Achat Immobilier Étape par Étape aux Émirats Arabes Unis

La réponse à la question « Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier aux Émirats Arabes Unis? » est un oui catégorique.

Alors que la propriété était auparavant restreinte, un tournant majeur pour le secteur immobilier des Émirats Arabes Unis est survenu en 2002: le gouvernement a introduit une législation permettant aux étrangers d’acheter des biens en pleine propriété (freehold) dans des zones désignées aux Émirats Arabes Unis.

Si vous envisagez d’investir sur le marché immobilier de Dubaï, il est essentiel de comprendre le cadre juridique. Ci-dessous, nous avons présenté les exigences essentielles, des conseils d’experts et un guide étape par étape pour l’achat d’un bien immobilier aux Émirats Arabes Unis pour les expatriés.

Vous pouvez en apprendre davantage sur le processus en contactant les consultants de TEKCE Real Estate.

• Écoute de vos souhaits et recherche de votre bien immobilier idéal
• Visite du bien et négociation
• Réservation du bien
• Demande de prêt hypothécaire
• Signature du contrat de vente
• Enregistrement auprès du Dubai Land Department (DLD)

Processus d’Achat Immobilier aux Émirats Arabes Unis: Délais et Étapes pour les Investisseurs

L’achat d’un bien immobilier à Dubaï est un processus simple comportant certaines spécificités. Ces spécificités varient selon que vous investissez dans un projet en cours de construction (off-plan) ou dans un logement achevé (prêt à emménager). Vous trouverez ci-dessous un guide étape par étape pour les deux scénarios.

1. Achat d'Immobiliers Sur Plan (off-plan): Avantages et Calendrier

Les biens immobiliers sur plan à Dubaï sont généralement un choix privilégié pour de nombreux investisseurs. L’avantage le plus important est le prix d’entrée plus bas. Les biens sont proposés à leur prix le plus bas lors de la phase de lancement et, à mesure que la construction progresse, la valeur de l’actif augmente naturellement avec la demande.

Le deuxième avantage est la structure de paiement flexible. En général, le plan de paiement commence par un faible acompte, et les versements sont étalés sur 24 à 48 mois. Souvent, ces versements se poursuivent après la date de remise du bien, ce qui vous permet de continuer à payer tout en vivant dans votre nouveau logement ou d’utiliser les revenus locatifs pour couvrir les coûts.

Enfin, le processus est hautement sécurisé. Tous les fonds des investisseurs sont déposés sur des comptes séquestres réglementés par le gouvernement. Ce système garantit une transparence et une sécurité à 100% pour votre capital.

Le calendrier d’achat d’un bien sur plan peut être résumé comme suit:

Étape 1: Écoute de vos souhaits et recherche de votre bien idéal (Jour 1-2)

Lors de votre consultation, expliquez clairement vos attentes, vos choix de style de vie et vos objectifs d’investissement à votre agent. Les experts de TEKCE analyseront soigneusement ces éléments et prépareront rapidement un portefeuille personnalisé correspondant parfaitement à votre liste de souhaits.

Étape 2: Visite du bien et négociation (Jour 1-2)

Votre agent organisera une visite physique ou virtuelle afin de vous aider à examiner l’environnement du bien et l’état actuel de la construction. Poser toutes les questions que vous pourriez avoir lors de la visite est essentiel pour éviter d’éventuels problèmes.

Après la visite du bien et la prise de décision, l’étape suivante consiste à discuter des conditions de paiement et des plans de versement. Les prix peuvent parfois être négociés. S’il existe une marge de négociation, votre agent vous guidera.

Par ailleurs, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier afin de vérifier que le bien est apte à la vente, qu’il dispose d’un titre valide et qu’il est libre de toute dette.

Étape 3: Réserver le bien et effectuer l’acompte (Jour 2-15)

Vous pouvez réserver le bien afin qu’il ne soit pas vendu à une autre personne pendant que vous rassemblez les documents nécessaires.

