Guide de l’Impôt sur les Plus-Values Immobilières en Espagne

Crée19.01.2026, 10.23

Actualisé19.01.2026, 13.55

Vendre un bien immobilier en Espagne peut sembler être une grande réussite, mais le résultat réel dépend de ce qui se passe après la vente. Les impôts influencent chaque chiffre final, et de petits détails peuvent modifier considérablement le résultat. De nombreux propriétaires se concentrent uniquement sur le prix, alors que les règles, le calendrier et le statut juridique jouent également un rôle essentiel. Une bonne compréhension de ce système aide les investisseurs, les familles et les acheteurs étrangers à protéger leurs rendements.

Qu’est-ce que l’Impôt sur les Plus-Values en Espagne et Pourquoi Existe-t-il?

Qu’est-ce que l’Impôt sur les Plus-Values en Espagne et Pourquoi Existe-t-il? L’impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax – CGT) en Espagne est un impôt prélevé sur le bénéfice réalisé lors de la vente ou du transfert d’un actif, comme une maison ou un terrain. La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et la valeur de cession. Cet impôt existe car l’augmentation de la valeur des actifs reflète la capacité d’une personne à contribuer aux services publics. Avec le temps, un bien immobilier peut prendre de la valeur sans travail quotidien, et l’État considère cette augmentation comme un revenu imposable. Le CGT contribue au financement des infrastructures, des programmes sociaux et de l’administration publique.

En Espagne, le CGT est dû au moment du changement de propriétaire. La vente est le cas le plus courant, mais ce n’est pas le seul. Les donations, échanges de biens et successions peuvent également générer une plus-value imposable. Même la remise d’un bien à une banque pour régler une dette peut entraîner une imposition. La loi considère ces événements comme des transferts de valeur, même en l’absence de liquidités.

Pour les investisseurs immobiliers, le CGT influence les décisions dès le début d’un projet. L’impôt réduit le rendement final après la vente, ce qui influe sur les budgets de rénovation, la durée de détention et le moment de sortie. Les investisseurs planifient souvent à l’avance afin de bénéficier de déductions ou d’exonérations. Ainsi, le CGT devient un élément central de toute stratégie d’investissement sérieuse.

Impact de l’impôt sur les plus-values en Espagne sur la rentabilité immobilière

Parmi les différents impôts espagnols, le CGT peut représenter une part importante du bénéfice immobilier. Une plus-value de 100.000 € peut entraîner un impôt supérieur à 20 000 € pour un résident, selon les taux applicables. Cette ponction modifie le rendement réel de l’investissement. Une planification et un bon choix du moment peuvent réduire cette charge. Ainsi, le CGT n’affecte pas seulement la fiscalité, mais aussi le bénéfice net conservé par le propriétaire.

Différence entre plus-values et revenus ordinaires en Espagne

Les revenus ordinaires proviennent d’activités régulières telles que les salaires, pensions ou loyers. Les plus-values résultent de l’augmentation de la valeur d’un actif, et non du travail quotidien. En Espagne, ces deux types de revenus relèvent de bases fiscales différentes. Les revenus ordinaires sont imposés dans la base générale à des taux progressifs plus élevés, tandis que les plus-values relèvent de la base de l’épargne, généralement soumise à des taux plus faibles.

Fonctionnement de l’Impôt sur les Plus-Values en Espagne

L’Agencia Tributaria supervise le système du CGT et applique la loi. Elle contrôle les transferts de propriété et les plus-values déclarées. De nombreuses démarches sont désormais numériques, ce qui accélère les déclarations. L’administration émet également des notifications, vérifie les erreurs et lance des contrôles fiscaux, garantissant ainsi la cohérence du système.

Les résidents déclarent leurs plus-values dans leur déclaration annuelle d’impôt sur le revenu, généralement entre avril et juin de l’année suivant la vente. Les plus-values figurent dans la section « épargne ». Les non-résidents suivent une procédure différente à l’aide de formulaires spécifiques permettant de confirmer le paiement ou le remboursement de l’impôt.

L’Espagne impose des délais stricts pour la déclaration et le paiement du CGT. Le non-respect de ces délais entraîne des majorations, des intérêts et, dans les cas graves, des amendes importantes.

Différences entre détention à court et à long terme en Espagne

L’Espagne ne réduit pas les taux du CGT en fonction de la durée de détention du bien. Le montant de la plus-value est plus important que le temps de possession. Les biens acquis avant le milieu des années 1990 peuvent bénéficier d’allègements spécifiques, ce qui n’est pas le cas des biens plus récents.

Taux de l’Impôt sur les Plus-Values en Espagne: Résidents et Non-Résidents

L'Espagne applique des règles claires pour déterminer la résidence fiscale. Un séjour de plus de 183 jours par an confère généralement le statut de résident. Des liens économiques étroits avec l'Espagne peuvent également y conduire. La proximité familiale peut avoir le même effet. Ces règles déterminent le taux d'imposition et le type de déclaration à effectuer.

Taux d'imposition des plus-values et tranches de revenus pour les résidents espagnols

Pour les résidents espagnols, les plus-values sont imposées sur le revenu des économies. Ce revenu est calculé selon un barème progressif : plus la plus-value est élevée, plus le taux est élevé. Les plus petites parts de la plus-value sont imposées à un taux inférieur, tandis que les plus grandes parts sont imposées à un taux supérieur. Certaines régions appliquent de légères variations aux tranches les plus élevées. Par conséquent, le montant final de l'impôt dépend du gain total et de la région de résidence.

