Spanien zieht aufgrund seines attraktiven Lebensstils, der starken touristischen Nachfrage, der vielfältigen Immobilienarten und eines transparenten Eigentumsrechts weiterhin Investoren aus aller Welt an. Darüber hinaus gilt der Kaufprozess im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern als relativ unkompliziert.
Allerdings bedeutet „sehr gefragt” oder „leicht zu kaufen” nicht „risikofrei”. Es gibt natürlich einige versteckte Fallstricke beim Kauf einer Immobilie in Spanien für Ausländer, die auf rechtlichen Komplexitäten, finanziellen Überraschungen und regionalen Unterschieden beruhen. All diese Risiken des spanischen Immobilienmarktes können zu ernsthaften Problemen führen, wenn Sie ohne Struktur vorgehen. Aus diesem Grund haben wir diesen detaillierten und strukturierten Leitfaden erstellt.
In diesem Abschnitt beantworten wir Fragen wie „Was sind die Fallstricke beim Kauf einer Immobilie in Spanien?” und „Wie kann man Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien vermeiden?”. Wenn Sie die folgenden Schritte befolgen, können Sie diese Fehler frühzeitig erkennen und Ihre Investition mit Zuversicht schützen.
Jeder sichere Kauf beginnt mit einer gründlichen Recherche, doch viele Käufer beginnen mit der Besichtigung von Immobilien, bevor sie den Markt vollständig verstanden haben.
Spanien ist kein einheitlicher Markt. Jede Region hat ihre eigenen Grundsteuern, Stadtplanungsvorschriften, Mietvorschriften, Preisdynamiken und Nachfragemuster. Beispielsweise variieren die Lizenzen für Kurzzeitvermietungen erheblich zwischen den Regionen. Einige Städte beschränken die Vergabe neuer Touristenlizenzen, was sich direkt auf die zu erwartenden Mieteinnahmen auswirkt. Daher müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien auf solche rechtlichen Risiken achten.
Was Sie stattdessen tun sollten:
Informieren Sie sich über regionale Vorschriften, zukünftige Entwicklungspläne, Mietgesetze und Preisentwicklungen, bevor Sie eine Vorauswahl an Immobilien treffen. Auf diese Weise können Sie den gesamten Prozess strategisch klarer gestalten.
Sobald Sie sich für einen Markt entschieden haben, sollten Sie bei der Finanzplanung vorsichtig sein. Viele Käufer konzentrieren sich nur auf den Immobilienpreis und vergessen die zusätzlichen Kosten für den Immobilienkauf in Spanien. Die Gesamtkosten für den Erwerb liegen jedoch in der Regel zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises. Dazu gehören: 
Andererseits gibt es auch laufende Kosten wie:
Was Sie stattdessen tun sollten:
Berechnen Sie die gesamten Kaufkosten einschließlich aller spanischen Grundsteuern für Ausländer, Notar- und Anwaltskosten sowie aller laufenden Kosten, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten.
Eine der häufigsten rechtlichen Fallstricke beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist das Versäumnis, eine NIE-Nummer zu beantragen. Bevor Sie einen rechtsverbindlichen Vertrag unterzeichnen, müssen Sie sich eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) sichern. Diese Steueridentifikationsnummer ist für alle Immobilientransaktionen im Land obligatorisch. Ohne eine NIE können Sie den Kauf beim Notar nicht abschließen, keine Versorgungsleistungen anmelden und keine Grundsteuern zahlen.
Darüber hinaus ist die Eröffnung eines spanischen Bankkontos unerlässlich, um Zahlungen zu tätigen und laufende Immobilienausgaben zu verwalten.
Was Sie stattdessen tun sollten:
Beantragen Sie Ihre NIE und eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten oder einen Vorvertrag unterzeichnen.
Heutzutage ziehen Immobilien zum Verkauf in Spanien, insbesondere Off-Plan-Projekte, viele Käufer an, da sie modernes Design, gestaffelte Zahlungen und Preisvorteile während der Bauphase bieten. Allerdings bergen sie auch einige Risiken im Zusammenhang mit dem Bauträger, darunter Bauverzögerungen, Änderungen der Spezifikationen und verspätete Baugenehmigungen. Diese Risiken lassen sich jedoch sehr leicht vermeiden.
Was Sie stattdessen tun sollten:
Wenn Sie in eine Off-Plan-Immobilie in Spanien investieren, ist es unerlässlich, die Erfolgsbilanz des Bauträgers sorgfältig zu recherchieren, um sicherzustellen, dass er seriös und zuverlässig ist. Vergewissern Sie sich, dass die erforderlichen Baugenehmigungen erteilt wurden, bevor Sie größere Zahlungen leisten.
Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf Marketingmaterialien oder mündliche Zusicherungen, sondern lassen Sie eine unabhängige Überprüfung durchführen.
Wenn Sie sich an dieser Stelle fragen, wie Sie Baugenehmigungen in Spanien überprüfen können, empfehlen wir Ihnen, eine Kopie der Baugenehmigung (Licencia de Obra) direkt beim Bauträger anzufordern und diese beim örtlichen Rathaus (Ayuntamiento) zu überprüfen, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das Projekt befindet.
Traditionelle Landhäuser, sogenannte Cortijos, ziehen in der Regel Käufer an, die Platz und Authentizität suchen. Allerdings gibt es in Spanien einige Risiken beim Kauf von Landimmobilien. Dazu gehören häufig Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen, fehlende ordnungsgemäße Registrierung, fehlende Wohnberechtigungsbescheinigungen, illegale Anbauten, Probleme mit der Wasserversorgung oder der Klärgrube sowie altersbedingte Bauschäden.
