Der spanische Markt für Kurzzeitvermietungen zieht dank hoher Renditen und einer konstanten Nachfrage im Tourismus weiterhin Investoren an, da das Land seinen Status als globales Reiseziel beibehält. Allerdings wird die Rechtslage im Bereich der Kurzzeitvermietungen aufgrund sich ändernder regionaler Vorschriften und neuer Compliance-Anforderungen immer komplexer. Für ausländische Immobilienbesitzer kann es ohne lokale Kenntnisse schwierig sein, mit diesen Änderungen Schritt zu halten. Mit der richtigen Strategie und professioneller Beratung ist es jedoch durchaus möglich, sich in diesem sich wandelnden Umfeld zurechtzufinden. Deshalb ist es für alle, die mit Zuversicht in Spanien investieren möchten, wichtiger denn je, die neuesten Vorschriften und praktischen Lösungen zu kennen.
Da sich die Rechtslage weiterentwickelt und regionale Vorschriften immer strenger werden, ist die öffentliche Debatte über Kurzzeitvermietungen in Spanien zunehmend fragmentiert, was zu Fehlinformationen und Verwirrung führt. Die Medienberichterstattung, der es oft an Kontext und Genauigkeit mangelt, hat die Unsicherheit noch verstärkt und es für Investoren schwieriger gemacht, klare und verlässliche Inf
ormationen zu erhalten.
Angesichts der jüngsten Schlagzeilen über Verbote von Airbnb und Razzien bei Touristenvermietungen in Spanien sind viele Immobilienbesitzer und Investoren verunsichert. Fragen wie „Ist es noch sicher, in spanische Immobilien zu investieren?“ oder „Wird meine als Vermietung genutzte Wohnung an Wert verlieren?“ werden immer häufiger gestellt, insbesondere von ausländischen Hausbesitzern. Die Wahrheit ist, dass es zwar in einigen Regionen neue Vorschriften für Kurzzeitvermietungen gibt, ein Großteil der Panik jedoch auf Fehlinformationen und Verwirrung zurückzuführen ist. In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen, was tatsächlich passiert, was diese Änderungen für bestehende Lizenzen bedeuten und wie Sie Ihre Immobilie in Spanien sowie Ihre Investition sicher und legal schützen können.
In einigen der touristischsten Regionen Spaniens, wie Katalonien und den Balearen, sind Kurzzeitvermietungen nicht nur durch Vorschriften, sondern auch durch wachsende öffentliche Proteste stärker in den Fokus geraten. Ein Großteil der Spannungen rührt von der Sorge her, dass der Anstieg der kurzfristigen Ferienvermietungen es für Einheimische schwieriger macht, bezahlbaren Wohnraum zu finden, was die Mietpreise in einem ohnehin schon angespannten Markt weiter in die Höhe treibt. Dies hat zwar in bestimmten Gebieten zu einer strengeren Durchsetzung geführt, einschließlich der Entfernung von nicht konformen Airbnb-Inseraten wie gefälschten Registrierungsnummern und unklaren Eigentumsverhältnissen, aber es handelt sich nicht um eine landesweite Razzia. Lizenzierte Vermietungen sind weiterhin legal, und jede Region legt ihre eigenen Regeln fest. Deshalb ist es wichtig, sich über die örtlichen Vorschriften auf dem Laufenden zu halten und nicht davon auszugehen, dass Änderungen in einer Stadt für ganz Spanien gelten.
Was bedeutet das für Sie als Immobilienbesitzer in Spanien?
Lassen Sie uns die Auswirkungen dieser neuen Vorschriften klären und vor allem auch, was sie nicht bedeuten.
Erstens: Wenn Sie bereits über eine gültige Kurzzeitvermietungslizenz verfügen, sind Sie von den jüngsten Beschränkungen nicht betroffen. Ein Großteil der Besorgnis rührt von Fehlinformationen her. Einige Schlagzeilen haben fälschlicherweise suggeriert, dass Städte wie Barcelona oder Madrid alle touristischen Vermietungen komplett verbieten. Das ist in Wirklichkeit nicht der Fall.
In Barcelona plant der Stadtrat, die Genehmigungen für Kurzzeitvermietungen bis 2028 auslaufen zu lassen – dies gilt jedoch nur für neue Genehmigungen oder Immobilien ohne Genehmigung, nicht für bestehende legale Vermietungen. In Madrid gibt es derzeit einen Stopp für die Erteilung neuer Genehmigungen für Touristenvermietungen bis 2026. Immobilien, die bereits über eine gültige Genehmigung verfügen, können jedoch weiterhin legal betrieben werden.
