Réglementation concernant location à court terme et ses préoccupations

Le marché espagnol de la location de courte durée continue d'attirer les investisseurs grâce à ses rendements élevés et à une demande touristique soutenue, le pays conservant ainsi son statut de destination touristique internationale. Cependant, le cadre juridique de la location de courte durée se complexifie en raison de l'évolution des réglementations régionales et des nouvelles exigences de conformité. Pour les propriétaires étrangers, s'adapter à ces changements peut s'avérer difficile sans une connaissance approfondie du marché local. Pourtant, avec une stratégie adaptée et un accompagnement professionnel, il est tout à fait possible de s'y retrouver en toute sérénité. C'est pourquoi il est plus important que jamais de comprendre les dernières réglementations et les solutions pratiques pour investir en toute confiance en Espagne.

Alors que le cadre juridique continue d'évoluer et que les réglementations régionales se durcissent, le discours public sur la location de courte durée en Espagne est de plus en plus fragmenté, alimentant la désinformation et la confusion. La couverture médiatique, souvent imprécise et manquant de contexte, n'a fait qu'accroître l'incertitude, rendant plus difficile pour les investisseurs d'obtenir des informations claires et fiables.

Avec les récents titres concernant l'interdiction d'Airbnb et la répression des locations touristiques en Espagne, de nombreux propriétaires et investisseurs immobiliers ressentent de l'incertitude. Des questions telles que « Est-il toujours sûr d'investir dans l'immobilier en Espagne ?» ou « Mon appartement locatif va-t-il perdre de sa valeur ?» sont de plus en plus fréquentes, notamment chez les propriétaires étrangers. En réalité, si de nouvelles réglementations sur la location de courte durée sont en vigueur dans certaines régions, la panique provient en grande partie de la désinformation et de la confusion. Dans cet article, nous analyserons la situation actuelle, les implications de ces changements pour les licences existantes et comment sécuriser votre propriété en Espagne et votre investissement en toute sécurité et légalité.

Que se passe-t-il exactement avec les restrictions Airbnb en Espagne ?

Dans certaines des régions les plus touristiques d'Espagne, comme la Catalogne et les îles Baléares, la location de courte durée fait l'objet d'une attention accrue, non seulement en raison de la réglementation, mais aussi en raison de protestations publiques croissantes. Une grande partie des tensions provient de la crainte que l'augmentation des locations de vacances de courte durée ne rende plus difficile pour les résidents locaux de trouver un logement abordable à long terme, ce qui fait grimper les prix des loyers sur des marchés déjà tendus. Bien que cela ait entraîné un renforcement de l'application de la loi dans certains domaines, notamment la suppression des annonces Airbnb non conformes, telles que les faux numéros d'enregistrement et les propriétés incertaines, il ne s'agit pas d'une répression nationale. Les locations sous licence continuent de fonctionner légalement, et chaque région établit ses propres règles. C'est pourquoi il est important de se tenir informé des réglementations locales et d'éviter de supposer que les changements apportés dans une ville s'appliquent à toute l'Espagne.

Qu'est-ce que cela signifie pour vous en tant que propriétaire en Espagne ?

Clarifions l'impact de ces nouvelles règles et, tout aussi important, ce qu'elles ne signifient pas.

Tout d'abord, si vous possédez déjà une licence de location de courte durée valide, vous n'êtes pas concerné par les récentes restrictions. Une grande partie des inquiétudes provient de la désinformation. Certains titres ont suggéré à tort que des villes comme Barcelone ou Madrid interdisaient purement et simplement les locations touristiques. En réalité, ce n'est pas le cas.

À Barcelone, la mairie prévoit de supprimer progressivement les licences de location de courte durée d'ici 2028, mais cela ne s'applique qu'aux nouvelles licences ou aux biens n'en possédant pas, et non aux locations légales existantes. À Madrid, la délivrance de nouvelles licences de location touristique est actuellement suspendue jusqu'en 2026. Cependant, les biens déjà titulaires de licences valides peuvent continuer à exercer leurs activités légalement.

De plus, en vertu de la loi organique 1/2025, entrée en vigueur en avril 2025, les propriétaires d'appartements situés dans des immeubles soumis à un règlement communautaire devront obtenir l'approbation des trois cinquièmes pour convertir des logements en locations touristiques. Cette règle n'est pas rétroactive ; les propriétaires ayant obtenu leur licence avant avril 2025 peuvent donc poursuivre leurs activités sans avoir besoin de l'approbation de la communauté.

Conséquences pour les propriétaires étrangers

Si vous êtes propriétaire étranger, ressortissant de l'UE ou non, vous êtes soumis aux mêmes règles que les citoyens espagnols. Cela signifie :

Vous devrez obtenir la licence régionale de location touristique appropriée, en fonction de la situation de votre bien.

Vous devez enregistrer votre bien auprès du système national, ce qui exige la présentation d'un numéro de licence délivré par le gouvernement pour toutes les annonces sur des plateformes comme Airbnb.

Si vous déposez votre demande après avril 2025, vous pourriez avoir besoin d'une autorisation écrite des voisins, selon le type de bien et la région.

