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了解房地产中的空置率

建立27.08.2025, 12.12

更新27.08.2025, 18.03

如果您的租金收入未达到预期，空置率可能是隐藏的原因，了解如何追踪它能带来显著的不同。计算并监控空置率可以揭示规律，突出需要关注的房源。不同物业类型有不同的合理空置率，因此了解您的出租物业适用的标准对于设定实际目标非常重要。最后，减少空置率和最大化收益依赖于良好的租户管理、聪明的营销与定价，以及让您的物业更具吸引力的合理升级。这些方面相互配合，帮助您保持房源出租率，稳定收入。

物理空置率与经济空置率的区别

物理空置率与经济空置率的区别空置率是指在某一时间点所有可出租单元（住宅或商业）中空置未被占用的比例。理解物理空置率和经济空置率的区别很重要，因为它们所反映的情况不完全相同。物理空置率仅指空置的单元数量，而经济空置率还包括未带来全部租金收入的单元。这可能是因为租户未按时缴租或您给予了折扣。因此，一个建筑看起来满员，实际上仍可能存在收入损失。

空置率直接影响您的租金收入和现金流。空置单元越多，收取的租金越少，收入就越受影响。然而，即使所有单元都被占用，经济空置率也可能削减现金流，因为存在租金拖欠或免费租赁的情况。这意味着您用于支付开支或获得利润的资金减少。保持物理和经济空置率低，有助于您保持财务稳定并更好地规划。

空置率还在您的物业价值中扮演重要角色。投资者和贷款方会根据净收入评估价值，而空置率会降低净收入。2024年，空置率高的物业通常估值较低，因为其带来的现金流减少。这可能影响您再融资或以理想价格出售的能力。因此，控制空置率不仅保护您的月度收入，也保障您的长期投资。

如何计算房地产空置率

计算空置率时，您需要知道某个单元空置了多少天。租赁物业的典型空置率会有所不同，但有一个计算公式，这与入住率和租户流动率不同。单个单元的空置率计算公式是：用空置天数除以全年天数，再乘以100。例如，2024年，如果某单元空置了23天，全年365天，则空置率约为6.3%。若为多个单元，将所有单元空置天数相加，再除以总的可能出租天数。比如2024年，三套单元总空置58天，可能出租总天数为1095天（365天×3单元），空置率即为5.3%。这能告诉您物业使用状况，体现物业管理的表现。

计算空置率后，建议每月或每季度跟踪一次。您可以用电子表格来做：先列出每个单元的搬出和租约开始日期，求差得到空置天数，再加一栏月份，便于按时间段汇总数据。然后使用数据透视表汇总并绘制趋势图。2025年，许多房东也用Stessa或AppFolio等工具自动追踪空置率，这些平台尤其有助于与市场平均空置率比较。

即使有合适工具，空置数据仍不易理解。其中一个难点是区分短期空置和长期空置。一般来说，短期空置指30天以内的空档，例如租户之间的短暂空置。但如果单元空置超过90天，或一年内发生两次以上，则视为长期空置，可能意味着租金定价过高或物业需维修。您可以在管理仪表盘中用红色标出长期空置，便于聚焦需改进的单元。

什么是健康的租赁物业空置率

健康的空置率取决于您持有的物业类型。2025年，单户住宅的正常空置率一般在5%到8%之间，尤其是在需求稳定的郊区。多户住宅如公寓楼，通常空置率在5%到10%之间，超过10%通常表明物业表现欠佳。这是因为多户型租赁通常有更高的租户流动率，尤其是在城市地区。学生宿舍或短租房的空置率可能在10%到15%，因为租户换租频繁，比如暑假期间。

高空置率会损害您的租金收入和整体利润。即使只有5%的空置率，意味着您每年从10万元租金中损失5,000元。即使空置，您仍需支付水电费、维护费和税费，还可能需要额外花费广告费、修缮费或租金折扣来吸引租户。这些都降低了您的净收入和投资回报率。2025年，空置率高的物业也常常评估价值较低，因为收入减少直接影响物业价值。

除了计算空置单元数，您还需关注经济空置率。它反映的是您实际收取的租金，而不仅仅是单元是否有人入住。有租户但因折扣或未及时缴租导致收入减少，您的收益仍会受影响。这也是为什么同时考虑物理和经济空置率非常重要。2025年，越来越多房东跟踪这两项数据，以便更准确制定预算，避免资金意外短缺。想知道您的物业价值？可通过TEKCE免费租金估价，了解潜在收益。

降低租赁物业空置率的最佳策略

减少空置、提高租金收入需要明智的规划和持续的努力。您需要专注于留住现有租户、快速吸引新租户，以及提升物业吸引力。这些策略有助于避免租期空档，保障现金流。通过提升管理水平、调整价格和合理升级，您可以降低空置率，长期增加租金收入。您也可以查阅我们的《业主指南》传单，了解更多我们提供的服务内容。

通过良好的管理留住优质租户

许多空置可以通过延长现有租户租期避免。开始时提供干净整洁的房屋，完成所有维修，并提供有用的本地信息，营造良好入住体验。及时维护，24至48小时内响应，能建立信任感并表现出您的关心。提前约90天与租户沟通续租事宜。提供小礼物，如免费清洁或电器升级，可激励租户续租。通过个人沟通甚至举办小型社区活动，也能增强租户关系，提高续租率，减少空置。

利用聪明的营销和合理定价快速招租

避免长期空置，您的物业需要在市场中脱颖而出，并定价合理。调查周边类似租赁物业，结合面积、位置和设施调整租金。租金也会随季节变化，建议定期复核价格。使用高质量照片、清晰描述甚至虚拟导览，让房源更具吸引力。在多个平台发布信息，包括租赁网站和社交媒体，扩大曝光面。提供灵活租期选项，如12个月或24个月租约，吸引更多租户。这些做法帮助您快速找到租户，缩短空置时间。

增添租户喜爱的升级和便利设施

即便是小型物业升级也能显著加快出租速度。租户常看重包裹柜、智能家居技术或宠物友好等实用功能。提供分级便利设施，如健身房或联合办公空间，可以吸引不同类型租户，同时支持适当提高租金。还可提供额外服务，如清洁或园林养护，提升物业价值。