خرید برای اجاره در اسپانیا: آیا مسکن دانشجویی بهترین است؟

دانشجویان در حال پر کردن آپارتمان‌ها و واحدهای اشتراکی نزدیک دانشگاه‌ها در سراسر اسپانیا هستند. بسیاری از ساختمان‌هایی که زمانی محل سکونت ساکنان دائمی بودند، اکنون بیشتر به دانشجویان اجاره داده می‌شوند و قراردادها معمولاً کل سال تحصیلی را پوشش می‌دهند. اجاره‌ها در بیشتر مناطق به‌آرامی در حال افزایش است. در عین حال، برخی محله‌ها به‌ویژه نزدیک پردیس‌های بزرگ همچنان پرجمعیت باقی مانده‌اند. قوانین محلی و پروژه‌های جدید بر اینکه کدام مناطق برای اجاره یا خرید آسان‌تر هستند تأثیر می‌گذارند. افزایش تعداد دانشجویان به‌طور آرام در حال تغییر بازار مسکن در شهرهای سراسر اسپانیا است. اگر به سرمایه‌گذاری در مسکن دانشجویی فکر می‌کنید، اکنون زمان مناسبی برای شروع بررسی بازار است.

رشد دانشجویان بین‌المللی و تقاضای اجاره در اسپانیا

ثبت‌نام دانشجویان بین‌المللی در سراسر اسپانیا طی دهه گذشته به‌طور پیوسته افزایش یافته است. شهرهایی مانند مادرید، بارسلونا و والنسیا اکنون نسبت به ده سال پیش دانشجویان خارجی بسیار بیشتری را میزبانی می‌کنند و این روند پس از همه‌گیری نیز ادامه یافته است.

با ورود دانشجویان بیشتر و اقامت طولانی‌تر آن‌ها، یافتن اجاره‌های بلندمدت مقرون‌به‌صرفه به یک چالش رایج تبدیل شده است. دانشجویان اغلب ماه‌ها پیش از ورود شروع به جست‌وجو می‌کنند، اما گزینه‌ها محدود است و اتاق‌های ارزان‌قیمت به‌سرعت اجاره می‌شوند. برای پاسخ به تقاضا، برخی ساختمان‌ها به چند اتاق تقسیم می‌شوند و برخی دیگر با قراردادهای کوتاه‌مدت عرضه می‌گردند. با این حال، گرفتن قرارداد بلندمدت برای یک سال تحصیلی کامل با قیمت مناسب همچنان دشوار است.

اجاره‌ها در محله‌های دانشجویی به‌تدریج در حال افزایش است، هرچند سطح آن‌ها بسته به شهر و منطقه متفاوت است. بیشتر آپارتمان‌های دانشجویی اجاره‌ای در اسپانیا در ابتدای سال تحصیلی سریعاً پر می‌شوند و تا پایان ترم در اشغال باقی می‌مانند. مالکان هر سال قیمت‌ها را متناسب با تقاضا تنظیم می‌کنند. برخی ساختمان‌هایی که قبلاً ترکیبی از مستأجران داشتند، اکنون عمدتاً به دانشجویان اجاره داده می‌شوند.

برنامه‌های تبادل دانشجو و رشته‌های تحصیلی به زبان انگلیسی دانشجویانی از کشورهای مختلف را جذب می‌کنند. دانشجویان تبادلی کوتاه‌مدت هر ترم وارد می‌شوند، در حالی که دانشجویان دوره‌های کامل معمولاً ۹ تا ۱۲ ماه می‌مانند. این برنامه‌ها ثبت‌نام را برای افرادی که اسپانیایی صحبت نمی‌کنند آسان‌تر می‌کند و دامنه دانشجویان متقاضی مسکن را فراتر از گروه‌های سنتی اروپایی گسترش می‌دهد.

رشد مداوم تعداد دانشجویان فشار بیشتری بر مسکن نزدیک دانشگاه‌ها وارد می‌کند. بسیاری از آپارتمان‌هایی که زمانی محل زندگی ساکنان دائمی بودند اکنون به دانشجویان اجاره داده می‌شوند و برخی ساختمان‌ها با تغییر قراردادها به‌تدریج کاملاً دانشجویی می‌شوند. خانواده‌ها و دیگر مستأجران بلندمدت گاهی به مناطقی با اجاره کمتر یا قراردادهای پایدارتر نقل مکان می‌کنند. در عین حال، عرضه خوابگاه‌ها و مسکن دانشجویی در اسپانیا به اندازه افزایش تعداد دانشجویان رشد نکرده و این موضوع بازار اطراف پردیس‌های بزرگ را فشرده‌تر کرده و گزینه‌های کمتری برای دانشجویان و ساکنان دائمی باقی گذاشته است.

