Jak Kupić Nieruchomość w Turcji: Przewodnik Krok po Kroku

Zakup nieruchomości wymaga wiedzy i doświadczenia. Dla wielu osób jest to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, podejmowana rzadko. W tym przypadku uzyskanie profesjonalnego wsparcia jest kluczowe dla sprawnego przebiegu transakcji zakupu i przeniesienia aktu własności. Dla TEKCE Nieruchomości, które realizuje tysiące transakcji rocznie, jest to codzienny obowiązek. Nasi profesjonalni agenci sprzedaży znajdą dla Państwa najbardziej odpowiednią nieruchomość, a nasi doświadczeni prawnicy poprowadzą cały proces razem z Państwem lub w Państwa imieniu.

Oto przewodnik po procesie zakupu nieruchomości w Turcji:

• Wysłuchanie Państwa oczekiwań i znalezienie wymarzonej nieruchomości
• Umówienie wizyty i zwiedzania
• Ustalenie warunków sprzedaży
• Wpłata zaliczki
• Podpisanie umowy
• Uzyskanie numeru podatkowego
• Otwarcie konta bankowego
• Uzyskanie raportu wyceny
• Przeniesienie aktu własności

Przewodnik po Terminach Związanych z Zakupem Nieruchomości w Turcji

Procedury związane z zakupem nieruchomości w Turcji nieznacznie różnią się w zależności od tego, czy kupują Państwo nieruchomość gotową do zamieszkania (z drugiej ręki), czy nieruchomość w trakcie budowy (off-plan).

Nieruchomości z drugiej ręki zazwyczaj pozwalają na szybkie sfinalizowanie transakcji i natychmiastowe zamieszkanie, natomiast zakup off-plan często oferuje bardziej elastyczne plany płatności, ale wymaga oczekiwania na zakończenie projektu, aby dokonać przeniesienia aktu własności.

Poniżej znajdują się szczegółowe harmonogramy dla obu scenariuszy.

Zakup Nieruchomości Gotowej do Zamieszkania lub z Rynku Wtórnego w Turcji

Nieruchomości gotowe do zamieszkania to ukończone domy, które pozwalają kupującemu obejrzeć gotową nieruchomość przed zakupem. Ta opcja jest idealna dla osób, które chcą wprowadzić się od razu lub rozpocząć generowanie przychodu z wynajmu bez czekania na zakończenie budowy.

Jedną z największych zalet nieruchomości z rynku wtórnego jest szybkość transakcji. Po wybraniu przez kupującego nieruchomości, przeniesienie aktu własności zwykle można zakończyć w ciągu 7–15 dni, a w niektórych przypadkach nawet szybciej, w zależności od dostępności terminu w Kancelarii Ewidencji Gruntów.

1. Wysłuchanie oczekiwań i znalezienie wymarzonej nieruchomości (Dzień 1)

Pierwszym krokiem jest jasne określenie swoich oczekiwań. Oprócz budżetu należy uwzględnić preferencje dotyczące stylu życia, typ wymarzonej nieruchomości oraz cele inwestycyjne. Przeglądając naszą aktualną stronę z ofertami nieruchomości, szybko znajdziesz najlepsze opcje. Możesz także skontaktować się z naszymi agentami, którzy przygotują wyselekcjonowaną listę nieruchomości spełniających Twoje kryteria.

2. Umówienie wizyty ( Między 1–2 Dniem)

Po wybraniu odpowiednich nieruchomości kolejnym krokiem jest ich osobiste obejrzenie. Podczas wizyty można lepiej poznać okolicę, dostępne udogodnienia oraz ogólną atmosferę dzielnicy.

Jeżeli podróżowanie nie jest możliwe, można skorzystać z systemu TeleProperty®, który umożliwia oglądanie nieruchomości przez połączenia wideo na żywo. Agenci dojeżdżają do nieruchomości z centralnych punktów miasta i szczegółowo przedstawiają lokalizację oraz samą nieruchomość.

3. Ustalenie warunków sprzedaży (Między 1–2 Dniem)

Po wybraniu nieruchomości należy negocjować warunki sprzedaży ze sprzedającym. Negocjacje obejmują zwykle ostateczną cenę, warunki płatności oraz proponowany harmonogram finalizacji transakcji.

4. Wpłata zaliczki (Między 1–7 Dniem)

Po ustaleniu warunków przez obie strony dokonuje się wpłaty zaliczki, aby zarezerwować nieruchomość i ustalić cenę. Zaliczka zwykle wynosi 5–10% wartości nieruchomości.

5. Podpisanie umowy sprzedaży (Między 1–7 Dzniem)

Po wpłacie zaliczki przygotowywana jest oficjalna umowa sprzedaży, która jest następnie podpisywana. Umowa zawiera uzgodnioną cenę, warunki płatności oraz warunki transakcji. Nasi prawnicy mogą wspierać zarówno kupującego, jak i sprzedającego na tym etapie, aby upewnić się, że umowa odzwierciedla prawidłowo uzgodnione warunki.