Darüber hinaus müssen Wohnungseigentümer in Gebäuden mit Gemeinschaftsregeln gemäß der ab April 2025 geltenden Gemeinschaftsabstimmungsregel (Ley Orgánica 1/2025) eine 3/5-Mehrheit einholen, um Wohneinheiten in Touristenvermietungen umzuwandeln. Diese Regel gilt nicht rückwirkend, sodass Eigentümer, die ihre Lizenz vor April 2025 erhalten haben, ohne Zustimmung der Gemeinschaft weiterarbeiten können.
Auswirkungen auf ausländische Immobilienbesitzer
Wenn Sie ausländischer Immobilienbesitzer sind – unabhängig davon, ob Sie EU-Bürger sind oder nicht –, gelten für Sie dieselben Vorschriften wie für spanische Staatsbürger. Das bedeutet:
Sie müssen die entsprechende regionale Lizenz für die Vermietung an Touristen beantragen, die für den Standort Ihrer Immobilie gilt.
Sie müssen Ihre Immobilie im nationalen System registrieren, was die Angabe einer von der Regierung ausgestellten Lizenznummer für alle Angebote auf Plattformen wie Airbnb erfordert.
Wenn Sie den Antrag nach April 2025 stellen, benötigen Sie je nach Art der Immobilie und Region möglicherweise eine schriftliche Genehmigung der Nachbarn.
Darüber hinaus müssen ausländische Eigentümer eine spanische Steueridentifikationsnummer (NIE) beantragen, um die Immobilie zu registrieren und alle gesetzlichen und steuerlichen Verpflichtungen zu erfüllen. Beachten Sie alle lokalen Auflagen, wie z. B. die Registrierung von Gästen, die Meldung der Belegung oder Lärmschutzvorschriften. Einige Gemeinden verlangen möglicherweise die Vorlage von Angaben zur Identität der Gäste, insbesondere bei nicht ansässigen ausländischen Gästen.
Trotz verschärfter Vorschriften für Touristenvermietungen bleibt Spanien eines der begehrtestesten Ziele für Immobilieninvestitionen in Europa, insbesondere für diejenigen, die Mieteinnahmen erzielen möchten. Als zweitbeliebtestes Reiseziel der Welt verzeichnet Spanien eine starke und konstante Nachfrage nach temporären Unterkünften, insbesondere in Hotspots wie Barcelona, Costa del Sol oder Costa Blanca.
Für viele Investoren und potenzielle Einwohner stellt sich die Frage: „Ist Spanien ein sicheres Land zum Leben?“ Spanien rangiert in punctosicherheit ganz weit oben und ist damit nicht nur ein attraktiver Standort für Investitionen, sondern auch ein beliebter Ort zum Leben. Die Vielzahl an sicheren Wohnorten in Spanien – von ruhigen Küstenstädten bis hin zu pulsierenden urbanen Zentren – erhöht die Attraktivität des Landes sowohl als Lebensraum als auch als solider Immobilienmarkt zusätzlich.
Der Markt für Kurzzeitvermietungen bleibt stark, angetrieben von Millionen von Touristen pro Jahr. Diese Nachfrage führt zu attraktiven saisonalen Renditen, insbesondere in Badeorten und historischen Städten, die für ihr kulturelles Erbe und ihre ganzjährige Attraktivität bekannt sind.
Neben Kurzzeitvermietungen haben auch mittelfristige Vermietungen (mit einer Dauer von 3 bis 9 Monaten) an Beliebtheit gewonnen. Diese bieten Investoren mehr rechtliche Sicherheit und Flexibilität in einem sich wandelnden regulatorischen Umfeld, da sie oft weniger Beschränkungen unterliegen als kürzere Aufenthalte, was sie zu einer attraktiven Alternative für Mieter und Vermieter macht an. Dieses Modell hat auch dank des Aufstiegs der Telearbeit und einer mobileren globalen Belegschaft an Attraktivität gewonnen. Für digitale Nomaden und Fachkräfte mit befristeten Einsätzen bieten mittelfristige Vermietungen den Komfort eines Zuhauses ohne langfristige Verpflichtungen und sind damit eine ideale Lösung für modernes Wohnen an.
Mit den neuen rechtlichen Rahmenbedingungen ändern sich nicht die Chancen an sich. Erfolgreiche Immobilieninvestitionen in diesem Sektor hängen davon ab, dass man die regionalen Unterschiede versteht, über Lizenzverlängerungszyklen und Fristen auf dem Laufenden bleibt und mit erfahrenen Immobilienmaklern und Juristen zusammenarbeitet.
