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Acheter un Immobilier en Espagne en tant que Société et Pourquoi
Acheter un immobilier en Espagne au nom d'une société devient une tendance populaire. Lorsqu’elle est gérée avec soin, cette stratégie peut vous aider à optimiser vos impôts, augmenter votre sécurité juridique et même réduire certains coûts. Cependant, ce n’est pas toujours le cas, et des conseils professionnels sont essentiels.
Sur cette page, nous expliquons comment acheter un immobilier en Espagne par l’intermédiaire d’une société.
Devriez-Vous Acheter un Immobilier en Espagne via une Société?
Cela dépend entièrement de vos objectifs. Si vous prévoyez d’utiliser votre propriété pour des raisons personnelles, cette méthode pourrait ne pas vous convenir, car le processus peut être plus complexe et coûteux que l’achat d’un immobilier espagnol en tant que particulier. En revanche, si votre objectif principal est de générer des revenus locatifs ou de revendre la propriété au bon moment, l’acheter au nom d’une société est financièrement très intéressant.
Avantages d’Acheter un Immobilier en Espagne via une Société
Acheter une maison en Espagne par l’intermédiaire d’une société est une stratégie intelligente pour de nombreuses raisons:
Optimisation fiscale: Si la société est enregistrée en tant qu’entité assujettie à la TVA et que le bien est utilisé à des fins professionnelles (y compris les locations de courte durée), la société peut déduire les 10% de TVA (IVA).
Réduction des coûts: Toute dépense professionnelle (telle que réparations, entretien, services publics, frais de gestion et assurance) devient déductible fiscalement, ce qui réduit considérablement les coûts globaux.
Amortissement: Si le bien est acheté par une société espagnole, le coût peut être amorti sur la période durant laquelle l’entreprise génère des revenus, généralement à un taux de 3% par an.
Sécurité juridique: Détenir le bien via une société sépare vos actifs personnels des responsabilités de l’entreprise. Cela offre une sécurité supplémentaire en cas de dettes, litiges ou réclamations juridiques.
Taxes Liées à l’Achat d’un Immobilier en Espagne via une Société
Voici les taxes applicables en Espagne lors d’un achat au nom d'une société:
TVA (IVA): 10% pour les biens neufs. Si la société est une entité NIF-IVA, la TVA est déduite, mais elle ne s’applique pas aux locations de courte durée.
ITP (Taxe de transmission patrimoniale): 6% à 10% pour les biens de seconde main. Il est possible de convertir l’ITP en TVA si l’acheteur et le vendeur sont assujettis à la TVA et si le bien est destiné à un usage commercial.
IRNR (Impôt sur le revenu des non-résidents): 19% à 24%. Les citoyens de l’UE peuvent déduire leurs dépenses.
Taxe foncière (IBI): Impôt annuel basé sur la valeur cadastrale, entre 0,4% et 1,1%. Peut être déduit des revenus de la société en Espagne.
Droit de timbre (AJD): 0,5% à 3% selon la communauté autonome.
Que se Passe-t-il Si Vous Utilisez l'Immobilier à des Fins Personnelles?
Vous pouvez légalement utiliser un immobilier achetée via votre société pour des raisons personnelles, comme une résidence ou un séjour de vacances. Toutefois, vous devez émettre une facture et payer un impôt sur l’usage privé d’un bien immobilier, déterminé selon les prix du marché.
Étapes pour Acheter un Immobilier Espagnole via une Société
Acheter un immobilier en Espagne pour une société est similaire à un achat en tant qu’individu, mais avec des exigences supplémentaires qui dépendent à la fois de votre nationalité et de celle de la société. Pour garantir une transaction sûre, il est fortement recommandé de bénéficier d’un accompagnement professionnel dès le début. Les étapes clés comprennent:
- Créer une société espagnole ou enregistrer votre société étrangère en Espagne.
- Obtenir un numéro d’identification fiscale espagnol (NIF).
- Préparer tous les documents requis pour l’achat.
- Choisir un immobilier et finaliser l’acte de propriété.
Obtenir un Prêt Hypothécaire en Espagne pour une Société
Les sociétés peuvent obtenir une hypothèque en Espagne, mais le processus peut être plus complexe, et des garants peuvent être exigés. Il est préférable de discuter directement avec les banques espagnoles pour comprendre leurs conditions spécifiques.
Acheter via une Société Étrangère vs une Société Espagnole
Utiliser une société espagnole pour acheter un immobilier en Espagne est généralement plus simple et moins coûteux.
