Co Warto Wiedzieć przed Inwestycją w Nieruchomości Wielofunkcyjne

Utworzono05.09.2025, 10.20

Zaktualizowano05.09.2025, 17.51

Nieruchomości wielofunkcyjne (mixed-use) stają się głównym obszarem zainteresowania zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów, jednak przed rozpoczęciem inwestycji należy wziąć pod uwagę szereg czynników. Aby w pełni zrozumieć ten rodzaj inwestycji, warto przyjrzeć się kilku kluczowym zagadnieniom. Po pierwsze, trzeba poznać definicję mixed-use w nieruchomościach, która zazwyczaj odnosi się do projektów łączących przestrzenie mieszkalne, komercyjne, a czasem nawet przemysłowe w ramach jednej inwestycji. Następnie należy rozważyć zalety i wyzwania, szczególnie w okresach zmian rynkowych, ponieważ wycena nieruchomości mixed-use może być bardziej złożona niż wycena obiektów o pojedynczym przeznaczeniu.

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, lokalizacja i lokalne zachęty mogą znacząco wpływać na to, co można wybudować i jaka będzie rentowność inwestycji. W rzeczywistości wycena nieruchomości mixed-use często w dużej mierze zależy od struktury najemców, natężenia ruchu pieszego i otaczającej infrastruktury. Ostatecznie, przemyślana strategia inwestycyjna wymaga odpowiedniego finansowania, planowania najemców i zarządzania nieruchomością, zwłaszcza jeśli rozważa się zakup nieruchomości mixed-use wymagającej repozycjonowania lub rewitalizacji.

Dlaczego Inwestycje w Nieruchomości Wielofunkcyjne Zyskują na Popularności

Dlaczego Inwestycje Mixed-Use Zyskują na Popularności Inwestycja mixed-use to rodzaj nieruchomości, która łączy co najmniej dwa różne przeznaczenia, takie jak mieszkania i lokale handlowe w jednym miejscu. Zwykle są to apartamenty zlokalizowane nad pasażem handlowym lub biurami, co umożliwia mieszkańcom życie, pracę i zakupy w tej samej okolicy. Tego rodzaju układ zwiększa wygodę i sprzyja chodzeniu pieszo, ponieważ wszystko znajduje się w pobliżu. Definicja nieruchomości mixed-use najczęściej odnosi się do projektów zaprojektowanych tak, aby wspierać codzienne życie bez konieczności długich dojazdów czy podróży. Często spotykane są one w ruchliwych dzielnicach miejskich, gdzie przestrzeń jest ograniczona, a mieszkańcy chcą mieć dostęp do różnych usług w zasięgu ręki.

Wyróżnia się dwa główne typy inwestycji mixed-use: pionowe i poziome. W układzie pionowym różne funkcje znajdują się na różnych piętrach, na przykład sklepy na parterze, a mieszkania lub biura powyżej. Z kolei układ poziomy rozkłada budynki na jednej działce, ale wciąż są one ze sobą powiązane i współdzielą przestrzenie otwarte lub parkingi. Niektóre dzielnice stosują oba typy jednocześnie, tworząc małe miejskie dzielnice wokół parków, chodników, przestrzeni publicznych czy transportu publicznego.

W przeszłości wiele starych miast miało sklepy, domy i budynki użyteczności publicznej zlokalizowane blisko siebie. Jednak w połowie XX wieku miasta zaczęły oddzielać miejsca zamieszkania, pracy i zakupów z powodu rosnącej liczby samochodów i przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Ten trend doprowadził do dłuższych dojazdów i mniejszej dostępności pieszej. W latach 90. planiści zaczęli ponownie wprowadzać budynki mixed-use. Ta zmiana zwiększyła również zainteresowanie zakupem mieszkań lub domów w dzielnicach oferujących bardziej aktywny i angażujący styl życia.

Inwestorzy nieruchomości coraz częściej interesują się ofertami nieruchomości mixed-use na sprzedaż, ponieważ zapewniają one dochód z różnych źródeł — mieszkalnych, biurowych lub handlowych, co zmniejsza ryzyko w przypadku spowolnienia jednego segmentu. Ludzie chcą również mieszkać i pracować w dzielnicach, po których można się poruszać pieszo i które mają charakter społecznościowy. Miasta wspierają tego typu projekty, oferując ulgi podatkowe lub uproszczone procedury zatwierdzania, ponieważ sprzyjają one zrównoważonemu rozwojowi.

