Revenus locatifs en Turquie : guide juridique et fiscal complet

La Turquie s'est imposée comme une destination de choix pour l'investissement immobilier, non seulement grâce à son cadre de vie avantageux, mais aussi grâce à son potentiel de revenus locatifs attractif. Que vous soyez propriétaire local ou investisseur étranger, louer un bien immobilier en Turquie peut être une opportunité lucrative. Cependant, il est essentiel de comprendre le cadre juridique, les obligations fiscales et les exigences de conformité du pays avant de se lancer sur le marché locatif.

Ce guide offre un aperçu détaillé des revenus locatifs immobiliers en Turquie. Nous aborderons tout ce que vous devez savoir, des réglementations légales et fiscales aux points clés, pour vous aider à gérer le processus en toute confiance et à respecter pleinement la législation turque.

Ce qu'il faut savoir sur les revenus locatifs en Turquie

La location immobilière en Turquie peut être rentable, mais elle implique également des responsabilités juridiques et financières spécifiques. Que vous soyez résident ou non-résident, propriétaire local ou étranger, il est essentiel de comprendre les règles relatives aux revenus locatifs en Turquie pour respecter la réglementation et maximiser vos rendements.

Dans cette section, nous aborderons les aspects clés des revenus locatifs en Turquie, notamment les exigences légales, les obligations fiscales des résidents et des étrangers, les exonérations applicables et la procédure de déclaration et de paiement de l'impôt sur les revenus locatifs. Ces connaissances fondamentales vous aideront à prendre des décisions éclairées et à éviter des erreurs coûteuses.

Avantages des revenus locatifs en Turquie

Investir dans l'immobilier turc est l'une des opportunités les plus attractives pour les investisseurs locaux et internationaux. Outre le potentiel de plus-value à long terme stimulé par une demande croissante, de nombreux biens immobiliers offrent un potentiel de revenus locatifs élevés en Turquie, notamment dans des régions très prisées qui attirent aussi bien les locataires locaux que les visiteurs étrangers.

Que vous recherchiez des locations saisonnières de courte durée ou des locations résidentielles de longue durée, le marché immobilier turc offre des rendements locatifs compétitifs, soutenus par une demande soutenue et une économie dynamique. Istanbul, Antalya et Bodrum figurent parmi les villes turques où les loyers moyens sont élevés. Ces destinations prisées offrent régulièrement des rendements locatifs compris entre 5 % et 10 % par an, selon des facteurs tels que l'emplacement, le type de bien et les équipements disponibles.

L'expansion de la population urbaine turque et l'augmentation du nombre de résidents étrangers continuent d'alimenter une demande locative soutenue. Les villes dotées de grandes universités, de centres d'affaires florissants et d'un tourisme actif toute l'année attirent une clientèle diversifiée : étudiants, professionnels, retraités et visiteurs internationaux à la recherche d'appartements à louer en Turquie.

De plus, avec plus de 50 millions de touristes visitant la Turquie chaque année, la location courte durée est devenue une source de revenus très lucrative. Les plateformes numériques comme Airbnb et les alternatives locales permettent aux propriétaires de mettre facilement en location leurs maisons et appartements en Turquie et de tirer parti de ce marché en pleine expansion, notamment dans les villes côtières et historiques.

Des taux de change favorables améliorent également les rendements pour les investisseurs étrangers, notamment ceux qui réalisent des bénéfices dans des devises plus fortes comme l'euro, la livre sterling ou le dollar américain. De plus, les augmentations de loyer indexées sur l'inflation, généralement liées à l'indice des prix à la consommation (IPC), sont une caractéristique standard des contrats de location turcs, permettant aux propriétaires de préserver la valeur réelle de leurs revenus locatifs au fil du temps.

Exigences légales pour la location immobilière en Turquie

La location immobilière en Turquie, que vous soyez étranger ou résident, est soumise à plusieurs exigences légales, toutes conçues pour équilibrer les droits et obligations des propriétaires et des locataires. Le droit locatif turc, principalement régi par le Code des obligations turc, assure la stabilité du marché en protégeant les droits des locataires tout en préservant les intérêts des propriétaires. Les propriétaires étrangers bénéficient des mêmes droits et responsabilités que les citoyens turcs en matière de contrats de location, de protection des locataires et de gestion immobilière.

