Zakup Nieruchomości w Hiszpanii Krok po Kroku

Hiszpania, jako członek Unii Europejskiej, posiada solidny system przenoszenia aktów własności (title deed), który ma zastosowanie wobec wszystkich, zarówno nabywców lokalnych, jak i zagranicznych. Zakup nieruchomości to proces wymagający wiedzy i doświadczenia. Skorzystanie z profesjonalnej pomocy jest kluczowe, aby zapewnić sprawne przekazanie kluczy oraz przeniesienie aktu własności. Rejestracja nieruchomości trwa zazwyczaj od 1 do 2 miesięcy od momentu wyboru nieruchomości, w zależności od jej rodzaju.

Doświadczeni agenci sprzedaży TEKCE Nieruchomości pomogą Ci znaleźć idealną nieruchomość dopasowaną do Twoich potrzeb. Wykwalifikowani prawnicy firmy zajmą się badaniem stanu prawnego (due diligence) oraz wszystkimi procedurami, wspólnie z Tobą lub w Twoim imieniu, dbając o prawidłowe dopełnienie obowiązków prawnych.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii składa się z 8 prostych kroków, od znalezienia odpowiedniej oferty aż po otrzymanie aktu własności.

Poniżej znajduje się szczegółowy przewodnik po procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii:

• Poznanie Twoich życzeń i znalezienie wymarzonej nieruchomości
• Oglądanie nieruchomości
• Rezerwacja
• Weryfikacja KYC i AML
• Podpisanie umowy
• Uzyskanie numeru NIE oraz otwarcie konta bankowego
• Podpisanie aktu notarialnego
• Rejestracja aktu własności

Zakup Nieruchomości w Hiszpanii: Pełen Harmonogram i Proces Krok po Kroku Rynek Pierwotny (off-plan) vs Wtórny (resale)

Poniżej przedstawiamy procedury krok po kroku dla zakupu nieruchomości z rynku wtórnego oraz nieruchomości z rynku pierwotnego (w budowie / nowej). Harmonogram oraz wymagania prawne różnią się w zależności od tego, czy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, czy off-plan.

Zakup Nieruchomości z Rynku Wtórnego (resale)

Nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj umożliwiają szybsze sfinalizowanie transakcji. Po wyborze nieruchomości proces zwykle dochodzi do etapu notarialnego w ciągu 1–2 miesięcy.

1. Poznanie Twoich Życzeń i Znalezienie Wymarzonej Nieruchomości (czas: 1-3 dni)

Pierwszym krokiem jest przygotowanie listy preferencji, aby znaleźć nieruchomość najlepiej dopasowaną do Twoich potrzeb i oczekiwań.

Na naszej stronie internetowej znajduje się szeroka, codziennie aktualizowana oferta nieruchomości, a agenci na bieżąco monitorują rynek, aby szybko zaproponować najlepsze opcje. Etap wyszukiwania i selekcji trwa zwykle 1–3 dni.

2. Oglądanie Nieruchomości (czas: 1–3 dni)

Następnie odwiedzasz wybrane nieruchomości. Podczas prezentacji warto zadawać pytania agentowi, sprzedającemu lub deweloperowi, aby uniknąć ewentualnych problemów na późniejszym etapie.

Możesz oglądać nieruchomości osobiście lub, jeśli podróż jest utrudniona, skorzystać z usługi TEKCE TeleProperty w formie wideorozmów na żywo (WhatsApp, FaceTime, Skype itp.). Ponad połowa naszych klientów finalizuje zakup właśnie w ten sposób. Prezentacje zwykle zajmują kilka dni.

3. Rezerwacja (zadatek) (czas: 1–3 dni)

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości wpłacasz zadatek rezerwacyjny, aby zdjąć ją z rynku.
Ceny nowych nieruchomości są zazwyczaj stałe, natomiast przy rynku wtórnym możliwe są negocjacje, agent pomoże Ci uzyskać jak najlepszą cenę.

