Fastighetsskatt i Spanien (ITP) – Det du behöver veta

Att köpa fastighet i Spanien handlar om mer än att komma överens om ett pris, och en av de största kostnaderna är överlåtelseskatt. Denna skatt gäller främst vid köp av begagnade bostäder och varierar per region, vilket innebär att beloppet kan skilja sig avsevärt mellan olika platser. Klar förståelse för hur denna skatt fungerar hjälper dig att undvika överraskningar och planera noggrant.

Vad är överlåtelseskatt (ITP) i Spanien?

Överlåtelseskatten, i Spanien kallad Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales eller ITP, är en skatt som tas ut vid köp av begagnade fastigheter i Spanien. Det är en indirekt skatt som fokuserar på ägarbyten snarare än inkomster. ITP ingår i ett bredare spanskt skattesystem som reglerar fastighetsöverlåtelser och juridiska handlingar. Varje autonoma region har sina egna ITP-satser, så det slutliga beloppet beror på platsen. Därför ser köpare ofta olika kostnader för liknande fastigheter i olika regioner.

När gäller ITP i Spanien

ITP gäller vid köp av begagnade fastigheter i Spanien. Dessa fastigheter har haft minst en tidigare ägare och klassificeras inte som nybyggnation. Skatten omfattar bostäder, kommersiella enheter och mark inom denna kategori. Nybyggda fastigheter följer en annan skatteregim och omfattas istället av moms (IVA) och stämpelskatt. Denna skillnad är viktig eftersom ITP vanligtvis representerar en högre engångskostnad vid köp av begagnade fastigheter.

I vissa fall kan fastigheter marknadsföras som "nybyggda", men om de juridiskt klassificeras som begagnade fastigheter betalar köparen inte den 10% moms som gäller för nyproduktion. Istället gäller överlåtelseskatt (ITP).

Vem är juridiskt ansvarig för att betala ITP?

Köparen är juridiskt ansvarig för att betala ITP vid en begagnad fastighetstransaktion. Spansk lag tilldelar tydligt detta ansvar till köparen; säljaren har ingen skyldighet att betala. Ansvaret börjar när köpebrevet undertecknas inför notarie. Därefter måste köparen deklarera och betala skatten inom en fastställd tidsfrist. Att missa denna tidsfrist kan leda till extra avgifter eller böter, så timing är viktigt.

ITP utgör en stor del av den totala kostnaden för att köpa en begagnad fastighet i Spanien. Köparen måste betala den i förväg, och banker inkluderar vanligtvis inte detta i bolånefinansieringen. Tillsammans med notariekostnader, fastighetsregisterkostnader och juridiska tjänster ökar ITP det kontanta belopp som krävs vid köpet. Eftersom regionala satser kan nå tvåsiffriga tal blir denna skatt ofta en av de största utgifterna vid köpet.

När och hur betalas ITP i Spanien

Köpare i Spanien måste betala överlåtelseskatt (ITP) inom den lagstadgade tidsfristen efter undertecknande av köpebrevet, vanligtvis inom 30 arbetsdagar. Arbetsdagar exkluderar helger och helgdagar, så köparen måste räkna noggrant. Att missa denna tidsfrist medför ränta och böter, som ökar ju längre förseningar. I allvarliga fall kan förseningar på över 12 månader leda till böter på upp till 20% av den utestående skatten. Sen betalning hindrar också fastighetsregistret från att slutföra överlåtelsen, vilket innebär att köparen inte har full juridisk rättighet till fastigheten och inte kan sälja den vidare förrän skatten är korrekt betald.

Var betalas ITP i Spanien

ITP betalas till den regionala skattemyndigheten som ansvarar för området där fastigheten ligger. Varje autonom region hanterar sina egna betalningar, antingen personligen eller via onlineportaler. Moderna system tillåter köpare att betala elektroniskt med ett digitalt certifikat, som genererar en unik referenskod. Banker som agerar som "samarbetande enheter" kan också hantera betalningen. Det regionala skattekontoret stämplar sedan skattedeklarationen som "Likviderad", vilket bekräftar att betalningen har accepterats.

