درآمد اجاره در ترکیه: راهنمای مالیاتی و قانونی

ترکیه به عنوان یک مقصد پیشرو برای سرمایه‌گذاری در املاک ظهور کرده است - نه تنها به دلیل مزایای سبک زندگی، بلکه به دلیل پتانسیل جذاب درآمد اجاره‌ای آن. چه صاحب ملک محلی باشید و چه یک سرمایه‌گذار خارجی، اجاره املاک و مستغلات در ترکیه می‌تواند فرصتی سودآور باشد. با این حال، درک چارچوب قانونی کشور، تعهدات مالیاتی و الزامات انطباق قبل از ورود به بازار اجاره ضروری است.

این راهنما مروری دقیق بر درآمد اجاره املاک و مستغلات در ترکیه ارائه می‌دهد. ما هر آنچه را که باید بدانید - از مقررات قانونی و سیاست‌های مالیاتی گرفته تا ملاحظات کلیدی - پوشش خواهیم داد و به شما کمک می‌کنیم تا با اطمینان خاطر این فرآیند را طی کنید و کاملاً از قوانین ترکیه پیروی کنید.

آنچه باید در مورد درآمد اجاره در ترکیه بدانید

اجاره ملک در ترکیه می‌تواند یک سرمایه‌گذاری سودآور باشد، اما مسئولیت‌های قانونی و مالی خاصی نیز به همراه دارد. چه ساکن باشید و چه غیرمقیم، چه مالک ملک محلی باشید و چه خارجی، درک قوانین مربوط به کسب درآمد اجاره در ترکیه برای رعایت قوانین و به حداکثر رساندن بازده شما ضروری است.

در این بخش، به جنبه‌های کلیدی درآمد اجاره در ترکیه - از جمله الزامات قانونی، تعهدات مالیاتی برای افراد محلی و خارجی، معافیت‌های قابل اجرا و نحوه صحیح ثبت، گزارش و پرداخت مالیات بر درآمد اجاره - خواهیم پرداخت. این دانش بنیادی به شما کمک می‌کند تا تصمیمات آگاهانه بگیرید و از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کنید.

مزایای درآمد اجاره در ترکیه

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ترکیه یکی از جذاب‌ترین فرصت‌ها برای سرمایه‌گذاران داخلی و بین‌المللی است. فراتر از پتانسیل افزایش سرمایه بلندمدت ناشی از تقاضای رو به رشد، بسیاری از املاک پتانسیل درآمد بالایی برای اجاره در ترکیه ارائه می‌دهند - به ویژه در مناطق بسیار پرطرفدار که هم برای مستاجران داخلی و هم برای بازدیدکنندگان خارجی جذاب است.

چه اجاره‌های کوتاه‌مدت تعطیلات را هدف قرار دهید و چه اجاره‌های مسکونی بلندمدت، بازار املاک و مستغلات ترکیه بازده اجاره رقابتی را با پشتیبانی تقاضای قوی و اقتصاد پویا ارائه می‌دهد. شهرهایی با میانگین اجاره بالا در ترکیه شامل استانبول، آنتالیا و بدروم هستند. این مقاصد محبوب به طور مداوم بازده اجاره بین 5 تا 10 درصد سالانه را ارائه می‌دهند که به عواملی مانند موقعیت مکانی، نوع ملک و امکانات موجود بستگی دارد.

جمعیت شهری رو به رشد ترکیه و افزایش تعداد ساکنان خارجی همچنان به تقاضای اجاره پایدار دامن می‌زند. شهرهایی با دانشگاه‌های بزرگ، مراکز تجاری پررونق و گردشگری در تمام طول سال، طیف متنوعی از مستاجران را جذب می‌کنند - از دانشجویان و متخصصان گرفته تا بازنشستگان و بازدیدکنندگان بین‌المللی که به دنبال آپارتمان برای اجاره در ترکیه هستند.

