تعلن البنوك الإسبانية تحديثات قروض الرهن لعام 2026

جلب شهر يناير 2026 إعلانات رسمية وواضحة من أكبر البنوك في إسبانيا. فقد قام كل من Banco Santander وBBVA وCaixaBank وBanco Sabadell بتحديث خطوط الرهن العقاري لغير المقيمين في الوقت نفسه، مما أثّر مباشرة على قروض الرهن العقاري في إسبانيا لغير المقيمين. شملت هذه التغييرات ارتفاع تكاليف التمويل وتشديد قواعد المخاطر الداخلية. وهذا يعني أن البنوك تدفع تكاليف أعلى لتمويل القروض وأصبحت أكثر حذرًا تجاه المخاطر. ورغم ذلك، لا ترغب البنوك في خسارة عملائها من غير المقيمين. لذلك سعت إلى حماية الطلب من المشترين الأجانب، الذين ما زالوا يشكلون جزءًا ثابتًا من سوق الإسكان عند الحصول على رهن عقاري في إسبانيا لغير المقيمين. وانتقلت المؤسسات المقرضة من التسعير العام إلى عروض أكثر تنظيمًا تعتمد على ملف المقترض.

تغييرات منتجات الرهن العقاري ذات المعدل المختلط لغير المقيمين في إسبانيا

طرحت البنوك الإسبانية في بداية عام 2026 خيارات جديدة للرهن العقاري بمعدل مختلط لغير المقيمين، مما دفع العديد من المشترين إلى مقارنة القروض ذات الفائدة الثابتة مقابل المتغيرة في إسبانيا. تبدأ هذه القروض عادةً بمعدل ثابت لمدة ثلاث سنوات، ثم تتحول إلى معدل متغير مرتبط بمؤشر يوريبور. القروض الكبيرة التي تتجاوز نسبة تمويل تقارب 65% من قيمة العقار تبدأ الآن بمعدلات ثابتة تزيد قليلًا عن 4%، بما يعكس معدلات الرهن العقاري الحالية في إسبانيا. أما القروض الأصغر ذات نسبة التمويل المنخفضة فتبدأ غالبًا بمعدلات أقل. وتتوقف معظم العروض عند 75% من قيمة العقار، مع اشتراط التأمين على العقار ورسوم الإعداد وفق المتطلبات القياسية لرهون غير المقيمين في إسبانيا.

وفي الوقت نفسه، خفّضت بعض البنوك المعدلات المعلنة على القروض الثابتة الكاملة لغير المقيمين. وفي أفضل الحالات، تبدأ المعدلات الآن من نحو 2.55% طوال مدة القرض، وهو خيار جذاب للراغبين في رهن طويل الأجل لعقار في إسبانيا. ويتطلب الوصول إلى هذه المستويات عادةً منتجات مرتبطة مثل التأمين وتحويل الدخل. وعدّلت البنوك تسعيرها للحفاظ على قدرتها التنافسية، خاصة أن يوريبور ظل قريبًا من 2.25% في أوائل يناير 2026.

كما طرأ تغيير كبير آخر على القروض ذات القيم المرتفعة. فقد أزالت البنوك خيارات الفائدة الثابتة الكاملة للقروض التي تتجاوز نحو 500,000 يورو، مما يؤثر على المشترين الباحثين عن تمويل مرتفع لشراء عقار في إسبانيا. وتعتمد هذه القروض الآن بشكل رئيسي على معدلات متغيرة مرتبطة بيوريبور. ولا يزال أصحاب الملفات القوية يحصلون على هوامش جيدة، لكن لم تعد هناك ضمانات لمعدل ثابت طويل الأجل عند هذا المستوى. وتبقى الخيارات الثابتة متاحة للقروض حتى 500,000 يورو، إلا أن توفرها ينخفض بشكل ملحوظ بعد ذلك.

وسلكت القروض الأصغر مسارًا مختلفًا في عام 2026. فقد رفعت البنوك فروق الفائدة ورسوم الترتيب على القروض التي تقل عن 300,000 يورو، مما زاد التكلفة الإجمالية للرهن العقاري للعقارات في إسبانيا. وجاءت هذه التغييرات نتيجة ارتفاع تكاليف المعالجة للملفات العابرة للحدود. ويواجه المقترضون الذين لا يختارون المنتجات المرتبطة معدلات ثابتة أعلى. وبشكل عام، لا يزال الوصول إلى التمويل مستقرًا، لكن التكاليف تبدو أعلى قليلًا مقارنة بأواخر 2025، خاصة عند التعامل مع شروط العقود والوثائق الخاصة بالرهن العقاري.

قواعد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) في إسبانيا لعام 2026

تواصل قواعد نسبة القرض إلى القيمة في عام 2026 التمييز بوضوح بين المقيمين وغير المقيمين، وهو عامل أساسي يجب فهمه عند تعلم كيفية الحصول على رهن عقاري لعقار في إسبانيا. يستطيع المقيمون عادةً اقتراض ما يصل إلى 80% من قيمة العقار للسكن الرئيسي، وتسمح بعض البرامج بنسب أعلى. أما غير المقيمين فيواجهون حدودًا أكثر صرامة تتراوح غالبًا بين 60% و70%، مع نسب أعلى مخصصة للملفات الأقوى. وتهدف هذه الحدود إلى تقليل المخاطر العابرة للحدود وحماية جودة القروضa المให้.

تؤثر هذه الحدود بشكل مباشر على الرهون العقارية للعقارات المملوكة من الخارج في إسبانيا، حيث تطبق البنوك سقوفًا أكثر تشددًا لتقليل المخاطر العابرة للحدود وحماية جودة القروض.

