Förstå Vakansgraden inom Fastigheter

Skapad27.08.2025, 12.12

Uppdaterad27.08.2025, 18.03

Om din hyresinkomst inte är där den borde vara kan vakans vara den dolda orsaken, och att veta hur man spårar den kan göra stor skillnad. Att beräkna och övervaka vakansgrad över tid avslöjar mönster och lyfter fram enheter som behöver uppmärksamhet. Olika typer av fastigheter har olika hälsosamma vakansnivåer, så det är viktigt att veta vad som gäller för din hyresfastighet för att sätta realistiska mål. Att minska vakanser och maximera avkastningen beror slutligen på stark hyresgästhantering, smart marknadsföring och prissättning samt genomtänkta förbättringar som gör din fastighet mer attraktiv. Alla dessa områden samverkar för att hålla dina enheter uthyrda och behålla en stabil inkomst.

Skillnaden Mellan Fysisk och Ekonomisk Vakans

Vakansgraden avser den procentandel av alla tillgängliga hyresenheter (bostäder eller kommersiella) som är tomma eller obebodda vid en viss tidpunkt. Det är viktigt att förstå skillnaden mellan fysisk och ekonomisk vakans eftersom de inte alltid visar samma sak. Fysisk vakans är helt enkelt antalet tomma enheter i en byggnad, medan ekonomisk vakans även inkluderar enheter som inte ger full hyra. Det kan hända om en hyresgäst inte betalar eller om du erbjudit rabatter. En byggnad kan alltså se full ut, men du kan ändå förlora pengar.

Vakansgraden påverkar din hyresinkomst och kassaflöde direkt. Om fler enheter står tomma får du in mindre hyra, vilket påverkar din inkomst negativt. Men även med full beläggning kan ekonomisk vakans minska ditt kassaflöde på grund av uteblivna betalningar eller gratishyror. Det innebär att du har mindre pengar till utgifter eller vinst. Att hålla vakanserna låga, både fysiskt och ekonomiskt, hjälper dig att förbli ekonomiskt stabil och planera bättre.

Vakansgraden spelar också en stor roll i hur mycket din fastighet är värd. Investerare och långivare tittar på ditt nettoinkomstvärde för att bedöma värdet, och vakanser minskar den inkomsten. Under 2024 värderades fastigheter med hög vakans ofta lägre eftersom de genererade mindre pengar. Detta kan påverka din möjlighet att refinansiera eller sälja till ett bra pris. Att kontrollera vakansen skyddar därför inte bara din månadsinkomst utan också din långsiktiga investering.

Hur Man Beräknar Vakansgrad i Fastigheter

För att beräkna vakansgraden behöver du veta hur många dagar en enhet stod tom. Den typiska vakansgraden för fastighetsägare kan variera, men det finns en formel som skiljer sig från beläggningsgrad och hyresgästomsättning. Formeln för vakansgrad: för en enhet, ta antalet dagar den stod tom och dela det med det totala antalet dagar på året, multiplicera sedan med 100. Exempel: under 2024, om en enhet stod tom i 23 dagar av 365, skulle vakansgraden vara cirka 6,3 %. För flera enheter, addera alla tomdagar och dela med det totala möjliga antalet dagar. Så om tre enheter hade totalt 58 tomdagar av 1 095 möjliga (365 dagar × 3 enheter), skulle vakansgraden vara 5,3 %. Detta visar hur väl din fastighet utnyttjas och hur fastighetsförvaltning påverkar resultatet.

När du har beräknat vakansen bör du spåra den varje månad eller kvartal. Ett sätt är att använda ett kalkylblad. Börja med att lista utflyttnings- och inflyttningsdatum för varje enhet. Subtrahera dessa för att få antal dagar tomt. Lägg till en kolumn för månad så att du kan gruppera data över tid. Använd sedan en pivottabell för att summera och skapa ett diagram för att se trender. År 2025 använder många hyresvärdar verktyg som Stessa eller AppFolio, som kan spåra detta automatiskt. Dessa plattformar är särskilt hjälpsamma när du jämför dina siffror med genomsnittliga vakansnivåer på din marknad.

Även med rätt verktyg är vakansdata inte alltid lätt att tolka. Ett problem är att skilja på kortsiktig och kronisk vakans. Generellt betyder kortsiktig upp till 30 dagar, som ett kort uppehåll mellan hyresgäster. Men om en enhet står tom i över 90 dagar under 2025, eller detta händer mer än två gånger per år, betraktas det som kroniskt. Det kan innebära att hyran är för hög eller att fastigheten behöver renoveras. Du kan markera långa vakanser med rött i din dashboard, så det blir lättare att fokusera på enheter som kräver åtgärd.

Vad är en Bra Vakansgrad för Hyresfastigheter?