À ce stade, vous devrez payer des frais de réservation, généralement d’environ 2% du prix d’achat, en plus de l’acompte. En règle générale, les promoteurs fixent l’acompte à 20% du prix d’achat. Ce paiement doit généralement être effectué dans un délai de 2 à 15 jours. Ensuite, le bien sera officiellement réservé à votre nom.

Étape 4: Signature du SPA (Jour 15-60)

Le contrat de vente et d’achat (Sales and Purchase Agreement – SPA) est un contrat juridiquement contraignant qui détaille les spécificités du projet, les dates d’achèvement et le calendrier de paiement convenu. Le SPA est préparé par un avocat.

Étape 5: Obtention du certificat Oqood (Jour 30-60)

Une fois le SPA signé, le promoteur dépose une demande auprès du Dubai Land Department (DLD) afin d’obtenir le certificat Oqood. Ce document constitue la preuve officielle que le contrat de vente est enregistré sur le portail du DLD et que votre capital est sécurisé pendant toute la phase de construction.

Étape 6: Enregistrement auprès du DLD (lors de la remise du bien)

En dernière étape, l’enregistrement officiel de votre bien auprès du Dubai Land Department (DLD) a généralement lieu dans un délai de 7 à 15 jours après la remise du bien. À l’issue de ce processus, vous devenez le propriétaire légal du bien.

Note sur les prêts hypothécaires (facultatif): si vous choisissez de financer votre achat par un prêt hypothécaire, vous devez déposer votre demande environ 30 jours avant la date de remise prévue.

2. Achat d'Immobiliers Prêts à Emménager: Avantages et Calendrier

Les biens prêts à emménager constituent le choix idéal pour les investisseurs et les utilisateurs recherchant des résultats immédiats. L’avantage le plus important est la possibilité d’obtenir une résidence immédiate ou de commencer à générer des revenus locatifs dès le premier jour. Cela élimine la période d’attente liée à la construction.

Un autre avantage clé est la possibilité d’inspecter physiquement le bien, d’évaluer la qualité de construction et d’observer l’environnement réel avant de s’engager financièrement.

Les biens prêts à emménager peuvent être proposés directement par le promoteur. Cependant, comme la plupart des unités sont vendues lors de la phase sur plan, la majorité des biens prêts impliquent un vendeur privé (marché secondaire).

Le calendrier d’achat des biens prêts à emménager peut être résumé comme suit:

Étape 1: Écoute de vos souhaits et recherche de votre bien idéal (Jour 1-2)

Informez votre agent de toutes vos préférences, de vos besoins en matière de style de vie ou de vos attentes en termes de revenus locatifs. Les consultants de TEKCE analyseront les disponibilités actuelles du marché et prépareront rapidement un portefeuille personnalisé de logements prêts à emménager correspondant à votre liste de souhaits.

Étape 2: Visite du bien et négociation (Jour 1-2)

À ce stade, votre agent organisera une visite virtuelle ou physique du bien à un moment qui vous conviendra. Cette étape est essentielle pour inspecter personnellement l’état réel du bien, les installations sur site et le quartier. Une fois votre logement idéal sélectionné, le prix de vente et les conditions de la transaction seront négociés afin d’obtenir la meilleure offre. Vous pouvez solliciter l’aide de votre agent pour la négociation.

Étape 3: Réservation du bien (Jour 1-2)

Vous pouvez légalement réserver le bien pendant que vous organisez le financement et les procédures juridiques. À ce stade, vous devez verser un dépôt de garantie pour sécuriser la transaction. En règle générale, ce dépôt est fixé à 10% de la valeur du bien. Ensuite, le bien ne peut plus être vendu à un autre acheteur.

Étape 4: Signature du MOU (Contrat F) (Jour 3-7)

Une fois le bien réservé, vous formaliserez votre intention d’achat en signant le Memorandum of Understanding (MOU), communément appelé Contrat F. Ce formulaire officiel de la RERA sert de premier accord de vente entre l’acheteur et le vendeur. Il précise clairement le prix convenu, les modalités de paiement et les conditions de la transaction.

