Zakup Nieruchomości w ZEA Krok po Kroku

Odpowiedź na pytanie „Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich?” brzmi jednoznacznie: tak.

Choć wcześniej prawo własności było ograniczone, przełomowy moment dla rynku nieruchomości w ZEA nastąpił w 2002 roku. Wówczas rząd wprowadził przepisy umożliwiające obcokrajowcom zakup nieruchomości typu freehold w wyznaczonych strefach na terenie ZEA.

Jeśli planujesz inwestycję na rynku nieruchomości w Dubaju, zrozumienie ram prawnych jest kluczowe. Poniżej przedstawiliśmy najważniejsze wymagania, eksperckie wskazówki oraz przewodnik krok po kroku dotyczący zakupu nieruchomości w ZEA przez cudzoziemców.

Więcej informacji na temat tego procesu możesz uzyskać, kontaktując się z doradcami TEKCE Nieruchomości.

• Poznanie Twoich życzeń i znalezienie wymarzonej nieruchomości
• Oglądanie nieruchomości i negocjacje
• Rezerwacja nieruchomości
• Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny
• Podpisanie umowy sprzedaży
• Rejestracja w Dubai Land Department (DLD)

Proces Zakupu Nieruchomości w ZEA: Harmonogram i Etapy dla Inwestorów

Zakup nieruchomości w Dubaju jest procesem stosunkowo prostym, choć posiada pewne specyficzne niuanse. Różnią się one w zależności od tego, czy inwestujesz w projekt będący w trakcie budowy (off-plan), czy w gotową do zamieszkania nieruchomość. Poniżej znajdziesz przewodnik krok po kroku dla obu scenariuszy.

1. Zakup Nieruchomości Off-Plan: Korzyści i Harmonogram

Nieruchomości off-plan w Dubaju są jednym z najczęściej wybieranych rozwiązań przez inwestorów. Najważniejszą zaletą jest niższa cena wejścia. Nieruchomości są wyceniane najniżej na etapie rozpoczęcia projektu, a wraz z postępem budowy wartość aktywa naturalnie rośnie wraz z popytem.

Drugą korzyścią jest elastyczna struktura płatności. Zazwyczaj plan płatności rozpoczyna się od niskiej wpłaty początkowej, a raty są rozłożone na okres od 24 do 48 miesięcy. Często spłaty trwają również po przekazaniu nieruchomości, co pozwala kontynuować płatności już po wprowadzeniu się do nowego domu lub pokrywać koszty z dochodu z najmu.

Ostatnią, lecz niezwykle istotną zaletą jest wysoki poziom bezpieczeństwa całego procesu. Wszystkie środki inwestorów trafiają na rachunki escrow regulowane przez rząd. System ten zapewnia pełną przejrzystość oraz 100% bezpieczeństwa Twojego kapitału.

Harmonogram zakupu nieruchomości off-plan można podsumować w następujący sposób:

Krok 1: Poznanie Twoich życzeń i znalezienie wymarzonej nieruchomości (dzień 1–2)

Podczas konsultacji jasno przedstaw swojemu agentowi swoje oczekiwania, styl życia oraz cele inwestycyjne. Eksperci TEKCE dokładnie przeanalizują te czynniki i szybko przygotują spersonalizowane portfolio, w pełni dopasowane do Twoich preferencji.

Krok 2: Oglądanie Nieruchomości i Negocjacje (dzień 1–2)

Agent zorganizuje wizytę na miejscu lub wirtualny spacer, abyś mógł ocenić otoczenie nieruchomości oraz aktualny stan budowy. Zadawanie pytań podczas prezentacji jest kluczowe, aby uniknąć potencjalnych problemów.

Po obejrzeniu nieruchomości i podjęciu decyzji kolejnym etapem jest omówienie warunków płatności oraz planu ratalnego. Ceny mogą być czasami negocjowane – jeśli istnieje taka możliwość, agent poprowadzi Cię przez ten proces.

Warto również skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, aby upewnić się, że nieruchomość może być sprzedana, posiada ważny tytuł własności i nie jest obciążona długami.

Krok 3: Rezerwacja Nieruchomości i Wpłata Zaliczki (dzień 2–15)

Możesz zarezerwować nieruchomość, aby nie mogła zostać sprzedana innej osobie w trakcie kompletowania dokumentów.

Na tym etapie wymagane jest uiszczenie opłaty rezerwacyjnej, zazwyczaj wynoszącej około 2% ceny zakupu, oraz wpłaty początkowej. Zazwyczaj deweloperzy ustalają zaliczkę na poziomie 20% wartości nieruchomości. Płatności tej dokonuje się zwykle w ciągu pierwszych 2–15 dni. Następnie nieruchomość zostaje oficjalnie zarezerwowana na Twoje nazwisko.