علاوه بر این، با بیش از 50 میلیون گردشگر که هر ساله از ترکیه بازدید می کنند، اجاره های کوتاه مدت به یک جریان درآمد بسیار پرسود تبدیل شده است. پلتفرم‌های دیجیتال مانند Airbnb و جایگزین‌های محلی، به صاحبان املاک این امکان را می‌دهند که خانه‌ها و آپارتمان‌های خود را در ترکیه برای اجاره فهرست کنند و از این بازار رو به رشد، به‌ویژه در شهرهای ساحلی و تاریخی، بهره‌مند شوند.

نرخ ارز مطلوب همچنین بازده سرمایه‌گذاران خارجی، به‌ویژه آن‌هایی که با ارزهای قوی‌تر مانند یورو، پوند یا دلار آمریکا درآمد کسب می‌کنند، را افزایش می‌دهد. علاوه بر این، افزایش اجاره بها بر اساس شاخص تورم - که معمولاً با شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) مرتبط است - از ویژگی‌های استاندارد قراردادهای اجاره ترکیه است و به مالکان کمک می‌کند تا ارزش واقعی درآمد اجاره خود را در طول زمان حفظ کنند.

الزامات قانونی برای اجاره ملک در ترکیه

الزامات قانونی متعددی برای اجاره ملک در ترکیه به عنوان یک خارجی یا محلی وجود دارد که همگی برای ایجاد تعادل بین حقوق و تعهدات صاحبخانه و مستاجر طراحی شده‌اند. قانون اجاره ترکیه، که در درجه اول توسط قانون تعهدات ترکیه اداره می‌شود، با محافظت از حقوق مستاجر و در عین حال حفظ منافع صاحبخانه، ثبات بازار را تضمین می‌کند. صاحبان املاک خارجی در مورد قراردادهای اجاره، حمایت از مستاجر و مدیریت املاک از همان حقوق و مسئولیت‌های قانونی شهروندان ترکیه برخوردارند.

علاوه بر چارچوب قانونی کلی، صاحبان املاک باید از مقررات مالیاتی خاص، رویه‌های اخراج و الزامات صدور مجوز - به ویژه برای اجاره‌های کوتاه مدت - نیز پیروی کنند. از آنجایی که بازار املاک و مستغلات ترکیه همچنان به جذب سرمایه‌گذاران بین‌المللی ادامه می‌دهد، درک این اصول قانونی برای انجام عملیات اجاره‌ای مطابق با قوانین و بدون تعارض ضروری است.

ثبت نام و مجوز برای درآمد اجاره در ترکیه

برای اجاره قانونی ملک در ترکیه، صاحبان املاک باید شماره شناسایی مالیات ترکیه (TIN) دریافت کنند و تمام درآمد اجاره را به مقامات مالیاتی اعلام کنند. برای اجاره‌های کوتاه‌مدت - به‌ویژه اجاره‌های موجود در پلتفرم‌هایی مانند Airbnb - مجوز اجاره گردشگری الزامی است. این شامل ثبت ملک در وزارت فرهنگ و گردشگری و رعایت مقررات ایمنی، از جمله گواهینامه آتش‌نشانی و محدودیت‌های اشغال می‌شود. عدم رعایت این مقررات می‌تواند منجر به جریمه‌های سنگین و مجازات‌های اداری شود.

موارد ضروری قرارداد اجاره در ترکیه

اگرچه از نظر قانونی اجباری نیست، اما برای جلوگیری از سوءتفاهم‌ها و تعیین شرایط واضح، اکیداً توصیه می‌شود که یک قرارداد اجاره کتبی وجود داشته باشد. بندهای کلیدی باید شامل مبلغ اجاره، برنامه پرداخت، مدت اجاره و شرایط فسخ باشد.