پویایی سرمایه‌گذاری خرید برای اجاره در مسکن دانشجویی اسپانیا

مسکن دانشجویی در اسپانیا به‌دلیل ارائه بازدهی بالاتر نسبت به اجاره‌های مسکونی سنتی، توجه مداوم سرمایه‌گذاران را جلب کرده است. در سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۴، آپارتمان‌های بلندمدت معمولاً بازده ناخالصی حدود ۴ تا ۵.۴ درصد داشتند، در حالی که واحدهای اشتراکی دانشجویی و اقامتگاه‌های ساخته‌شده ویژه دانشجویان (PBSA) بسته به موقعیت و مدیریت اغلب بین ۶ تا ۱۰ درصد بازده داشتند.

اجاره به‌صورت اتاقی به‌جای کل واحد نیز امکان دریافت درآمد پایدارتر در طول سال را فراهم می‌کند. گزارش‌های سرمایه‌گذاری سال ۲۰۲۴ از شرکت‌هایی مانند Hines و Greystar اشاره کرده‌اند که این بازده‌های بالاتر دلیل مهمی برای فعال ماندن سرمایه‌گذارانی است که در اسپانیا ملک می‌خرند.

تقاضای اجاره دانشجویی در اسپانیا: نرخ اشغال

نرخ اشغال بالا یکی از ویژگی‌های ثابت مسکن دانشجویی است. در سال ۲۰۲۴، سرمایه‌گذاران نهادی و تحلیلگران این بخش گزارش دادند که در شهرهای بزرگ دانشگاهی این نرخ اغلب از ۹۰ درصد فراتر می‌رفت. بیشتر قراردادها مطابق تقویم دانشگاهی و بین ۹ تا ۱۲ ماهه هستند و خالی بودن واحدها عمدتاً در تابستان رخ می‌دهد. این دوره کوتاه به مالکان اجازه می‌دهد تعمیرات و نوسازی انجام دهند و جریان درآمدی پایداری ایجاد کنند که بسیاری از سرمایه‌گذاران آن را یکی از ویژگی‌های باثبات این بخش می‌دانند.

قیمت‌های ورود برای سرمایه‌گذاری در املاک دانشجویی اسپانیا

هزینه سرمایه‌گذاری در مسکن دانشجویی به شهر، نوع ملک و نزدیکی آن به دانشگاه بستگی دارد. واحدهای اشتراکی کوچک نزدیک دانشگاه‌ها معمولاً ارزان‌تر از آپارتمان‌های بزرگ در مناطق مرکزی هستند که برای خانواده‌ها مناسب‌اند.

در سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۵، نرخ وام مسکن در اسپانیا عموماً نسبت به قبل پایین‌تر بود و این موضوع تأمین مالی را برای سرمایه‌گذاران مقرون‌به‌صرفه‌تر کرد. با وام‌های ارزان‌تر، برخی سرمایه‌گذاران توانستند مبالغ بیشتری برای خرید ملک پرداخت کنند و برخی دیگر تصمیم گرفتند زودتر وارد بازار شوند. برای تأمین مالی خرید، برخی از وام‌های استاندارد buy-to-let و برخی از سرمایه شخصی استفاده کردند. قوانین مالیاتی معرفی‌شده در سال ۲۰۲۳ مزایای بیشتری برای اجاره به مستأجران جوان یا استفاده از برخی انواع قراردادها ایجاد کرد و بازده بالقوه را بهبود داد. برای بیشتر سرمایه‌گذاران، تمرکز همچنان بر درآمد اجاره در اسپانیا است.

مقررات و به‌روزرسانی‌های قانونی مؤثر بر بازار مسکن دانشجویی اسپانیا

مقررات همچنان بر تصمیمات مالکان تأثیر می‌گذارد. قانون ۱۲/۲۰۲۳ اسپانیا که در مه ۲۰۲۳ تصویب شد، در برخی مناطق تحت فشار کنترل اجاره را معرفی کرد و افزایش سالانه اجاره برای قراردادهای اقامت اصلی را در سال ۲۰۲۵ به حدود ۲.۲ درصد طبق شاخص IRAV محدود کرد.

