Hur man Köper Fastighet i Spanien: En Steg-för-Steg-Guide
Spanien, som medlem i Europeiska unionen, har ett robust system för fastighetsöverlåtelser som gäller för alla, både lokala och utländska köpare. Att köpa fastighet kräver kunskap och expertis. Professionell hjälp är avgörande för att säkerställa smidiga överlåtelser av nycklar och lagfarter. Registreringen av fastigheten tar 1 till 2 månader efter att du valt ditt hem, beroende på fastigheten.
TEKCE Fastighetsbyrå skickliga mäklare hjälper dig att hitta den perfekta fastigheten som uppfyller dina behov. Företagets erfarna fastighetsjurister hanterar due diligence och alla procedurer tillsammans med dig eller på dina vägnar, och säkerställer att alla juridiska krav är uppfyllda.
Det finns 8 enkla steg för att köpa fastighet i Spanien, från att hitta rätt bostad till att få lagfarten.
Här är en detaljerad steg-för-steg-guide för fastighetsköp i Spanien:
- Lyssna på dina önskemål och hitta din drömfastighet
- Fastighetsvisning
- Reservation
- KYC & AML-kontroller
- Signering av kontrakt
- Skaffa NIE-nummer & öppna bankkonto
- Signering av lagfart hos notarius publicus
- Registrering av lagfart
Köpa fastighet i Spanien: fullständig tidslinje och steg-för-steg-process för nyproduktion vs. andrahandsförsäljning
Nedan följer steg-för-steg-processer för att köpa en andrahandsfastighet respektive en nyproducerad fastighet i Spanien. Tidslinje och juridiska krav skiljer sig mellan andrahands- och nyproduktionsköp.
Köp av andrahandsfastigheter
Andrahandsfastigheter erbjuder vanligtvis en snabbare process. Efter att du valt fastighet går transaktionen vanligtvis vidare till notarius publicus inom 1–2 månader.
Lyssna på dina önskemål och hitta din drömbostad (1–3 dagar)
Förbered en önskelista och välj ut intressanta fastigheter.
Fastighetsvisning (1–3 dagar)
Besök fastigheter eller använd tjänsten TeleProperty.
Reservation (Deposition) (1–3 dagar)
Betala en reservationsavgift.
KYC & AML-kontroller (3–15 dagar)
Slutför verifieringsprocesserna.
Signering av kontrakt (3–15 dagar)
Signera köpekontraktet och betala handpenningen.
Skaffa NIE & öppna bankkonto (1–15 dagar)
Skaffa ett NIE (identitetsnummer för utlänningar) och öppna ett bankkonto.
Signering av lagfart hos notarie (15–60 dagar)
Signera lagfarten och slutför betalningen.
Registrering av lagfart (20–30 dagar)
Registreras officiellt.
Hypotekslån (Andrahandsfastighet): Om finansiering behövs, lägg till minst 30 extra dagar mellan kontraktssignering och notariusbesök för bankvärdering och låneansökan.
Köp av nyproduktion (off-plan)
Off-plan-köp tar vanligtvis längre tid eftersom tidslinjen beror på byggprogression och bygglov.
Lyssna på dina önskemål och hitta din drömbostad (1–3 dagar)
Förbered en önskelista och sök efter nya bostadsprojekt.
Fastighetsvisning (1–3 dagar)
Se byggarbetsplatsen eller besök en visningsbostad.
Reservation (Deposition) (1–3 dagar)
Signera ett reservationskontrakt.
KYC & AML-kontroller (3–15 dagar)
Slutför verifieringsprocesserna.
Signering av kontrakt (3–15 dagar)
Signera köpekontraktet och betala handpenningen.
Skaffa NIE & öppna bankkonto (15–30 dagar)
Krävs innan slutförande.
Signering av lagfart hos notarie (Vid Leverans)
Signera lagfarten och slutför betalningen.
Registrering av lagfart (20–30 dagar)
Registreras officiellt.
Hypotekslån (Off-Plan): Om du planerar att använda hypotekslån bör ansökan påbörjas minst två månader före notariusdatum för att säkerställa att medlen finns vid slutbetalning.