Étape 5: Émission des chèques de banque (Manager’s Checks) (Jour 3-4)

À cette étape, vous devez préparer les instruments financiers nécessaires au transfert officiel. Pour ce faire, vous devez obtenir un chèque de banque auprès de votre établissement bancaire. Cette étape garantit que tous les fonds sont sécurisés et prêts pour la transaction finale.

Étape 6: Signature de l’acte au bureau du Trustee (Jour 3-7)

Le processus de transfert a lieu au bureau du Trustee du DLD. Il s’agit de la réunion finale pour signer les documents et transférer officiellement la propriété. Après cette réunion, la transaction est soumise pour approbation finale.

Étape 7: Enregistrement auprès du DLD (1 à 2 jours après la réunion)

L’enregistrement officiel auprès du Dubai Land Department (DLD) est finalisé dans un délai de 1 à 2 jours après la réunion chez le Trustee. À la suite de cette approbation, le titre de propriété final (Title Deed) est délivré et l’acheteur obtient l’ensemble des droits légaux de propriété sur le bien.

Note sur les prêts hypothécaires: si vous utilisez un prêt hypothécaire pour un bien prêt à emménager, veuillez ajouter un délai supplémentaire de 30 jours au calendrier total afin de tenir compte des évaluations bancaires et des approbations finales.

Félicitations! Vous êtes désormais propriétaire officiel d’un bien immobilier aux Émirats Arabes Unis.

Tableau Récapitulatif du Calendrier d’Achat Immobilier à Dubaï

Principales Considérations Juridiques pour tous les Acheteurs à Dubaï

Que vous choisissiez un bien sur plan ou un bien prêt à emménager, il existe des protocoles juridiques importants à respecter afin de garantir une transaction sécurisée et de prévenir la fraude et les problèmes connexes.

• Conformité RERA: Nous vous conseillons de travailler uniquement avec des agents immobiliers officiellement enregistrés auprès de la Real Estate Regulatory Agency (RERA). En tant que membre reconnu de la RERA, TEKCE veille à ce que chaque étape de votre transaction soit menée dans une totale transparence juridique et en parfaite conformité avec la réglementation.
• Procuration (Power of Attorney – POA): La présence physique à Dubaï n’est pas obligatoire pour effectuer un achat immobilier. Les acheteurs peuvent accorder une procuration afin que l’ensemble du processus d’achat soit géré en leur nom aux Émirats Arabes Unis. Toutefois, les transactions doivent toujours être confiées à des avocats qualifiés. Vous pouvez réaliser l’intégralité du processus à distance grâce au service TeleProperty de TEKCE, en accordant une procuration limitée à nos experts juridiques. Ainsi, toutes les démarches administratives seront traitées de manière sécurisée en votre nom.
• Délai d’enregistrement auprès du DLD: Après la signature du contrat de vente, vous disposez d’un délai maximum de 60 jours pour enregistrer la transaction auprès du Dubai Land Department (DLD). Tous les documents soumis doivent être à jour et rédigés en arabe. C’est pourquoi nous recommandons vivement de faire vérifier l’ensemble des documents par un avocat qualifié.
• Restrictions régionales: Il est important de noter que les étrangers ne peuvent acheter des biens immobiliers que dans les zones en pleine propriété (freehold) des Émirats Arabes Unis. Un professionnel de l’immobilier compétent vous orientera directement vers ces zones éligibles afin d’éviter toute perte de temps ou d’argent.
• Éligibilité au permis de résidence: Si vous souhaitez demander un permis de résidence permanente, vous devez investir un montant minimum dans l’immobilier. Actuellement, un bien d’une valeur de 750 000 AED permet d’obtenir un visa investisseur de 2 ans, tandis qu’un investissement de 2 millions AED donne droit au Golden Visa de 10 ans. Nous recommandons fortement d’informer votre agent immobilier de vos objectifs de résidence dès le début afin qu’il puisse vous orienter vers des biens éligibles.

