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Réglementation concernant location à court terme et ses préoccupations
Le marché espagnol de la location de courte durée continue d'attirer les investisseurs grâce à sa rentabilité élevée et à une demande touristique soutenue. Parallèlement, le cadre juridique évolue, notamment en ce qui concerne les locations de courte durée, avec de nouvelles obligations de conformité et des pratiques régionales. Pour les propriétaires étrangers, s'y retrouver peut sembler complexe, mais avec une stratégie adaptée et un accompagnement professionnel, il est tout à fait possible de naviguer sereinement dans ce secteur. La première étape consiste à clarifier la situation et à comprendre les dernières réglementations ainsi que les solutions pratiques pour sécuriser son bien en Espagne.
À mesure que la nouvelle réglementation se précise, le discours public autour des locations de courte durée en Espagne se fragmente, alimentant la désinformation et la confusion. La couverture médiatique, souvent déconnectée du contexte ou inexacte, n'a fait qu'accroître l'incertitude, incitant les investisseurs à rechercher activement des informations claires et fiables. Suite aux récents articles sur l'interdiction d'Airbnb et la répression des locations touristiques en Espagne, de nombreux propriétaires et investisseurs souhaitent une vision claire de la situation. Des questions telles que « Est-il toujours sûr d'investir dans l'immobilier en Espagne ?» ou « Quelle sera la valeur de mon appartement mis en location ? » se posent. sont devenues plus courantes. En réalité, si de nouvelles réglementations encadrent les locations de courte durée dans certaines régions, la panique est souvent alimentée par la spéculation et le bruit médiatique.
Que se Passe-t-il Exactement avec les Restrictions Airbnb en Espagne ?
Dans certaines des régions les plus touristiques d’Espagne, comme la Catalogne et les îles Baléares, les locations de courte durée font l’objet d’une surveillance accrue, non seulement à travers la réglementation, mais aussi en raison de la multiplication des manifestations publiques. Une grande partie des tensions provient de la crainte que l’essor des locations de vacances de courte durée ne rende plus difficile pour les résidents locaux de trouver des logements abordables à long terme, ce qui fait grimper les prix des loyers sur des marchés déjà tendus. Si cela a conduit à un renforcement des contrôles dans certaines zones, notamment la suppression des annonces Airbnb non conformes (numéros d’enregistrement falsifiés, propriété floue, etc.), il ne s’agit pas d’une répression à l’échelle nationale. Les locations autorisées continuent d’opérer légalement et chaque région fixe ses propres règles ; les changements intervenus dans une ville ne s’appliquent pas à toute l’Espagne.
Quelles Conséquences cela a-t-il pour Vous en tant que Propriétaire en Espagne ?
Clarifions l'impact de ces nouvelles règles, et surtout, ce qu'elles ne signifient pas.
Tout d'abord, si vous possédez déjà une licence de location de courte durée valide, vous n'êtes pas concerné par les restrictions récentes. Certains titres ont laissé entendre, à tort, que des villes comme Barcelone ou Madrid interdisaient purement et simplement toutes les locations touristiques. En réalité, ce n'est pas le cas.
À Barcelone, la mairie prévoit de supprimer progressivement les licences de location de courte durée d'ici 2028, tandis qu'à Madrid, la délivrance de nouvelles licences touristiques est actuellement gelée jusqu'en 2026. Cependant, dans les deux villes, les propriétés disposant déjà d'une licence valide peuvent continuer à être exploitées légalement. En résumé, la nouvelle réglementation sur les locations de courte durée en Espagne n'est pas rétroactive.
Pour les propriétaires étrangers, qu'ils soient ressortissants de l'UE ou non, les mêmes règles que pour les citoyens espagnols s'appliquent. Cela implique une licence de location appropriée, un identifiant pour le bien loué et, si vous faites votre demande après avril 2025, une approbation écrite de la Comunidad de Propietarios (Communauté de propriétaires) pour les appartements.