Zalety i Wady Nieruchomości Wielofunkcyjnych

Nieruchomości wielofunkcyjne mogą oferować duże korzyści, ale wiążą się również z ryzykiem, szczególnie w czasie spowolnienia gospodarczego. Dochód pochodzi z różnych źródeł, takich jak mieszkania, sklepy czy biura, co pomaga zrównoważyć straty, jeśli jedna część zacznie mieć problemy. Jednak żadna część nieruchomości nie jest całkowicie bezpieczna podczas słabego rynku. Na przykład najemcy detaliczni mogą odejść, jeśli sprzedaż spadnie, a powierzchnie biurowe mogą pozostać puste w czasie pracy zdalnej.

Napotkasz również dodatkowe wyzwania, takie jak trudne finansowanie, surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i złożone potrzeby najemców. Tego rodzaju projekty wymagają starannego planowania, stałego zarządzania i elastycznych umów najmu, aby poradzić sobie ze zmianami w gospodarce. Dlatego chociaż inwestycje w nieruchomości wielofunkcyjne mogą przynieść stabilny dochód i długoterminową wartość, aby znaleźć najlepszą nieruchomość dla siebie, należy również ocenić zalety i wady.

Zalety

Dywersyfikacja dochodu: Pomaga zmniejszyć ryzyko, ponieważ pieniądze pochodzą od więcej niż jednego rodzaju najemcy.
Zmniejszone ryzyko pustostanów: Jedna część może nadal przynosić dochód, jeśli inna ma trudności.
Życie społeczności: Przyciąga ludzi przez cały dzień, co pomaga działającym tam firmom.
Wbudowany popyt najemców: Mieszkańcy często robią zakupy lub jedzą na miejscu, co pomaga właścicielom sklepów pozostać otwartymi.
Miejskie zachęty i dotacje: Miasta mogą oferować ulgi podatkowe lub szybsze pozwolenia, aby wspierać rozwój.
Zrównoważony rozwój i zgodność z ESG: Pomaga ograniczyć korzystanie z samochodów i wspiera cele ekologiczne.

Wady

Złożoność finansowania: Uzyskanie kredytów może być trudniejsze ze względu na mieszany charakter nieruchomości.
Zatwierdzenia planistyczne i regulacyjne: Projekty mogą wymagać specjalnych zezwoleń lub nowych przepisów zagospodarowania przestrzennego.
Koordynacja projektowania i budowy: Wymaga dodatkowego planowania, aby dopasować różne systemy (np. parking czy HVAC).
Koordynacja najemców: Należy zrównoważyć wiele potrzeb, takich jak godziny pracy, usługi i przestrzenie wspólne.

Jak Przepisy Dotyczące Zagospodarowania Przestrzennego i Lokalizacja Wpływają na Projekty Wielofunkcyjne

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i użytkowania gruntów mają duży wpływ na to, jak i gdzie można zbudować nieruchomość wielofunkcyjną. Przepisy te określają m.in., jakie typy budynków są dozwolone, jak wysokie mogą być oraz ile miejsc parkingowych jest wymaganych. Na przykład możesz potrzebować specjalnych pozwoleń, aby zbudować sklepy i mieszkania na tej samej działce. Niektóre obszary ograniczają wysokość budynków lub wymagają dużych odstępów od granic, co może zmniejszyć liczbę jednostek, które można tam umieścić. Przepisy dotyczące parkowania również zwiększają koszty, ponieważ zajmują teren, który mógłby być wykorzystany inaczej. Aby uniknąć opóźnień lub niespodzianek, warto wcześnie współpracować z planistami miejskimi i ekspertami od zagospodarowania terenu. Pomaga to działać zgodnie z przepisami i w pełni wykorzystać potencjał nieruchomości.

Wiele miast chce więcej projektów wielofunkcyjnych, dlatego oferuje specjalne zachęty dla deweloperów. Mogą to być ulgi podatkowe, dodatkowe piętra lub niższe opłaty za szkoły i drogi. Można też znaleźć dotacje lub niskooprocentowane pożyczki na ekologiczne modernizacje lub renowacje budynków zabytkowych. Te oferty mogą obniżyć koszty lub zwiększyć zyski, zwłaszcza jeśli planujesz zakup lub modernizację nieruchomości wielofunkcyjnej. Aby uzyskać jak największą wartość, dopasuj cele projektu do lokalnych zachęt i staraj się spełniać priorytety miasta, takie jak mieszkania dostępne cenowo czy łatwy dostęp pieszy.

