西班牙对非欧盟购房者征收100%转让税！

西班牙提议对非欧盟买家购房征收 100% 税率，这一具有争议的提案可能改变这些买家的房地产市场！但这意味着什么呢？

新西班牙房产税，即国家补充税（State Complementary Tax），旨在对非欧盟（EU）或欧洲经济区（EEA）居民购房征收 100% 的转让税。

西班牙首相佩德罗·桑切斯（Pedro Sánchez）强调，非欧盟公民在西班牙的多数房地产购买是出于投机目的，同时表示支持这一措施，认为它可以防止社会不平等。

虽然这一大胆举措是最近为应对该国住房危机提出的 12 项新措施之一，但它可能对非欧盟投资者产生重大影响。此外，这可能会引发类似于非居民在西班牙房产税的争议讨论。

新提议税的主要特点

西班牙计划对以下房产转让或购买征收新税：

• 二手房（新建房和期房不在征税范围内）
• 与房产相关的权利，如终身使用权或部分所有权
• 以地籍参考价值或市场价格（以较高者为准）评估的房产

重要的是，这项针对外国人的房产税将额外收取，叠加现有转让税（ITP），意味着非欧盟买家可能需支付双倍税费。此外，该税将由中央政府统一管理，从而消除西班牙传统转让税的地区差异。

同时，该提案不影响欧盟或欧洲经济区公民，根据国籍或居住身份划分明显。

潜在的法律问题

针对外国人的新税在国内及欧盟层面引发诸多法律问题。例如，根据西班牙宪法第 14 条，国家应保障平等，不得基于国籍进行歧视。然而，许多专家认为，这项新税仅针对非欧盟买家，可能侵犯了平等原则。

此外，宪法第 139.2 条保障人员和货物的自由流动，而西班牙拟议的房产转让税可能限制外国投资者的自由。

在欧盟层面，《欧盟运作条约》第 63 条禁止对资本自由流动的限制，而欧洲法院此前已裁定禁止对非居民的歧视性税收。因此，新税可能在欧盟层面面临法律挑战。

100% 转让税对非欧盟买家的影响

通常，一处价值 20万欧元 的房产需缴纳标准转让税（ITP），一般为 6–10%，税额约为 12000–20000 欧元。

但如果按照新提案征收，非居民转让税可能翻倍至 20万欧元，大幅增加购房成本。因此，该税对非欧盟买家的财务影响非常大，可能影响购买决策和投资策略。

可以得出以下结论：

• 可能阻碍国际买家投资西班牙房地产
• 促使投资者重新考虑购买策略
• 提高对新建或期房交易的兴趣（这些房产免征该税）

此外，该税还可能影响计划以西班牙作为退休目的地的非欧盟人士的购房时间和资格。

对西班牙房地产市场的经济影响

该国高度依赖外国资本，尤其是在沿海和旅游地区，如 太阳海岸（Costa del Sol） 和 白海岸（Costa Blanca）。这意味着非欧盟买家在这些地区的需求中占据重要份额，对房价、租赁市场及当地经济起到关键支持作用。

然而，引入针对外国居民的新税法，如 100% 转让税，可能带来多种负面影响。它可能显著减少外国买家活动，导致整体交易量下降，使房地产市场降温，尤其是依赖国际投资者的地区。

此外，房产销售放缓可能降低房地产经纪人、开发商及旅游相关企业的收入。外国投资减少还可能导致居住型旅游下降以及受影响地区的租赁入住率降低。简言之，尽管税率高，但销售量可能下降，从而间接导致政府税收减少。

潜在买家的应对策略

由于该税收提案仍在讨论中，并需议会和参议院批准，作为买家，您仍有时间仔细规划下一步行动。然而，立法流程预计将在未来几个月逐步推进。

该提案由西班牙社会党（PSOE）于 2025 年 5 月提交至西班牙议会，随后于 6–7 月进行议会辩论。参议院预计将在 9–10 月进行审议，最终决定将在 2025 年 11–12 月之间作出。如果获批，西班牙拟议的非居民房产税最早可能于 2026 年 1 月生效。

因此，如果您不是欧盟公民，在税收生效前完成购房可能是降低潜在额外成本的策略。此外，投资新建或期房也可作为有吸引力的替代方案，让您享受 100% 转让税豁免。

鉴于这些变化的复杂性，强烈建议咨询熟悉西班牙税务体系的法律顾问或专业房地产公司。有关该提案可能对您的房产购买产生的影响，以及在当前市场中探索最佳策略，TEKCE 可为您提供全程支持。

与我们合作，您可以清晰应对相关法规，确保投资高效管理！

相关页面

在西班牙买房划算吗？

首次购房：避免 10 个错误，助您顺利购房

西班牙最佳购房地点：投资者指南

西班牙主要的外国购房者

西班牙的租金收入： 福利、税收和法律要点

西班牙税务系统： 外国人完全指南