外国房产所有人在土耳其适用的继承法

建立29.01.2026, 10.09

更新29.01.2026, 10.28

在土耳其进行房地产投资时，继承问题往往不是投资者最先考虑的重点。然而，对于在土耳其拥有房产或将要继承土耳其房产的外国人而言，了解当地继承制度的法律细节与实际操作，有助于更好地规划未来并保护自身资产。本文将为您系统梳理外国人在土耳其房产继承方面的核心要点。

土耳其继承法对外国房产所有人的适用方式

土耳其继承法如何适用于外国房产所有人土耳其的继承法由《民法典》规范，明确规定了继承人的范围、继承份额以及在有遗嘱或无遗嘱情况下遗产的分配方式。该法律既适用于自然人，也适用于法人，但只有自然人可以设立遗嘱。

对于位于土耳其境内的不动产，无论产权人国籍为何，一律适用土耳其继承法。外国人可以继承或转移土耳其房产，但其中一个极其重要的原则是互惠原则（Reciprocity）。
根据该原则，外国继承人所属国家必须给予土耳其公民相同的继承权利。如果不满足互惠条件，继承人将无法持有该房产，并需在规定期限内将其变现出售。

在土耳其，子女和配偶属于第一顺位继承人；若不存在更高顺位继承人，父母及祖父母也可依法继承房产。如果没有有效遗嘱，将适用《民法典》的法定继承规则，按照默认比例在家庭成员之间分配遗产。即使存在遗嘱，土耳其法律仍通过“保留份额（Saklı Pay）”制度保护特定家庭成员的权益，也被称为强制继承制度。在没有任何合法继承人的情况下，遗产将归属土耳其国家。

什么情况下继承人可能丧失继承权？

继承人可以自愿放弃继承权，但在某些情况下，也可能依法丧失继承资格。通过遗嘱剥夺继承权是其中一种方式，但即便如此，子女和配偶等法定继承人通常仍保有其保留份额，除非其行为符合《民法典》所规定的明确、严格的剥夺条件。法律对继承权丧失的适用范围非常有限，仅适用于继承人实施严重侵害被继承人的极端行为。

外国人在土耳其设立有效遗嘱的方式

外国人在土耳其设立遗嘱时，常见的问题是：应当使用本国已存在的遗嘱，还是在土耳其另立一份遗嘱。外国遗嘱在土耳其有可能被承认有效，但必须符合一定的形式要求，并接受与土耳其遗嘱相同的法律审查。这意味着，强制继承和保留份额制度依然适用，如果遗嘱未充分考虑这些法定份额，极易引发纠纷。

若使用本国遗嘱，还需经过土耳其法院的确认程序。法院将对遗嘱进行审查，确认继承人及其继承比例，并依法执行。

专门为位于土耳其的房产设立一份土耳其遗嘱，通常可以大幅简化程序，也能为不熟悉当地法律体系的继承人减少负担。实践中，多份遗嘱是可以并存的：例如，一份外国遗嘱用于处理本国资产，另一份土耳其遗嘱专门涵盖土耳其境内的不动产。

如何在土耳其主张继承房产

根据土耳其法律，继承权在被继承人去世时即自动产生，但继承人若要合法使用、处分或受益于房产，仍需完成正式法律程序。

外国继承文件本身并不能直接使用，必须经过法院承认。因此，向法院提交申请并取得土耳其继承证明书（Veraset İlamı）是关键步骤之一。此外，继承人还需缴纳继承税并取得完税证明。完成上述程序后，方可向土地登记处申请过户，继承人将被登记为新的产权人，并获得新的不动产权证。

在土耳其办理房产继承所需文件

核心继承与身份文件，例如被继承人的死亡证明、亲属关系证明、继承人有效身份证件，以及继承人的土耳其税号
法院出具的继承证明书
完税证明
办理产权证（房产过户）所需的相关文件

所有外国出具的文件均需根据《海牙公约》加注 Apostille，或通过领事认证，并由宣誓翻译员翻译成土耳其语。

外国继承人在土耳其需缴纳的继承税

根据土耳其继承税法规定，无论是否为土耳其居民，凡继承位于土耳其的资产，继承人均需缴纳继承与转让税。每位继承人仅就其超过免税额度的继承份额缴税。税率为累进制，继承金额在 2,400,000 土耳其里拉以内，税率为 1%；继承金额越高，税率逐步上升，超过 44,100,000 土耳其里拉的部分，最高税率为 10%。