Obligatoriska dokument för ITP-betalning i Spanien

För att slutföra ITP-betalningen måste köparen samla in och lämna in följande dokument:

• Kopia av den notariserade köpehandlingen (escritura de compraventa)
• Fyllt i Modelo 600 skatteformulär
• Betalningsbevis (NRC-kod eller bankkvitto)
• Köparens NIE (Número de Identidad de Extranjero)
• Fastighetens kadastrala referens och eventuella ytterligare regionala formulär

Skillnader mellan ITP och moms (VAT) i Spanien

Vad är moms (VAT) i Spanien?

Nybyggda fastigheter i Spanien omfattas av mervärdesskatt (VAT), lokalt kallad Impuesto sobre el Valor Añadido eller IVA. Denna skatt gäller vid första överlåtelsen av fastigheten från utvecklaren till köparen. Bostäder har en nationell standard på 10% VAT i Spanien, medan kommersiella fastigheter eller mark som säljs av företag beskattas med 21%. På Kanarieöarna är motsvarande skatt, IGIC, lägre på 7%. Moms säkerställer att regeringen samlar in intäkter direkt från kommersiella utvecklare vid första försäljningen.

Viktiga skillnader mellan ITP och VAT

Vilken skatt gäller för utvecklare vs privata säljare i Spanien

Utvecklare som säljer nybyggda bostäder måste debitera VAT eftersom de överför fastigheter som kommersiell verksamhet. Privata säljare tar endast ut ITP vid försäljning av begagnade fastigheter. Detta gör att ITP ofta blir lägre för köpare i regioner med reducerade satser, men den faktiska kostnaden beror på platsen. Vissa situationer kan leda till att en begagnad transaktion byter från ITP till VAT, till exempel när båda parter är VAT-registrerade företag och fastigheten är avsedd för affärsbruk. I dessa fall kan VAT på fastighetsköp i Spanien dras av senare, men ITP kan inte.

Tilläggsstämpelskatt (AJD) för nybyggnation i Spanien

Nybyggda fastigheter omfattas även av en extra skatt kallad Actos Jurídicos Documentados eller AJD. AJD är en ny fastighetsskatt i Spanien som gäller för notarisering av handlingen och registrering av fastigheten. Satserna varierar från 0,5% till 1,5% beroende på region. Denna skatt läggs till den totala förskottskostnaden för ett nybygge, vilket ofta når 10,5%–11,5% när det kombineras med VAT på fastighetsförsäljning i Spanien. AJD tillämpas inte på begagnade bostäder, så köpare av andrahandshus betalar vanligtvis endast ITP.

Hur man beräknar överlåtelseskatt (ITP) på spanska fastigheter

Den beskattningsbara grunden är beloppet som används för att beräkna ITP, och det är det högsta av det deklarerade köpeskillingen eller Valor de Referencia. Det deklarerade priset är beloppet som köparen betalar säljaren, som anges i handlingen. Referensvärdet är en officiell siffra fastställd av katastern baserat på lokala marknadsdata. Detta värde uppdateras årligen och kan vara högre än det överenskomna priset. Att bara betala skatt på det lägre köpeskillingen kan utlösa en "Value Check" från regionala skattemyndigheten. Köpare kan då bli skyldiga att betala skillnaden plus ränta och böter, vilket gör noggrann rapportering avgörande.

Exempelberäkning med en typisk begagnad bostad i Spanien

Den slutliga ITP-kostnaden beror på region och beskattningsbar grund. För en fastighet med en beskattningsbar grund på €250 000:

• I Madrid (6%): €250 000 × 0,06 = €15 000
• I Andalusien (7%): €250 000 × 0,07 = €17 500
• I Murcia (7,75%): €250 000 × 0,0775 = €19 375
• I Valencia (10%): €250 000 × 0,10 = €25 000

Dessa exempel visar att samma fastighet kan ha en skillnad på €10 000 i skatt beroende på plats. Spanien överlåtelseskatt ITP-satser 2026 per autonoma region påverkar totalpriset avsevärt, så köpare måste planera för högsta möjliga ITP i sitt område.