Översikt av köp av andrahands- och nyproduktionsfastigheter i Spanien
Steg | Andrahandsfastighet | Nyproduktion |
1. Fastighetssök / Projektval | 1-3 dagar - Önskelista och kortlista | 1-3 dagar - Välj en enhet i nytt projekt |
2. Fastighetsvisning | 1-3 dagar - Personligt eller fjärrvisning | 1-3 dagar - Byggplats eller modellbostad |
3. Reservation & deposition | 1-3 dagar - Deposition, eventuell prisförhandling | 1-3 dagar - Deposition och enhetsval |
4. KYC & AML | 3-15 dagar - KYC (Know Your Customer) och AML (Anti-Money Laundering) slutförs. | 3-15 dagar - KYC (Know Your Customer) och AML (Anti-Money Laundering) slutförs. |
5. Kontraktssignering | 3-15 dagar - Contrato de Arras, normalt 10 % betalning | 3-15 dagar (+15-30 dagar om bygglov saknas) |
6. NIE & Bankkonto | 1-15 dagar - Krävs före slutförande | 15-30 dagar - För delbetalningar och skatter |
7. Signering av lagfart hos notarius publicus | 15-60 dagar efter kontrakt | På överlämningsdatum (beroende på byggnation) |
8. Registrering av lagfart | 20-30 dagar efter notarius | 20-30 dagar efter notarius |
Hypotekslån | Lägg till 30 extra dagar före notarius | Ansök minst 2 månader före överlämning |
Vem kan köpa fastighet i Spanien som utlänning?
Vem som helst kan äga en fastighet i Spanien, oavsett nationalitet. För vissa nationaliteter från länder utanför EU som ligger nära strategiska/militära områden krävs dock ytterligare säkerhetstillstånd. Utöver detta köper du i ditt eget namn, med samma äganderättigheter som en spansk medborgare, och ägandet registreras i ditt namn i fastighetsregistret. Du behöver inget uppehållstillstånd, ingen lokal partner och inget företag. Det enda dokument du behöver är ett NIE-nummer, det spanska identifikationsnumret för utlänningar, och det ingår i processen som beskrivs på denna sida. Ägandet är normalt full äganderätt, vilket innebär att du äger både bostaden och marken som den står på. Din TEKCE-agent och våra jurister kontrollerar den juridiska statusen för varje bostad med hjälp av en Nota Simple innan du betalar en handpenning, så att bostäderna på din kortlista redan är kontrollerade avseende skulder, belastningar och registrering.
Vilka dokument krävs för att köpa en bostad i Spanien?
Köpare bör förbereda vissa dokument för att slutföra köpet av en bostad i Spanien. Dessa dokument behövs för att genomföra ägaröverföringen mellan köpare och säljare. Här är dokumenten som krävs för att köpa fastighet i Spanien:
- Giltigt pass för köparen
- NIE-nummer
- Fullmakt om processen ska hanteras av en representant
- Köpeavtal
- Ett intyg om att det inte finns några belastningar på fastigheten
Grunderna för att köpa fastighet i Spanien
- Finansiering av fastighetsköpet: Om priset på din drömbostad överstiger din planerade budget är banker i Spanien beredda att finansiera både lokala och internationella köpare. Spanien har genomsnittliga räntor som ligger i nivå med banker inom Europeiska unionen och som är lämpliga för långfristiga bolån. De erbjuder olika bolåneräntor. Bolån i Spanien är relativt fördelaktiga tack vare låga räntor och flexibla betalningsperioder. Räntorna kan variera för utländska köpare eftersom risken är något högre än för lokala köpare.
- Köpa med kryptovaluta: Eftersom det inte finns någon specifik begränsning för fastighetsköp med kryptovaluta kan köpare använda sina kryptotillgångar för detta. TEKCE har hjälpt hundratals kryptoinnehavare att köpa sina drömbostäder med Bitcoin.
Hur mycket kostar det att köpa en bostad i Spanien?