Outre le cadre juridique général, les propriétaires doivent également se conformer à des réglementations fiscales spécifiques, à des procédures d'expulsion et à des exigences de licence, notamment pour les locations de courte durée. Le marché immobilier turc continuant d'attirer les investisseurs internationaux, la compréhension de ces fondamentaux juridiques est essentielle pour gérer des opérations locatives conformes et sans conflit d'intérêts.

Enregistrement et permis pour les revenus locatifs en Turquie

Pour louer un bien immobilier en Turquie en toute légalité, les propriétaires doivent obtenir un numéro d'identification fiscale turc (NIF) et déclarer tous les revenus locatifs aux autorités fiscales. Pour les locations de courte durée, notamment sur des plateformes comme Airbnb, un permis de location touristique est requis. Cela implique l'enregistrement du bien auprès du ministère de la Culture et du Tourisme et le respect des règles de sécurité, notamment la certification incendie et les limites d'occupation. Le non-respect de ces règles peut entraîner de lourdes amendes et sanctions administratives.

Conditions essentielles d'un contrat de location en Turquie

Bien que non obligatoire, un contrat de location écrit est fortement recommandé afin d'éviter tout malentendu et de clarifier les conditions. Les clauses clés doivent inclure le montant du loyer, le calendrier de paiement, la durée du bail et les conditions de résiliation.

En Turquie, les contrats de location se divisent généralement en deux catégories :

• Les contrats à durée déterminée (généralement de 1 à 10 ans), qui prennent fin automatiquement sauf renouvellement ;
• Les contrats à durée indéterminée, qui se renouvellent automatiquement chaque année sauf résiliation avec un préavis d'au moins trois mois avant la fin de l'année de location.

Les modifications ou la résiliation anticipée du contrat nécessitent généralement le consentement mutuel des deux parties.

Droits et responsabilités des propriétaires

Les propriétaires sont tenus de fournir à leurs locataires un cadre de vie habitable, notamment en préservant l'intégrité structurelle et en effectuant les réparations importantes. De plus, à la résiliation du bail, les propriétaires sont tenus de restituer le dépôt de garantie dans les 15 jours, déduction faite des éventuels frais légitimes pour dommages.

Le droit d'expulsion est soumis à des conditions légales spécifiques. Par exemple, si un locataire ne paie pas son loyer et ne règle pas le montant dû dans les 30 jours suivant une mise en demeure, le propriétaire peut légalement résilier le bail. Les autres motifs d'expulsion incluent la sous-location non autorisée, l'usage abusif ou la dégradation du bien, et le besoin justifié du propriétaire d'utiliser le bien à des fins personnelles. Il est recommandé de faire appel à un avocat en cas d'expulsion afin de garantir le respect total de la législation turque.

Considérations particulières pour les locations de courte durée

Les propriétaires proposant des locations de courte durée en Turquie doivent respecter scrupuleusement les exigences du permis de location touristique. Cela comprend l'enregistrement auprès du ministère de la Culture et du Tourisme, l'obtention d'une certification de sécurité incendie et le respect des réglementations locales en matière d'occupation, comme le plafond de 25 % pour les locations de courte durée dans les immeubles résidentiels.

De plus, les propriétaires doivent souscrire une assurance responsabilité civile couvrant les blessures et les dommages matériels des locataires. Bien que les plateformes comme Airbnb offrent une protection limitée aux hôtes, celle-ci ne remplace pas la couverture légale obligatoire en vertu de la législation turque.

Impôt sur les revenus locatifs en Turquie : ce que vous devez savoir

Les revenus locatifs perçus en Turquie sont soumis à l'impôt sur le revenu en vertu de la législation turque. L'assujettissement à l'impôt dépend du statut de résidence fiscale du propriétaire, qu'il soit résident ou non-résident.

Les contribuables non-résidents sont des personnes physiques qui ne résident pas en Turquie, n'y ont pas de résidence légale et n'y ont pas séjourné plus de six mois consécutifs au cours d'une année civile. Il est important de noter que cette catégorie comprend aussi bien les étrangers que les citoyens turcs résidant à l'étranger. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus perçus en Turquie, tels que les revenus locatifs de biens immobiliers turcs.

