如何以公司名义在西班牙购房及其优势

在西班牙以公司的名义购买房产正变得越来越流行。当处理得当时，这一策略可以帮助您优化税务、提高法律安全性，甚至减少一些成本。然而，并非总是如此，因此专业指导非常重要。

在本页面中，我们将解释如何通过公司在西班牙购买房产。

在西班牙是否应通过公司购买房产？

这完全取决于您的目标。如果您计划将房产用于个人目的，这种方式可能不适合您，因为这一过程可能比以个人名义购买西班牙房产更复杂且成本更高。但是，如果您的主要目标是获取租金收入，或在合适的时机转售房产，那么从财务角度来看，通过公司购买绝对值得。

通过公司在西班牙购买房产的优势

通过公司在西班牙购买住房是一项明智的策略，原因如下：

税务优化：如果公司注册为增值税实体，并且房产用于商业用途（包括短租），公司可以抵扣 10% 的增值税（IVA）。

降低成本：任何商业费用（如维修、维护、水电费、管理费和保险）均可抵税，从而大大降低总体支出。

折旧：如果房产由西班牙公司购买，其成本可以在公司产生收入的期间分摊，通常每年按 3% 的比例折旧。

法律安全性：通过公司持有房产可将您的个人资产与公司的负债分离。如果出现债务、纠纷或法律索赔，这将提供额外的安全保障。

公司在西班牙购房需承担的税费

以下是公司在西班牙购房时需承担的房产税费用：

增值税（IVA）：新房为 10%。如果公司是 NIF-IVA 实体，则可以抵扣增值税，但短期租赁不适用。

房产转让税（ITP）：二手房为 6% 至 10%。如果买卖双方都为增值税纳税人，并且房产将用于商业用途，则可将 ITP 转为增值税。

非居民所得税（IRNR）：19% 至 24%。欧盟公民可从税费中扣除相关支出。

房产税（IBI）：根据地籍价值按年征收，税率为 0.4% 至 1.1%。可从公司在西班牙的收入中扣除。

印花税（AJD）：根据自治区不同，税率为 0.5% 至 3%。

如果将房产用于个人用途怎么办？

您可以合法地将公司名下购买的房产用于个人用途，例如居住或度假。然而，您必须开具发票并按房地产的私人使用缴税，税额根据市场价确定。

公司在西班牙购买房产的步骤

以公司名义购买西班牙房产与以个人名义购买类似，但根据公司及国籍的不同存在额外要求和差异。为确保交易顺利，强烈建议从一开始就寻求专业指导。关键步骤包括：

1. 设立一家西班牙公司或在西班牙注册您的外国公司。
2. 获取西班牙税号（NIF）。
3. 准备购买所需的所有文件。
4. 选择房产并完成产权契约交易。

公司在西班牙购买房产是否可以申请按揭？

公司可以在西班牙申请按揭贷款，但整体流程可能更复杂，并可能需要担保人。最好直接联系西班牙银行了解其各自的条件。

通过外国公司 vs. 西班牙公司购房

使用西班牙公司在西班牙购房通常更容易、成本更低。

西班牙公司可避免西班牙非居民租金所得税（IRNR）；但成立一家西班牙公司可能成本较高（超过 2000 欧元，包括律师和公证费）。

同时，外国公司可能面临更多责任，包括官方文件的翻译和认证费用、开设银行账户、获取 NIF/NIE 号、可能需要委任税务代表，以及 24% 的所得税。设立一家西班牙子公司是避免这些责任的良好解决方案。

关于公司在西班牙购房的常见问题

外国注册公司可以在西班牙购买房产吗？
可以，外国注册公司可以在西班牙购买房产，但必须获得西班牙的外国税号（CIF）。

外国公司在西班牙购房的法律程序是什么？
公司需要提供其设立文件、委托书、契约以及母国的商业登记证。这些文件必须翻译成西班牙语并加注认证。一旦在西班牙提交，相关机构将签发西班牙 CIF。

公司在购买及购房后需缴纳哪些税？
购买时税费与通过西班牙公司购买相同。购房后，非居民个人必须缴纳与西班牙人一样的小额年度税，但公司可免除该税。

外国公司能否申请按揭贷款在西班牙购房？
可以，但贷款流程可能较为复杂。由于公司在西班牙无资产，银行可能要求股东提供个人担保。最好与各银行分别咨询。

如果房产出租，公司需承担哪些租金税务？
适用 19% 至 24% 的非居民所得税。税率根据居住国而定：欧盟公民可扣除相关支出，而非欧盟公民（目前）无法享受抵扣。

外国公司与西班牙公司在房地产投资中的税务区别是什么？
有区别。主要区别为：非欧盟外国公司不能扣除费用，并按 24% 的税率直接征税，而西班牙公司或欧盟公司可享受费用抵扣和更低的有效税率。

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