قراردادهای اجاره در ترکیه به طور کلی به دو دسته تقسیم می شوند:

• قراردادهای مدت معین (معمولاً 1 تا 10 سال) که به طور خودکار پایان می یابند مگر اینکه تمدید شوند
• قراردادهای نامحدود، که به طور خودکار هر سال تمدید می شوند مگر اینکه با حداقل سه ماه قبل از پایان سال اجاره فسخ شوند.

اصلاحات یا فسخ زودهنگام قرارداد معمولاً مستلزم رضایت متقابل طرفین است.

حقوق و مسئولیت‌های صاحبخانه

صاحبخانه‌ها موظفند محیط زندگی قابل سکونتی را برای مستاجران فراهم کنند، از جمله حفظ یکپارچگی سازه و انجام تعمیرات اساسی. علاوه بر این، پس از فسخ اجاره، صاحبخانه باید سپرده تضمینی را ظرف 15 روز پس از کسر هر گونه هزینه قانونی برای خسارات، برگرداند.

حقوق تخلیه تابع شرایط قانونی خاصی است. به عنوان مثال، اگر مستاجر اجاره را پرداخت نکند و مبلغ معوقه را ظرف 30 روز پس از اخطار رسمی تسویه نکند، مالک می‌تواند به طور قانونی اجاره‌نامه را فسخ کند. سایر دلایل تخلیه شامل اجاره دست دوم غیرمجاز، سوءاستفاده یا آسیب به ملک و نیاز مستند صاحبخانه به استفاده از ملک به دلایل شخصی است. در موارد تخلیه، مشاوره حقوقی برای اطمینان از رعایت کامل قوانین ترکیه توصیه می‌شود.

ملاحظات ویژه برای اجاره‌های کوتاه مدت

صاحبان املاکی که اجاره‌های کوتاه مدت در ترکیه ارائه می‌دهند، باید کاملاً به الزامات مجوز اجاره گردشگری پایبند باشند. این شامل ثبت نام در وزارت فرهنگ و گردشگری، دریافت گواهینامه ایمنی آتش نشانی، و رعایت مقررات اشغال محله - مانند سقف 25٪ در اجاره کوتاه مدت در ساختمان های مسکونی است.

علاوه بر این، مالکان باید بیمه مسئولیت مدنی داشته باشند که آسیب‌های مهمان و خسارت به اموال را پوشش دهد. در حالی که پلتفرم‌هایی مانند Airbnb پوشش محدودی از میزبان ارائه می‌دهند، این پوشش جایگزین پوشش قانونی اجباری طبق قانون ترکیه نمی‌شود.

مالیات بر درآمد اجاره ترکیه: آنچه باید بدانید

درآمد اجاره به دست آمده در ترکیه طبق قانون ترکیه مشمول مالیات بر درآمد است. بدهی مالیاتی به وضعیت اقامت مالیاتی مالک ملک بستگی دارد - که به عنوان مالیات دهنده مقیم یا غیرمقیم طبقه‌بندی می‌شود.

مالیات دهندگان غیرمقیم افرادی هستند که در ترکیه اقامت ندارند، محل اقامت قانونی در کشور ندارند و بیش از شش ماه متوالی در یک سال تقویمی در ترکیه اقامت نداشته‌اند. نکته مهم این است که این دسته شامل خارجی‌ها و شهروندان ترکیه‌ای ساکن در خارج از کشور می‌شود. افراد غیرمقیم فقط از درآمد خود که در ترکیه به دست می‌آورند، مانند درآمد اجاره از املاک ترکیه، مالیات می‌گیرند.

اگرچه افراد غیرمقیم و افراد مقیم در ترکیه از رویه‌های مشابهی برای اعلام و پرداخت مالیات بر درآمد اجاره پیروی می‌کنند، اما تفاوت‌های کلیدی ناشی از تعهدات مالیاتی کلی آنها و قابلیت اعمال معاهدات مالیات مضاعف (DTTs) بین ترکیه و کشورهای مبدا آنهاست.