6. Uzyskanie numeru podatkowego (Między 1–7 Dniem)

Obcokrajowcy muszą uzyskać turecki numer identyfikacji podatkowej, aby sfinalizować zakup nieruchomości. Numer ten jest wymagany przy oficjalnych transakcjach, takich jak rejestracja aktu własności i transfery finansowe. W razie wątpliwości nasz zespół pomoże szybko go uzyskać.

7. Otwarcie konta bankowego (Między 1–7 Dniem)

Otwarcie konta bankowego nie jest obowiązkowe, ale można zdecydować się na jego założenie. Po uzyskaniu nieruchomości można również przelewać środki bezpośrednio z konta w rodzinnym banku, np. na opłaty eksploatacyjne. Wymagane dokumenty to zazwyczaj kopia paszportu, notarialne tłumaczenie paszportu oraz rachunek za media potwierdzający adres zamieszkania kupującego.

8. Uzyskanie raportu wyceny (Między 4–10 Dniem)

Raport wyceny określa oficjalną wartość rynkową nieruchomości. Nie jest wymagany przy każdym zakupie, ale jest potrzebny dla osób ubiegających się o obywatelstwo tureckie przez inwestycję lub niektóre pozwolenia na pobyt.

9. Przeniesienie aktu własności (Między 7–15 Dniem)

Ostatni etap odbywa się w Urzędzie Ewidencji Gruntów. Po złożeniu wymaganych dokumentów i opłaceniu podatków od przeniesienia własności, nieruchomość zostaje oficjalnie przeniesiona na kupującego.

Na tym etapie należy także uzyskać dokument potwierdzający zakup waluty obcej. Po zakończeniu transakcji kupujący otrzymuje akt własności i staje się oficjalnym właścicielem nieruchomości w Turcji.

Zakup Nieruchomości w Budowie (Off-Plan) w Turcji

Nieruchomości w budowie to domy, które są jeszcze w trakcie realizacji lub w fazie planowania. Projekty te są szczególnie preferowane przez inwestorów, ponieważ często oferują niższe ceny początkowe oraz elastyczne plany płatności w trakcie budowy. W przeciwieństwie do nieruchomości gotowych, przeniesienie aktu własności przy zakupie off-plan zazwyczaj następuje po zakończeniu i oddaniu projektu. Deweloperzy zazwyczaj oferują płatności ratalne, co pozwala kupującym rozłożyć płatności na kilka miesięcy lub lat do momentu zakończenia projektu.

1. Wysłuchanie oczekiwań i znalezienie wymarzonej nieruchomości (Dzień 1)

Podobnie jak w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, pierwszym krokiem jest określenie preferencji, budżetu i celów inwestycyjnych. Przy poszukiwaniu nieruchomości off-plan na sprzedaż w Turcji warto również ocenić renomę dewelopera, lokalizację projektu, oferowane udogodnienia oraz przewidywaną datę ukończenia.

2. Umówienie wizyty (Między 1–2 Dniem)

Kupujący może odwiedzić teren budowy, aby poznać lokalizację i otoczenie projektu. Deweloperzy często udostępniają mieszkania pokazowe, które prezentują projekt, układ i jakość materiałów docelowej nieruchomości. Jeśli fizyczna wizyta nie jest możliwa, można skorzystać z usług TeleProperty®, umożliwiających zdalne oglądanie nieruchomości w czasie rzeczywistym online.

3. Ustalenie warunków sprzedaży (Między 1–7 Dniem)

Po wyborze jednostki w projekcie można negocjować warunki sprzedaży z deweloperem. Zazwyczaj obejmuje to ostateczną cenę, harmonogram płatności, plan ratalny oraz przewidywaną datę odbioru nieruchomości.

4. Wpłata zaliczki (Między 1–7 Dniem)

Zakupy off-plan zazwyczaj wymagają wyższej wpłaty początkowej niż nieruchomości gotowe. Dzieje się tak, ponieważ deweloper potrzebuje środków na koszty budowy i zabezpieczenie rezerwacji przed ukończeniem projektu. Zaliczka zwykle wynosi 30–50% ceny nieruchomości. Pozostała kwota jest spłacana w ratach zgodnie z harmonogramem ustalonym z deweloperem.

5. Podpisanie umowy sprzedaży (Między 1–7 Dniem)

Po uzgodnieniu warunków podpisywana jest oficjalna umowa sprzedaży, w której określone są specyfikacje nieruchomości, harmonogram budowy, plan płatności oraz warunki odbioru.

6. Uzyskanie numeru podatkowego (Między 1–7 Dniem)

Podobnie jak przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, obcokrajowcy muszą uzyskać turecki numer identyfikacji podatkowej, aby móc kontynuować oficjalne procedury i płatności.