De plus, les propriétaires étrangers doivent obtenir un numéro d'identification fiscale espagnol (NIE) pour enregistrer leur bien et remplir toutes les obligations légales et fiscales. Soyez attentif aux obligations locales, telles que l'enregistrement des voyageurs, les rapports d'occupation ou les limites de bruit. Certaines municipalités peuvent désormais exiger la communication d'informations sur l'identité des voyageurs, notamment pour les voyageurs étrangers non résidents.

Marché locatif et investissement immobilier en Espagne

Malgré le renforcement de la réglementation sur les locations touristiques, l'Espagne reste l'une des destinations européennes les plus prisées pour l'investissement immobilier, notamment pour ceux qui recherchent des revenus locatifs. Deuxième destination touristique mondiale, l'Espagne bénéficie d'une demande forte et constante de logements temporaires, notamment dans des lieux incontournables comme Barcelone, la Costa del Sol ou la Costa Blanca.

Pour de nombreux investisseurs et résidents potentiels, la question est : « Vivre en Espagne est-il sûr ?» L'Espagne se classe parmi les pays les plus sûrs, ce qui en fait non seulement une destination prisée pour investir, mais aussi pour s'installer. L'abondance de lieux de vie sûrs en Espagne, des paisibles villes côtières aux centres urbains dynamiques, renforce son attrait, tant comme mode de vie que comme marché immobilier solide.

Le secteur de la location courte durée reste dynamique, alimenté par des millions de touristes chaque année. Cette demande se traduit par des rendements saisonniers attractifs, notamment dans les stations balnéaires et les villes historiques réputées pour leur patrimoine culturel et leur attractivité touristique tout au long de l'année.

Outre les locations de courte durée, les locations de moyenne durée (de 3 à 9 mois) ont gagné en popularité. Elles offrent aux investisseurs davantage de stabilité juridique et de flexibilité dans un environnement réglementaire en constante évolution, et sont souvent soumises à moins de restrictions que les séjours plus courts, ce qui en fait une alternative attrayante pour les locataires comme pour les propriétaires. Ce modèle a également gagné en popularité grâce à l'essor du télétravail et à la mobilité croissante des travailleurs à l'échelle mondiale. Pour les nomades numériques et les professionnels en mission temporaire, les locations de moyenne durée offrent le confort d'un chez-soi sans engagement à long terme, ce qui en fait une solution idéale pour la vie moderne.

Avec le nouveau paysage réglementaire, ce n'est pas l'opportunité en elle-même qui change. La réussite d'un investissement immobilier dans ce secteur repose sur la compréhension des variations régionales, le respect des cycles et des échéances de renouvellement des licences, et la collaboration avec des agents immobiliers et des juristes expérimentés.

Le marché immobilier espagnol de la location de courte durée arrive à maturité, et les investisseurs locatifs qui restent proactifs et conformes peuvent continuer à bénéficier de rendements élevés tout en minimisant les risques juridiques.

Règles et lois sur la location immobilière en Espagne

Pour les investisseurs locatifs, l'Espagne reste un marché attractif, mais la diligence raisonnable juridique et financière y est désormais essentielle. Comprendre les risques liés à la location immobilière en Espagne est essentiel pour éviter des pénalités coûteuses et protéger ses actifs.

Dans le contexte réglementaire actuel, le respect de la législation espagnole sur la location de courte durée est essentiel. De nombreuses régions autonomes ont instauré des moratoires sur les nouvelles licences, renforcé leur application et augmenté les amendes.

Si vous envisagez de louer un bien immobilier à court terme en Espagne, il est essentiel de comprendre les exigences locales en matière de licences.

Si chaque région a sa propre réglementation, certaines, comme l'Andalousie, autorisent le transfert des licences touristiques lors de la vente d'un bien. Dans d'autres régions, il peut être nécessaire de demander une nouvelle licence au nom du nouveau propriétaire.

Outre l'obtention d'une licence touristique, les propriétaires doivent également enregistrer leurs locations auprès de l'autorité régionale du tourisme. Si le bien est publié sur des plateformes comme Airbnb, il doit également être inclus dans la base de données nationale du tourisme espagnol. Certaines régions peuvent également demander aux propriétaires de déclarer régulièrement les données d'occupation. L'identification des voyageurs est également une exigence distincte : les hôtes doivent déclarer les voyageurs de plus de 16 ans auprès de la police locale dans les 24 heures suivant leur arrivée. Ces démarches peuvent paraître longues, mais avec un accompagnement adéquat, il est tout à fait possible de respecter la réglementation.

D'un point de vue fiscal, certaines régions appliquent une taxe de séjour minime, et selon la façon dont vous gérez votre location, par exemple, si vous possédez plusieurs biens ou proposez des services supplémentaires comme le ménage, vous devrez peut-être vous inscrire à la TVA. Les règles fiscales peuvent varier et des modifications occasionnelles peuvent affecter vos déclarations.

En faisant appel à TEKCE Property Management, vous n'avez pas à vous soucier de tout cela seul, y compris des exigences fiscales. Notre équipe d'experts s'occupe de ces détails pour vous, afin que vous puissiez vous concentrer sur votre propriété et les revenus qu'elle génère, en toute sérénité.