نرخ مالیات بر درآمد اجاره 2025 در ترکیه

برای سال مالی 2025، ترکیه از یک سیستم مالیات بر درآمد مترقی استفاده می‌کند. در حالی که افراد مقیم بر اساس درآمد جهانی خود مالیات پرداخت می‌کنند، افراد غیرمقیم صرفاً بر اساس درآمد حاصل از ترکیه خود مالیات پرداخت می‌کنند.

طبقه‌بندی‌های فعلی مالیات بر درآمد 2025 به شرح زیر است:

معاهدات مالیات مضاعف (DTTs)

یکی از مشوق‌های مالیاتی برای درآمد اجاره که ترکیه به خارجی‌ها ارائه می‌دهد، DTTs است. ترکیه با بیش از 80 کشور معاهدات مالیات مضاعف امضا کرده است که به سرمایه‌گذاران خارجی اجازه می‌دهد از پرداخت مالیات مضاعف برای یک درآمد اجاره یکسان اجتناب کنند. این معاهدات اغلب به صاحبان املاک اجازه می‌دهند که برای مالیات‌های پرداخت شده در ترکیه، در کشور خود اعتبار مالیاتی یا معافیت مالیاتی مطالبه کنند. این امر بازار املاک و مستغلات ترکیه را به ویژه برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی که به دنبال استراتژی‌های کارآمد برنامه‌ریزی مالیاتی هستند، جذاب می‌کند. معاهدات مالیات مضاعف با اجازه دادن به اعتبار یا معافیت در کشور سرمایه‌گذار، به کاهش بار مالیات اجاره افراد غیرمقیم در ترکیه کمک می‌کند.

معافیت درآمد اجاره ترکیه

صاحبان املاکی که املاک مسکونی را در ترکیه اجاره می‌دهند، واجد شرایط معافیت مالیاتی سالانه هستند. این آستانه هر سال تغییر می کند:

• 2024: درآمد اجاره تا سقف 33000 TRY از مالیات معاف است
• 2025: معافیت به 47000 TRY افزایش یافته است

اگر مجموع درآمد اجاره مسکونی شما در یک سال مالیاتی معین کمتر از آستانه باشد، شما ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد آن درآمد نیستید. این معافیت در مورد املاک تجاری اعمال نمی‌شود.

اگر ملک مشترک باشد، هر مالک می‌تواند معافیت را به صورت جداگانه و متناسب با سهم خود از درآمد اعمال کند. مالکان چندین ملک مسکونی باید درآمد اجاره ترکیبی خود را محاسبه کنند تا مشخص شود که آیا واجد شرایط معافیت هستند یا خیر.

روش‌های کسر مالیات برای درآمد اجاره در ترکیه

پس از اعمال معافیت، صاحبان ملک باید یکی از دو روش کسر مالیات را برای کاهش درآمد اجاره مشمول مالیات خود انتخاب کنند:

1. روش هزینه واقعی

این روش به مالکان اجازه می‌دهد هزینه‌های واقعی مربوط به ملک، مانند تعمیرات و نگهداری، بیمه ملک، بهره وام مسکن، استهلاک و هزینه‌های مدیریت ملک را کسر کنند. این رویکرد برای مالکانی که هزینه‌های عملیاتی بالایی دارند ایده‌آل است، اما برای همه هزینه‌های قابل کسر، به اسناد و رسیدهای دقیق نیاز دارد.

توجه: اگر از معافیت اجاره مسکونی بهره‌مند می‌شوید، نمی‌توانید هزینه‌های مربوط به بخش معاف از درآمد را کسر کنید.

2. روش کسر یکجا

به عنوان جایگزین، مالکان می‌توانند 15٪ از درآمد ناخالص اجاره خود را بدون نیاز به ارائه هیچ گونه سند هزینه‌ای کسر کنند. با این حال، پس از انتخاب این روش، باید برای دو سال متوالی استفاده شود.