با این حال، اجاره‌های دانشجویی اغلب به‌عنوان موقت یا فصلی طبقه‌بندی می‌شوند و بنابراین قوانین کمی متفاوت دارند. با این وجود، مالکان تغییرات در سطح ملی و محلی را به‌دقت دنبال می‌کنند. به‌روزرسانی‌های قانونی، طبقه‌بندی قراردادها، مجوزها و مالیات می‌تواند در طول زمان تغییر کند، بنابراین چارچوب مقرراتی پیش از خرید ملک در اسپانیا به‌عنوان خارجی عامل مهمی است.

روندهای سرمایه‌گذاری و رشد بازار مسکن دانشجویی در اسپانیا

پروفایل سرمایه‌گذاران در بازار مسکن دانشجویی در سال‌های اخیر گسترده‌تر شده است. مالکان فردی همچنان واحدهای اشتراکی نزدیک دانشگاه‌ها را خریداری می‌کنند، به‌ویژه در شهرهای دانشگاهی تثبیت‌شده، در حالی که گروه‌های نهادی نیز حضور خود را گسترش داده‌اند.

در سال ۲۰۲۴، داده‌های این بخش حدود ۷۵۶ میلیون یورو سرمایه‌گذاری نهادی در مسکن دانشجویی اسپانیا را ثبت کردند. برخی سرمایه‌گذاران بر یک ملک برای درآمد پایدار تمرکز دارند، در حالی که برخی دیگر پرتفوی‌هایی در یک منطقه یا چند شهر ایجاد می‌کنند.

تأثیر دانشگاه‌های برتر اسپانیا بر بازارهای اجاره اطراف

رتبه‌بندی جهانی دانشگاه‌های برتر اسپانیا

• دانشگاه بارسلونا: در میان ۲۰۰ دانشگاه برتر جهان در رتبه‌بندی‌های اصلی
• دانشگاه کمپلوتنسه مادرید: حدود رتبه ۲۰۰ تا ۲۵۰ جهانی
• دانشگاه خودمختار بارسلونا: در میان ۲۰۰ دانشگاه برتر
• دانشگاه خودمختار مادرید: در میان ۲۵۰ دانشگاه برتر
• دانشگاه پومپئو فابرا: در میان ۲۵۰ دانشگاه برتر

چندین رتبه‌بندی جهانی در سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ نشان دادند که اسپانیا حدود ۱۵ دانشگاه در میان ۵۰۰ دانشگاه برتر جهان دارد. مادرید، بارسلونا و والنسیا بیشترین حضور را در این فهرست‌ها داشتند.

آگهی‌های اجاره نزدیک این دانشگاه‌های برتر معمولاً قیمت‌های بالاتری نسبت به واحدهای دورتر دارند. در سال ۲۰۲۴، گزارش‌های بازار املاک نشان دادند که در مناطق نزدیک پردیس‌های بزرگ مانند مونکلوا-آراواکا در مادرید و لس کورتس در بارسلونا، اجاره‌ها به‌طور مداوم بالاتر است. دانشجویان معمولاً نزدیکی به کلاس‌ها و حمل‌ونقل عمومی را در اولویت قرار می‌دهند.

اعتبار دانشگاه‌ها تأثیر پیوسته اما نسبتاً آرامی بر توجه سرمایه‌گذاران به بازار اجاره در اسپانیا دارد. رتبه‌بندی‌های جهانی بر انتخاب محل تحصیل دانشجویان اثر می‌گذارد و جابه‌جایی دانشجویان تقاضای مسکن نزدیک پردیس‌ها را افزایش می‌دهد. شهرهایی با چند دانشگاه برتر معمولاً شاهد تقاضای پایدار برای اجاره‌های دانشجویی هستند.

برنامه‌های تبادل و دوره‌های انگلیسی‌زبان که تا سال ۲۰۲۴ بیش از ۲۰۰۰ مورد در اسپانیا بودند، تعداد مستأجران را افزایش داده و به ثبات نرخ اشغال کمک می‌کنند. توسعه پردیس‌ها و امکانات جدید نیز می‌تواند طی چند سال ارزش املاک در خیابان‌های اطراف را افزایش دهد، به‌ویژه در مناطقی که تعداد دانشجویان همچنان در حال رشد است.

