قوانین جدید اجاره کوتاه‌مدت در اسپانیا برای مالکان

ایجاد شد26.05.2025, 17.36

به روز شده14.04.2026, 09.45

زوجی در حال بررسی اسناد سرمایه‌گذاری ملکی همراه با یک ماکت خانه برای اجاره کوتاه‌مدت در اسپانیا

بازار اجاره‌های کوتاه‌مدت اسپانیا همچنان سرمایه‌گذاران را به خود جذب می‌کند؛ بازده‌های بالا و تقاضای پایدار گردشگری از جمله دلایل اصلی این جذابیت هستند. در عین حال، چارچوب قانونی این حوزه در حال تحول است، به‌ویژه در زمینه اجاره‌های کوتاه‌مدت که با الزامات جدید انطباق و رویه‌های منطقه‌ای متفاوتی همراه شده است. برای مالکان خارجی، همگام ماندن با این تغییرات شاید دشوار به نظر برسد، اما با راهبرد درست و راهنمایی حرفه‌ای، می‌توان به‌خوبی در این بازار حرکت کرد. نخستین گام، شفاف‌سازی ابهامات و آشنایی با جدیدترین مقررات و راهکارهای عملی درباره چگونگی تأمین امنیت ملک شما در اسپانیا است.

با پررنگ‌تر شدن مقررات جدید، گفتمان عمومی پیرامون اجاره‌های کوتاه‌مدت در اسپانیا به‌طور فزاینده‌ای دچار پراکندگی شده و زمینه‌ساز اطلاعات غلط و سردرگمی گشته است. پوشش رسانه‌ای که اغلب فاقد دقت و زمینه لازم است، تنها بر این ابهام افزوده و سرمایه‌گذاران را به جستجوی فعالانه برای یافتن اطلاعات روشن و قابل اعتماد واداشته است. در پی تیترهای اخیر درباره ممنوعیت ایربی‌ان‌بی و محدودیت‌های اجاره توریستی در اسپانیا، بسیاری از مالکان و سرمایه‌گذاران می‌خواهند تصویری واقعی از اوضاع به دست آورند. پرسش‌هایی مانند «آیا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اسپانیا همچنان امن است؟» یا «ارزش آپارتمان خرید-برای-اجاره من چه تغییری خواهد کرد؟» به‌مراتب رایج‌تر شده‌اند. واقعیت این است که اگرچه در برخی مناطق مقررات جدیدی برای اجاره کوتاه‌مدت وضع شده، بخش بزرگی از این هراس ریشه در گمانه‌زنی و سروصدای رسانه‌ای دارد.

دقیقاً چه اتفاقی در مورد محدودیت‌های Airbnb در اسپانیا می‌افتد؟

در برخی از پرگردشگرترین مناطق اسپانیا، مانند کاتالونیا و جزایر بالئاری، اجاره‌های کوتاه‌مدت با توجه بیشتری روبه‌رو شده‌اند — نه‌تنها از طریق مقررات جدید، بلکه به دلیل اعتراضات عمومی فزاینده. بخش بزرگی از این تنش‌ها ناشی از نگرانی درباره این است که رشد اجاره‌های کوتاه‌مدت توریستی، دسترسی ساکنان محلی به مسکن اجاره‌ای بلندمدت و مقرون‌به‌صرفه را دشوارتر کرده و قیمت اجاره را در بازارهایی که از پیش نیز تحت فشار بودند، بالاتر برده است. هرچند این موضوع در برخی مناطق به اجرای سخت‌گیرانه‌تر قوانین منجر شده — از جمله حذف آگهی‌های Airbnb غیرمجاز با شماره‌های ثبت جعلی یا مالکیت مبهم — اما این یک اقدام سراسری در مقیاس ملی نیست. اجاره‌های دارای مجوز همچنان به‌صورت قانونی فعالیت می‌کنند و هر منطقه قوانین خود را دارد؛ تغییرات در یک شهر به معنای اعمال آن‌ها در سراسر اسپانیا نیست.