Was Sie stattdessen tun sollten:
Um sich vor solchen Situationen zu schützen, müssen Sie vor dem Kauf technische Inspektionen durchführen und den rechtlichen Status beim örtlichen Rathaus überprüfen.
Viele Käufer planen, ihre Immobilie nach dem Kauf zu renovieren. Renovierungen sind in Spanien jedoch streng reguliert, und die Nichteinhaltung der korrekten Verfahren kann zu Verzögerungen, Geldstrafen oder rechtlichen Problemen führen. Je nach Umfang der Arbeiten benötigen Sie möglicherweise:
Darüber hinaus können die Kosten für die Renovierung von Immobilien in Spanien aufgrund versteckter baulicher Mängel oder erforderlicher Nachrüstungen, die während der Arbeiten entdeckt werden, unerwartet steigen. Mit einer guten Planung und den richtigen Genehmigungen können Sie jedoch kostspielige Komplikationen vermeiden.
Was Sie stattdessen tun sollten:
Lassen Sie vor dem Kauf technische Gutachten erstellen und bestätigen Sie die rechtliche Durchführbarkeit der Renovierung.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Due Diligence. Sie ist das Rückgrat sicherer Immobilientransaktionen und umfasst die Überprüfung von:
Wenn Sie keine ordnungsgemäße Due Diligence für Immobilien in Spanien durchführen, kann dies dazu führen, dass Sie unbezahlte Steuern und Gemeinschaftsschulden übernehmen müssen. Um die Schulden einer Immobilie in Spanien zu überprüfen, müssen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch (Nota Simple) einholen, eine Schuldenbescheinigung von der Eigentümergemeinschaft anfordern und sicherstellen, dass die lokalen Grundsteuern (IBI) und Versorgungsleistungen bezahlt sind.
Was Sie stattdessen tun sollten:
Nachdem Sie nun wissen, wie Sie die Schulden einer Immobilie in Spanien überprüfen können, sollten Sie bedenken, dass Sie vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags eine vollständige Überprüfung der Dokumente sicherstellen müssen.
Die Eigentumsurkunde (Escritura Pública) ist das vor einem Notar unterzeichnete offizielle Dokument, das bestätigt, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie sind. Manchmal gibt es jedoch Unterschiede zwischen dem, was darin geschrieben steht, dem, was registriert ist, und dem tatsächlichen physischen Zustand oder der Größe der Immobilie.
Beispielsweise kann es Erweiterungen oder Änderungen geben, die nie offiziell registriert wurden. Diese nicht registrierten Änderungen können später zu Problemen führen, insbesondere wenn Sie die Immobilie verkaufen oder eine Hypothek beantragen möchten.
Was Sie stattdessen tun sollten:
Stellen Sie vor dem Abschluss sicher, dass die Registerdaten genau mit der physischen Struktur übereinstimmen.
VPO-Immobilien (Viviendas de Protección Oficial) sind staatlich subventionierte Wohnungen, die unter dem Marktwert verkauft werden, um Wohnraum erschwinglicher zu machen. Der niedrigere Preis mag zwar attraktiv sein, aber diese Immobilien unterliegen strengen gesetzlichen Auflagen, darunter:
Was Sie stattdessen tun sollten:
Der Kauf einer VPO-Immobilie in Spanien ohne vollständiges Verständnis dieser Regeln kann Ihre Flexibilität als Investor erheblich einschränken und Ihre Fähigkeit beeinträchtigen, die Immobilie in Zukunft frei zu verkaufen oder zu vermieten.
Reservierungsverträge und private Kaufverträge sind in Spanien rechtsverbindliche Dokumente. In den meisten Fällen zahlt der Käufer eine Anzahlung in Höhe von etwa 10 % des Kaufpreises. Wenn Sie also ohne triftigen rechtlichen Grund von der Transaktion zurücktreten, kann diese Anzahlung verfallen.
Andererseits erhöhen Sprachbarrieren oft das Risiko von Missverständnissen bei wichtigen Klauseln, insbesondere solchen, die sich auf Fertigstellungstermine und Widerrufsrechte beziehen.
Daher kann die Unterzeichnung ohne vollständiges Verständnis all dieser Bedingungen zu unerwarteten finanziellen Verlusten oder rechtlichen Komplikationen führen.
Was Sie stattdessen tun sollten:
Vergewissern Sie sich, dass Sie jede Klausel klar verstehen, bevor Sie eine Vereinbarung unterzeichnen, und lassen Sie den Vertrag gegebenenfalls von einem unabhängigen Rechtsbeistand prüfen oder übersetzen.
Das spanische Recht schreibt Käufern nicht vor, einen Anwalt zu beauftragen. In der Regel stellt der Notar bei der Unterzeichnung die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften sicher. Der Notar vertritt jedoch nicht die persönlichen Interessen des Käufers und führt auch keine detaillierten Überprüfungen in dessen Namen durch.
Die Antwort lautet also: Ja, technisch ist es möglich. Es ist jedoch besser, mit professionellen Immobilienunternehmen zusammenzuarbeiten, die Ihnen eine angemessene Beratung bieten, wie beispielsweise TEKCE Real Estate, um die Risiken beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu verringern. Durch die Zusammenarbeit mit uns können Sie den Prozess vereinfachen, indem Sie:
Für weitere Informationen können Sie sich an uns wenden oder unseren umfassenden Ratgeber zum Kauf von Immobilien in Spanien jetzt einsehen.
DE 