Une société espagnole vous permet d’éviter l’impôt sur les revenus locatifs des non-résidents (IRNR). Cependant, la création d’une société espagnole peut être coûteuse (plus de 2 000 €, incluant les honoraires juridiques et notariaux).
En revanche, les sociétés étrangères ont davantage de contraintes, notamment les frais de traduction et de légalisation des documents officiels, l’ouverture d’un compte bancaire, l’obtention d’un NIF/NIE, la possible nomination d’un représentant fiscal, et un impôt sur le revenu de 24%. Opter pour une filiale espagnole est une excellente solution pour éviter ces contraintes.
Foire aux Questions sur l’Achat d’un Immobilier en Espagne via une Société
Une société étrangère peut-elle posséder des biens immobiliers en Espagne ?Oui. Une société étrangère peut acheter un bien immobilier en Espagne. Pour cela, la société doit obtenir un numéro d'identification fiscale espagnol (CIF). D'autres documents relatifs à la société sont également requis, tels que les documents d'enregistrement et d'autorisation, qui doivent être apostillés et, si nécessaire, traduit officiellement en espagnol.
Comment se déroulent les procédures juridiques et fiscales lorsqu'une société étrangère achète un bien immobilier en Espagne ?Lorsqu'une société étrangère souhaite acheter un bien immobilier en Espagne, elle doit d'abord fournir tous les documents officiels de la société provenant de son pays d'origine : statuts, autorisations et pouvoirs de représentation, règlement intérieur et extrait du registre du commerce. Ces documents doivent être apostillés et traduits officiellement en espagnol.
Ensuite, la société doit obtenir un numéro d'identification fiscale espagnol (CIF). Ce CIF est obligatoire pour l'achat du bien immobilier et pour toutes les transactions juridiques et financières liées. Même si la société n'exerce pas d'activité commerciale en Espagne, elle peut acheter un bien immobilier, mais les avantages fiscaux restent limités.
Quels sont les impôts que les sociétés étrangères doivent payer lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?Les sociétés étrangères qui achètent un bien immobilier en Espagne sont soumises aux mêmes droits d'acquisition que les sociétés espagnoles, qui varient selon la communauté autonome. En cas de revente du bien, tout bénéfice réalisé est soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de 25 %.
Quels sont les impôts à payer lorsqu'un bien immobilier acheté en Espagne par une société étrangère est mis en location ?Les sociétés étrangères qui possèdent un bien immobilier en Espagne et le mettent en location sont soumises à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
Les sociétés établies dans l'UE ou l'EEE sont imposées à 19 % sur les revenus locatifs nets, ce qui signifie qu'elles peuvent déduire certaines dépenses comme l'entretien, la gestion immobilière et les assurances. En revanche, les sociétés situées hors UE/EEE sont imposées à 24 % sur les revenus locatifs bruts, sans possibilité de déduire les dépenses.
Si la société est enregistrée dans une juridiction considérée comme non coopérative par l'Espagne, une taxe foncière spéciale annuelle (Gravamen Especial) peut également s'appliquer au bien immobilier.
Y a-t-il une différence fiscale entre une société étrangère et une société locale qui investit dans l'immobilier en Espagne ?Oui, il existe des différences fiscales importantes. Les sociétés locales en Espagne sont soumises à l'impôt sur les sociétés (Impuesto de Sociedades) et peuvent déduire les dépenses liées à leur activité, ce qui constitue un avantage, surtout si elles exercent une activité commerciale réelle.
Les sociétés étrangères, en revanche, sont généralement soumises au régime des non-résidents si elles n'ont pas de présence opérationnelle en Espagne. Leur capacité à déduire les dépenses et à optimiser leur fiscalité est donc plus limitée. Le traitement fiscal dépend aussi du pays d'origine de la société et de l'existence d'une convention de double imposition avec l'Espagne.
En pratique, pour un investissement immobilier pur, une société étrangère ne bénéficie généralement pas d'avantage fiscal significatif par rapport à une société locale espagnole.
Les sociétés étrangères peuvent-elles obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?Il est généralement difficile pour une société étrangère d'obtenir un prêt hypothécaire en Espagne si elle ne dispose pas d'actifs ou de revenus réguliers dans le pays. Toutefois, certaines banques peuvent étudier le dossier si les actionnaires apportent des garanties personnelles. L'acceptation dépend des politiques internes de chaque banque et de son évaluation du risque.
Si la société étrangère crée une filiale en Espagne, l'obtention d'un prêt devient plus probable. Dans ce cas, les banques analysent les états financiers, l'activité commerciale et la solidité financière de l'entreprise avant de prendre leur décision.
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