Aperçu du Marché de la Location Courte Durée et des Investissements Immobiliers en Espagne
L'Espagne demeure l'une des destinations les plus prisées d'Europe, que ce soit pour y vivre, la visiter ou investir dans l'immobilier, malgré le contexte actuel. Deuxième destination touristique mondiale, l'Espagne bénéficie d'une demande forte et constante en matière de logements temporaires, notamment dans des lieux très fréquentés comme Barcelone, la Costa del Sol et la Costa Blanca.
Le secteur de la location courte durée reste dynamique, porté par des millions de touristes chaque année. Cette demande se traduit par des rendements saisonniers attractifs, en particulier dans les stations balnéaires et les villes historiques. Au-delà de la location courte durée, les locations de moyenne durée (de 3 à 9 mois) gagnent en popularité. Si elles offrent aux investisseurs une plus grande stabilité et flexibilité dans le contexte actuel, ce modèle séduit également de plus en plus avec l'essor du nomadisme numérique. De nombreux professionnels en mission temporaire et nomades numériques y voient une solution idéale pour un mode de vie moderne et flexible.
Règles et Législation Relatives à la Location Immobilière en Espagne
Pour les investisseurs en location, il est aujourd'hui plus important que jamais de comprendre la législation espagnole en matière de location de courte durée, même si les opportunités restent les mêmes. Si certaines régions autonomes ont instauré des moratoires sur la délivrance de nouvelles licences, d'autres maintiennent un cadre juridique plus souple, voire transférable. Par exemple, l'Andalousie autorise le transfert des licences touristiques lors de la vente d'un bien.
Concrètement, pour louer un bien immobilier en Espagne, que ce soit pour une courte ou une moyenne durée, il faut non seulement obtenir une licence municipale, mais aussi un numéro d'enregistrement de location, distinct de la licence touristique.
Enregistrement VUDA et Déclaration Annuelle pour les Locations Saisonnières en Espagne
Depuis le 1er juillet de l'année dernière, les propriétaires qui mettent leur bien en location sur des plateformes en ligne doivent disposer d'un numéro d'identification unique pour la location. Cet identifiant unique, appelé NRA ou NRUA (Número de Registro Único de Arrendamiento), est délivré par le système VUDA.
VUDA, ou Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, est le portail numérique où sont enregistrées les locations de courte et de saison en Espagne. Une fois le bien enregistré sur le portail, le numéro NRA, qui fait office de passeport numérique pour la location, est délivré par le cadastre espagnol.
Quelles Locations Nécessitent un NRUA ?
Que la location concerne un logement entier ou seulement des chambres individuelles, les hôtes qui publient une annonce sur des plateformes de réservation en ligne comme Airbnb et Booking doivent posséder un code VUDA dans les cas suivants :
• Location de courte durée, comme les locations de vacances ou les séjours touristiques
• Location saisonnière et temporaire, comme les séjours professionnels, les périodes d'études ou les visites médicales
Exclusion :
• Les logements loués pour 12 mois ou plus
• Les locations saisonnières sans réservation ni paiement en ligne
Le code VUDA est différent de la licence de location touristique en Espagne. Ce numéro est délivré par le cadastre et sert d'identité numérique, tandis que la licence touristique est délivrée par l'autorité régionale et autorise les propriétaires à exploiter légalement un logement de vacances.
Le numéro NRA/NRUA est indispensable pour que les logements restent actifs sur les plateformes. Son application est actuellement stricte, les plateformes partageant directement les données des annonces avec le gouvernement. Lorsqu'une annonce de location temporaire ne comporte pas de numéro NRA/NRUA, les plateformes sont tenues de la supprimer sous 48 heures. Pour les propriétaires, cela se traduit par une protection contre la concurrence déloyale et un environnement locatif plus transparent.
Déclaration Annuelle
La deuxième étape, récemment introduite, consiste en une déclaration VUDA sur l'occupation des logements locatifs. Dans cette déclaration annuelle, les hôtes soumettent un rapport détaillé couvrant toutes les réservations, les dates d'arrivée et de départ de chaque location, le nombre de voyageurs et le motif de chaque séjour. Cette déclaration annuelle permet de maintenir votre inscription active et vos annonces en ligne.
