- خانه
- وبلاگ
- راهنمای خرید
- چرا و چگونه به عنوان یک شرکت در اسپانیا ملک بخریم
چرا و چگونه به عنوان یک شرکت در اسپانیا ملک بخریم
خرید ملک در اسپانیا به نمایندگی از یک شرکت در حال تبدیل شدن به یک روند محبوب است. اگر با دقت انجام شود، این استراتژی میتواند به شما در بهینهسازی مالیات، افزایش امنیت قانونی و حتی کاهش برخی هزینهها کمک کند. با این حال، همیشه اینطور نیست و راهنمایی ضروری است.
در این صفحه، ما نحوه خرید ملک در اسپانیا از طریق یک شرکت را توضیح میدهیم.
آیا باید از طریق یک شرکت در اسپانیا ملک بخرید؟
کاملاً به اهداف شما بستگی دارد. اگر قصد دارید از ملک خود به دلایل شخصی استفاده کنید، این روش ممکن است برای شما مناسب نباشد، زیرا این فرآیند ممکن است پیچیدهتر و پرهزینهتر از خرید ملک در اسپانیا به عنوان یک فرد باشد. اما اگر هدف اصلی شما کسب درآمد اجاره یا فروش مجدد ملک در زمان مناسب است، خرید آن از طرف یک شرکت قطعاً از نظر مالی ارزش دارد.
مزایای خرید ملک از طریق یک شرکت در اسپانیا
خرید خانه در اسپانیا از طریق یک شرکت به دلایل زیادی یک استراتژی هوشمندانه است:
بهینهسازی مالیات: اگر شرکت به عنوان یک نهاد مالیات بر ارزش افزوده ثبت شده باشد و ملک برای اهداف تجاری (از جمله اجاره کوتاه مدت) استفاده شود، شرکت میتواند 10٪ مالیات بر ارزش افزوده (IVA) را کسر کند.
کاهش هزینهها: هرگونه هزینه تجاری (مانند تعمیرات، نگهداری، آب و برق، هزینههای مدیریتی و بیمه) قابل کسر مالیات میشود و هزینه کلی شما به طور قابل توجهی کمتر باقی میماند.
استهلاک: اگر ملک توسط یک شرکت اسپانیایی خریداری شود، هزینه میتواند در طول دورهای که کسب و کار درآمد ایجاد میکند، معمولاً در نرخ ۳٪ در سال.
امنیت قانونی: مالکیت ملک از طریق یک شرکت، داراییهای شخصی شما را از بدهیهای شرکت جدا میکند. این امر امنیت بیشتری را در صورت بدهی، اختلاف یا دعاوی حقوقی فراهم میکند.
مالیات بر خرید ملک در اسپانیا از طریق یک شرکت
هزینههای مالیات بر ملک در اسپانیا هنگام خرید برای یک شرکت به شرح زیر است:
مالیات بر ارزش افزوده (IVA): ۱۰٪ برای املاک نو. اگر شرکت یک نهاد NIF-IVA باشد، مالیات بر ارزش افزوده کسر میشود، اما برای اجارههای کوتاه مدت اعمال نمیشود.
مالیات انتقال ملک (ITP): ۶٪ تا ۱۰٪ برای املاک دست دوم. اگر خریدار و فروشنده هر دو پرداختکننده مالیات بر ارزش افزوده باشند و ملک برای اهداف تجاری استفاده شود، تبدیل ITP به مالیات بر ارزش افزوده امکانپذیر است.
IRNR (مالیات بر درآمد غیرمقیم): 19٪ تا 24٪. شهروندان اتحادیه اروپا میتوانند هزینههای خود را از مالیات خود کسر کنند.
مالیات بر دارایی (IBI): مالیات سالانه بر اساس ارزش کاداستر، 0.4٪ تا 1.1٪. میتواند از درآمد شرکت در اسپانیا کسر شود.
مالیات تمبر (AJD): 0.5٪ تا 3٪ بسته به جامعه خودمختار.
اگر از ملک برای دلایل شخصی استفاده کنید، چه میشود؟
شما میتوانید به طور قانونی از ملک خریداری شده از طریق شرکت خود برای دلایل شخصی، مانند اقامت یا اقامت در تعطیلات، استفاده کنید. با این حال، شما باید فاکتور صادر کنید و مالیات استفاده شخصی از املاک و مستغلات را که بر اساس نرخهای بازار تعیین میشود، پرداخت کنید.
مراحل خرید ملک در اسپانیا برای یک شرکت
خرید ملک در اسپانیا برای یک شرکت مشابه خرید به عنوان یک فرد است، اما الزامات و تفاوتهای ظریف دیگری نیز وجود دارد که به ملیت شما و شرکت بستگی دارد. برای اطمینان از یک معامله سالم، اکیداً توصیه میشود از ابتدا از راهنماییهای حرفهای استفاده کنید. مراحل کلیدی شامل موارد زیر است:
- یک شرکت اسپانیایی تأسیس کنید یا شرکت خارجی خود را در اسپانیا ثبت کنید.
- شماره شناسایی مالیاتی اسپانیا (NIF) را دریافت کنید.
- تمام مدارک مورد نیاز برای خرید را آماده کنید.
- یک ملک را انتخاب کنید و معامله سند مالکیت را تکمیل کنید.
دریافت وام مسکن برای ملک در اسپانیا برای شرکتها
شرکتها میتوانند در اسپانیا وام مسکن دریافت کنند، اما روند کلی ممکن است پیچیدهتر باشد و ممکن است به ضامن نیاز باشد. بهتر است مستقیماً با بانکهای اسپانیایی صحبت کنید تا شرایط خاص آنها را بفهمید.
خرید از طریق یک شرکت خارجی در مقابل یک شرکت اسپانیایی
استفاده از یک شرکت اسپانیایی برای خرید ملک در اسپانیا عموماً آسانتر و ارزانتر است.
یک شرکت اسپانیایی به شما این امکان را میدهد که از مالیات بر درآمد اجاره افراد غیرمقیم در اسپانیا (IRNR) اجتناب کنید. با این حال، تأسیس یک شرکت اسپانیایی ممکن است پرهزینه باشد (بیش از ۲۰۰۰ یورو، شامل هزینههای حقوقی و دفتر اسناد رسمی).
در همین حال، شرکتهای خارجی بدهیهای بیشتری دارند، از جمله هزینههای ترجمه و قانونی کردن اسناد رسمی، افتتاح حساب بانکی، دریافت شماره NIF/NIE، احتمالاً انتصاب نماینده مالی و مالیات بر درآمد ۲۴٪. انتخاب یک شرکت تابعه اسپانیایی یک راه حل عالی برای جلوگیری از این بدهیها است.
سوالات متداول در مورد خرید ملک در اسپانیا برای یک شرکت
آیا یک شرکت خارجی میتواند در اسپانیا ملک خریداری کند؟بله، یک شرکت خارجی میتواند در اسپانیا ملک خریداری کند. برای این کار، شرکت باید یک شماره شناسایی مالیاتی خارجی در اسپانیا (CIF) دریافت کند. همچنین ارائه مدارک شرکتی اضافی مانند ثبت شرکت و اسناد مجوز الزامی است و در صورت نیاز، تمام مدارک باید دارای آپاستیل (Apostille) بوده و بهصورت رسمی به زبان اسپانیایی ترجمه شوند.
فرآیندهای حقوقی و مالی خرید ملک در اسپانیا توسط یک شرکت خارجی چگونه انجام میشود؟هنگام خرید ملک در اسپانیا توسط شرکت خارجی، ابتدا باید تمام مدارک شرکتی از کشور محل ثبت شرکت تهیه شود؛ از جمله اساسنامه شرکت، اسناد اختیار و نمایندگی، آییننامههای شرکت و گواهی ثبت تجاری. تمام این مدارک باید دارای آپاستیل (Apostille) بوده و بهصورت رسمی به زبان اسپانیایی ترجمه شوند.
پس از بررسی مدارک توسط مقامات اسپانیایی، شرکت باید یک شماره شناسایی مالیاتی اسپانیا (CIF) دریافت کند. این CIF الزامی است و برای انجام فرآیند خرید ملک و تمام تراکنشهای حقوقی و مالی مرتبط استفاده میشود. از آنجایی که شرکت در اسپانیا فعالیت تجاری فعال ندارد، مزایای مالیاتی محدود خواهد بود، اما همچنان امکان خرید املاک در اسپانیا برای آن وجود دارد.
هنگام خرید ملک در اسپانیا، شرکتهای خارجی چه مالیاتی پرداخت میکنند؟شرکتهای خارجی که در اسپانیا ملک خریداری میکنند مشمول همان مالیاتهای خریدی هستند که شرکتهای اسپانیایی پرداخت میکنند. این مالیاتها بسته به منطقه خودمختار در اسپانیا متفاوت است.
در صورتی که ملک بعداً فروخته شود، هرگونه سود حاصل از فروش مشمول مالیات بر درآمد شرکتها در اسپانیا با نرخ ۲۵ درصد خواهد بود.
در صورتی که ملکی در اسپانیا متعلق به یک شرکت خارجی باشد و اجاره داده شود چه مالیاتی اعمال میشود؟شرکتهای خارجی که در اسپانیا مالک ملک هستند و آن را اجاره میدهند، مشمول مالیات بر درآمد افراد غیرمقیم (IRNR) میشوند.
شرکتهای مستقر در کشورهای اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا، ۱۹ درصد مالیات بر درآمد خالص اجاره در اسپانیا پرداخت میکنند؛ به این معنا که میتوانند هزینههای قابل قبول مانند نگهداری، مدیریت ملک و بیمه را از درآمد کسر کنند.
اما شرکتهای خارج از اتحادیه اروپا/EEA، ۲۴ درصد مالیات اجاره ملک در اسپانیا را بر درآمد ناخالص پرداخت میکنند و امکان کسر هزینهها برای آنها وجود ندارد.
اگر شرکت در کشوری ثبت شده باشد که از نظر اسپانیا بهعنوان حوزه مالیاتی غیرهمکار (non-cooperative tax jurisdiction) شناخته میشود، ممکن است علاوه بر آن، مالیات ویژه سالانه ملک در اسپانیا (Gravamen Especial) نیز اعمال شود.
آیا بین شرکت خارجی و شرکت محلی در اسپانیا از نظر مالیات سرمایهگذاری در املاک تفاوتی وجود دارد؟بله، تفاوتهای مهمی وجود دارد. شرکتهای محلی ثبتشده در اسپانیا تحت مالیات بر درآمد شرکتها (Impuesto de Sociedades) قرار میگیرند و میتوانند هزینههای مرتبط با فعالیت تجاری را از پایه مالیاتی خود کسر کنند. این موضوع برای شرکتهایی که فعالیت تجاری فعال دارند یک مزیت مشخص محسوب میشود.
اما شرکتهای خارجی، مگر اینکه در اسپانیا دارای حضور عملیاتی باشند، معمولاً تحت رژیم مالیات افراد غیرمقیم (IRNR) قرار میگیرند. در نتیجه، امکان کسر هزینهها و استفاده از استراتژیهای مالیاتی برای آنها محدودتر است. همچنین نحوه مالیاتگیری میتواند بسته به کشور ثبت شرکت و وجود یا عدم وجود توافقنامه اجتناب از مالیات مضاعف با اسپانیا متفاوت باشد.
به طور کلی، برای شرکتهای خارجی که صرفاً بهعنوان سرمایهگذاری ملکی در اسپانیا ملک خریداری میکنند، مزیت مالیاتی قابل توجهی نسبت به شرکتهای محلی اسپانیایی وجود ندارد.
آیا شرکتهای خارجی میتوانند در اسپانیا وام مسکن دریافت کنند؟دریافت وام مسکن در اسپانیا برای شرکتهای خارجی معمولاً دشوار است، بهخصوص اگر شرکت هیچ دارایی یا درآمد منظم در اسپانیا نداشته باشد. با این حال، برخی بانکهای اسپانیایی ممکن است در صورت ارائه ضمانت شخصی از سوی سهامداران، درخواست وام را بررسی کنند. این موضوع کاملاً به سیاستهای داخلی و ارزیابی ریسک هر بانک بستگی دارد.
اگر شرکت خارجی یک شرکت محلی در اسپانیا تأسیس کند، دریافت وام بانکی در اسپانیا امکانپذیرتر میشود. در این حالت، بانکها صورتهای مالی شرکت، فعالیت تجاری و پایداری مالی آن را پیش از تصمیمگیری بررسی میکنند.
FA 