Krok 4: Podpisanie Umowy SPA (dzień 15–60)

Umowa sprzedaży (Sales and Purchase Agreement – SPA) jest prawnie wiążącym dokumentem określającym szczegóły projektu, terminy ukończenia oraz uzgodniony harmonogram płatności. Umowa SPA jest przygotowywana przez prawnika.

Krok 5: Uzyskanie Certyfikatu Oqood (dzień 30–60)

Po podpisaniu umowy SPA deweloper składa wniosek do Dubai Land Department (DLD) o wydanie certyfikatu Oqood. Dokument ten stanowi oficjalne potwierdzenie, że umowa sprzedaży została zarejestrowana w systemie DLD oraz że Twój kapitał jest zabezpieczony na etapie budowy.

Krok 6: Rejestracja w DLD (przy przekazaniu nieruchomości)

Ostatnim etapem jest oficjalna rejestracja nieruchomości w Dubai Land Department (DLD), która zazwyczaj następuje w ciągu 7–15 dni od przekazania nieruchomości. Po zakończeniu tego procesu stajesz się jej prawnym właścicielem.

Uwaga dotycząca kredytu hipotecznego (opcjonalnie): Jeśli planujesz finansować zakup kredytem hipotecznym, wniosek należy złożyć około 30 dni przed planowaną datą przekazania nieruchomości.

2. Zakup Nieruchomości Gotowych do Zamieszkania: Korzyści i Harmonogram

Nieruchomości gotowe do zamieszkania (ready-to-move) są idealnym wyborem dla inwestorów oraz użytkowników, którzy oczekują natychmiastowych rezultatów. Największą zaletą jest możliwość uzyskania pozwolenia na pobyt od razu lub rozpoczęcia generowania dochodu z najmu już od pierwszego dnia. Eliminuje to okres oczekiwania, który występuje w przypadku nieruchomości w budowie.

Kolejną istotną korzyścią jest możliwość osobistego obejrzenia nieruchomości, oceny jakości wykonania oraz zapoznania się z faktycznym otoczeniem przed podjęciem decyzji finansowej.

Nieruchomości gotowe mogą być oferowane bezpośrednio przez dewelopera. Jednak ponieważ większość lokali sprzedawana jest na etapie off-plan, w praktyce większość gotowych nieruchomości pochodzi z rynku wtórnego (od prywatnych sprzedających).

Harmonogram zakupu nieruchomości gotowej do zamieszkania przedstawia się następująco:

Krok 1: Poznanie Twoich życzeń i znalezienie wymarzonej nieruchomości (Czas trwania: 1-3 dni) (dzień 1–2)

Przekaż agentowi wszystkie swoje preferencje, potrzeby związane ze stylem życia lub oczekiwania dotyczące dochodu z najmu. Doradcy TEKCE przeanalizują aktualną ofertę rynkową i szybko przygotują spersonalizowane portfolio gotowych nieruchomości dopasowanych do Twoich oczekiwań.

Krok 2: Oglądanie Nieruchomości i Negocjacje (dzień 1–2)

Na tym etapie agent zorganizuje wirtualną lub osobistą prezentację nieruchomości w dogodnym dla Ciebie terminie. Jest to bardzo ważny moment, aby dokładnie ocenić rzeczywisty stan lokalu, udogodnienia na terenie inwestycji oraz okolicę. Po wyborze idealnej nieruchomości następują negocjacje ceny oraz warunków transakcji. W tym zakresie możesz liczyć na wsparcie agenta.

Krok 3: Rezerwacja Nieruchomości (dzień 1–2)

Możesz prawnie zarezerwować nieruchomość na czas organizowania finansowania i procedur prawnych. Na tym etapie wymagane jest wniesienie depozytu zabezpieczającego, który zazwyczaj wynosi 10% wartości nieruchomości. Po wpłacie nieruchomość nie może zostać sprzedana innemu nabywcy.

Krok 4: Podpisanie MOU (Contract F) (dzień 3–7)

Po rezerwacji nieruchomości formalizujesz zamiar zakupu poprzez podpisanie Memorandum of Understanding (MOU), znanego jako Contract F. Jest to oficjalny formularz RERA, który stanowi wstępną umowę sprzedaży pomiędzy kupującym a sprzedającym. Dokument jasno określa uzgodnioną cenę, warunki płatności oraz zasady transakcji.

Krok 5: Wystawienie Czeków Menedżerskich (dzień 3–4)

Na tym etapie przygotowujesz instrumenty finansowe niezbędne do finalnego przeniesienia własności. W tym celu należy uzyskać w banku czek menedżerski (Manager’s Check). Ten krok zapewnia, że wszystkie środki są zabezpieczone i gotowe do finalizacji transakcji.

