagne est généralement plus simple et moins coûteux.

Une société espagnole vous permet d’éviter l’impôt sur les revenus locatifs des non-résidents (IRNR). Cependant, la création d’une société espagnole peut être coûteuse (plus de 2 000 €, incluant les honoraires juridiques et notariaux).

En revanche, les sociétés étrangères ont davantage de contraintes, notamment les frais de traduction et de légalisation des documents officiels, l’ouverture d’un compte bancaire, l’obtention d’un NIF/NIE, la possible nomination d’un représentant fiscal, et un impôt sur le revenu de 24%. Opter pour une filiale espagnole est une excellente solution pour éviter ces contraintes.

Foire aux Questions sur l’Achat d’un Immobilier en Espagne via une Société

Une société enregistrée hors d’Espagne peut-elle acheter un immobilier en Espagne?
Oui, une société enregistrée hors d’Espagne peut acheter un immobilier en Espagne, mais elle doit obtenir un numéro d’identification fiscale étranger en Espagne (CIF).

Quelles sont les démarches légales pour les sociétés étrangères achetant un immobilier en Espagne?
La société doit fournir ses documents de constitution, pouvoirs, actes, et certificat du registre du commerce de son pays d’origine. Ces documents doivent être traduits en espagnol et apostillés. Une fois soumis en Espagne, les autorités peuvent délivrer un CIF espagnol.

Quelles taxes s’appliquent pendant l’achat et après pour une société achetant un immobilier en Espagne?
Pendant l’achat, les taxes sont les mêmes que pour une société espagnole. Après l’achat, un individu non résident doit payer un petit impôt annuel, comme les Espagnols, mais les sociétés en sont exemptées.

Une société étrangère peut-elle obtenir une hypothèque pour acheter un bien en Espagne?
Oui, mais le processus peut être complexe. Comme la société n’a pas d’actifs en Espagne, les banques peuvent exiger des garanties personnelles des actionnaires. Il est conseillé de discuter directement avec chaque banque.

Si la propriété est louée, quelles obligations fiscales s’appliquent aux revenus locatifs?
L’impôt des non-résidents s’applique au taux de 19% à 24%. Les taxes dépendent du pays de résidence: les citoyens de l’UE peuvent déduire leurs dépenses, tandis que les non-EU (pour l’instant) ne peuvent pas bénéficier de ce droit.

Existe-t-il des différences fiscales entre une société étrangère et une société espagnole investissant dans l’immobilier?
Oui. La principale différence est que les sociétés étrangères non européennes ne peuvent pas déduire leurs dépenses et sont imposées directement à 24% sur les revenus, tandis que les sociétés espagnoles ou celles basées dans l’UE peuvent bénéficier de déductions et taux effectifs plus bas.

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