En sund vakansgrad för en hyresfastighet beror på vilken typ av fastighet du äger. För enfamiljshus anses en vakans mellan 5 % och 8 % vara normalt under 2025, särskilt i förorter där efterfrågan är stabil. Flerfamiljsfastigheter, som lägenhetshus, brukar ligga mellan 5 % och 10 %, men över 10 % kan tyda på att din fastighet underpresterar. Det beror på att flerfamiljsboende ofta har högre omsättning, särskilt i städer. Studentbostäder eller korttidsuthyrning kan ha vakansnivåer på 10 % till 15 % eftersom hyresgäster ofta flyttar, till exempel under sommarlovet.

Hög vakans kan skada både dina hyresnivåer och den totala vinsten. Även en vakans på 5 % innebär att du förlorar 5 000 kr på 100 000 kr i årlig hyra. Du måste fortfarande betala för saker som el, underhåll och skatt även om enheten är tom. Du kan också behöva lägga mer på annonsering, reparationer eller rabatter för att fylla enheten. Allt detta minskar din nettoinkomst och avkastning på investeringen. Under 2025 värderas fastigheter med hög vakans ofta lägre eftersom lägre inkomst innebär lägre fastighetsvärde.

Förutom att räkna tomma enheter måste du också titta på ekonomisk vakans. Det visar hur mycket hyra du faktiskt får in – inte bara om enheten är uthyrd. En enhet kan vara upptagen, men om hyresgästen har rabatt eller inte betalar i tid minskar ändå din inkomst. Därför är det viktigt att planera med både fysisk och ekonomisk vakans i åtanke. Under 2025 spårar fler hyresvärdar detta för att göra bättre budgetar och undvika överraskningar. Nyfiken på värdet av din fastighet? Få en gratis hyresvärdering från TEKCE och se hur mycket du kan tjäna.

Bästa Strategierna för att Minska Vakans i Hyresfastigheter

Att minska vakans och tjäna mer på din hyresfastighet handlar om smart planering och konsekvent arbete. Du måste fokusera på att behålla nuvarande hyresgäster, snabbt hitta nya och göra din fastighet mer attraktiv. Dessa strategier hjälper dig att undvika långa luckor mellan kontrakt och skydda ditt kassaflöde. Genom att förbättra förvaltningen, justera priser och lägga till rätt förbättringar kan du minska vakansgraden och öka din hyresinkomst över tid. Du kan också läsa vårt informationsblad för mer om våra tjänster: “Ägarens guide”.

Behåll Bra Hyresgäster med Stark Förvaltning

Du kan undvika många vakanser genom att få dina nuvarande hyresgäster att stanna längre. Börja med en bra inflyttningsupplevelse genom att erbjuda en ren enhet, slutföra alla reparationer och dela användbar lokal information. Var snabb med underhåll – att svara inom 24 till 48 timmar skapar förtroende och visar att du bryr dig. Kontakta dina hyresgäster i god tid om förlängning, cirka 90 dagar innan kontraktet går ut. Att erbjuda små förmåner som gratis städning eller en uppgradering av vitvaror kan motivera dem att stanna. Du kan också bygga bättre relationer genom personlig kommunikation eller genom att arrangera små lokala evenemang, vilket kan leda till högre förnyelsegrad och färre tomma enheter.

Använd Smart Marknadsföring och Rättvis Prissättning för att Fylla Enheter Snabbare

För att undvika långa vakanser måste din fastighet sticka ut och ha rätt pris. Kolla på liknande objekt i ditt område och justera hyran baserat på storlek, läge och funktioner. Hyrorna kan också variera beroende på säsong, så det är bra att granska priserna ofta. Använd bra bilder, tydliga beskrivningar och gärna virtuella visningar för att göra dina annonser mer attraktiva. Publicera på flera plattformar, inklusive hyressajter och sociala medier, för att nå fler människor. Du kan även erbjuda flexibla hyresavtal, som 12 eller 24 månader, för att locka en bredare målgrupp. Dessa steg gör det lättare att hitta hyresgäster snabbt och minskar tiden enheterna står tomma.

Lägg till Uppgraderingar och Bekvämligheter som Hyresgäster Vill Ha

Även små förbättringar av fastigheten kan göra stor skillnad i hur snabbt enheten hyrs ut. Hyresgäster letar ofta efter praktiska funktioner som paketboxar, smarta hem-lösningar eller möjligheten att ha husdjur. Att erbjuda olika nivåer av bekvämligheter, som gym eller coworkingutrymmen, kan hjälpa dig att attrahera olika typer av hyresgäster och samtidigt motivera en något högre hyra. Du kan också erbjuda extra tjänster som städning eller trädgårdsskötsel för att öka fastighetens värde.

RELATERADE SIDOR