این موضوع به عنوان مالک ملک در اسپانیا چه معنایی برای شما دارد؟

بیایید تأثیر واقعی این قوانین جدید را روشن کنیم — و به همان اندازه مهم، بگوییم که این قوانین چه چیزی را شامل نمی‌شوند.

اول از همه: اگر از پیش دارای مجوز معتبر اجاره کوتاه‌مدت هستید، محدودیت‌های اخیر هیچ تأثیری بر فعالیت شما ندارند. برخی تیترها به اشتباه این‌گونه القا کرده‌اند که شهرهایی مانند بارسلونا یا مادرید تمام اجاره‌های توریستی را به‌طور کامل ممنوع کرده‌اند. در واقعیت، چنین نیست.

در بارسلونا، شورای شهر برنامه دارد تا سال ۲۰۲۸ مجوزهای اجاره کوتاه‌مدت را به تدریج حذف کند، در حالی که مادرید در حال حاضر تا سال ۲۰۲۶ صدور مجوزهای توریستی جدید را متوقف کرده است. با این حال، در هر دو شهر، ملک‌هایی که دارای مجوز معتبر و فعال هستند می‌توانند به‌صورت قانونی به کار خود ادامه دهند. به‌طور کلی، قوانین جدید اجاره کوتاه‌مدت در اسپانیا اثر گذشته‌نگر ندارند.

برای مالکان خارجی، چه از کشورهای عضو اتحادیه اروپا و چه از خارج از آن، همان قوانینی که برای شهروندان اسپانیایی اعمال می‌شود، معتبر است. این به معنای داشتن مجوز اجاره مناسب، شناسه ثبتی برای ملک اجاره‌ای، و — در صورتی که درخواست پس از آوریل ۲۰۲۵ ارائه شود — تأییدیه کتبی از Comunidad de Propietarios (انجمن مالکان) برای آپارتمان‌ها است.

نگاهی به بازار اجاره کوتاه‌مدت و سرمایه‌گذاری ملکی در اسپانیا

اسپانیا همچنان یکی از محبوب‌ترین مقاصد اروپا به شمار می‌رود — چه برای زندگی، چه برای گردشگری و چه برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن — حتی در میان تغییرات جاری. به عنوان دومین مقصد توریستی پربازدید جهان، اسپانیا از تقاضایی قوی و پایدار برای اقامت موقت بهره‌مند است، به‌ویژه در مناطق پرطرفداری چون بارسلونا، کوستا دِل سول و کوستا بلانکا.
بخش اجاره کوتاه‌مدت همچنان قدرتمند است و میلیون‌ها گردشگر سالانه موتور محرک آن هستند. این تقاضا به بازدهی‌های فصلی جذابی ترجمه می‌شود، به‌ویژه در مناطق ساحلی و شهرهای تاریخی. فراتر از اجاره‌های کوتاه‌مدت، اجاره‌های میان‌مدت — با دوره‌ای بین سه تا نه ماه — نیز به‌تدریج محبوبیت بیشتری کسب کرده‌اند. این مدل برای سرمایه‌گذاران ثبات و انعطاف بیشتری در شرایط فعلی فراهم می‌کند، اما همچنین با ظهور سبک زندگی نومادهای دیجیتال جذابیت تازه‌ای یافته است. بسیاری از متخصصانی که در مأموریت‌های موقت هستند و نومادهای دیجیتال، این گزینه را راه‌حلی ایده‌آل برای زندگی مدرن و انعطاف‌پذیر می‌بینند.

قوانین خرید ملک برای اجاره و قوانین اجاره در اسپانیا

برای سرمایه‌گذاران در حوزه خرید-برای-اجاره، درک قوانین اجاره کوتاه‌مدت در اسپانیا اکنون بیش از هر زمان دیگری اهمیت دارد — هرچند آنچه در حال تغییر است، خودِ فرصت نیست. در حالی که برخی مناطق خودمختار موراتوریوم‌هایی بر صدور مجوزهای جدید اعمال کرده‌اند، برخی دیگر چارچوب مجوزدهی انعطاف‌پذیرتر یا قابل‌انتقالی را حفظ کرده‌اند. برای نمونه، اندلس انتقال مجوزهای توریستی را در زمان فروش ملک مجاز می‌داند.