ITP-satser per region i Spanien 2026

ITP i Katalonien (2025 – Progressivt system)

Fastighetsskatten i Barcelona och andra områden i Katalonien använder ett progressivt ITP-system för begagnade bostäder, vilket gör det till en av Spaniens dyraste regioner. Viktiga punkter:

• Första €600 000 av en fastighet: 10% skatt
• €600 001 till €900 000: 11% skatt
• €900 001 till €1 500 000: 12% skatt
• Över €1 500 000: 13% skatt
• Stora innehavare (mer än 10 fastigheter, eller 5 i utsatta områden): fast 20% sats på nya förvärv
• Unga köpare under 35 eller stora familjer med inkomst under €36 000: reducerad 5% sats för deras primära bostad. Det är ett socialt incitament kopplat till personliga omständigheter (primärbostad, inkomstgränser och andra kvalificeringskrav)

ITP i Costa del Sol (Andalusien)

Andalusien, inklusive Costa del Sol, erbjuder en av de mest köparvänliga ITP-satserna 2026. Den fasta ITP-satsen för begagnade bostäder är 7%, vilket gör kostnadsplaneringen enkel. Historiskt sett var satserna progressiva och kunde nå 10%, men den fasta satsen gynnar nu alla köpare. Fastighetsinvesterare kan få en reducerad 2%-sats för fastigheter under €500 000 som ska säljas vidare inom två år. Denna låga sats ger betydande besparingar, särskilt för högvärdiga köp i områden som Marbella eller Estepona.

ITP i Costa Blanca (Alicante – Valencianska gemenskapen)

I den Valencianska gemenskapen, inklusive Costa Blanca, är standard-ITP-satsen för begagnade fastigheter 10%. Specifika reduceringar gäller för sociala eller skyddade bostäder, vilket gör det tillgängligt för vissa köpare. Enligt Ley 5/2025 kommer den allmänna satsen att sjunka till 9% för fastigheter under €1 000 000 från och med 1 juni 2026, medan belopp över €1 miljon förblir beskattade med 11%. Dessa åtgärder syftar till att stödja medelinkomstkunder samtidigt som högre skatter på lyxfastigheter bibehålls. Internationella köpare måste budgetera noggrant eftersom satsen är högre än i angränsande Murcia eller Andalusien.

ITP i Costa Cálida (Murcia)

Murcia erbjuder en konkurrenskraftig skatteklimat med en allmän ITP-sats på 7,75% från juli 2025, ned från 8%. Stämpelskatt (AJD) för nybyggnation har också sjunkit från 2% till 1,5%, vilket gör nybyggnation mer prisvärd. Unga köpare under 40 kan dra nytta av 5% ITP-sats för sitt primära boende under vissa villkor. Dessa sänkningar, tillsammans med lägre genomsnittliga fastighetspriser, gör Costa Cálida attraktivt för förstagångsköpare och de som söker bättre värde jämfört med Costa Blanca eller Katalonien.

Sammanfattande tabell över regionala ITP-strukturer (2025–2026)

Köpa fastighet med full kostnadstransparens hos TEKCE

TEKCE arbetar direkt i Katalonien, Costa del Sol, Costa Blanca och Costa Cálida, vilket ger köpare lokal support på viktiga spanska marknader. Vårt team erbjuder skatterådgivning, juridisk samordning och full support under hela köpprocessen. Oavsett om du vill investera i ett andra hem i Spanien eller köpa en begagnad bostad, hjälper förståelse av den totala köpkostnaden i förväg dig att undvika stress senare. TEKCE erbjuder tydliga kostnadsuppdelningar innan något avtal undertecknas. Kontakta oss för att planera ditt köp med full kostnadsklarhet!

RELATERADE SIDOR

Vad är Skattebosättningsintyget i Spanien

Spanska Arv och Skatteguide för Utländska Fastighetsägare

Fördelar med att ha Hyresintäkter i Spanien

Spanska skattesystemet: En komplett guide för utlänningar