Comment Louer Légalement votre Bien Immobilier en Espagne
Vérifiez Attentivement la Réglementation Locale
La réglementation espagnole en matière de location de courte durée est décentralisée. Pour investir en toute sécurité dans l'immobilier espagnol, renseignez-vous auprès de l'office de tourisme et de la mairie afin de confirmer les procédures d'autorisation, les règles d'urbanisme et les normes de construction en vigueur.
Obtenez toutes les Autorisations et Enregistrements Requis
Avant de publier votre annonce sur les plateformes de location, assurez-vous d'avoir obtenu tous les documents nécessaires :
• Une licence touristique valide
• Un numéro d'enregistrement de location (NRA/NRUA)
• Toutes les autorisations municipales ou les permis de construire
Si vous êtes propriétaire d'un appartement dans un immeuble collectif, vous pourriez avoir besoin de l'accord écrit de 3/5 de vos voisins, conformément à la loi organique 1/2025 (applicable depuis avril 2025). Certaines régions, comme l'Andalousie, exigent désormais un « certificat de compatibilité », tandis que Madrid exige une déclaration de santé et de sécurité. Affichez toujours votre numéro NRA/NRUA sur vos annonces en ligne.
Tenez-Vous Informé(e) des Échéances
Assurez-vous de respecter les échéances de déclaration annuelle de la VUDA. Par exemple, la date limite de soumission de la déclaration annuelle d'activité pour 2025 était mars 2026. À partir de 2027, cette date devrait être fixée à février de chaque année.
Envisagez des Alternatives
Si votre bien se situe dans une région où les locations de courte durée sont réglementées ou saturées, envisagez des options de location à moyenne ou longue durée. Celles-ci nécessitent généralement moins d'autorisations et peuvent être soumises à une réglementation plus souple en matière de location résidentielle (en vertu de la loi espagnole sur les locations urbaines ou LAU). Les locations aux entreprises et les contrats saisonniers (de plus de 31 jours) sont souvent moins réglementés et offrent des rendements intéressants, notamment dans les villes universitaires ou les pôles d'affaires.
Faites Appel à des Professionnels et à des Associations
S'orienter dans le marché de la location de courte durée en Espagne est beaucoup plus simple avec les bons conseils. Du suivi des calendriers juridiques et des échéances de déclaration à l'obtention d'un numéro d'identification fiscale espagnol (NIE) pour l'enregistrement et les obligations fiscales, collaborer avec les bons professionnels transforme un processus complexe en une démarche limpide.
Et c'est précisément là que TEKCE Immobilier fait la différence.
En travaillant avec nous, vous bénéficiez de bien plus qu'un simple accès à des annonces immobilières ; vous profitez d'une équipe qui maîtrise le cadre juridique, suit l'évolution des politiques régionales et vous aide à identifier les emplacements les plus prometteurs pour des rendements locatifs solides et durables. De la recherche des meilleures zones pour les locations de courte durée à la gestion des licences, des questions fiscales et de la gestion locative avec TEKCE Property Management, nous simplifions et rendons transparent l'ensemble du processus. Avec la bonne stratégie, le bon accompagnement et le bon bien, votre investissement en Espagne peut non seulement être sécurisé, mais aussi prospérer.
Questions Fréquentes
Quelles régions d'Espagne nécessitent une licence pour les locations de courte durée ?
Toutes les régions d'Espagne nécessitent une licence pour les locations de courte durée. Les exigences en matière de licence varient selon les régions et peuvent inclure différentes procédures de demande, normes techniques et limites d'utilisation. Certaines régions appliquent un système plus souple, tandis que d'autres imposent des règles strictes telles que des plafonds de location, des restrictions de zonage ou l'approbation d'une association de propriétaires. Il est essentiel de vérifier la réglementation locale de la région autonome où se situe le bien avant de le louer. Le défaut d'obtention de l'autorisation requise peut entraîner des amendes ou une interdiction de location.
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