4. Weryfikacja KYC i AML (czas: 3–15 dni)

Po rezerwacji przeprowadzane jest badanie stanu prawnego (due diligence). Obejmuje ono m.in. sprawdzenie księgi wieczystej, obciążeń, opłat wspólnotowych oraz procedury Know Your Client (KYC) i Anti-Money Laundering (AML).
Celem jest potwierdzenie, że nieruchomość jest wolna od problemów prawnych, a dokumentacja kompletna.

5. Podpisanie Umowy (czas: 3–15 dni)

Po zakończeniu due diligence i procedur KYC podpisywana jest prywatna umowa przedwstępna (Contrato de Arras) pod nadzorem prawnika.
Na tym etapie zwykle wpłaca się 10% ceny zakupu. Często udziela się prawnikowi pełnomocnictwa (POA), aby przyspieszyć finalizację transakcji.

Prawnik wyjaśnia zapisy umowy i zajmuje się formalnościami w Twoim imieniu.

6. Uzyskanie Numeru NIE i Otwarcie Konta Bankowego (czas: 1–15 dni)

Przed finalizacją zakupu musisz uzyskać hiszpański numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE) oraz otworzyć konto bankowe w Hiszpanii. Zespół prawny TEKCE pomaga w całym procesie.

NIE i konto bankowe są niezbędne do realizacji płatności (zadatek, podatki, płatność końcowa) w euro.

7. Podpisanie Aktu Notarialnego (czas: 15–60 dni)

W uzgodnionym terminie podpisujesz akt notarialny w kancelarii notarialnej. W tym momencie regulowana jest pozostała część ceny. Notariusz upewnia się, że rozumiesz treść dokumentu i warunki transakcji. Po podpisaniu otrzymujesz klucze i możesz wprowadzić się do nieruchomości.

8. Rejestracja Aktu Własności (czas: 20–30 dni)

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa dokumenty do oficjalnej rejestracji. Akt własności zostaje wpisany do Rejestru Nieruchomości w ciągu 2–4 tygodni.

Jest to proces automatyczny, nie są wymagane żadne dodatkowe działania z Twojej strony.

Uwaga Dotycząca Kredytu Hipotecznego (rynek wtórny) Jeśli zakup finansowany jest kredytem, należy przewidzieć co najmniej dodatkowe 30 dni pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a wizytą u notariusza, na wykonanie wyceny bankowej oraz uzyskanie decyzji kredytowej.

Zakup Nieruchomości z Rynku Pierwotnego (off-plan)

Zakupy nieruchomości w fazie projektowej zazwyczaj trwają dłużej, ponieważ harmonogram zależy od postępu budowy i uzyskania pozwoleń na budowę.

1. Poznanie Twoich życzeń i znalezienie wymarzonej nieruchomości (czas: 1-3 dni)

Podobnie jak przy rynku wtórnym, zacznij od określenia swoich celów (lokalizacja, budżet, renoma dewelopera). Agenci wskażą nowe projekty o wysokim potencjale, które odpowiadają Twoim kryteriom.

TEKCE doradza w kwestii potencjału inwestycyjnego i śledzi obiecujące projekty, korzystając z aktualnych ofert i wiedzy branżowej.

2. Oglądanie Projektu (czas: 1–3 dni)

W przypadku nieruchomości off-plan można odwiedzić plac budowy lub modelowy apartament. TEKCE organizuje wizyty osobiste, a także oferuje usługę TeleProperty, umożliwiającą oglądanie projektu zdalnie.

Oglądanie nowego projektu zwykle zajmuje kilka dni, w zależności od harmonogramu dewelopera.

3. Rezerwacja (Zadatek) (czas: 1–3 dni)

Po wyborze konkretnej jednostki rezerwujesz ją, wpłacając niewielki zadatek i podpisując umowę rezerwacyjną.

4. Weryfikacja KYC i AML (czas: 3–15 dni)

Podobnie jak przy rynku wtórnym, zespół prawny przeprowadza obowiązkowe kontrole KYC i AML, wymagane dla inwestorów zagranicznych zgodnie z przepisami hiszpańskimi i unijnymi.

