Hemsida
Blogg
Köpguide
Fallgropar vid köp av fastighet i Spanien: Hur man undviker dem?

STÄNG

Fallgropar vid köp av fastighet i Spanien: Hur man undviker dem?

Skapad23.02.2026, 10.22

Uppdaterad23.02.2026, 11.28

Spanien fortsätter att locka investerare från hela världen tack vare sina livsstilsfördelar, starka turistefterfrågan, varierade fastighetstyper och ett transparent ägandesystem. Dessutom anses köpprocessen vara relativt enkel jämfört med många andra europeiska länder.

Vanliga misstag köpare gör i Spanien när de köper en fastighet Att något är “mycket efterfrågat” eller “lätt att köpa” betyder dock inte att det är “riskfritt.” Det finns naturligtvis dolda fallgropar vid köp av fastighet i Spanien för utlänningar, baserade på juridiska komplexiteter, ekonomiska överraskningar och regionala skillnader. Alla dessa risker på den spanska fastighetsmarknaden kan skapa allvarliga problem om du går vidare utan struktur. Därför har vi förberett denna detaljerade och strukturerade guide.

De Vanligaste Misstagen Utländska Köpare Gör i Spanien & Hur Du Undviker Dem

I detta avsnitt besvarar vi frågor som “vilka är fallgroparna vid köp av fastighet i Spanien?” och “hur undviker man fastighetsfallgropar i Spanien?”. Genom att följa det steg-för-steg-ramverk nedan kan du identifiera dessa misstag i ett tidigt skede och skydda din investering med trygghet.

1. Bristfällig Marknadsundersökning

Varje trygg affär börjar med noggrann research, men många köpare påbörjar visningar innan de fullt ut förstår marknaden.

Spanien är inte en enda enhetlig marknad. Varje region har sina egna fastighetsskatter, stadsplaneringsregler, uthyrningsbestämmelser, prisdynamik och efterfrågemönster. Till exempel varierar licenser för korttidsuthyrning avsevärt mellan regioner. Vissa städer begränsar nya turistlicenser, vilket direkt påverkar förväntningarna på hyresintäkter. Därför måste du vara uppmärksam på dessa typer av juridiska risker vid köp av fastighet i Spanien.

Vad Du Bör Göra Istället:

Studera regionala regler, framtida utvecklingsplaner, hyreslagstiftning och pristrender innan du gör en slutlig urvalslista över bostäder. På så sätt skapar du strategisk tydlighet genom hela processen.

2. Underskatta de Totala Köpkostnaderna

När marknaden är vald bör du vara noggrann med din ekonomiska planering. Många köpare fokuserar enbart på fastighetens pris och glömmer de extra köpkostnaderna i Spanien. De totala förvärvskostnaderna ligger vanligtvis mellan 10 % och 15 % av köpeskillingen. Dessa inkluderar:

Överlåtelseskatt (ITP) för begagnade bostäder
Moms (IVA) och stämpelskatt för nyproduktion
Notarieavgifter
Avgifter till fastighetsregistret
Juridiska avgifter
Kostnader för att ordna bolån
Värderingsavgifter
Bankavgifter

Det finns även löpande kostnader såsom:

Årlig fastighetsskatt (IBI)
Samfällighetsavgifter
Inkomstskatt för icke-residenta
Underhåll och försäkring

Vad Du Bör Göra Istället:

Beräkna de fullständiga köpkostnaderna inklusive alla spanska fastighetsskatter för utlänningar, notarie- och juridiska avgifter samt eventuella löpande utgifter innan du förbinder dig till köpet.

3. Att Inte Skaffa NIE och Öppna ett Spanskt Bankkonto i Tid

En av de vanligaste juridiska fallgroparna vid köp av fastighet i Spanien är att inte ansöka om ett NIE-nummer. Innan du undertecknar något juridiskt bindande avtal måste du skaffa ett NIE (Número de Identidad de Extranjero). Detta skatteidentifikationsnummer är obligatoriskt för alla fastighetstransaktioner i landet. Utan NIE kan du inte slutföra köpet hos notarie, registrera el och vatten eller betala fastighetsskatter.

Att öppna ett spanskt bankkonto är dessutom nödvändigt för att genomföra betalningar och hantera löpande fastighetskostnader.

Vad Du Bör Göra Istället:

Ansök om ditt NIE och öppna ett spanskt bankkonto innan du betalar någon reservationsavgift eller undertecknar ett preliminärt avtal.

4. För Stor Exponering mot Risker i Off-Plan-Projekt

Numera lockar fastigheter till salu i Spanien, särskilt projekt under uppförande, många köpare eftersom de erbjuder modern design, etappbetalningar och prisfördelar under byggtiden. De medför dock även utvecklarrelaterade risker såsom byggförseningar, ändrade specifikationer och försenade bygglov. Dessa risker är dock möjliga att undvika.

Vad Du Bör Göra Istället:

När du investerar i en off-plan fastighet i Spanien är det viktigt att noggrant undersöka utvecklarens meriter för att säkerställa att de är seriösa och pålitliga. Bekräfta att nödvändiga bygglov har beviljats innan du gör större betalningar. Förlita dig inte enbart på marknadsföringsmaterial eller muntliga löften, utan säkerställ oberoende verifiering.

Om du undrar hur man verifierar bygglov i Spanien bör du begära en kopia av bygglovet (Licencia de Obra) direkt från utvecklaren och kontrollera det hos det lokala stadshuset (Ayuntamiento) där projektet är beläget.