Bien que les non-résidents et les résidents suivent des procédures similaires pour déclarer et payer l'impôt sur les revenus locatifs en Turquie, les principales différences résident dans leurs obligations fiscales générales et dans l'applicabilité des conventions de double imposition (CDI) entre la Turquie et leur pays d'origine.

Taux d'imposition des revenus locatifs en Turquie - 2025

Pour l'année fiscale 2025, la Turquie applique un système d'impôt progressif sur le revenu. Alors que les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, les non-résidents sont imposés uniquement sur leurs revenus de source turque.

Les tranches d'imposition actuelles pour 2025 sont les suivantes :

Double Conventions fiscales (CDI)

Les CDI constituent l'une des incitations fiscales offertes aux étrangers en Turquie pour les revenus locatifs. La Turquie a signé des conventions de double imposition avec plus de 80 pays, permettant aux investisseurs étrangers d'éviter une double imposition sur les mêmes revenus locatifs. Ces conventions permettent souvent aux propriétaires de bénéficier de crédits ou d'exonérations d'impôt dans leur pays d'origine pour les impôts payés en Turquie. Le marché immobilier turc est donc particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux à la recherche de stratégies de planification fiscale efficaces. Les conventions de double imposition contribuent à réduire la charge fiscale des non-résidents en Turquie en accordant un crédit ou une exonération dans le pays d'origine de l'investisseur.

Exonération des revenus locatifs en Turquie

Les propriétaires qui louent des biens immobiliers résidentiels en Turquie bénéficient d'une exonération fiscale annuelle. Ce seuil change chaque année :

• 2024 : Les revenus locatifs jusqu’à 33 000 TRY sont exonérés d’impôt.
• 2025 : L’exonération est portée à 47 000 TRY.

Si vos revenus locatifs résidentiels totaux pour une année fiscale donnée sont inférieurs à ce seuil, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur le revenu. Cette exonération ne s’applique pas aux biens commerciaux.

Si le bien est en copropriété, chaque propriétaire peut appliquer l'exonération individuellement, proportionnellement à sa part des revenus. Les propriétaires de plusieurs biens résidentiels doivent calculer leur loyer combiné dans la section « Revenus locatifs » en Turquie.

Méthodes de déduction des revenus locatifs en Turquie

Une fois l'exonération appliquée, les propriétaires doivent choisir l'une des deux méthodes de déduction suivantes pour réduire leurs revenus locatifs imposables :

1. Méthode des dépenses réelles

Cette méthode permet aux propriétaires de déduire les dépenses réelles liées au bien, telles que les réparations et l'entretien, l'assurance habitation, les intérêts hypothécaires, l'amortissement et les frais de gestion immobilière. Cette approche est idéale pour les propriétaires ayant des coûts d'exploitation élevés, mais elle nécessite une documentation et des reçus précis pour toutes les dépenses déductibles.

Remarque : Si vous bénéficiez de l'exonération des loyers résidentiels, vous ne pouvez pas déduire les dépenses liées à la partie exonérée de vos revenus.

2. Méthode de déduction forfaitaire

Les propriétaires peuvent également déduire un montant forfaitaire de 15 % de leurs revenus locatifs bruts, sans avoir à fournir de justificatifs de dépenses. Cependant, une fois cette méthode choisie, elle doit être utilisée pendant deux années consécutives.

La méthode de la déduction forfaitaire est disponible uniquement pour les revenus locatifs résidentiels, tels que les loyers d'appartements et de maisons en Turquie. La déduction est appliquée après déduction de l'exonération des revenus locatifs de l'année concernée.

Les avantages de la méthode forfaitaire sont : simplicité et facilité de déclaration, absence de suivi ni de déclaration des dépenses individuelles, faible risque de contrôle fiscal et meilleure prévisibilité de la planification fiscale.

Cette méthode est particulièrement adaptée aux propriétaires ayant des dépenses minimales. Cependant, si vos dépenses dépassent 15 % de vos revenus locatifs, la méthode des dépenses réelles peut offrir une déduction plus importante et réduire votre impôt total.

Différences fiscales entre les locations turques : résidentielles, commerciales et de courte durée

Il est essentiel pour les investisseurs souhaitant investir dans l'immobilier en Turquie de comprendre la classification des revenus locatifs en droit fiscal turc. Les obligations fiscales varient considérablement selon que la location est résidentielle, commerciale ou de courte durée, chacune étant régie par des réglementations et des régimes fiscaux différents.