تؤدي نسب التمويل المنخفضة مباشرةً إلى رفع متطلبات الدفعة الأولى للمشترين، وخاصة الأجانب، كما ترتبط ارتباطًا وثيقًا بمعدلات الرهن العقاري في إسبانيا لغير المقيمين. فقد يحتاج غير المقيم الذي يشتري منزلًا بقيمة 400,000 يورو إلى دفعة أولى تصل إلى 160,000 يورو. ومع إضافة الضرائب والرسوم، قد يقترب إجمالي السيولة المطلوبة مقدمًا من 220,000 يورو. وقد أعادت هذه الحقيقة تشكيل سلوك المشترين في مختلف أنحاء إسبانيا، حيث أصبحت معدلات الرهن ومتطلبات رأس المال الذاتي عاملين حاسمين في قرارات القدرة على الشراء.

وتحمل هذه الشروط التمويلية آثارًا مختلفة على المشترين لأول مرة والمستثمرين العقاريين، خاصة مع بقاء معدلات الفائدة على الرهن العقاري في إسبانيا عاملًا أساسيًا في التخطيط المالي. قد يتمكن المشترون المقيمون لأول مرة من الاستفادة من بعض برامج الدعم العام التي تخفّض التكاليف الأولية، رغم بقاء شروط الأهلية صارمة. أما المستثمرون، فيواجهون سوقًا يكافئ التحليل الدقيق للمواقع والطلب الإيجاري المستقر، لا سيما مع تأثير متوسط معدلات الفائدة على الرهن العقاري في إسبانيا على توقعات العائد طويل الأجل. وتحدّ متطلبات رأس المال الأعلى من الشراء المضاربي، وتفضّل الملفات الممولة جيدًا القادرة على استيعاب معدلات الرهن الحالية دون الإفراط في الاقتراض.

تنظيمات الرهن العقاري في إسبانيا لعام 2026

عزّزت إسبانيا إطار حماية المستهلك في مجال الرهن العقاري خلال عام 2026. وأصبح يتعين على جميع الجهات التي تقدم قروضًا عقارية في إسبانيا الحصول على ترخيص رسمي من بنك إسبانيا، وينطبق هذا الشرط على البنوك والمؤسسات غير المصرفية على حد سواء. وبذلك يواجه المقترضون مخاطر أقل من الممارسات غير المنظمة.

وبالتوازي مع هذه الحماية، بات على البنوك تقديم شروحات أوضح لشروط القروض ومنح المقترضين وقتًا أطول لمراجعة أي تغييرات. وأصبحت وثائق أساسية مثل FEIN وFIAE تلعب دورًا محوريًا في هذه العملية. كما تؤكد جلسة إلزامية أمام كاتب العدل أن المقترضين يفهمون أسعار الفائدة والرسوم والمخاطر المرتبطة بالقرض.

كما يحد إطار عام 2026 من التكاليف المرتبطة بالسداد المبكر وإعادة التمويل. ولا تزال رسوم السداد المبكر خاضعة لسقوف محددة وفق القواعد الإسبانية. ويتمتع المقترضون أيضًا بحقوق أقوى لنقل رهنهم العقاري إلى بنك آخر دون تكبد غرامات مرتفعة. ويستفيد غير المقيمين من الحماية نفسها، رغم بقاء بعض الإجراءات الإدارية الخاصة في مناطق معينة. ومن خلال دليلنا الشامل للرهون العقارية يمكنك معرفة المزيد حول هذا الموضوع.

تكاليف الرهن العقاري لغير المقيمين في إسبانيا عام 2026

لا تزال تكاليف الرهن العقاري لغير المقيمين في إسبانيا مرتفعة في عام 2026. إذ يحتاج المشترون إلى دفعات أولى كبيرة تتراوح عادةً بين 30% و40% من سعر الشراء. وإضافة إلى ذلك، تضيف تكاليف التملك الإجمالية عادةً نسبة تتراوح بين 8% و13%. وتشكل الضرائب الحصة الأكبر من هذه التكاليف، وتختلف حسب المنطقة ونوع العقار. ورغم ارتفاع تكاليف الدخول، أصبح التخطيط أسهل بفضل وضوح القواعد.

ومع استقرار أسعار الفائدة مقارنة بالسنوات السابقة، أصبحت خيارات إعادة التمويل تحظى باهتمام أكبر من قبل المقترضين غير المقيمين. وغالبًا ما تكون إعادة التفاوض مع البنك الحالي أقل تكلفة، وتناسب التعديلات على السعر أو تمديد مدة القرض. أما تغيير الجهة المقرضة فيوفر وفورات أكبر للراغبين في خفض ملموس في سعر الفائدة. كما باتت عدة بنوك تغطي جزءًا من التكاليف القانونية لعملية النقل لجذب عملاء جدد.

دعم TeleMortgage للمشترين غير المقيمين في إسبانيا

تزداد أهمية الإرشادات الواضحة مع استمرار تغيّر قواعد الرهن العقاري في إسبانيا، وغالبًا ما يواجه المشترون من الخارج خطوات إضافية خلال العملية. توفر خدمة TeleMortgage دعمًا منظمًا للمشترين غير المقيمين، مما يساعد على توضيح الخيارات والجداول الزمنية منذ البداية. وتركّز الخدمة على التحقق من الأهلية عن بُعد، ومقارنة الجهات المقرضة، وتقديم طلبات موجهة، بما يضمن بقاء العملية واضحة وفعّالة.

الصفحات ذات الصلة

هل من المفيد استخدام القرض عند شراء العقارات؟

الدليل الشامل للرهون العقارية: كل ما تحتاج إلى معرفته

دليلك الكامل: كيفية الحصول على Mortgage في إسبانيا كأجنبي