Hur Man Köp Fastighet I Spanien Som Företag & Hur Det Fungerar
Att köpa en fastighet i Spanien för ett företags räkning blir alltmer populärt. När den hanteras varsamt kan denna strategi hjälpa dig att optimera dina skatter, öka rättssäkerheten och till och med minska vissa kostnader. Detta är dock inte alltid fallet, och vägledning är avgörande.
På den här sidan förklarar vi hur man köper en fastighet i Spanien via ett företag.
Bör du köpa en fastighet i Spanien via ett företag?
Det beror helt på dina mål. Om du planerar att använda din fastighet av personliga skäl kanske den här metoden inte fungerar för dig, eftersom processen kan vara mer komplex och kostsam än att köpa en spansk fastighet som privatperson. Men om ditt primära mål är att få hyresintäkter, eller sälja fastigheten vidare när tiden är mogen, är det definitivt värt det ekonomiskt att köpa den för ett företags räkning.
Fördelar med att köpa fastighet genom ett företag i Spanien
Att köpa ett hus i Spanien genom ett företag är en smart strategi av många anledningar:
Skatteoptimering: Om företaget är registrerat som en momsenhet och fastigheten används för affärsändamål (inklusive korttidsuthyrning) kan företaget dra av 10 % moms.
Kostnadsbesparingar: Alla affärskostnader (som reparationer, underhåll, el, vatten, förvaltningsavgifter och försäkringar) blir avdragsgilla, och din totala kostnad förblir betydligt lägre.
Avskrivningar: Om fastigheten köps av ett spanskt företag kan kostnaden fördelas över den period som verksamheten genererar intäkter, vanligtvis med en skattesats på 3 % per år.
Rättslig säkerhet: Att äga fastigheten genom ett företag separerar dina personliga tillgångar från företagets skulder. Detta ger extra säkerhet vid skulder, tvister eller rättsliga anspråk.
Skatter vid fastighetsköp i Spanien via ett företag
Här är fastighetsskattekostnaderna i Spanien vid köp för ett företag:
Moms (IVA):10 % för nya fastigheter. Om företaget är en NIF-IVA-enhet dras momsen av, men den gäller inte för korttidsuthyrning.
ITP (fastighetsöverlåtelseskatt): 6 % till 10 % för begagnade fastigheter. Det är möjligt att omvandla ITP till moms om både köpare och säljare är momsbetalare och om fastigheten kommer att användas för kommersiella ändamål.
IRNR (Inkomstskatt för icke-residenter): 19 % till 24 %. EU-medborgare kan dra av sina utgifter från sin skatt.
Fastighetsskatt (IBI): Årlig skatt baserad på fastighetsvärde, 0,4 % till 1,1 %. Kan dras av från företagets inkomst i Spanien.
Stämpelskatt (AJD): 0,5 % till 3 % beroende på den autonoma regionen.
Vad händer om du använder fastigheten av personliga skäl?
Du kan lagligt använda fastigheten som köpts genom ditt företag av personliga skäl, som bosättning eller semestervistelser. Du måste dock utfärda en faktura och betala en skatt på privat användning av fastigheter, vilken fastställs utifrån marknadspriser.
Steg för att köpa en spansk fastighet för ett företag
Att köpa en fastighet i Spanien för ett företag liknar att köpa som privatperson, men det finns ytterligare krav och nyanser som beror på både din nationalitet och företagets. För att säkerställa en sund transaktion rekommenderas det starkt att söka professionell vägledning från början. De viktigaste stegen innefattar:
- Starta ett spanskt företag eller registrera ditt utländska företag i Spanien.
- Skaffa ett spanskt skatteidentifikationsnummer (NIF).
- Förbered alla nödvändiga dokument för köpet.
- Välj en fastighet och slutför lagfartstransaktionen.
Att få ett bolån för en fastighet i Spanien för företag
Företag kan få ett bolån i Spanien, men den övergripande processen kan vara mer komplex och borgensmän kan krävas. Det är bäst att prata direkt med de spanska bankerna för att förstå deras individuella villkor.
Att köpa via ett utländskt företag kontra ett spanskt företag
Att använda ett spanskt företag för att köpa fastigheter i Spanien är i allmänhet enklare och billigare.
Ett spanskt företag låter dig undvika hyresintäktsskatt för utländska invånare i Spanien (IRNR); Att starta ett spanskt företag kan dock vara kostsamt (över 2 000 euro, inklusive advokat- och notarieavgifter).