5. Att Inte Uppmärksamma Riskerna med att Köpa en Gammal “Cortijo” i Spanien

Traditionella lantliga hus, kända som cortijos, lockar ofta köpare som söker utrymme och autenticitet. Det finns dock vissa risker med lantliga fastigheter i Spanien. Dessa inkluderar ofta restriktioner kopplade till jordbruksmark, bristande registrering, avsaknad av boendelicens, olagliga tillbyggnader, problem med vattenförsörjning eller septiktank samt strukturella skador på grund av ålder.

Vad Du Bör Göra Istället:

För att skydda dig bör du genomföra tekniska inspektioner och bekräfta den juridiska statusen hos det lokala stadshuset innan du förbinder dig.

6. Felhantering av Renoverings- och Tillståndskrav

Många köpare planerar att renovera sin bostad efter köpet. Renoveringar i Spanien är dock strikt reglerade och om rätt procedurer inte följs kan det leda till förseningar, böter eller juridiska problem. Beroende på arbetets omfattning kan du behöva:

Ett mindre bygglov (Licencia de obra menor)
Ett större bygglov (Licencia de obra mayor)
Övervakning av en kvalificerad arkitekt
Godkännande från samfälligheten (för lägenheter eller bostäder inom ett område)

Dessutom kan renoveringskostnader i Spanien öka oväntat på grund av dolda strukturella problem eller nödvändiga anpassningar för att uppfylla regelkrav som upptäcks under arbetets gång. Med rätt planering och korrekta tillstånd kan du dock undvika kostsamma komplikationer.

Vad Du Bör Göra Istället:

Genomför tekniska bedömningar före köpet och bekräfta renoveringens genomförbarhet juridiskt.

7. Att Hoppa Över Omfattande Due Diligence

En annan viktig aspekt är due diligence. Det är grunden för säkra fastighetstransaktioner och innebär verifiering av:

Lagligt ägande
Stadsplaneringsklassificering
Utestående skulder
Status för samfällighetsavgifter
Efterlevnad av planbestämmelser
Energicertifikat
Boendelicens

Att inte genomföra korrekt fastighets-due diligence i Spanien kan leda till att du övertar obetalda skatter och samfällighetsskulder. För att kontrollera fastighetsskulder i Spanien måste du hämta ett uppdaterat utdrag från fastighetsregistret (Nota Simple), begära ett skuldcertifikat från bostadsföreningen samt säkerställa att lokal fastighetsskatt (IBI) och räkningar är betalda.

Vad Du Bör Göra Istället:

Nu när du vet hur man kontrollerar fastighetsskulder i Spanien bör du säkerställa en fullständig dokumentgranskning innan du undertecknar det privata köpeavtalet.

8. Att Inte Verifiera Lagfarten Korrekt

Lagfarten (Escritura Pública) är det officiella dokument som undertecknas inför notarie och bekräftar att du är fastighetens lagliga ägare. Ibland finns dock skillnader mellan vad som står i dokumentet, vad som är registrerat och fastighetens faktiska fysiska skick eller storlek.

Det kan till exempel finnas tillbyggnader eller förändringar som aldrig officiellt registrerats. Dessa oregistrerade ändringar kan orsaka problem senare, särskilt om du vill sälja fastigheten eller ansöka om bolån.

Vad Du Bör Göra Istället:

Säkerställ att registeruppgifterna exakt överensstämmer med den fysiska strukturen innan tillträdet.

9. Att Ignorera Juridiska Begränsningar för VPO

VPO-fastigheter (Viviendas de Protección Oficial) är statligt subventionerade bostäder som säljs under marknadsvärde för att göra boende mer överkomligt. Även om det lägre priset kan vara attraktivt, omfattas dessa bostäder av strikta juridiska villkor, inklusive:

Begränsningar av återförsäljningspriset
Restriktioner för uthyrning
Särskilda behörighetskrav för köpare
Skyldighet att använda bostaden som permanentbostad

Vad Du Bör Göra Istället:

Att köpa en VPO-fastighet i Spanien utan att fullt ut förstå dessa regler kan kraftigt begränsa din flexibilitet som investerare och påverka din möjlighet att sälja eller hyra ut fastigheten fritt i framtiden.

10. Att Underteckna Avtal Utan Full Juridisk Klarhet

Reservationsavtal och privata köpeavtal i Spanien är juridiskt bindande dokument. I de flesta fall betalar köparen en handpenning på cirka 10 % av köpeskillingen. Om du drar dig ur affären utan giltiga juridiska skäl kan denna handpenning gå förlorad.

Språkbarriärer ökar dessutom ofta risken för missförstånd kring viktiga klausuler, särskilt de som rör tillträdesdatum och hävningsrätt.

Att underteckna utan att fullt ut förstå alla villkor kan därför leda till oväntade ekonomiska förluster eller juridiska komplikationer.

Vad Du Bör Göra Istället:

Säkerställ att du tydligt förstår varje klausul innan du undertecknar något avtal och överväg att låta en oberoende jurist granska eller översätta kontraktet.

Kan Du Navigera Bland Spanska Fastighetsfallgropar Utan Advokat?

Spansk lag kräver inte att köpare anlitar en advokat. Vanligtvis säkerställer notarien den juridiska korrektheten vid undertecknandet. Notarien företräder dock inte köparens personliga intressen och genomför inte detaljerade kontroller å deras vägnar.

Svaret är alltså ja, det är tekniskt möjligt. Det är dock bättre att samarbeta med professionella fastighetsföretag som erbjuder korrekt vägledning, såsom TEKCE Fastighetsbyrå, för att minska riskerna vid köp av fastighet i Spanien. Genom att samarbeta med oss kan du förenkla processen genom att: