Comprendre le taux de vacance dans l'immobilier

Si vos revenus locatifs ne sont pas au niveau qu'ils devraient être, la vacance pourrait en être la cause cachée, et savoir la suivre peut faire toute la différence. Le calcul et le suivi des taux de vacance au fil du temps révèlent des tendances et mettent en évidence les logements nécessitant une attention particulière. Chaque type de bien présente des plages de vacance saines différentes ; il est donc important de connaître les critères applicables à votre location pour fixer des objectifs réalistes. Enfin, réduire la vacance et maximiser le rendement repose sur une gestion locative rigoureuse, une stratégie marketing et tarifaire judicieuse, ainsi que des améliorations judicieuses qui rendent votre bien plus attractif. Chacun de ces éléments contribue à maintenir vos logements occupés et à maintenir un revenu stable.

Différence entre vacance physique et vacance économique

Le taux de vacance désigne le pourcentage de tous les logements locatifs disponibles (résidentiels ou commerciaux) qui sont vacants ou inoccupés à un moment donné. Il est important de comprendre la différence entre les taux de vacance physique et économique, car ils ne reflètent pas toujours la même chose. Une vacance physique correspond simplement au nombre de logements vides dans un immeuble, tandis qu'une vacance économique comprend également les logements qui ne rapportent pas l'intégralité de leur loyer. Cela peut se produire si un locataire ne paie pas son loyer ou si vous lui avez proposé des réductions. Ainsi, un immeuble peut sembler complet, mais vous pourriez tout de même perdre de l'argent.

Le taux de vacance affecte immédiatement vos revenus locatifs et votre trésorerie. Plus il y a de logements vacants, moins vous percevez de loyers, ce qui impacte vos revenus. Cependant, même avec des logements complets, la vacance économique peut grever votre trésorerie en raison de retards de paiement ou de loyers gratuits. Vous disposez donc de moins d'argent pour couvrir vos dépenses ou réaliser des bénéfices. Maintenir un taux de vacance bas, tant physiquement qu'économiquement, vous aide à préserver votre stabilité financière et à mieux planifier.

Le taux de vacance joue également un rôle important dans la valeur de votre bien. Les investisseurs et les prêteurs examinent votre revenu net pour en déterminer la valeur, et la vacance diminue ce revenu. En 2024, les propriétés présentant un taux de vacance élevé étaient souvent moins valorisées car elles rapportaient moins de liquidités. Cela peut affecter votre capacité à refinancer ou à vendre à un bon prix. Ainsi, contrôler la vacance protège non seulement vos revenus mensuels, mais aussi votre investissement à long terme.

Comment calculer le taux de vacance dans l'immobilier

Pour calculer le taux de vacance, il faut connaître le nombre de jours d'inoccupation d'un logement. Le taux de vacance habituel des propriétaires de biens locatifs peut varier, mais il existe une formule différente des taux d'occupation et de rotation des locataires. Formule : pour un logement, divisez le nombre de jours d'inoccupation par le nombre total de jours de l'année, puis multipliez par 100. Par exemple, en 2024, si un logement était vacant 23 jours sur 365, le taux de vacance serait d'environ 6,3 %. Pour plusieurs logements, additionnez tous les jours d'inoccupation de chaque logement et divisez par le nombre total de jours possibles. Ainsi, en 2024, si trois logements comptaient 58 jours d'inoccupation sur 1 095 possibles (365 jours × 3 logements), le taux de vacance serait de 5,3 %. Ce taux vous indique la qualité de l'utilisation de votre bien et l'impact de la gestion immobilière sur sa performance.

Une fois le taux de vacance calculé, suivez-le mensuellement ou trimestriellement. Une façon de procéder consiste à utiliser une feuille de calcul. Commencez par lister les dates de déménagement et de début de bail de chaque logement. Soustrayez-les pour déterminer le nombre de jours d'inoccupation. Ajoutez une colonne mensuelle afin de regrouper les données au fil du temps. Utilisez ensuite un tableau croisé dynamique pour additionner les données et créer un graphique afin d'observer les tendances. En 2025, de nombreux propriétaires utilisent également des outils comme Stessa ou AppFolio, qui peuvent effectuer ce suivi automatiquement. Ces plateformes sont particulièrement utiles pour comparer vos chiffres au taux de vacance moyen des biens locatifs de votre marché.

Même avec les bons outils, les données sur la vacance ne sont pas toujours faciles à comprendre. La distinction entre une vacance de courte durée et une vacance chronique est un problème. En général, une vacance de courte durée correspond à 30 jours ou moins, comme une brève interruption entre deux locataires. Cependant, si un logement reste vide plus de 90 jours en 2025, ou si cela se produit plus de deux fois par an, il est considéré comme chronique. Cela peut signifier que votre loyer est trop élevé ou que le bien nécessite des travaux. Vous pouvez surligner les logements vacants de longue durée en rouge sur votre tableau de bord afin de vous concentrer plus facilement sur les logements à améliorer.

Quel est un bon taux de vacance pour un bien locatif ?