Krok 6: Podpisanie Aktu w Biurze Powiernika (dzień 3–7)

Proces przeniesienia własności odbywa się w biurze powiernika DLD (Trustee Office). Jest to ostateczne spotkanie, podczas którego podpisywane są dokumenty i następuje formalne przeniesienie własności. Po spotkaniu transakcja trafia do końcowego zatwierdzenia.

Krok 7: Rejestracja w DLD (1–2 dni po spotkaniu)

Oficjalna rejestracja w Dubai Land Department (DLD) zostaje zakończona w ciągu 1–2 dni po spotkaniu w biurze powiernika. Po zatwierdzeniu wydawany jest ostateczny akt własności (Title Deed), a kupujący uzyskuje pełne prawa własności do nieruchomości.

Uwaga Dotycząca Kredytu Hipotecznego: Jeśli zakup nieruchomości gotowej do zamieszkania finansowany jest kredytem hipotecznym, należy doliczyć około 30 dodatkowych dni do całkowitego harmonogramu, aby uwzględnić wycenę bankową i końcowe zgody.

Gratulacje! Jesteś teraz oficjalnym właścicielem nieruchomości w ZEA.

Tabela Podsumowująca Harmonogram Zakupu Nieruchomości w Dubaju

Kluczowe Kwestie Prawne dla Wszystkich Kupujących w Dubaju

Niezależnie od tego, czy wybierzesz nieruchomość w budowie (off-plan), czy gotową do zamieszkania, istnieją istotne procedury prawne, których należy przestrzegać, aby zapewnić bezpieczną transakcję oraz uniknąć oszustw i problemów formalnych.

• Zgodność z RERA: Zalecamy współpracę wyłącznie z agentami nieruchomości oficjalnie zarejestrowanymi w Real Estate Regulatory Agency (RERA). Jako dumny członek RERA, TEKCE gwarantuje, że każdy etap transakcji przebiega z pełną przejrzystością prawną i zgodnie z obowiązującymi przepisami.
• Pełnomocnictwo (Power of Attorney – POA): Fizyczna obecność w Dubaju nie jest wymagana do zakupu nieruchomości. Kupujący mogą udzielić pełnomocnictwa w celu przeprowadzenia całego procesu zakupu w ZEA w swoim imieniu. Transakcje te powinny być jednak zawsze powierzone wykwalifikowanym prawnikom. Dzięki usłudze TEKCE TeleProperty możesz przejść cały proces zdalnie, udzielając ograniczonego pełnomocnictwa (POA) naszym ekspertom prawnym. W ten sposób cała dokumentacja zostanie bezpiecznie obsłużona w Twoim imieniu.
• Termin rejestracji w DLD: Po podpisaniu umowy sprzedaży masz tylko 60 dni na zarejestrowanie transakcji w Dubai Land Department (DLD). Wszystkie składane dokumenty muszą być aktualne i sporządzone w języku arabskim. Dlatego zdecydowanie zalecamy dokładne sprawdzenie dokumentów z wykwalifikowanym prawnikiem.
• Ograniczenia regionalne: Należy pamiętać, że cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości wyłącznie w strefach typu freehold na terenie ZEA. Doświadczony specjalista ds. nieruchomości skieruje Cię bezpośrednio do tych lokalizacji, abyś nie tracił czasu ani pieniędzy.
• Uprawnienia do uzyskania pozwolenia na pobyt: Jeśli planujesz ubiegać się o pozwolenie na pobyt stały, musisz zainwestować odpowiednią kwotę w nieruchomości. Obecnie nieruchomość o wartości co najmniej 750 000 AED kwalifikuje do 2-letniej wizy inwestorskiej, natomiast inwestycja na poziomie 2 milionów AED uprawnia do uzyskania 10-letniej Złotej Wizy. Zalecamy poinformowanie agenta sprzedaży o swoich celach rezydencyjnych już na wczesnym etapie, aby mógł zaproponować nieruchomości spełniające te kryteria.

Jakie Dokumenty są Wymagane do Zakupu Nieruchomości w ZEA?

W zależności od szczegółów transakcji lista wymaganych dokumentów może się różnić. Poniżej przedstawiono dokumenty, które są wymagane od wszystkich inwestorów kupujących nieruchomości w Dubaju:

• Paszport
• Aktualna wiza pobytowa lub pozwolenie na pobyt w ZEA
• Memorandum of Understanding (MOU), czyli Contract F – umowa sprzedaży i zakupu w Dubaju
• Certyfikat braku sprzeciwu (No Objection Certificate – NOC)
• Pełnomocnictwo (Power of Attorney), jeśli dotyczy

Najczęściej Zadawane Pytania Dotyczące Zakupu Nieruchomości w ZEA