Der Markt für Kurzzeitvermietungen in Spanien reift, und Buy-to-Let-Investoren, die proaktiv und gesetzeskonform bleiben, können weiterhin von hohen Renditen profitieren und gleichzeitig rechtliche Risiken minimieren.
Für Investoren, die Immobilien kaufen, um sie zu vermieten, bleibt Spanien ein attraktiver Markt – allerdings ist nun eine sorgfältige rechtliche und finanzielle Prüfung unerlässlich. Für Investoren ist es wichtig, die Risiken von Immobilienkäufen zur Vermietung in Spanien zu verstehen, um kostspielige Strafen zu vermeiden und ihr Vermögen zu schützen.
Angesichts der aktuellen Rechtslage ist die Einhaltung der Gesetze für Kurzzeitvermietungen in Spanien unerlässlich. Viele autonome Regionen haben Moratorien für neue Lizenzen eingeführt, die Durchsetzung verschärft und die Bußgelder erhöht.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kurzfristig vermieten möchten, müssen Sie die örtlichen Genehmigungsvorschriften kennen.
Jede Region hat zwar ihre eigenen Vorschriften, aber in einigen, wie beispielsweise Andalusien, ist die Übertragung von Touristenlizenzen beim Verkauf einer Immobilie zulässig. In anderen Gebieten müssen Lizenzen möglicherweise unter dem Namen des neuen Eigentümers neu beantragt werden.
Zusätzlich zur Erlangung einer Touristenlizenz müssen Immobilienbesitzer ihre Mietobjekte bei der regionalen Tourismusbehörde registrieren lassen. Wenn die Immobilie auf Plattformen wie Airbnb angeboten wird, muss sie auch in der nationalen Tourismusdatenbank Spaniens erfasst sein. In einigen Regionen müssen Eigentümer möglicherweise auch regelmäßig Angaben zur Belegung melden. Es gibt auch eine separate Vorschrift zur Identifizierung von Gästen: Gastgeber müssen Gäste über 16 Jahren innerhalb von 24 Stunden nach dem Check-in bei der örtlichen Polizei registrieren. Diese Schritte mögen aufwendig erscheinen, aber mit der richtigen Anleitung ist die Einhaltung der Vorschriften durchaus machbar.
Aus steuerlicher Sicht erheben einige Regionen eine geringe Tourismussteuer, die davon abhängt, wie Sie Ihre Vermietung verwalten. Wenn Sie beispielsweise mehrere Immobilien besitzen oder zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigungen anbieten, müssen Sie sich möglicherweise für die Mehrwertsteuer registrieren. Die Steuervorschriften können variieren und gelegentliche Änderungen können sich auf Ihre Erträge auswirken.
Wenn Sie jedoch mit TEKCE Property Management zusammenarbeiten, müssen Sie sich nicht allein um all diese Dinge kümmern, einschließlich der steuerlichen Anforderungen. Unser Expertenteam kümmert sich um diese Details für Sie, sodass Sie sich ganz darauf konzentrieren können, Ihre Immobilie und die damit erzielten Einnahmen zu genießen.
Überprüfen Sie die örtlichen Vorschriften sorgfältig
Die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen in Spanien sind dezentralisiert, und jede autonome Gemeinschaft und oft sogar jede Stadt hat ihre eigenen Regeln. Um sicherzustellen, dass Sie in spanische Immobilien investieren, ist es wichtig, die örtlichen Vorschriften gründlich zu prüfen. Bevor Sie investieren oder eine Immobilie inserieren, erkundigen Sie sich bei der örtlichen Tourismusbehörde und der Gemeinde nach den aktuellen Genehmigungsverfahren, Bauvorschriften und Gebäudeanforderungen.
Sichern Sie sich alle erforderlichen Genehmigungen und Registrierungen
Bevor Sie Ihre Immobilie auf Vermietungsplattformen inserieren, stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen vorliegen haben:
Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, benötigen Sie möglicherweise die schriftliche Zustimmung von 3/5 Ihrer Nachbarn, wie es das Gesetz Ley Orgánica 1/2025 (in Kraft seit April 2025) vorschreibt. In einigen Regionen, wie beispielsweise Andalusien, ist nun eine „Kompatibilitätsbescheinigung“ erforderlich, während in Madrid eine Gesundheits- und Sicherheitserklärung vorgeschrieben ist. Geben Sie Ihre offizielle Lizenznummer immer deutlich in allen Inseraten an und bewahren Sie alle Genehmigungen, Registrierungsformulare und Eigentumsnachweise in digitaler Form auf.