Revenus locatifs résidentiels et commerciaux en Turquie

Revenus locatifs résidentiels :

Les revenus tirés de la location de biens résidentiels, tels que des appartements ou des maisons, sont éligibles à une exonération fiscale annuelle, à condition qu'ils ne dépassent pas le seuil fixé par le gouvernement. De plus, les revenus locatifs résidentiels ne sont pas soumis à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée), sauf s'ils sont qualifiés d'activité commerciale. La location résidentielle à long terme est donc une option relativement simple pour de nombreux investisseurs immobiliers en Turquie.

Revenus locatifs commerciaux :

La location de biens commerciaux, tels que des magasins, des bureaux ou des locaux commerciaux, est soumise à une structure fiscale plus complexe. Il est à noter qu'elle est considérée comme un revenu commercial et qu'aucune exonération ne s'applique aux revenus locatifs commerciaux. Elle est également soumise à la TVA et les propriétaires doivent émettre des factures pour les loyers perçus. De plus, une retenue à la source de 20 % est appliquée. Les locataires sont légalement tenus de retenir 20 % du loyer brut et de le reverser directement aux autorités fiscales turques pour le compte du propriétaire.

Ce système de retenue à la source offre un avantage en termes de conformité, car il allège la charge administrative directe du propriétaire tout en garantissant un recouvrement fiscal correct.

Locations de courte durée et de longue durée en Turquie

Locations de longue durée :

Les contrats de plus de six mois sont considérés comme des locations de longue durée. Ils sont traités de la même manière que les revenus locatifs résidentiels classiques et sont soumis à la réglementation de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Les locations de longue durée sont plus faciles à gérer juridiquement et fiscalement, avec moins d'obligations de licence et d'enregistrement que les locations de courte durée.

Locations de courte durée :

Les locations de courte durée, comme la mise en location d'appartements en Turquie sur des plateformes comme Airbnb pour une durée maximale de 100 jours, sont considérées comme des activités commerciales en droit turc. À ce titre, elles relèvent de la réglementation sur les locations de courte durée à des fins touristiques.

Pour exercer légalement dans ce secteur, les propriétaires doivent :

• Obtenir une licence d'exploitation touristique
• Obtenir l'autorisation municipale
• S'enregistrer auprès des autorités locales
• Émettre des factures conformes à la TVA
• Être en conformité avec les éventuelles taxes ou prélèvements touristiques

La location de courte durée étant considérée comme une activité commerciale, les revenus générés sont soumis à la TVA et à une surveillance réglementaire supplémentaire.

Déclaration des revenus locatifs en Turquie

Lorsque vous percevez des revenus de la location d'un bien immobilier en Turquie, que vous soyez étranger ou local, résident ou non-résident, vous êtes légalement tenu de les déclarer aux autorités fiscales turques chaque année.

La déclaration annuelle des revenus locatifs doit être soumise entre le 1er et le 31 mars pour les revenus perçus au cours de l'année civile précédente. Les déclarations peuvent être effectuées en ligne ou en personne. Pour les déclarations en ligne, les revenus locatifs doivent être déclarés via le portail interactif du Bureau des impôts (İnteraktif Vergi Dairesi). Les déclarations peuvent également être déposées auprès du Bureau des impôts local (Vergi Dairesi).

L'impôt sur les revenus locatifs est généralement payé en deux versements égaux : une obligation de conformité essentielle pour les propriétaires résidents et non-résidents.

Que vous envisagiez de louer votre bien ou d'investir sur le marché immobilier turc en plein essor, il est essentiel de vous tenir informé de vos responsabilités juridiques et financières. Pour les investisseurs internationaux en particulier, comprendre le fonctionnement de l'impôt sur les revenus locatifs pour les étrangers en Turquie peut faire une différence significative en termes de conformité et de rentabilité. En tirant parti des exonérations fiscales, en choisissant la bonne méthode de déduction et en tirant parti des conventions de double imposition, les propriétaires étrangers peuvent optimiser leurs revenus tout en évitant les pénalités. Avec des connaissances et des conseils appropriés, le marché locatif turc offre un compromis attrayant entre potentiel de revenus et croissance à long terme.

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