Comment sécuriser et louer légalement votre bien immobilier en Espagne

Vérifiez attentivement la réglementation locale

La réglementation espagnole en matière de location de courte durée est décentralisée, et chaque communauté autonome, et souvent chaque ville, a ses propres règles. Pour investir en toute sécurité dans l'immobilier espagnol, il est essentiel de vérifier attentivement la réglementation locale. Avant d'investir ou de mettre en vente un bien, renseignez-vous auprès de l'office du tourisme et de la municipalité pour vérifier les procédures d'autorisation, les lois d'urbanisme et les exigences de construction en vigueur.

Obtenez toutes les autorisations et tous les enregistrements requis

Avant de mettre votre bien en vente sur les plateformes de location, assurez-vous d'avoir réuni tous les documents nécessaires :

• Une licence touristique valide délivrée par l'autorité régionale
• Un numéro d'enregistrement national conformément au décret royal 1321/2024
• Toute autorisation municipale ou agrément de construction

Si vous êtes propriétaire d'un appartement dans un immeuble partagé, vous devrez peut-être obtenir l'approbation écrite des trois cinquièmes de vos voisins, conformément à la Ley Orgánica 1/2025 (en vigueur depuis avril 2025). Certaines régions, comme l'Andalousie, exigent désormais un « certificat de compatibilité », tandis que Madrid exige une déclaration de santé et de sécurité. Affichez toujours clairement votre numéro de permis de construire sur toutes les annonces et conservez une trace numérique de tous les permis, formulaires d'enregistrement et justificatifs d'immobilier.

Restez informé des dates limites

Le nouveau Registre national unifié des locations (RNUL) espagnol a été lancé le 2 janvier 2025. Les propriétaires ont jusqu'au 1er juillet 2025 pour s'inscrire et obtenir un numéro d'identification de location unique. À partir de cette date, ce numéro devra figurer sur toutes les annonces, sous peine de suppression de la plateforme ou d'amendes. Les municipalités peuvent également avoir leurs propres dates limites de mise en conformité avec les nouveaux moratoires, les réformes ou les mises à jour du code de la construction. Consultez régulièrement les calendriers législatifs locaux pour ne pas manquer les périodes d'application importantes.

Envisager des alternatives

Si votre bien est situé dans une région où la location à court terme est restreinte ou saturée, envisagez d'envisager des locations à moyen ou long terme. Celles-ci nécessitent généralement moins de permis et peuvent être soumises à des règles de location résidentielle plus souples (conformément à la Ley de Arrendamientos Urbanos ou LAU). Les locations d'entreprise et les contrats saisonniers (plus de 31 jours) sont souvent moins réglementés et offrent néanmoins des rendements attractifs, notamment dans les villes universitaires ou les pôles d'affaires.

Faire appel à des professionnels et des associations

N'hésitez pas à vous familiariser avec la législation locative espagnole, complexe et complexe. Faites appel à un avocat local spécialisé en droit immobilier et touristique, et envisagez de faire appel à un gestor (agent administratif) pour gérer vos démarches fiscales et administratives. Vous pouvez également faire appel à un professionnel comme TEKCE et laisser notre équipe s'occuper de chaque détail pour vous. Grâce à MyTEKCE, vous pouvez facilement suivre la performance de votre bien locatif.

Alors, est-il sûr d'acheter un bien immobilier en Espagne ? Absolument. Malgré les récents événements et l'évolution de la réglementation, l'Espagne reste une destination viable et attractive pour les investisseurs immobiliers, notamment ceux intéressés par la location courte durée.

Le point essentiel à retenir est qu'un investissement réussi repose désormais sur la diligence juridique, la connaissance des spécificités régionales et une conformité proactive.

L'évolution de la réglementation ne paralyse pas le marché immobilier espagnol de la location courte durée : elle ouvre la voie à des investisseurs avertis. Les régions introduisent des règles plus claires et plus strictes, tout en continuant à soutenir les locations conformes à la législation. Les investisseurs qui se tiennent informés, respectent les réglementations nationales et locales et collaborent avec des professionnels expérimentés peuvent toujours bénéficier de rendements élevés tout en protégeant leurs actifs.

Avec un accompagnement adapté, votre propriété en Espagne peut rester à la fois un investissement rentable et un actif sûr sur l'un des marchés les plus prisés d'Europe.

Et c'est précisément là que TEKCE fait la différence.

En collaborant avec nous, vous bénéficiez non seulement d'un accès aux annonces immobilières, mais aussi d'une équipe qui comprend le contexte juridique, suit l'évolution des politiques régionales et vous aide à identifier les emplacements idéaux pour des rendements locatifs élevés et durables. De la recherche des meilleurs quartiers pour des locations de courte durée à la gestion des licences, des impôts et de la gestion immobilière, nous simplifions et clarifions l'ensemble du processus. Avec la bonne stratégie, un accompagnement adapté et le bien immobilier idéal, votre investissement en Espagne ne se contentera pas de rester sécurisé : il sera véritablement florissant.

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