Wenn Sie Ihr Kapital nicht nur erhalten, sondern auch stetig in einem der dynamischsten und zuverlässigsten Märkte Europas vermehren möchten, sollte Ihr Fokus klar sein: Investitionen in Gewerbeimmobilien in Spanien. Abgesehen vom Charme des mediterranen Klimas bleiben Gewerbeimmobilien in Spanien dank des Investitionsschutzes durch das europäische Rechtssystem und der kontinuierlichen Verbrauchernachfrage, die durch den hohen Lebensstandard des Landes generiert wird, konstant an der Spitze. Um die Marktdynamik einzuschätzen, ist es ratsam, die neuesten Berichte zum Gewerbeimmobilienmarkt zu konsultieren, die Spanien regelmäßig veröffentlicht.
Wie kann ein ausländischer Käufer in diesen Markt einsteigen, worauf sollte er achten und vor allem: Sind Investitionen in spanische Gewerbeimmobilien wirklich rentabel? In diesem Artikel beantworten wir all diese Fragen mit Freundlichkeit und fachkundigem Einblick. Wir helfen Ihnen auch dabei, die besten zum Verkauf stehenden Gewerbeimmobilien in Spanien zu finden, damit Ihr Kapital geschützt ist und deutlich an Wert gewinnt.
Für Investoren, die auf dem spanischen Gewerbeimmobilienmarkt kaufen möchten, gibt es im Wesentlichen zwei Hauptinvestitionsarten, die jeweils ihr eigenes Renditepotenzial bieten. Die Festlegung der richtigen Strategie vor dem Kauf einer Gewerbeimmobilie in Spanien ist entscheidend für die Maximierung Ihrer Kapitalrendite.
Bei der Suche nach Gewerbeimmobilien zum Verkauf in Spanien gibt es in der Regel zwei Hauptoptionen. Beide Optionen haben ihre eigenen Vorteile und bieten Investoren unterschiedliche Renditepotenziale.
Die erste Option ist die beliebteste Wahl für diejenigen, die eine Investition in Gewerbeimmobilien in Spanien in Betracht ziehen: Ready Business (mit Mietern belegte Gewerbeimmobilien). Das bedeutet, dass Sie eine Immobilie kaufen, die bereits einen aktiven Mieter hat – zum Beispiel ein seit langem etabliertes Restaurant, bereits vermietete Büroflächen oder ein von einer Verwaltungsgesellschaft betriebenes Hotel. Diese Art von Immobilien findet man häufig in Großstädten und Tourismusregionen wie Barcelona, Madrid und an der Costa del Sol. Solche Investitionen bieten eine jährliche Rendite von 3,5 % bis 6,5 %, was diese Option ideal für Investoren macht, die durch den Kauf von Gewerbeimmobilien in Spanien mit minimalem Risiko stabile und verlässliche Mieteinnahmen erzielen möchten.
Die zweite Option spricht diejenigen an, die höhere Renditen anstreben, und bietet einzigartige Möglichkeiten innerhalb des dynamischen Gewerbeimmobilienmarktes in Spanien. Investoren suchen oft nach Gewerbeflächen zum Verkauf in Spanien, um ihr eigenes Unternehmen zu gründen (z. B. ein Café, einen Schönheitssalon oder ein Boutique-Hotel) oder um die Immobilie gewinnbringend zu entwickeln. Zum Beispiel durch den Kauf von Grundstücken in einer sich entwickelnden Region wie der Costa Blanca, um dort ein Hotel zu bauen, oder durch den Bau von Gewerbeflächen und die anschließende Suche nach Mietern. In diesem Szenario können die jährlichen Renditen zwischen 6,5 % und 12 % liegen, je nach Entwicklungsgeschwindigkeit des Projekts und der Region. Die Spanier selbst entscheiden sich oft für das zweite Szenario, verkaufen Vermögenswerte mit garantierten Mieteinnahmen von 5–6 % und wenden sich Projekten zu, die eine höhere Kapitalwertsteigerung versprechen – denn auch hier gilt das Prinzip „Geld zieht Geld an”.
Eine ausführlichere Analyse zu diesem Thema finden Sie in unserem umfassenden Leitfaden: Warum sollten Sie in Immobilien in Spanien investieren?
Der wichtigste Faktor für die Rentabilität von Immobilien ist natürlich die Lage. Welche Städte zeichnen sich in Spanien durch hohe gewerbliche Renditen aus?
Ab 2025 variieren die spanischen Städte, die hohe Renditen bei gewerblichen Immobilieninvestitionen bieten, je nach Region und Immobilientyp erheblich. Obwohl Barcelona und Madrid nach wie vor die teuersten Märkte sind, machen ihre starken Wirtschaftsstrukturen und die kontinuierlich steigende Nachfrage von Unternehmen sie zu sicheren Häfen. Für Investoren, die höhere Anfangsrenditen anstreben, sind jedoch Städte wie Valencia, Sevilla und das sich rasch entwickelnde Malaga (Costa del Sol) sehr attraktiv, sodass es sich oft lohnt, in diesen Gebieten Gewerbeimmobilien in Spanien zu kaufen. Investoren müssen beim Kauf einer Gewerbeimmobilie in Spanien die regionale Wirtschaftstätigkeit sorgfältig berücksichtigen, um die Mietnachfrage und das Wachstumspotenzial prognostizieren zu können. Eine häufig gestellte Frage lautet: Kann ich als Ausländer eine Gewerbeimmobilie in Spanien kaufen? Die Antwort lautet in der Regel „Ja“, sofern alle rechtlichen und finanziellen Anforderungen erfüllt sind.