روش کسر یکجا فقط برای درآمد اجاره مسکونی مانند اجاره آپارتمان و خانه در ترکیه در دسترس است. این کسر پس از کم کردن معافیت درآمد اجاره برای آن سال اعمال می‌شود.

مزایای روش پرداخت یکجا عبارتند از: سادگی و سهولت ثبت، عدم نیاز به پیگیری یا گزارش هزینه‌های فردی، ریسک حسابرسی پایین و قابلیت پیش‌بینی بیشتر در برنامه‌ریزی مالیاتی.

این روش برای مالکانی که هزینه‌های کمی دارند، بهترین عملکرد را دارد. با این حال، اگر هزینه‌های شما بیش از 15٪ از درآمد اجاره شما باشد، روش هزینه واقعی ممکن است کسر بیشتری را ارائه دهد و بدهی مالیاتی کلی شما را کاهش دهد.

تفاوت‌های مالیاتی بین اجاره‌های ترکیه: مسکونی، تجاری و کوتاه‌مدت

درک نحوه طبقه‌بندی درآمد اجاره تحت قانون مالیات ترکیه برای سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به املاک و مستغلات در ترکیه ضروری است. تعهدات مالیاتی بسته به اینکه اجاره مسکونی، تجاری یا کوتاه‌مدت باشد، به طور قابل توجهی متفاوت است و هر کدام تحت مقررات و رویه‌های مالیاتی متفاوتی اداره می‌شوند.

درآمد اجاره مسکونی در مقابل تجاری در ترکیه

درآمد اجاره مسکونی:

درآمد حاصل از اجاره املاک مسکونی - مانند آپارتمان یا خانه - واجد شرایط معافیت مالیاتی سالانه است، مشروط بر اینکه از آستانه تعیین شده توسط دولت تجاوز نکند. علاوه بر این، درآمد اجاره مسکونی مشمول مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر ارزش افزوده) نمی‌شود، مگر اینکه به عنوان یک فعالیت تجاری واجد شرایط باشد. این امر اجاره مسکونی بلندمدت را به گزینه‌ای نسبتاً سرراست برای بسیاری از سرمایه‌گذاران املاک در ترکیه تبدیل می‌کند.

درآمد اجاره تجاری:

اجاره املاک تجاری مانند مغازه‌ها، دفاتر یا محل‌های تجاری با ساختار مالیاتی پیچیده‌تری همراه است. نکته قابل توجه این است که این درآمد تجاری محسوب می‌شود، بنابراین هیچ معافیتی برای درآمد اجاره تجاری اعمال نمی‌شود. همچنین مشمول مالیات بر ارزش افزوده است و مالکان باید برای اجاره دریافتی فاکتور صادر کنند. علاوه بر این، باید 20٪ مالیات تکلیفی اعمال شود. مستاجران از نظر قانونی موظفند 20٪ از اجاره ناخالص را کسر کرده و مستقیماً از طرف مالک به مقامات مالیاتی ترکیه ارسال کنند.

این سیستم کسر مالیات، مزیت انطباق با قوانین را ارائه می‌دهد، زیرا بار اداری مستقیم مالک را کاهش می‌دهد و در عین حال جمع‌آوری صحیح مالیات را تضمین می‌کند.

اجاره‌های کوتاه‌مدت در مقابل اجاره‌های بلندمدت در ترکیه

اجاره‌های بلندمدت:

قراردادهایی که بیش از شش ماه باشند، اجاره‌های بلندمدت محسوب می‌شوند. این اجاره‌ها مشابه درآمد اجاره مسکونی استاندارد هستند و تحت مقررات مالیات بر درآمد شخصی قرار می‌گیرند. مدیریت اجاره‌های بلندمدت از نظر قانونی و مالی آسان‌تر است و در مقایسه با گزینه‌های کوتاه‌مدت، الزامات صدور مجوز و ثبت نام کمتری دارند.