Quels sont les documents requis pour acheter un bien immobilier aux Émirats Arabes Unis?

Selon les spécificités de la vente, la liste des documents peut varier. Toutefois, les documents suivants sont requis pour tous les investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier à Dubaï:

• Passeport
• Visa de résidence en cours de validité ou autorisation de séjour aux Émirats Arabes Unis
• Memorandum of Understanding (MOU), également appelé Contrat F, qui correspond au contrat de vente et d’achat à Dubaï
• Certificat de non-objection (No Objection Certificate – NOC)
• Procuration (le cas échéant)

FAQ – Achat immobilier aux Émirats Arabes Unis

Quelle est la différence entre les biens prêts et les biens sur plan à Dubaï?
Les biens prêts à emménager génèrent rapidement des revenus locatifs puisqu’ils sont livrés immédiatement. Leurs prix sont généralement plus élevés. Les biens sur plan, quant à eux, sont plus abordables et offrent des plans de paiement flexibles, incluant parfois des options après remise du bien. Les biens prêts conviennent aux rendements à court terme, tandis que les biens sur plan sont plus adaptés aux investissements à moyen et long terme à moindre coût.

Quand peut-on revendre un appartement sur plan à Dubaï?
À Dubaï, les appartements sur plan peuvent être librement revendus une fois le projet achevé et le titre de propriété délivré. Toutefois, il est également possible de revendre avant la fin de la construction. En général, le paiement d’environ 40% du montant total suffit pour que le promoteur approuve la transaction.

Puis-je demander une compensation en cas de retard du promoteur à Dubaï?
À Dubaï, les retards de construction sont relativement rares, car les promoteurs ne perçoivent le paiement intégral qu’une fois le projet achevé. Un retard augmente leurs coûts, ce qui les incite à respecter les délais. La plupart des promoteurs incluent une période de grâce d’un an dans le contrat, leur permettant légalement de livrer le bien jusqu’à un an après la date prévue. Cette clause figure généralement dans le contrat de vente. Si le retard dépasse un an et que votre contrat prévoit une compensation, vous pouvez en faire la demande. Si aucune clause n’est mentionnée, vous pouvez déposer une plainte auprès du Dubai Land Department (DLD).

Quel est le montant de l’acompte nécessaire pour acheter un bien immobilier à Dubaï?
Lors de l’achat d’un bien immobilier à Dubaï, le montant de l’acompte varie selon le projet. Pour les projets sur plan, l’acompte est généralement compris entre 10% et 20%. Le solde est payé par versements échelonnés au fur et à mesure de l’avancement du projet. Pour les biens prêts à emménager, un dépôt est requis et le paiement total doit généralement être effectué dans un délai allant d’une semaine à un mois.

Les paiements échelonnés sont-ils sécurisés lors de l’achat d’un bien à Dubaï?
À Dubaï, tous les paiements pour les biens sur plan passent par le système Oqood, supervisé par le Dubai Land Department (DLD). Ce système garantit que l’acompte et les versements échelonnés sont entièrement protégés pendant l’achat. Tous les paiements sont versés sur un compte séquestre réglementé, ouvert au nom du promoteur agréé et du projet enregistré. Le promoteur n’a pas accès immédiatement à la totalité des fonds: ceux-ci sont débloqués progressivement en fonction de l’avancement réel des travaux, vérifié par les autorités. Cette structure protège les acheteurs et garantit que l’argent est utilisé uniquement pour la construction du projet acheté. Grâce à ces règles strictes, les paiements sur plan à Dubaï sont juridiquement sécurisés.

