Новые правила для иностранцев по покупке жилья на Северном Кипре

С 16 мая 2025 года на Северном Кипре вступили в силу новые правила покупки недвижимости для иностранцев. Согласно решению № 32902, опубликованному в Официальном вестнике, власти Турецкой Республики Северного Кипра пересмотрели действующее законодательство и завершили масштабную реформу в этой сфере. Обновления затронули сразу несколько направлений: были пересмотрены условия для иностранных покупателей, упрощены процедуры регистрации прав собственности и усилен контроль. При разработке новых правил учитывались не только экономические, но и экологические и социальные факторы.

Согласно новым правилам, отменён прежний лимит в 5 дёнюмов (0,5 га), и теперь ограничения устанавливаются в квадратных метрах в зависимости от типа недвижимости и её назначения. Это дает больше гибкости, особенно для инвесторов в многоэтажные жилые проекты. При этом иностранцам полностью закрыт доступ к сельскохозяйственным землям. Для покупки коммерческой недвижимости теперь требуется местный партнер. Перед подачей заявки также требуется внести депозит в размере 500 000 турецких лир и пройти проверку безопасности — это добавляет дополнительный уровень защиты для инвесторов.

Чтобы упростить и ускорить процесс оформления прав собственности (правового титула), введена электронная подача заявок, а срок их рассмотрения теперь не превышает 45 рабочих дней. Благодаря этому заявители могут отслеживать статус своих документов онлайн, что помогает избежать задержек и экономит время. Кроме того, сделки по передаче права собственности, которые не завершились в течение года, автоматически отменяются — такая мера призвана бороться со спекуляциями на рынке недвижимости.

Основные изменения в правилах покупки недвижимости для иностранцев включают:

• Минимальный размер инвестиций для иностранцев снижен с 20 до 10 миллионов евро.
• Купить можно только один участок площадью 1338 м² или одну виллу, построенную на участке не больше чем 3300 м².
• Все покупки иностранными гражданами или компаниями должны быть одобрены Советом министров.
• Перевод правого титула на покупателя должен быть завершен в течение одного года после одобрения Советом министров.
• При покупке в рассрочку окончательная передача происходит в течение года после последнего платежа.
• Налоги и сборы на недвижимость должны быть уплачены в течение 75 рабочих дней после получения разрешения (раньше — 60).

Новые ограничения для иностранцев по количеству приобретаемых объектов в ТРСК

На Северном Кипре действуют новые правила покупки недвижимости иностранцами и гражданами Турции. Иностранцы могут приобрести не более трёх квартир (ранее действовало ограничение в один объект), тогда как граждане Турции — до шести. Если речь идёт об отдельных домах в жилых комплексах, иностранцам разрешено покупать не более двух двухэтажных вилл, а гражданам Турции — до трех. Такие ограничения помогают сохранить баланс на рынке жилья и снизить давление со стороны крупных иностранных инвесторов.

Что касается земельных участков и строительства, то иностранцам разрешено приобретать участки площадью до 1338 м². На таком участке можно построить только один дом — второй дом или квартиру строить нельзя. Особые условия для покупки отдельностоящих домов, т. е. тех, которые находятся вне жилых комплексов. Иностранцы могут купить такую виллу, в таком случае площадь ее участка не должна превышать 3300 м², при этом также действует правило одного здания на участок.

Если иностранец превысил лимит по количеству объектов недвижимости, правовой титул не выдается, но можно получить сертификат на 10 лет (ранее было 7 лет) на право пользования с особыми условиями. Таким образом государство стремится контролировать рынок и ограничить крупные инвестиции в недвижимость.

Изменения в налогах для иностранных покупателей

Одним из главных изменений стало снижение налога на передачу права собственности. Теперь для иностранных покупателей он составляет 9% для каждого объекта недвижимости (ранее ставка составляла 12%). Для граждан Турции действуют разные ставки.

Если вы решили продать недвижимость на Северном Кипре в течение двух лет после покупки, будьте готовы уплатить налог на спекуляцию в размере 15%. Этот налог введён для сдерживания краткосрочной перепродажи с целью быстрой прибыли. Для граждан Турции также действуют прогрессивные ставки налога: 6%, 8%, 9%, 9%, 9%, 9% соответственно при каждой следующей покупке — и это касается как частных лиц, так и строительных компаний.

Сама процедура продажи теперь начинается с подачи онлайн-заявки. После получения одобрения от Кабинета министров у продавца есть один год на оформление передачи права собственности. Чтобы избежать задержек, необходимо получить разрешение службы безопасности и открыть депозитный счёт. В случае, если площадь недвижимости превышает 1000 квадратных метров, потребуется также отчёт о воздействии на окружающую среду.

После получения разрешения на продажу необходимо выполнить все налоговые обязательства в течение 75 рабочих дней. В противном случае предусмотрены серьёзные санкции: сделка может быть приостановлена, депозит конфискован государством, контракт аннулирован, а сама недвижимость — отключена от коммунальных услуг, включая электричество и муниципальную поддержку. Кроме того, если речь идёт о текущем строительном проекте, разрешения и утверждение всех планов должны быть завершены в течение двух лет. В противном случае власти вправе аннулировать ранее выданное разрешение.

Нововведения для инвесторов и подрядчиков

Если вы планируете открыть бизнес на Северном Кипре как иностранный инвестор, теперь обязательно нужно иметь в составе своей компании местного партнёра — не менее 30% доли. Для крупных проектов правительство предлагает поддержку — это может быть освобождение от налогов или выделение земли. А если компания создаётся гражданами Турции, то партнёр из Северного Кипра должен владеть не менее 51% бизнеса. Чтобы заниматься строительством или продажей недвижимости, нужно получить лицензию от Союза подрядчиков и разрешение от Совета министров.

С новыми правилами добавилось больше требований для застройщиков и инвесторов. В проект обязательно должен входить экологический отчёт, а все документы теперь подаются онлайн. Если вовремя не оформить право собственности, разрешение на проект могут аннулировать. Кроме того, у иностранных покупателей есть два года, чтобы получить разрешения на строительство и застройку — если не уложиться в срок, строительство могут остановить.

Для тех, кто уже заключил сделки до 15 мая 2025 года, но ещё не оформил официальный правовой титул, действует переходный период — один год на приведение всех документов в порядок. Регистрацию права собственности нужно завершить за 36 месяцев. Если к 34-му месяцу вы не объясните возможные задержки, вас ждут штрафы. Также необходимо получить все разрешения и согласовать проектные планы не позднее двух лет. Если вы просрочите этот срок — начислят дополнительный налог 1%, а если не подадите соответствующее заявление — штраф составит 3%. И ещё важно: больше не действуют неофициальные доверенности — только официальные документы будут признаны законными.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Лучшие места на Северном Кипре для жизни иностранцев

Жизнь на Северном Кипре: что нужно знать иностранцам

Где купить недвижимость на Северном Кипре?

Владение Недвижимостью и Правовой Титул на Северном Кипре