5. Podpisanie Umowy (czas: 3–15 dni)

W przypadku nieruchomości off-plan oficjalna umowa podpisywana jest zwykle po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na budowę. Jeśli pozwolenie nie zostało jeszcze wydane, proces ten może potrwać dodatkowe 15–30 dni.

6. Uzyskanie Numeru NIE i Otwarcie Konta Bankowego (czas: 15–30 dni)

Przed ostatecznym przekazaniem nieruchomości nadal potrzebny jest numer NIE i konto bankowe. TEKCE pomaga w uzyskaniu NIE oraz otwarciu lokalnego konta, które będzie służyć do dokonywania wszystkich płatności (rat i podatków) w trakcie realizacji projektu.

7. Podpisanie Ostatecznego Aktu Notarialnego (czas: w dniu przekazania)

Gdy budynek jest ukończony i gotowy do odbioru, uczestniczysz w podpisaniu aktu notarialnego (data zależy od harmonogramu budowy). Wtedy podpisuje się ostateczny publiczny akt sprzedaży i dokonuje pozostałej płatności.

8. Rejestracja Aktu Własności (czas: 20–30 dni)

Po zakończeniu budowy, podobnie jak w przypadku zakupu z rynku wtórnego, notariusz automatycznie rejestruje nowy akt w rejestrze gruntów. Proces ten zwykle trwa 2–4 tygodnie.

Uwaga Dotycząca Kredytu Hipotecznego (off-plan): Jeśli planujesz finansowanie kredytem hipotecznym, proces aplikacyjny powinien rozpocząć się co najmniej dwa miesiące przed wizytą u notariusza (datą odbioru), aby środki były dostępne do finalnego podpisania aktu.

Przegląd Nieruchomości z Rynku Wtórnego i Off-Plan w Hiszpanii

Jakie Dokumenty są Wymagane do Zakupu Nieruchomości w Hiszpanii?

Kupujący powinni przygotować określone dokumenty, aby sfinalizować zakup nieruchomości w Hiszpanii. Dokumenty te są niezbędne do przeprowadzenia procesu przeniesienia własności między sprzedającym a kupującym. Oto dokumenty potrzebne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii:

• Ważny paszport kupującego
• Numer NIE
• Pełnomocnictwo, jeśli procedury będą prowadzone przez przedstawiciela
• Umowa sprzedaży
• Oświadczenie o braku obciążeń na nieruchomości

Podstawy Zakupu Nieruchomości w Hiszpanii

• Finansowanie zakupu nieruchomości: Jeśli cena wymarzonej nieruchomości przekracza Twój planowany budżet, banki w Hiszpanii są gotowe finansować zarówno lokalnych, jak i zagranicznych kupujących. Hiszpania ma przeciętne stawki procentowe banków Unii Europejskiej, odpowiednie do kredytów hipotecznych na długi okres. Banki oferują różne rodzaje oprocentowania. Kredyty hipoteczne w Hiszpanii są dość korzystne dzięki niskim stopom procentowym i elastycznym okresom spłaty. Stopy procentowe mogą się różnić dla zagranicznych nabywców, ponieważ ryzyko jest nieco wyższe niż dla mieszkańców.
• Koszty zakupu: Oprócz ceny sprzedaży nieruchomości mogą wystąpić dodatkowe koszty. Należą do nich opłaty prawne, podatki jednorazowe lub roczne, opłaty za wycenę nieruchomości i inne. Aby uniknąć niespodzianek finansowych, ważne jest wcześniejsze oszacowanie wszystkich wydatków.
• Zakup za pomocą kryptowalut: Ponieważ nie ma konkretnych ograniczeń dotyczących zakupu nieruchomości za pomocą kryptowalut, kupujący mogą wykorzystać swoje aktywa kryptograficzne do tego celu. TEKCE pomogło setkom posiadaczy kryptowalut zrealizować marzenia o własnym domu, dokonując zakupu przy użyciu Bitcoina.