Utöver bostadens pris bör du planera för en extra budget på cirka 9 % till 14 % för skatter, avgifter och transaktionskostnader. Var du hamnar inom detta intervall beror på två saker: om bostaden är nyproduktion eller en andrahandsbostad och i vilken av Spaniens 17 autonoma regioner den ligger. Nyproduktion medför 10 % moms plus stämpelskatt, medan andrahandsköp i stället medför överlåtelseskatt. Skattesatsen är 7 % i Andalusien men 9 % (11 % om transaktionen överstiger 1 miljon euro) i Valenciaregionen. För en detaljerad genomgång av kostnaderna, inklusive notarie, fastighetsregister, juridiska avgifter och de årliga kostnader som börjar efter att du fått nycklarna, se vår fullständiga guide till kostnaderna för att köpa fastighet i Spanien.
Vanliga misstag att undvika när du köper fastighet i Spanien
De flesta fastighetsköp i Spanien genomförs smidigt när stegen ovan följs i rätt ordning. Problem som ändå uppstår kan vanligtvis kopplas till en kort lista, och alla dessa går att undvika:
- Att betala en handpenning innan en Nota Simple har kontrollerats avseende skulder, belastningar eller oregistrerade tillbyggnader. För en bolånevärdering bör dokumentet vara mindre än tre månader gammalt.
- Att skriva under ett reservationsavtal utan att veta vilken typ av handpenningavtal det är, eftersom reglerna för vad som händer om någon av parterna drar sig ur skiljer sig mellan de olika typerna.
- Att ta emot en nyproduktion som köpts på ritning innan tillståndet för första inflyttning har utfärdats. Köpet är fortfarande lagligt utan detta tillstånd, men anslutning av nyttigheter, bolån, turistlicens och framtida vidareförsäljning blir svårare.
- Att köpa en bostad som du planerar att hyra ut till turister utan att först kontrollera licensreglerna i kommunen och bostadsrättsföreningens inställning, eftersom flera kuststäder har pausat utfärdandet av nya licenser.
- Att bara budgetera för själva köpet och glömma de årliga kostnaderna: lokal fastighetsskatt, samfällighetsavgifter och nyttigheter. Alla dessa delar hanteras inom processen på denna sida. För en längre genomgång, se vår guide om fallgropar vid köp av fastighet i Spanien.
Vad händer efter köpet? After-sales-support i Spanien
Att få lagfarten innebär slutet på själva köpet, men inte slutet på arbetet. Avtal för nyttigheter måste överföras till ditt namn, kontot för samfällighetsavgifter måste upprättas, hemförsäkring måste ordnas och bostaden måste göras klar för inflyttning eller uthyrning. TEKCE fortsätter att hjälpa dig under denna fas: våra after-sales-tjänster omfattar anslutning av nyttigheter, försäkring, möblering och löpande support på ditt eget språk. Om du planerar att hyra ut bostaden tar vårt fastighetsförvaltningsteam i Spanien hand om den medan du är bortrest, från nyckelhantering till gästhantering.
Vanliga frågor
Hur lång tid tar det att köpa fastighet i Spanien?Processen för att köpa bostad i Spanien tar vanligtvis mellan 4 och 8 veckor. Tiden räknas från bostadsvisning till att lagfarten överförs. Den exakta tidsramen beror på hur komplicerad affären är, hur snabbt dokumenten förbereds och bankernas rutiner.
Först behöver köparen skaffa ett NIE-nummer i Spanien. Därefter kontrolleras bostadens juridiska status. Man undersöker om det finns skulder, bolån eller andra juridiska problem. Detta steg kallas due diligence. Under samma period genomförs även KYC- och AML-kontroller.
Banköverföringar, betalningsplaner och ansökningar om bolån kan förlänga processen. Om ett bolån ingår tar processen vanligtvis ungefär en månad längre.
Tillgängliga tider hos notarien, arbetsbelastningen hos fastighetsregistret och kompletta dokument påverkar också handläggningstiden. Om allt går smidigt kan hela processen för bostadsköp i Spanien genomföras på 2 till 4 veckor med god planering.