Imposition des plus-values immobilières en Espagne pour les non-résidents

Les non-résidents qui vendent un bien immobilier en Espagne bénéficient d'un système simplifié. L'Espagne applique un taux forfaitaire de 19 % sur les plus-values immobilières. Ce taux unique s'applique aux personnes vendant un bien immobilier depuis l'UE, l'EEE et d'autres pays. Les investisseurs étrangers sont traités de la même manière. Cette structure offre de la clarté, mais ne prévoit pas de taux réduits pour les gains de faible montant.

Règles de retenue à la source pour les non-résidents en Espagne

L'Espagne applique un système de retenue à la source spécifique afin de garantir le recouvrement de l'impôt. Les acheteurs doivent retenir 3 % du prix d'achat et les verser à l'administration fiscale. Ce montant constitue un acompte sur l'impôt sur les plus-values (CGT) dû par le vendeur. Ce dernier remplit ensuite un formulaire pour confirmer le montant final dû. Tout trop-perçu peut faire l'objet d'un remboursement.

Conventions de double imposition en Espagne et implications internationales

L'Espagne a conclu de nombreuses conventions fiscales avec d'autres pays. Ces accords permettent d'éviter la double imposition d'un même gain. Le pays où se situe le bien perçoit généralement l'impôt en premier. L'investisseur déclare ensuite le gain dans son pays d'origine et bénéficie d'un crédit d'impôt pour les impôts payés à l'étranger. Ce système favorise les investissements transfrontaliers et réduit les risques juridiques.

Calcul de la Plus-Value en Espagne: Étape par Étape

La plus-value imposable correspond à la valeur nette de cession moins la valeur nette d’acquisition.

La valeur d’acquisition comprend le prix d’achat et certains frais (taxes, notaire, registre foncier, frais juridiques) ainsi que les travaux structurels justifiés par des factures officielles.

La valeur de cession correspond au prix de vente inscrit dans l’acte, diminué des frais de vente autorisés (commission d’agence, frais juridiques, certificat énergétique, taxe municipale de plus-value).

La différence entre ces deux valeurs constitue la plus-value imposable, à laquelle s’applique le taux correspondant au statut du vendeur.

Exemple de Calcul de la Plus-Value Immobilière en Espagne

Un investisseur non-résident de l'UE achète un logement en 2015 pour 200.000 €. Les frais d'acquisition, tels que les taxes et les frais juridiques, s'élèvent à 25.000 €. La valeur d'acquisition corrigée est de 225.000 €.

Ce même bien est vendu en 2025 pour 350.000 €. Les frais de vente, tels que les honoraires d'agence et la taxe locale, s'élèvent à 20.000 €. La valeur nette de la cession est de 330.000 €.

La plus-value imposable est égale à 330.000 € moins 225.000 €. Cette différence est de 105.000 €. Le taux d'imposition applicable aux non-résidents est de 19%. L'impôt dû est de 19.950 €.

La législation espagnole impose une retenue à la source de 3% au moment de la vente. Trois pour cent de 350.000 € représentent 10.500 €. Ce montant constitue un acompte. Le vendeur règle ultérieurement les 9 450 € restants via le formulaire fiscal officiel.

Exonération de l'Impôt sur les Plus-Values Immobilières en Espagne

L'Espagne offre un avantage fiscal important aux personnes qui vendent leur résidence principale. Ce dispositif s'applique aux résidents ayant occupé le bien pendant au moins trois ans. La plus-value peut être totalement exonérée, sous réserve du respect des conditions légales. Ce dispositif favorisant la mobilité résidentielle et la stabilité à long terme, de nombreuses familles l'utilisent comme outil de planification.

Exonération pour réinvestissement en Espagne

L'exonération pour réinvestissement s'appuie sur le principe de la résidence principale. Un résident peut éviter l'impôt sur les plus-values immobilières en réinvestissant le produit de la vente dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans. Un réinvestissement intégral donne lieu à une exonération totale, tandis qu'un réinvestissement partiel donne lieu à une exonération partielle. Ce dispositif encourage la continuité dans les choix de logement et la propriété à long terme.

La règle des 90% pour l'exonération des plus-values immobilières en Espagne

L'expression « règle des 90% » apparaît dans certains contextes fiscaux espagnols. Dans certaines régions, des régimes d'investissement spécifiques permettent d'importantes déductions pour les bénéfices mis de côté pour la croissance locale. En matière de droit locatif, cette règle soutient également les propriétaires qui baissent les loyers sur les marchés tendus. Ces règles ne s'appliquent pas à tous les propriétaires. Néanmoins, des allégements fiscaux importants sont proposés à certains groupes.

Imposition des plus-values immobilières en Espagne pour les plus de 65 ans

L'Espagne accorde un traitement particulier aux résidents âgés. Une personne de plus de 65 ans peut vendre sa résidence principale sans payer d'impôt sur les plus-values immobilières (CGT). Cette règle s'applique même sans réinvestissement. Certaines ventes de résidences secondaires peuvent également être éligibles via des contrats de rente. Ces dispositions contribuent à la sécurité financière des seniors.

Stratégies pour Minimiser Légalement l'Impôt sur les Plus-Values Immobilières en Espagne

La planification juridique joue un rôle majeur dans l'optimisation de l'impôt sur les plus-values immobilières. Conserver les factures des travaux d'amélioration ayant valorisé le bien permet d'augmenter sa valeur d'achat. Planifier la vente en fonction de son statut de résident peut également réduire l'imposition. Les résidents peuvent compenser les gains par les pertes réalisées sur d'autres actifs. Chaque mesure permet de réduire l'impôt final de manière légale.