Bleiben Sie über Fristen auf dem Laufenden
Das neue einheitliche nationale Mietregister Spaniens wurde am 2. Januar 2025 eingeführt. Immobilienbesitzer haben bis zum 1. Juli 2025 Zeit, sich zu registrieren und eine eindeutige Miet-ID-Nummer zu erhalten. Ab diesem Datum muss diese ID in allen Inseraten angegeben werden, andernfalls drohen die Entfernung aus der Plattform oder Geldstrafen. Die Gemeinden können auch eigene Fristen für die Einhaltung neuer Moratorien, Reformen oder Aktualisierungen der Bauvorschriften festlegen. Informieren Sie sich regelmäßig über die lokalen Gesetzgebungskalender, um wichtige Fristen nicht zu verpassen.
Alternativen in Betracht ziehen
Wenn sich Ihre Immobilie in einer Region mit eingeschränkten oder gesättigten Kurzzeitvermietungszonen befindet, sollten Sie mittel- oder langfristige Vermietungsoptionen in Betracht ziehen. Diese erfordern in der Regel weniger Genehmigungen und unterliegen möglicherweise flexibleren Vorschriften für die Vermietung von Wohnraum (gemäß dem spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos oder LAU). Firmenvermietungen und Saisonverträge (länger als 31 Tage) sind oft weniger reguliert und bieten dennoch attraktive Renditen, insbesondere in Universitätsstädten oder Wirtschaftszentren.
Beauftragen Sie Fachleute und Verbände
Die Navigation durch die vielschichtigen Mietgesetze Spaniens ist keine Aufgabe, die man alleine bewältigen sollte. Arbeiten Sie mit einem lokalen Anwalt zusammen, der sich auf Immobilien- und Tourismusrecht spezialisiert hat, und ziehen Sie die Beau
ftragung eines Gestor (Verwaltungsbeauftragter) in Betracht, der sich um Ihre Steuer- und Lizenzangelegenheiten kümmert. Oder arbeiten Sie einfach mit einem Profi wie TEKCE zusammen und lassen Sie unser Team alle Details für Sie erledigen. Dank MyTEKCE können Sie die Performance Ihrer Mietimmobilie ganz einfach verfolgen.
Ist es also sicher, in Spanien Immobilien zu kaufen? Auf jeden Fall. Trotz der jüngsten Schlagzeilen und sich ändernden Vorschriften bleibt Spanien ein attraktives Ziel für Immobilieninvestoren, insbesondere für diejenigen, die an Kurzzeitvermietungen interessiert sind.
Das Wichtigste ist, dass erfolgreiche Investitionen heute von rechtlicher Sorgfalt, regionaler Kenntnis und proaktiver Compliance abhängen.
Diese sich weiterentwickelnden Vorschriften schließen den Markt für Kurzzeitvermietungen in Spanien nicht, sondern schaffen einen verlässlichereren Weg für informierte Investoren. Die Regionen führen klarere und strengere Regeln ein, unterstützen aber weiterhin gesetzeskonforme Vermietungen. Investoren, die sich auf dem Laufenden halten, nationale und lokale Vorschriften befolgen und mit erfahrenen Fachleuten zusammenarbeiten, können weiterhin von hohen Renditen profitieren und gleichzeitig ihr Vermögen schützen.
Mit der richtigen Beratung kann Ihre Immobilie in Spanien sowohl eine lohnende Investition als auch ein sicherer Vermögenswert in einem der begehrtesten Märkte Europas bleiben.
Und genau hier macht TEKCE den Unterschied.
Wenn Sie mit uns zusammenarbeiten, erhalten Sie mehr als nur Zugang zu Immobilienangeboten – Sie erhalten ein Team, das die rechtlichen Rahmenbedingungen versteht, regionale politische Veränderungen beobachtet und Ihnen hilft, die richtigen Standorte für starke, nachhaltige Mietrenditen zu finden. Von der Suche nach den besten Gegenden für Kurzzeitvermietungen bis hin zur Erledigung von Genehmigungen, Steuerangelegenheiten und der Immobilienverwaltung machen wir den gesamten Prozess einfach und transparent. Mit der richtigen Strategie, der richtigen Unterstützung und der richtigen Immobilie kann Ihre Investition in Spanien mehr als nur sicher sein – sie kann wirklich florieren.
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