اجاره های کوتاه مدت:

اجاره‌های کوتاه‌مدت - مانند فهرست کردن آپارتمان‌های ترکیه برای اجاره در پلتفرم‌هایی مانند Airbnb به مدت 100 روز یا کمتر - طبق قوانین ترکیه به عنوان فعالیت‌های تجاری تلقی می‌شوند. به این ترتیب، آنها تحت مقررات اجاره کوتاه‌مدت با هدف گردشگری قرار می‌گیرند.

برای فعالیت قانونی در این فضا، صاحبان املاک باید:

• دریافت مجوز کسب و کار گردشگری
• تاییدیه شهرداری را دریافت کنند
• در مقامات محلی ثبت نام کنند
• فاکتورهای مطابق با مالیات بر ارزش افزوده صادر کنند
• مالیات‌ها یا عوارض احتمالی گردشگری را رعایت کنند

از آنجا که اجاره‌های کوتاه‌مدت به عنوان فعالیت تجاری طبقه‌بندی می‌شوند، درآمد حاصل از آنها مشمول مالیات بر ارزش افزوده و نظارت نظارتی اضافی است.

گزارش درآمد اجاره در ترکیه

وقتی از اجاره ملک در ترکیه درآمد کسب می‌کنید - چه به عنوان یک خارجی یا محلی، مقیم یا غیرمقیم - از نظر قانونی موظف هستید که هر سال آن درآمد را به مقامات مالیاتی ترکیه اعلام کنید.

اظهارنامه درآمد اجاره سالانه باید بین 1 مارس و 31 مارس برای درآمد به دست آمده در سال تقویم قبلی ارائه شود. ثبت اظهارنامه‌ها می‌تواند به صورت آنلاین یا حضوری انجام شود. برای ارسال آنلاین، درآمد اجاره باید از طریق پورتال اداره مالیات تعاملی (İnteraktif Vergi Dairesi) اعلام شود. به عنوان یک جایگزین، اظهارنامه‌ها را می‌توان در اداره مالیات محلی (Vergi Dairesi) ثبت کرد.

مالیات بر درآمد اجاره معمولاً در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود: قسط اول تا پایان ماه مارس و قسط دوم تا پایان ماه ژوئیه.

عدم اعلام درآمد اجاره در ترکیه - یا گزارش کمتر از حد مجاز آن - می‌تواند منجر به جریمه‌های قابل توجه، هزینه‌های بهره و حسابرسی شود، که رعایت آن را برای صاحبان املاک مقیم و غیرمقیم ضروری می‌کند.

چه قصد اجاره ملک خود را داشته باشید و چه در بازار پررونق املاک و مستغلات ترکیه سرمایه‌گذاری کنید، آگاه بودن از مسئولیت‌های قانونی و مالی شما بسیار مهم است. به ویژه برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی، درک چگونگی عملکرد مالیات بر درآمد اجاره برای خارجی‌ها در ترکیه می‌تواند تفاوت قابل توجهی در رعایت قوانین و سودآوری ایجاد کند. با استفاده از معافیت‌های مالیاتی، انتخاب روش کسر مناسب و بهره‌گیری از معاهدات مالیات مضاعف، صاحبان املاک خارجی می‌توانند درآمد خود را بهینه کرده و در عین حال از جریمه‌ها اجتناب کنند. با دانش و راهنمایی صحیح، بازار اجاره ترکیه ترکیبی جذاب از پتانسیل درآمد و رشد بلندمدت را ارائه می‌دهد.

صفحات مرتبط

راهنمای کامل مدیریت اجاره کوتاه مدت در استانبول

سرمایه گذاری منفعل در املاک: کلید درآمد ثابت

شماره مالیاتی در ترکیه: راهنمای سریع برای خارجی‌ها

مدیریت املاک اجاره کوتاه مدت در ترکیه