Quels sont les taux d’intérêt des plans de paiement et des prêts hypothécaires pour les biens sur plan à Dubaï?
Lorsque vous achetez un bien sur plan à Dubaï avec un plan de paiement échelonné, aucun intérêt n’est appliqué. En cas de paiement comptant, les promoteurs offrent souvent une remise comprise entre 2% et 10%, selon le projet. Si vous optez pour un prêt bancaire, le taux d’intérêt dépend de la banque et de la durée du prêt. À Dubaï, les taux hypothécaires se situent généralement entre 4% et 5,5%.

Puis-je acheter un bien immobilier à Dubaï avec des paiements échelonnés?
Oui. De nombreux projets sur plan à Dubaï proposent des plans de paiement flexibles, adaptés aux acheteurs disposant d’un budget limité. Ces plans commencent souvent par un faible acompte, avec des paiements étalés sur une longue période. Certains promoteurs autorisent des paiements après la remise du bien (post-handover). Ce système permet aux acheteurs de mieux gérer leur budget, en réglant le solde après avoir emménagé ou obtenu le titre de propriété.

Ai-je besoin d’une procuration pour acheter un bien immobilier à Dubaï?
Si vous êtes à Dubaï et réalisez l’achat vous-même, une procuration n’est pas nécessaire. En revanche, si vous êtes à l’étranger ou dans l’impossibilité de vous déplacer, une procuration notariée est requise. Ce document permet à un représentant légal d’acheter le bien en votre nom et de gérer les démarches telles que le transfert du titre de propriété et les procédures bancaires.

Quels documents sont nécessaires pour acheter un bien immobilier à Dubaï?
Pour acheter un bien immobilier à Dubaï, un passeport valide est généralement suffisant. Les résidents des Émirats Arabes Unis peuvent également utiliser leur Emirates ID et leur visa de résidence. Les acheteurs vivant à l’étranger peuvent finaliser l’achat à distance uniquement avec leur passeport, sans se rendre à Dubaï.
Au fur et à mesure de l’avancement du processus, d’autres documents seront requis:

• le contrat de vente et d’achat (SPA) ;
• l’enregistrement Oqood pour les biens sur plan ;
• le certificat de non-objection (NOC) délivré par le promoteur.

Ces documents sont établis à différentes étapes et doivent être conservés jusqu’à la délivrance du titre de propriété.

Dois-je me rendre personnellement au bureau du Trustee pour finaliser le transfert du titre de propriété après la remise du bien?
Non, cette étape n’est pas requise pour les achats sur plan. Le promoteur gère la procédure administrative et transfère directement le titre de propriété au nom de l’acheteur. Il n’est pas nécessaire de se rendre au bureau du Trustee.

Combien de temps prend le transfert du titre de propriété après le paiement final et la remise du bien?
La durée exacte dépend du projet concerné et du délai de traitement par les autorités compétentes. Pour les grands projets comprenant, par exemple, 3 000 unités, le processus peut prendre plus de temps en raison du volume élevé de dossiers. Les projets plus petits sont généralement traités plus rapidement. En règle générale, le transfert du titre de propriété est effectué dans un délai de 7 à 15 jours.

Les prix de l’immobilier vont-ils baisser à Dubaï?
Non. L’activité de construction intensive à Dubaï n’a pas d’impact négatif sur les ventes ou la location. Entre 2022 et 2024, la population a fortement augmenté, tandis que l’offre de logements n’a pas réussi à suivre la demande. Pour cette raison, les nouveaux projets trouvent rapidement des acquéreurs. La fiscalité avantageuse et les politiques favorables aux investisseurs font de Dubaï l’une des destinations d’investissement les plus attractives au monde. Les développements modernes suscitent un fort intérêt auprès des investisseurs locaux et internationaux. Bien entendu, l’emplacement et la fiabilité du promoteur restent des critères essentiels. Toutefois, pour ceux qui réalisent le bon investissement, Dubaï continue d’offrir des rendements locatifs élevés et un fort potentiel de valorisation. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’avenir de Dubaï, vous pouvez consulter notre article consacré à la Vision 2040 de Dubaï.