7. Otwarcie konta bankowego (Między 1–7 Dniem)

Dla obcokrajowców zaleca się otwarcie tureckiego konta bankowego do zarządzania płatnościami ratalnymi w trakcie budowy, choć możliwe jest również przelewanie środków z zagranicznych kont.

8. Uzyskanie raportu wyceny (Między 4–10 Dniem)

Raport wyceny może być wymagany w zależności od celu kupującego, szczególnie przy aplikacjach o obywatelstwo lub pozwolenie na pobyt.

9. Przeniesienie aktu własności (w ciągu tygodnia po odbiorze projektu)

Po ukończeniu budowy i oddaniu projektu ostatnim krokiem jest przeniesienie aktu własności w Urzędzie Ewidencji Gruntów. Po złożeniu wymaganych dokumentów i opłaceniu podatków akt własności jest zwykle wydawany w ciągu tygodnia od daty odbioru.

Tabela Porównawcza: Zakup Nieruchomości z Rynku Wtórnego vs Off-Plan w Turcji

Jakie dokumenty są wymagane do zakupu nieruchomości w Turcji?

Kupowanie nieruchomości w Turcji jest proste. Musisz tylko dostarczyć paszport i rachunek za media z kraju ojczystego. Rachunek za media, na Twoje imię i nazwisko i adres, jest obowiązkowy przy otwieraniu konta bankowego w Turcji. Pozostałe dokumenty można uzyskać w Turcji. Oto dokumenty przeniesienia tytułu własności;

• Kopia paszportu
• Turecki numer podatkowy
• Osobiste konto bankowe
• Potwierdzenie adresu (rachunek za użytkowanie z kraju zamieszkania)
• Zdjęcie biometryczne
• Dokument zakupu waluty obcej (DAB)

Kilka wskazówek na temat procesu prawnego

Jest kilka punktów, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie nieruchomości, aby uniknąć oszustw i możliwych trudności.

• Cena deklarowana: W Turcji bardzo często sprzedawcy nie deklarują rzeczywistej ceny sprzedaży przy przeniesieniu tytułu własności. Deklarowana cena na oficjalnym dokumencie stanowiłaby około połowy uzgodnionej kwoty między sprzedawcą a kupującym. Powodem zadeklarowania niższej kwoty jest zapłacenie mniejszego podatku. Rząd akceptuje średnią wartość podatku administracyjnego (belediye beyan değeri), która jest ogólnie znacznie niższa niż wartości nieruchomości. Deklarowana wartość nie powinna podlegać wycenie gminy. Jeśli dana osoba wykaże mniejszą wartość aktu własności, roczny podatek od nieruchomości i podatek od transportu zostaną obliczone na podstawie tego oświadczenia.
• Pełnomocnictwo: Zakup nieruchomości może zająć dużo czasu i wiedzy prawnej. TEKCE radzi uzyskać opiekę prawną prawników naszej firmy. Możesz udzielić pełnomocnictwa adwokatowi w Turcji, aby zajął się całym procesem za Ciebie. W ten sposób Twój prawnik zakończy zadanie w Twoim imieniu podczas całego procesu prawnego.
• Zagraniczne restrykcje: Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi o powierzchni większej niż 30 hektarów w Turcji.
• Ubezpieczenie: Osoby kupujące nieruchomości w Turcji muszą uzyskać ubezpieczenie zwane DASK.
• Podatek od przeniesienia własności: Podatek od przeniesienia własności w Turcji został ustalony jako 4% całkowitej wartości transakcji. Zgodnie z prawem kupujący i sprzedawca płacą po 2%. Ale zgodnie z niepisaną zasadą kupujący w Turcji, zwykle płacą 4%. Tę sprawę należy uzgodnić przed zawarciem umowy sprzedaży.
• Dokument DAB: DAB (Skrót Döviz Alım Belgesi-Dokument wymiany walut) jest wymaganym dokumentem wykazującym, że zagraniczny nabywca zapłacił za nieruchomość w obcej walucie wymienionej na lirę turecką, ponieważ Turcja chce wzmocnić swoją walutę. Banki wydają ten dokument na podstawie reguły zwanej „okólnikiem przepływu kapitału” tuż przed przekazaniem płatności. Sprzedawcy mogą również później uzyskać dokumenty DAB, ale TEKCE nie zaleca tego, ponieważ sprzedawcy (firmy lub indywidualni sprzedawcy) NIE są świadomi tej zasady, która ma zastosowanie tylko do obcokrajowców. Wielu obcokrajowców napotyka problemy, jeśli sprzedawca nie wie, jak uzyskać DAB. TEKCE wydaje ten dokument natychmiast po sprzedaży, zapobiegając potencjalnym problemom.

Najczęściej zadawane pytania