Wenn Ihre Mieteinnahmen nicht den Erwartungen entsprechen, könnte Leerstand der versteckte Grund sein. Zu wissen, wie Sie ihn verfolgen können, kann einen erheblichen Unterschied machen. Die Berechnung und Überwachung der Leerstandsquote im Zeitverlauf zeigt Muster auf und macht auf Einheiten aufmerksam, die Ihrer Aufmerksamkeit bedürfen. Verschiedene Immobilientypen haben unterschiedliche gesunde Leerstandsquoten, daher ist es wichtig zu wissen, was für Ihre Mietobjekte gilt, um realistische Ziele zu setzen. Letztendlich hängen die Reduzierung der Leerstände und die Maximierung der Rendite von einem guten Mietermanagement, einer intelligenten Vermarktung und Preisgestaltung sowie von durchdachten Modernisierungen ab, die Ihre Immobilie attraktiver machen. All diese Bereiche tragen dazu bei, dass Ihre Einheiten belegt bleiben und Sie ein stabiles Einkommen erzielen.
Die Leerstandsquote bezieht sich auf den Prozentsatz aller verfügbaren Mieteinheiten (Wohn- oder Gewerbeeinheiten), die zu einem bestimmten Zeitpunkt leer stehen oder unbewohnt sind. Es ist wichtig, den Unterschied zwischen physischer und wirtschaftlicher Leerstandsquote zu verstehen, da diese nicht immer dasselbe bedeuten. Eine physische Leerstandsquote ist lediglich die Anzahl der leeren Einheiten in einem Gebäude, während eine wirtschaftliche Leerstandsquote auch Einheiten umfasst, die nicht die volle Miete einbringen. Dies kann passieren, wenn ein Mieter die Miete nicht bezahlt oder wenn Sie Rabatte gewährt haben. Ein Gebäude kann also voll aussehen, aber Sie könnten dennoch Geld verlieren.
Die Leerstandsquote wirkt sich unmittelbar auf Ihre Mieteinnahmen und Ihren Cashflow aus. Wenn mehr Einheiten leer stehen, nehmen Sie weniger Mieteinnahmen ein, was sich negativ auf Ihr Einkommen auswirkt. Aber auch bei voll vermieteten Einheiten kann die wirtschaftliche Leerstandsquote Ihren Cashflow aufgrund von Zahlungsausfällen oder Mietminderungen beeinträchtigen. Das bedeutet, dass Sie weniger Geld zur Deckung Ihrer Ausgaben oder zur Erzielung von Gewinnen zur Verfügung haben. Eine niedrige physische und wirtschaftliche Leerstandsquote trägt zu Ihrer finanziellen Stabilität bei und ermöglicht Ihnen eine bessere Planung.
Die Leerstandsquote spielt auch eine große Rolle für den Wert Ihrer Immobilie. Investoren und Kreditgeber betrachten Ihr Nettoeinkommen, um den Wert zu bestimmen, und Leerstand senkt dieses Einkommen. Im Jahr 2024 wurden Immobilien mit hohen Leerstandsquoten oft niedriger bewertet, weil sie weniger Geld einbrachten. Dies kann sich auf Ihre Möglichkeiten zur Refinanzierung oder zum Verkauf zu einem guten Preis auswirken. Die Kontrolle des Leerstands schützt also nicht nur Ihr monatliches Einkommen, sondern auch Ihre langfristige Investition.
Um die Leerstandsquote zu berechnen, müssen Sie wissen, wie viele Tage eine Einheit leer stand. Die typische Leerstandsquote von Vermietern kann variieren, aber es gibt eine Formel, die sich von der Auslastungsquote und der Mieterfluktuation unterscheidet. Formel für die Leerstandsquote von Mietobjekten: Nehmen Sie für eine Einheit die Anzahl der Tage, an denen sie leer stand, dividieren Sie diese durch die Gesamtzahl der Tage im Jahr und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Wenn beispielsweise im Jahr 2024 eine Einheit an 23 von 365 Tagen leer stand, würde die Leerstandsquote etwa 6,3 % betragen. Bei mehreren Einheiten addieren Sie alle Leerstandstage aller Einheiten und dividieren diese durch die Gesamtzahl der möglichen Tage. Wenn also im Jahr 2024 drei Einheiten insgesamt 58 von 1.095 möglichen Tagen (365 Tage × 3 Einheiten) leer standen, würde die Leerstandsquote 5,3 % betragen. Dies gibt Ihnen Aufschluss darüber, wie gut Ihre Immobilie genutzt wird, und zeigt, wie sich die Immobilienverwaltung auf die Performance auswirkt.
