西班牙以租养投：学生住房是最聪明的投资选择吗？

学生正在填满西班牙各地大学附近的公寓和合租房。许多原本由居民居住的楼栋，如今大多出租给学生，租期通常覆盖整个学年。大多数地区的租金正在缓慢上涨。同时，一些社区依然租户密集，尤其是在主要校园周边。当地政策和新开发项目也会影响哪些区域更容易出租或购买。学生数量的持续增长，正在悄然改变西班牙各城市的住房市场。如果您正在考虑投资学生公寓，现在正是开始关注的好时机。

西班牙国际学生增长与租赁需求

过去十年间，西班牙的国际学生人数持续增长。像马德里、巴塞罗那和瓦伦西亚这样的城市，如今接纳的外国学生数量远高于十年前，而且这一趋势在疫情之后仍在延续。

随着学生数量增加、停留时间延长，寻找价格合理的长期租房已成为普遍难题。学生往往在到达前几个月就开始找房，但选择有限，便宜房源很快被抢完。为了满足需求，一些建筑被改造成多间卧室出租，另一些则提供短期合同。即便如此，要以合理价格租到覆盖整个学年的长期合同仍然不容易。

学生社区的租金正在逐步上涨，但不同城市和区域之间差异明显。西班牙的学生公寓通常在学年开始时迅速满租，并在整个学期保持高入住率。房东会根据市场需求逐年调整价格。一些原本混合租户的楼栋，如今因学生数量增加，已逐渐转变为以学生为主。

交换项目和英语授课课程吸引了来自多个国家的学生。短期交换生每学期都会到来，而攻读完整课程的学生通常会停留九到十二个月。这些项目降低了语言门槛，使更多非西班牙语背景的学生加入租房市场，扩大了需求群体。

学生的持续增长对大学周边住房形成压力。许多原本由居民居住的公寓如今出租给学生，一些楼栋随着租约更替逐渐变成全学生居住。家庭和其他长期租户则可能转向租金更低或租期更稳定的区域。同时，西班牙的大学宿舍建设速度并未跟上学生增长，使主要校园周边市场更加紧张，学生和长期居民的选择都在减少。

西班牙学生住房的以租养投模式

学生住房因回报率高于传统住宅租赁而受到投资者持续关注。2023–2024 年，普通长期公寓的毛收益率约为 4%–5.4%，而学生合租房和专门学生公寓（PBSA）通常可达 6%–10%，具体取决于位置和管理方式。

按房间出租而非整套出租，也有助于全年更稳定地获取收入。2024 年，Hines 和 Greystar 等机构的投资报告指出，正是这些较高的收益率，使得在西班牙购房的投资者持续关注学生市场。

按房间出租而不是整套公寓出租，也能让全年租金收入更加稳定。Hines 和 Greystar 等机构在 2024 年发布的投资简报中指出，正是这种更高的收益率，成为在西班牙购房的投资者持续活跃于该领域的关键原因。

学生房产投资入门价格

高入住率是学生住房市场的一大稳定特征。2024 年，机构投资者和行业分析人士报告称，在主要大学城市中，入住率经常超过 90%。大多数租约按照学年周期签订，通常为 9 到 12 个月，空置期主要集中在暑假。这段较短的淡季为业主提供了进行维修和升级的时间，也形成了持续稳定的现金流，被投资西班牙房产的人视为该细分市场最稳健的特点之一。

法规与住房法对学生市场的影响

法规持续影响房东决策。西班牙《12/2023 号法案》在 2023 年 5 月通过，对部分紧张区域实行租金管制，并在 2025 年通过 IRAV 指数将主要居住用途的年度涨幅限制在约 2.2%。

在 2023–2025 年期间，西班牙的按揭利率整体呈下降趋势，使投资者的融资成本相对更低、借款更容易。由于贷款更便宜，一些投资者愿意为房产支付更高价格，而另一些则选择提前入市。为筹集购房资金，有的人使用标准的以租养投按揭贷款，有的人则动用自有资金。2023 年推出的税收政策，也为出租给年轻租户或采用特定租赁合同形式提供了额外优惠，进一步提升了潜在回报。对于这一市场中的大多数投资者来说，核心目标仍然是获得在西班牙稳定的租金收入。