Hur påverkar Spaniens autonoma regioner processen för fastighetsköp?I Spanien gäller olika skatter och regler för fastighetsköp i Spanien beroende på region. Till exempel är överlåtelseskatten (ITP) för begagnade bostäder 7 % i Málaga men 10 % i Alicante.
Dessutom ansvarar lokala myndigheter för bygglov, detaljplaner och turistlicenser. Därför är det viktigt att undersöka reglerna i området där du vill köpa bostad i Spanien.
Om du planerar att tjäna pengar på korttidsuthyrning bör du kontrollera lagarna både i den lokala kommunen och i den autonoma regionen.
Vad är ett Arras-kontrakt i Spanien?När man köper bostad i Spanien skriver köparen och säljaren vanligtvis under ett avtal som kallas ”Contrato de arras”. Detta avtal säkrar försäljningen och visar att båda parter är seriösa. I detta skede betalar köparen en handpenning. Beloppet ligger vanligtvis mellan €6 000 och €10 000 beroende på bostadens pris.
Reservationsavtalet innebär att bostaden tas bort från marknaden tills köpehandlingen är undertecknad. Det ger köparen rätt att köpa bostaden. Avtalet innehåller information om båda parterna och bostaden. Det anger även det överenskomna priset, betalningsplanen, vem som betalar vilka kostnader och villkoren för avbokning.
I de flesta fall måste den part som avbryter affären efter att avtalet har undertecknats betala en straffavgift motsvarande handpenningen. Därför är det viktigt att noggrant granska avtalet innan det skrivs under.
Hur mycket handpenning krävs för att köpa hus i Spanien?När man köper bostad i Spanien varierar handpenningen beroende på bostadstyp, pris och försäljningsvillkor. För begagnade bostäder ligger handpenningen vanligtvis runt €6 000. För nyproduktion ligger den oftast mellan €3 000 och €25 000. För villor är handpenningen högre och ligger vanligtvis mellan €25 000 och €100 000.
För nyproduktionsprojekt är handpenningen oftast fastställd och inte förhandlingsbar. För begagnade bostäder kan beloppet ibland förhandlas. Handpenningen betalas för att reservera bostaden och anges tydligt i reservationsavtalet.
Behöver jag en advokat för att köpa en bostad i Spanien?Det är inget lagkrav, men det är standard och vi rekommenderar det. En advokat kontrollerar Nota Simple, bekräftar att bostaden är fri från skulder och korrekt registrerad, granskar avtalet och kan slutföra köpet åt dig genom en fullmakt om du inte kan resa. Juridiska kostnader är vanligtvis 1 % av priset plus moms.
Kan jag köpa en bostad i Spanien utan att resa dit?Ja. Du kan ge din advokat en fullmakt vid ett spanskt konsulat eller inför en notarie i ditt hemland, varefter köpet slutförs åt dig. Många av våra köpare ser först bostaden genom vår tjänst för visning på distans och reser först efter att lagfarten har undertecknats, eller inte alls.
Vad är ett NIE-nummer och hur får jag ett?NIE är det spanska identifikationsnumret för utlänningar. Du kan inte köpa en bostad, öppna ett bankkonto eller betala skatt utan det. Du ansöker hos en polisstation i Spanien eller vid ett spanskt konsulat utomlands. Din advokat kan ansöka åt dig genom en fullmakt. I tidslinjen ovan ligger detta steg mellan avtalet och notariebesöket.
Kan jag få bolån i Spanien som icke-resident?Ja. Spanska banker erbjuder lån till icke-residenter, vanligtvis upp till 60 % till 70 % av det värderade värdet, medan residenter kan låna mer. Banken beställer sin egen värdering. Hela godkännandeprocessen lägger till ungefär en månad till tidsplanen, så börja tidigt. Värderingsavgiften och bankens uppläggningsavgift anges i vår kostnadsguide.
★ Om du tyckte att detta innehåll var hjälpsamt, lägg till tekce.com som en föredragen källa i Google.
Möt våra lokala agenter. Få specialistråd från lokala experter
SE 