Un taux de vacance sain pour un bien locatif dépend du type de bien que vous possédez. Pour les maisons individuelles, un taux de vacance compris entre 5 % et 8 % est considéré comme normal en 2025, notamment en périphérie où la demande est stable. Les immeubles collectifs, comme les immeubles d'appartements, se situent généralement entre 5 % et 10 %, mais un taux supérieur à 10 % peut indiquer une sous-performance de votre bien. Cela s'explique par le fait que les locations collectives connaissent souvent une rotation plus élevée, surtout en ville. Les logements étudiants ou les locations de courte durée peuvent afficher des taux de vacance de 10 % à 15 %, car les locataires déménagent plus souvent, notamment pendant les vacances d'été.

Un taux d'inoccupation élevé peut impacter vos loyers et votre rentabilité globale. Même un taux d'inoccupation de 5 % représente une perte de 5 000 $ sur 100 000 $ de loyer annuel. Vous continuez de payer des charges, l'entretien et les taxes, même si le logement est vide. Vous devrez peut-être également investir davantage dans la publicité, les réparations ou les réductions de loyer pour remplir le logement. Tout cela réduit votre revenu net et votre retour sur investissement immobilier. En 2025, les propriétés présentant un taux d'inoccupation élevé sont souvent moins bien évaluées, car une baisse des revenus se traduit par une baisse de la valeur du bien.

Outre le simple comptage des logements vides, vous devez également tenir compte de l'inoccupation économique. Celle-ci vous indique le montant des loyers réellement perçus, et pas seulement si le logement est plein. Un logement peut être occupé, mais si le locataire bénéficie d'une réduction de loyer ou ne paie pas à temps, vos revenus diminuent quand même. C'est pourquoi il est important de planifier en tenant compte à la fois de l'inoccupation physique et économique. En 2025, de plus en plus de propriétaires suivent ce suivi afin d'optimiser leurs budgets et d'éviter les mauvaises surprises. Vous souhaitez connaître la valeur de votre bien ? Demandez une estimation locative gratuite auprès de TEKCE et découvrez combien vous pourriez gagner.

Meilleures stratégies pour réduire le taux de vacance des biens locatifs

Réduire le taux de vacance et optimiser la rentabilité de votre bien locatif repose sur une planification intelligente et des efforts constants. Vous devez vous concentrer sur la satisfaction de vos locataires actuels, en attirer rapidement de nouveaux et rendre votre bien plus attractif. Ces stratégies vous aident à éviter les longs intervalles entre les baux et à préserver votre trésorerie. En améliorant la gestion, en ajustant vos tarifs et en effectuant les améliorations appropriées, vous pouvez réduire votre taux de vacance et augmenter vos revenus locatifs au fil du temps. Vous pouvez également consulter notre brochure « Guide du propriétaire » pour en savoir plus sur nos services.

Fidéliser les bons locataires grâce à de solides pratiques de gestion

Vous pouvez éviter de nombreux logements vacants simplement en conservant vos locataires actuels plus longtemps. Commencez par une bonne expérience d'emménagement en leur offrant un logement propre, en effectuant toutes les réparations et en partageant des informations locales utiles. Soyez rapide avec l'entretien : une intervention sous 24 à 48 heures renforce la confiance et témoigne de votre intérêt. Parlez à vos locataires des renouvellements en amont, environ 90 jours avant la fin de leur bail. Offrir de petits avantages comme un ménage gratuit ou une mise à niveau d'électroménager peut les motiver à rester. Vous pouvez également renforcer vos relations grâce à une communication personnalisée ou même en organisant de petits événements communautaires, ce qui peut entraîner des taux de renouvellement plus élevés et moins de logements vacants.

Utilisez un marketing intelligent et des prix justes pour remplir les logements plus rapidement

Pour éviter les longues vacances, votre bien doit se démarquer et afficher un prix juste. Comparez les locations similaires dans votre région et ajustez votre loyer en fonction de la taille, de l'emplacement et des caractéristiques. Les loyers peuvent également varier selon les saisons ; il est donc judicieux de revoir régulièrement les prix. Utilisez de belles photos, des descriptions claires et même des visites virtuelles pour rendre vos annonces plus attrayantes. Publiez sur plusieurs plateformes, y compris les sites web de location et les réseaux sociaux, pour toucher un plus grand nombre de personnes. Vous pouvez également proposer des durées de bail flexibles, comme 12 ou 24 mois, pour attirer un plus large éventail de locataires. Ces mesures facilitent la recherche rapide de locataires et réduisent le temps d'inoccupation de votre logement.

Ajoutez des améliorations et des équipements recherchés par les locataires

Même de petites améliorations peuvent faire une grande différence dans la rapidité de location de votre logement. Les locataires recherchent souvent des équipements pratiques comme des casiers à colis, des technologies domotiques ou des options pour les animaux de compagnie. Proposer des prestations à plusieurs niveaux, comme l'accès à une salle de sport ou des espaces de coworking, peut vous aider à attirer différents types de locataires tout en justifiant un loyer légèrement plus élevé. Vous pouvez également inclure des services supplémentaires comme le ménage ou l'entretien de la pelouse pour augmenter la valeur de votre bien.

PAGES CONNEXES

Pourquoi Alanya attire-t-elle des revenus locatifs élevés ?

Obtenez une Estimation Locative Gratuite

Guide complet de la gestion de location à court terme à Istanbul

Revenus Locatifs en Espagne: Avantages, Impôts et Aspects Juridiques

Acheter ou louer : le meilleur parti de votre investissement à Dubaï

Gestion Immobiliers Locatifs à Court Terme en Turquie