影响西班牙学生住宿市场的法规与住房法律更新

法规持续影响房东的决策。西班牙在 2023 年 5 月通过的《12/2023 号法案》，在部分住房紧张区域引入了租金管制，并通过 IRAV 指数将主要居住用途租约在 2025 年的年度涨幅限制在约 2.2%。

不过，学生租赁通常被归类为临时或季节性租赁，因此适用的规则略有不同。即便如此，房东仍会密切关注国家和地方层面的政策变化。法律更新、合同类型划分、许可要求以及税务处理方式，都可能随着时间调整，因此在外国人购置西班牙房产之前，整体监管框架是一个必须重点考虑的重要因素。

西班牙学生住房投资趋势与市场增长

近年来，学生住房市场中的投资者类型更加多元化。个人房东仍然持续在校园附近购买合租公寓，尤其是在成熟的大学城市；与此同时，机构投资者也在不断扩大其市场布局。

2024 年，行业数据显示，机构对西班牙学生住房的投资规模约为 7.56 亿欧元。一些投资者专注于单一房产，以获取稳定的西班牙租金收入；另一些则在同一区域或多个城市建立投资组合。

西班牙顶尖大学如何影响周边租赁市场

西班牙顶级大学的全球排名

• 巴塞罗那大学：全球排名前 200

• 马德里康普顿斯大学：全球排名约 200–250

• 巴塞罗那自治大学：全球排名前 200

• 马德里自治大学：全球排名前 250

• 庞培法布拉大学：全球排名前 250

2024 和 2025 年多项全球排名指出，西班牙约有 15 所大学进入世界前 500 名，其中马德里、巴塞罗那和瓦伦西亚出现频率最高。

这些顶尖大学附近的房源，通常比远离校园的房源价格更高。2024 年多家中介机构的市场数据表明，在马德里 Moncloa-Aravaca、巴塞罗那 Les Corts 等主要校园周边区域，租金普遍存在明显溢价。学生往往优先选择靠近课堂和公共交通的地段。

大学声誉对西班牙租赁市场的投资关注度有着持续而稳定的影响。全球排名影响学生择校方向，而学生流动直接推动校园周边住房需求。拥有多所高排名大学的城市，通常会保持长期稳定的学生租赁需求。

截至 2024 年，西班牙的交换项目和英语授课课程数量已超过 2000 个，进一步扩大了租客规模，并帮助维持高入住率。校园扩建和新教学设施，也可能在数年内提升周边街区的房产价值，尤其是在学生人数持续增长的区域。

西班牙学生房产投资最佳城市

马德里（Madrid）

马德里是西班牙最大的学生中心，拥有超过 30 万名学生 和近 20 所大学。由于需求极其旺盛，大多数区域的入住率都保持在高位，2024 年租金收益率约为 4%–5%，在 Tetuán、Usera 等区域可超过 6%。市中心房价较高，促使部分投资者转向次级社区，这些区域入门成本更低，但需求依然稳定。

巴塞罗那（Barcelona）

巴塞罗那是西班牙最受欢迎的国际租赁城市之一，吸引大量本地和国际学生。热门区域的入住率一直很高。2024 年，Eixample 和 Gràcia 等核心区的收益率约为 5.9%，但高房价也推动部分需求转向 Sant Martí 等新兴社区。

瓦伦西亚（Valencia）

瓦伦西亚因“高需求 + 相对低房价”的组合，成为学生住房投资者的热门选择。2024 年毛收益率约为 6%–7%，Benimaclet 等大学周边区域深受国际学生欢迎。

萨拉曼卡（Salamanca）

萨拉曼卡是历史悠久的大学城，房价较低，适合小型投资者入场。2024 年收益率处于中等水平，租客主要是 Erasmus 或语言学生，他们通常集中居住在校园和市中心附近，使这些区域在整个学年保持活跃。

三大城市之外的新兴“学生城市”

除了马德里、巴塞罗那和瓦伦西亚，格拉纳达、塞维利亚和马拉加也逐渐受到学生住房投资者的关注。由于入门价格相对更低，同时学生密度较高，校园周边预计将保持较高入住率，这种组合往往带来更高的潜在收益。

虽然这些城市的整体需求规模不如一线大城市，但在学年周期内仍保持稳定，尤其是大学附近的社区。因此，它们也持续被列入西班牙最佳学生房产投资城市之中。

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