Dla kupujących po raz pierwszy wybór odpowiedniej lokalizacji ma ogromne znaczenie dla sukcesu projektu wielofunkcyjnego. Obszary z dużym ruchem pieszym, dobrym dostępem do komunikacji miejskiej i aktywnym życiem dzielnicy zazwyczaj radzą sobie lepiej. Bliskość przystanku autobusowego lub stacji kolejowej może podnieść czynsze i przyciągnąć więcej najemców, ponieważ ułatwia dojazdy. Ruchliwe skrzyżowania z dostępem dla samochodów mogą pomóc sklepom, ale wymagają też więcej miejsc parkingowych. Dobra lokalizacja łączy mieszkania, miejsca pracy i sklepy, które wzajemnie się wspierają przez cały dzień. W miastach najemcy często szukają małych mieszkań i możliwości życia w zasięgu spaceru, natomiast na przedmieściach może być potrzebna większa przestrzeń, więcej parkingów i podstawowe usługi. Niezależnie od tego, czy kupujesz nieruchomość wielofunkcyjną, czy budujesz ją od zera, lokalizacja będzie kluczowa dla długoterminowego sukcesu, a solidne zarządzanie nieruchomością wielofunkcyjną pomoże go utrzymać.

Jak Finansować i Zarządzać Nieruchomością Wielofunkcyjną

Finansowanie projektu wielofunkcyjnego wymaga więcej planowania niż w przypadku nieruchomości o jednym przeznaczeniu, ponieważ masz do czynienia z różnymi typami najemców i strumieniami dochodu. Możesz skorzystać z tradycyjnego kredytu komercyjnego, który zazwyczaj pokrywa 65–75% wartości nieruchomości i może oferować spłatę samych odsetek na wczesnym etapie. Niektórzy deweloperzy łączą krótkoterminowe kredyty budowlane z długiem mezzanine, aby pokryć dodatkowe koszty. Dla inwestycji długoterminowych kredyty HUD lub CMBS mogą oferować lepsze stawki, zwłaszcza w projektach z częścią mieszkaniową. Często spotyka się też partnerów kapitałowych lub fundusze z tzw. „Opportunity Zones” (strefy preferencyjnego opodatkowania), ponieważ pomagają one w zdobyciu kapitału początkowego i oferują korzyści podatkowe. Aby mierzyć sukces, inwestorzy analizują wskaźniki takie jak IRR (wewnętrzna stopa zwrotu), dochód operacyjny netto (NOI) i łączony wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia. Dane te są śledzone osobno dla różnych części budynku, by zobaczyć, jak każda z nich sobie radzi i jak wspólnie wpływają na całkowity zwrot z inwestycji.

Aby stworzyć solidny plan najmu, trzeba połączyć różne funkcje w sposób, który zapewnia stały popyt i unika dużych przerw w dochodach.

Wybierz biznesy, które się uzupełniają: Wybieraj najemców, którzy wzajemnie się wspierają, np. kawiarnie lub apteki obsługujące zarówno mieszkańców, jak i pracowników biurowych.
Używaj różnych typów umów najmu: Handel detaliczny często korzysta z umów typu triple-net, gdzie najemcy płacą za podatki i utrzymanie. Biura mogą mieć umowy brutto, których wysokość rośnie z inflacją, a mieszkania – długoterminowe najmy lub krótkoterminowe z wyższym czynszem.
Rozłóż terminy zakończenia umów najmu: Rozplanuj końce umów najmu, aby uniknąć jednoczesnego opuszczenia wielu lokali.
Dodaj wspólne udogodnienia: Dodaj wspólne przestrzenie, takie jak siłownie lub tarasy dachowe, które przyciągają wszystkich najemców i podnoszą wartość nieruchomości.

Ta strategia pomaga utrzymać pełne obłożenie budynku, wspiera codzienny ruch pieszy i zwiększa niezawodność dochodu.

Zarządzanie nieruchomością wielofunkcyjną wymaga większej koordynacji, dlatego potrzebne są inteligentne narzędzia i solidny zespół. Korzystanie z jednej platformy programowej pomaga śledzić płatności, naprawy i informacje o najmach we wszystkich częściach budynku. Zespół na miejscu powinien składać się z pracowników przeszkolonych do obsługi zarówno najemców mieszkaniowych, jak i komercyjnych, ponieważ ich potrzeby są różne. Możesz również oszczędzać pieniądze, dzieląc koszty mediów, ochrony lub utrzymania zieleni, a następnie sprawiedliwie rozdzielając te koszty między poszczególne funkcje. Regularne kontrole takich systemów jak HVAC czy windy pomagają zapobiegać problemom i utrzymać zadowolenie najemców. Taki model prowadzi do sprawniejszego zarządzania i buduje długoterminową wartość poprzez utrzymanie zadowolenia najemców i efektywne działanie systemów.

POWIĄZANE STRONY