Samtidigt har utländska företag större skulder, inklusive kostnader för översättning och legalisering av officiella dokument, öppnande av ett bankkonto, erhållande av ett NIF/NIE-nummer, eventuellt utnämning av en skatterepresentant och en inkomstskatt på 24 %. Att välja ett spanskt dotterbolag är en bra lösning för att undvika dessa skulder.
Vanliga frågor om att köpa en fastighet i Spanien för ett företag
Kan ett utländskt företag köpa fastighet i Spanien?Ja. Ett utländskt företag kan köpa fastighet i Spanien. För att göra detta måste företaget skaffa ett spanskt skatteidentifikationsnummer för utländska företag, kallat CIF.
Ytterligare företagsdokument krävs, såsom registreringsbevis och fullmakter, och alla dokument måste vid behov apostilleras och officiellt översättas till spanska.
Hur hanteras juridiska och ekonomiska processer när ett utländskt företag köper fastighet i Spanien?När ett utländskt företag vill köpa fastighet i Spanien måste alla bolagsdokument först hämtas från företagets hemland. Detta inkluderar bolagsordning, fullmakter och representationsdokument, företagsstadgar samt registreringsbevis från handelsregistret. Alla dokument måste apostilleras och officiellt översättas till spanska.
När dokumenten har granskats av spanska myndigheter måste företaget få ett spanskt skatteidentifikationsnummer, CIF. Detta nummer är obligatoriskt och används vid fastighetsköp i Spanien samt vid alla relaterade juridiska och ekonomiska transaktioner.
Eftersom företaget inte har aktiv verksamhet i Spanien är skattefördelarna begränsade, men företaget kan fortfarande köpa fastigheter i Spanien
Vilka skatter betalar utländska företag vid köp av fastighet i Spanien?Utländska företag som köper fastighet i Spanien omfattas av samma köpskatter som spanska företag. Skatterna varierar beroende på autonom region.
När fastigheten senare säljs beskattas vinsten från försäljningen med bolagsskatt på 25 %.
Vilka skatter gäller när en fastighet i Spanien som ägs av ett utländskt företag hyrs ut?Utländska företag som äger fastigheter i Spanien och hyr ut dem beskattas enligt Spaniens IRNR-skatt (Non-Resident Income Tax).
Företag som är registrerade inom EU eller EES betalar 19 % skatt på nettohyresinkomsten, vilket innebär att godkända kostnader såsom underhåll, fastighetsförvaltning i Spanien och försäkring får dras av. Företag utanför EU/EES beskattas med 24 % på bruttohyresinkomsten och får inte göra några kostnadsavdrag.
Om företaget är registrerat i ett land som Spanien klassificerar som en icke-samarbetsvillig skattejurisdiktion kan dessutom en särskild årlig fastighetsskatt, ”Gravamen Especial”, tillkomma för fastigheten.
Finns det någon skattemässig skillnad mellan ett utländskt företag och ett spanskt företag som investerar i fastigheter i Spanien?Ja, det finns vissa viktiga skattemässiga skillnader. Lokala företag som är registrerade i Spanien beskattas enligt bolagsskatt, ”Impuesto de Sociedades”, och kan dra av verksamhetsrelaterade kostnader från sitt beskattningsbara resultat. Detta ger en tydlig fördel för företag med aktiv kommersiell verksamhet.
Utländska företag omfattas däremot vanligtvis av reglerna för IRNR-skatt i Spanien om de inte har en aktiv verksamhet i Spanien. Därför är möjligheterna att göra kostnadsavdrag och använda skatteplanering mer begränsade. Skattebehandlingen kan också variera beroende på vilket land företaget är registrerat i och om ett dubbelbeskattningsavtal med Spanien finns.
Generellt finns det ingen större skattemässig fördel för utländska företag som köper fastigheter i Spanien enbart för fastighetsinvestering jämfört med lokala spanska företag.
Kan utländska företag få bolån i Spanien?Att få bolån i Spanien som utländskt företag är generellt svårt om företaget saknar tillgångar eller regelbundna inkomster i Spanien. Vissa spanska banker kan dock överväga en bolåneansökan om företagets aktieägare lämnar personliga garantier. Detta beror helt på bankens interna riskpolicy.
Om det utländska företaget etablerar ett lokalt spanskt bolag blir det lättare att få bolån i Spanien. I sådana fall granskar bankerna företagets bokslut, affärsverksamhet och ekonomiska hållbarhet innan de fattar beslut om finansiering.
SE 