Nachdem Sie die Leerstandsquote berechnet haben, sollten Sie sie jeden Monat oder jedes Quartal verfolgen. Eine Möglichkeit hierfür ist eine Tabelle. Beginnen Sie damit, die Auszugs- und Mietbeginntermine für jede Einheit aufzulisten. Ziehen Sie diese voneinander ab, um die Anzahl der Tage zu ermitteln, an denen die Einheit leer stand. Fügen Sie eine Spalte für den Monat hinzu, damit Sie die Daten über einen bestimmten Zeitraum gruppieren können. Verwenden Sie dann eine Pivot-Tabelle, um die Daten zu addieren und ein Diagramm zu erstellen, um Trends zu erkennen. Im Jahr 2025 nutzen viele Vermieter auch Tools wie Stessa oder AppFolio, die dies automatisch für Sie verfolgen können. Diese Plattformen sind besonders hilfreich, wenn Sie Ihre Zahlen mit der durchschnittlichen Leerstandsquote für Mietobjekte in Ihrem Markt vergleichen möchten.
Selbst mit den richtigen Tools sind Leerstandsdaten nicht immer leicht zu verstehen. Ein Problem besteht darin, den Unterschied zwischen kurzfristigem und chronischem Leerstand zu erkennen. Im Allgemeinen bedeutet kurzfristig 30 Tage oder weniger, wie z. B. eine kurze Lücke zwischen zwei Mietern. Wenn eine Einheit jedoch im Jahr 2025 länger als 90 Tage leer steht oder dies mehr als zweimal im Jahr vorkommt, gilt dies als chronisch. Das kann bedeuten, dass Ihre Miete zu hoch ist oder die Immobilie renovierungsbedürftig ist. Sie können lange Leerstände in Ihrem Dashboard rot markieren, damit Sie sich leichter auf die Einheiten konzentrieren können, die Aufmerksamkeit erfordern.
Eine gesunde Leerstandsquote für Mietobjekte hängt von der Art der Immobilie ab, die Sie besitzen. Für Einfamilienhäuser gilt im Jahr 2025 eine Leerstandsquote zwischen 5 % und 8 % als normal, insbesondere in Vororten, wo die Nachfrage stabil ist. Mehrfamilienhäuser, wie z. B. Wohnblocks, liegen in der Regel zwischen 5 % und 10 %, aber alles über 10 % kann bedeuten, dass Ihre Immobilie unterdurchschnittlich rentiert. Dies liegt daran, dass Mehrfamilienhäuser oft eine höhere Fluktuation aufweisen, insbesondere in Städten. Studentenwohnungen oder Kurzzeitvermietungen können Leerstandsquoten von 10 % bis 15 % aufweisen, da Mieter häufiger umziehen, z. B. während der Sommerferien.
Eine hohe Leerstandsquote kann sich negativ auf Ihre Mietpreise und Ihren Gesamtgewinn auswirken. Selbst eine Leerstandsquote von 5 % bedeutet, dass Sie 5.000 Dollar von 100.000 Dollar Jahresmiete verlieren. Auch wenn die Einheit leer steht, müssen Sie weiterhin für Dinge wie Nebenkosten, Instandhaltung und Steuern aufkommen. Möglicherweise müssen Sie auch mehr für Werbung, Reparaturen oder Mietrabatte ausgeben, um die Fläche zu füllen. All dies senkt Ihr Nettoeinkommen und die Rendite Ihrer Immobilieninvestition. Im Jahr 2025 werden Immobilien mit hohen Leerstandsquoten oft auch niedriger bewertet, da geringere Einnahmen einen niedrigeren Immobilienwert bedeuten.