Valencia zeichnet sich durch günstigere Quadratmeterpreise im Vergleich zu Madrid und Barcelona (€2.000–2.300 €/m²) aus, was einen erheblichen Vorteil gegenüber anderen Gewerbeimmobilienpreisen in Spanien darstellt, und verzeichnet eine starke Nachfrage im Logistik- und Einzelhandelsbereich. Laut dem spanischen Gewerbeimmobilienindex und Marktberichten wird erwartet, dass die Segmente Büro und Logistik weiterhin stark bleiben werden. Bevor Sie eine Investition tätigen, ist es wichtig, die lokale Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Logistikflächen in der von Ihnen ausgewählten Region gründlich zu analysieren und dabei die zukünftigen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der spanischen Gewerbeimmobiliensteuer zu berücksichtigen.
Die Gewerbesteuern in Spanien und die rechtlichen Verfahren können für ausländische Investoren komplex erscheinen. Um die gewünschte Rentabilität zu erzielen, müssen Investoren zunächst die zu erwartenden gewerblichen Renditen in Spanien für verschiedene Anlageklassen verstehen. Diese Analyse muss auch Finanzierungsbeschränkungen berücksichtigen, wie beispielsweise die aktuellen LTV-Grenzen für Gewerbeimmobilien in Spanien, die von lokalen Banken festgelegt werden.
Rechtliche Verfahren: Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie müssen Sie eine viel detailliertere rechtliche Due Diligence durchführen als beim Erwerb einer Wohnimmobilie. Sie sollten sorgfältig prüfen, ob die Immobilie den Bebauungsvorschriften entspricht, sicherstellen, dass alle erforderlichen Betriebsgenehmigungen vorliegen, und etwaige rechtliche Beschränkungen (Hypotheken, Details des Mietvertrags) identifizieren, die allesamt wichtige Faktoren bei jeder spanischen Gewerbeimmobilieninvestition sind. Daher ist die Zusammenarbeit mit einem auf spanisches Handelsrecht spezialisierten und mit dem lokalen Markt vertrauten Anwalt nicht nur eine Empfehlung, sondern unerlässlich. Wenn darüber hinaus eine Finanzanalyse oder -bewertung erforderlich ist, müssen diese Dienstleistungen von zugelassenen Drittunternehmen angefordert werden, die häufig den spanischen Gewerbeimmobilienindex als Bewertungsreferenz heranziehen, und deren Kosten müssen übernommen werden.
Steuern und Kosten: Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie in Spanien sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis 11 % bis 14 % einkalkulieren. Für neue Immobilien fallen 21 % Mehrwertsteuer (IVA) und eine regional abhängige Stempelsteuer (AJD) an; für Wiederverkaufsimmobilien muss die Übertragungssteuer (ITP – 7 % bis 10 %) entrichtet werden. Da diese Steuern je nach Standort und Art der Immobilie variieren, ist die Beratung durch einen professionellen Steuerberater unerlässlich.
Finanzierungsmöglichkeiten: Spanische Banken gewähren ausländischen Investoren zwar Kredite für Gewerbeimmobilien, da sie das starke Potenzial für gewerbliche Investitionen in Spanien erkennen, aber sie sind dabei vorsichtiger als bei Wohnimmobilienkrediten. Für Gewerbeimmobilien in Spanien, einschließlich verfügbarer Immobilien wie Büros zum Verkauf in Spanien, liegen die LTV-Grenzen (Loan-to-Value) in der Regel bei etwa 50 % bis 60 % des Immobilienwertes. Vor der Genehmigung des Kredits analysieren die Banken die Mieteinnahmen und die historische Rentabilität sehr detailliert – insbesondere bei Unternehmen, die in Spanien zum Verkauf stehen. Wenn Sie Ihre Finanzkraft klar nachweisen können, erhalten Sie die günstigsten Kreditkonditionen.
Umfassendere Informationen zu strukturellen Risiken und Verfahrensanforderungen vor einer gewerblichen Immobilieninvestition finden Sie im Ratgeber zu den zu beachtenden Punkten vor einer Investition.
Einer der größten Fehler, den potenzielle Investoren machen, ist, auf die „besten Angebote” per E-Mail von mehreren Unternehmen zu warten und dann aus der Ferne eine Auswahl zu treffen. Der Gewerbeimmobilienmarkt in Spanien, insbesondere wenn es um hochprofitable und gefragte Investitionsmöglichkeiten geht, funktioniert über ein Netzwerk von Off-Market- und vertraulichen Informationen. Eine hochwertige Gewerbeimmobilie wird in der Regel verkauft, weil der Eigentümer Kapital benötigt oder in eine größere Investition umsteigen möchte – ohne dass eine Anzeige erforderlich ist.
Die richtigen Schritte für einen guten Start:
Ja, Investitionen in Gewerbeimmobilien in Spanien können sehr rentabel sein, aber die richtige Strategie und die Unterstützung durch Experten sind für den Erfolg unerlässlich. Mit einer gründlichen Analyse und einem sorgfältigen Vorgehen können Sie den spanischen Gewerbeimmobilienmarkt voll ausnutzen. Ein umfassender Ratgeber zu Investitionen in Gewerbeimmobilien kann Ihnen ebenfalls helfen, alle Phasen des Investitionsprozesses besser zu verstehen. Seien Sie geduldig: Durch die Zusammenarbeit mit den richtigen Experten können Sie alle Möglichkeiten nutzen, die Spanien zu bieten hat.
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