بهترین شهرهای اسپانیا برای سرمایه‌گذاری در املاک دانشجویی

مادرید

مادرید بزرگ‌ترین قطب دانشجویی اسپانیا با بیش از ۳۰۰ هزار دانشجو و نزدیک به ۲۰ دانشگاه است. به دلیل رقابت بالا برای مسکن، نرخ اشغال در بیشتر مناطق بالا باقی می‌ماند و بازدهی را قوی نگه می‌دارد: حدود ۴ تا ۵ درصد در سال ۲۰۲۴ و بیش از ۶ درصد در مناطقی مانند تتوان و اوسره. قیمت بالای املاک در مناطق مرکزی باعث شده برخی سرمایه‌گذاران به محله‌های ثانویه با هزینه ورود کمتر اما تقاضای پایدار توجه کنند.

بارسلونا

بارسلونا، یکی از مقاصد اصلی اجاره برای مهاجران در اسپانیا، تعداد زیادی دانشجوی داخلی و بین‌المللی جذب می‌کند و نرخ اشغال را در مناطق محبوب بالا نگه می‌دارد. در سال ۲۰۲۴، بازدهی در مناطق مرکزی مانند ایکسامپل و گراسیا حدود ۵.۹ درصد بود، اما قیمت‌های بالای ملک باعث شده بخشی از تقاضا به محله‌هایی مانند سانت مارتی منتقل شود.

والنسیا

والنسیا به گزینه‌ای محبوب برای سرمایه‌گذاران مسکن دانشجویی تبدیل شده زیرا تقاضای قوی را با قیمت‌های پایین‌تر نسبت به مادرید و بارسلونا ترکیب می‌کند. در سال ۲۰۲۴، بازده ناخالص بین ۶ تا ۷ درصد بود و مناطق نزدیک دانشگاه‌ها مانند بنیماکلت دانشجویان داخلی و خارجی را جذب می‌کنند.

سالامانکا

سالامانکا شهری دانشگاهی و تاریخی با هزینه‌های پایین‌تر ملک است که ورود به بازار را برای سرمایه‌گذاران کوچک آسان‌تر می‌کند. در سال ۲۰۲۴، بازدهی در محدوده میانی تک‌رقمی بود. بیشتر مستأجران دانشجویان اراسموس یا زبان هستند که نزدیک پردیس و مرکز شهر می‌مانند و این محله‌ها را در طول سال تحصیلی پرجنب‌وجوش نگه می‌دارند.

شهرهای دانشجویی در حال رشد فراتر از سه شهر اصلی

علاوه بر مادرید، بارسلونا و والنسیا، شهرهایی مانند گرانادا، سویا و مالاگا توجه بیشتری از سوی سرمایه‌گذاران مسکن دانشجویی جلب کرده‌اند. به دلیل قیمت‌های ورودی پایین‌تر و تراکم جمعیت دانشجویی، انتظار می‌رود نرخ اشغال نزدیک دانشگاه‌ها بالا باشد. این ترکیب اغلب بازدهی قوی‌تری ایجاد می‌کند.

تقاضای مسکن در این مناطق کمتر از شهرهای بزرگ‌تر است اما در طول چرخه‌های دانشگاهی پایدار می‌ماند، به‌ویژه در محله‌های نزدیک دانشگاه‌ها. به همین دلیل، این شهرها همچنان در میان بهترین مکان‌ها برای سرمایه‌گذاری در مسکن دانشجویی در اسپانیا قرار دارند.

خانه رؤیایی خود را با TEKCE Real Estate پیدا کنید

اگر آماده بررسی فرصت‌های مسکن دانشجویی در اسپانیا هستید، TEKCE می‌تواند در یافتن ملک مناسب به شما کمک کند. همچنین خدماتی که از طریق TEKCE Property Management ارائه می‌دهیم، به مدیریت روان سرمایه‌گذاری شما کمک می‌کند، از جمله پشتیبانی حرفه‌ای از مستأجران و مدیریت کامل قراردادها. همین امروز تماس بگیرید تا برای ورود به این بازار در حال رشد برنامه‌ریزی کنید.

صفحات مرتبط

اجاره در اسپانیا برای مهاجران: شهرهای برتر و فرصت‌های سرمایه‌گذاری

قوانین جدید اجاره کوتاه‌مدت در اسپانیا برای مالکان

درآمد اجاره ای در اسپانیا: مزایا، مالیات و ملزومات قانونی