Neben der bloßen Zählung leerstehender Einheiten müssen Sie auch den wirtschaftlichen Leerstand berücksichtigen. Dieser gibt Auskunft darüber, wie viel Miete Sie tatsächlich einnehmen, und nicht nur darüber, ob die Einheit belegt ist. Eine Einheit kann zwar belegt sein, aber wenn der Mieter einen Mietnachlass erhält oder nicht pünktlich zahlt, sinken Ihre Einnahmen dennoch. Deshalb ist es wichtig, sowohl die physische als auch die wirtschaftliche Leerstandsquote zu berücksichtigen. Im Jahr 2025 werden mehr Vermieter diese Kennzahlen verfolgen, um bessere Budgets zu erstellen und Überraschungen zu vermeiden. Neugierig auf den Wert Ihrer Immobilie? Holen Sie sich eine kostenlose Mietbewertung von TEKCE und erfahren Sie, wie viel Sie verdienen könnten.
Die Senkung der Leerstandsquote und die Steigerung der Erträge aus Ihrer Mietimmobilie hängen von einer intelligenten Planung und konsequenten Maßnahmen ab. Sie müssen sich darauf konzentrieren, Ihre aktuellen Mieter zufrieden zu stellen, schnell neue Mieter zu gewinnen und Ihre Immobilie attraktiver zu machen. Diese Strategien helfen Ihnen, lange Leerstandszeiten zu vermeiden und Ihren Cashflow zu sichern. Durch eine Verbesserung der Verwaltung, eine Anpassung Ihrer Preise und die richtigen Modernisierungen können Sie Ihre Leerstandsquote senken und Ihre Mieteinnahmen im Laufe der Zeit steigern. In unserer Broschüre „Ratgeber für Eigentümer” erfahren Sie mehr über unsere Dienstleistungen.
Halten Sie gute Mieter mit soliden Verwaltungsmethoden
Sie können viele Leerstände vermeiden, indem Sie Ihre aktuellen Mieter länger halten. Sorgen Sie für einen guten Einzug, indem Sie ihnen eine saubere Wohnung übergeben, alle Reparaturen erledigen und hilfreiche Informationen zur Umgebung bereitstellen. Reagieren Sie schnell auf Wartungsarbeiten; eine Reaktion innerhalb von 24 bis 48 Stunden schafft Vertrauen und zeigt, dass Sie sich kümmern. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihren Mietern über Vertragsverlängerungen, etwa 90 Tage vor Ablauf des Mietvertrags. Kleine Vergünstigungen wie eine kostenlose Reinigung oder ein Upgrade der Ausstattung können sie zum Bleiben motivieren. Sie können auch durch persönliche Kommunikation oder sogar kleine Gemeinschaftsveranstaltungen bessere Beziehungen aufbauen, was zu höheren Verlängerungsquoten und weniger Leerständen führen kann.
Nutzen Sie intelligentes Marketing und faire Preise, um Wohnungen schneller zu vermieten
Um lange Leerstände zu vermeiden, muss Ihre Immobilie auffallen und preislich attraktiv sein. Informieren Sie sich über ähnliche Mietobjekte in Ihrer Umgebung und passen Sie Ihre Miete entsprechend der Größe, Lage und Ausstattung an. Die Mieten können sich auch saisonal ändern, daher ist es ratsam, die Preise regelmäßig zu überprüfen. Verwenden Sie ansprechende Fotos, klare Beschreibungen und sogar virtuelle Rundgänge, um Ihre Angebote attraktiver zu gestalten. Veröffentlichen Sie Ihre Angebote auf mehreren Plattformen, darunter Vermietungswebsites und soziale Medien, um mehr Menschen zu erreichen. Sie können auch flexible Mietlaufzeiten anbieten, z. B. 12 oder 24 Monate, um ein breiteres Spektrum an Mietern anzusprechen. Diese Maßnahmen erleichtern die schnelle Suche nach Mietern und verkürzen die Leerstandszeiten Ihrer Einheiten.
Fügen Sie Upgrades und Annehmlichkeiten hinzu, die Mieter wünschen
Selbst kleine Verbesserungen an Ihrer Immobilie können einen großen Unterschied machen, wie schnell sich Ihre Einheit vermietet. Mieter suchen oft nach nützlichen Funktionen wie Paketfächern, Smart-Home-Technik oder haustierfreundlichen Optionen. Das Angebot gestaffelter Annehmlichkeiten wie Zugang zu einem Fitnessstudio oder Gemeinschaftsbüros kann Ihnen helfen, verschiedene Arten von Mietern anzusprechen und gleichzeitig eine etwas höhere Miete zu rechtfertigen. Sie können auch zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigung oder Rasenpflege anbieten, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.
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