در عمل، اگر قصد دارید ملکی را به‌صورت کوتاه‌مدت در اسپانیا اجاره دهید — یا حتی میان‌مدت — علاوه بر مجوز شهرداری، دریافت شماره ثبت اجاره برای ملک نیز الزامی است که این شماره مستقل از مجوز توریستی است.

سامانه VUDA و گزارش‌دهی سالانه برای اجاره‌های ملکی در اسپانیا

از اول ژوئیه سال گذشته، مالکانی که ملک خود را از طریق پلتفرم‌های آنلاین آگهی می‌دهند و اجاره می‌دهند، ملزم به داشتن یک شماره شناسه منحصربه‌فرد اجاره هستند. این شناسه یکتا برای ملک اجاره‌ای — که NRA یا NRUA (Número de Registro Único de Arrendamiento) نام دارد — از طریق سامانه VUDA صادر می‌شود.

VUDA یا Ventanilla Única Digital de Arrendamientos، درگاه دیجیتالی است که اجاره‌های کوتاه‌مدت و فصلی در سراسر اسپانیا در آن ثبت می‌شوند. پس از ثبت ملک در این درگاه، شماره NRA — که به‌مثابه گذرنامه دیجیتال برای اجاره‌ها عمل می‌کند — توسط اداره ثبت اسناد و املاک اسپانیا صادر می‌شود.

کدام اجاره‌ها به NRUA نیاز دارند؟

صرف‌نظر از اینکه ملک به‌صورت کامل اجاره داده می‌شود یا اتاق‌های جداگانه، میزبانانی که در پلتفرم‌های رزرو آنلاین مانند Airbnb و Booking.com آگهی می‌دهند، در موارد زیر به کد VUDA نیاز دارند:

• اجاره کوتاه‌مدت است، مانند اجاره تعطیلات یا اقامت‌های توریستی

• اجاره فصلی و موقت است، مانند اقامت‌های کاری، دوره‌های تحصیلی یا مراجعات پزشکی

استثناها:

• ملک‌هایی که برای ۱۲ ماه یا بیشتر اجاره داده می‌شوند

• اجاره‌های فصلی بدون رزرو دیجیتال یا پردازش پرداخت آنلاین

کد اجاره VUDA با مجوز اجاره توریستی در اسپانیا متفاوت است. این شماره توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و به‌عنوان هویت دیجیتال ملک عمل می‌کند، در حالی که مجوز توریستی از سوی مرجع منطقه‌ای صادر می‌شود و به مالکان اجازه می‌دهد ملک را به‌صورت قانونی به عنوان اقامتگاه تعطیلاتی بهره‌برداری کنند.

شماره NRA/NRUA برای فعال نگه داشتن آگهی‌ها در پلتفرم‌ها ضروری است و در حال حاضر با جدیت اجرا می‌شود — پلتفرم‌ها داده‌های آگهی را مستقیماً با دولت به اشتراک می‌گذارند. اگر آگهی اقامت موقتی فاقد شماره ملی ثبت اجاره باشد، پلتفرم‌ها موظفند آن را ظرف ۴۸ ساعت حذف کنند. برای مالکان، این امر به معنای محافظت در برابر رقابت ناعادلانه و ایجاد محیطی شفاف‌تر در بازار اجاره است.

گزارش‌دهی سالانه

گام دوم که به‌تازگی معرفی شده، ارائه گزارش VUDA درباره میزان اشغال ملک اجاره‌ای است. در این اظهارنامه سالانه، میزبانان گزارشی مفصل ارائه می‌دهند که شامل تمامی رزروها، تاریخ ورود و خروج هر رزرو، تعداد مهمانان و هدف از هر اقامت می‌شود. این گزارش سالانه ثبت‌نام شما را فعال نگه می‌دارد و آگهی‌هایتان را در جریان می‌اندازد.

چگونه ملک خود را در اسپانیا به صورت قانونی تضمین و اجاره دهید

قوانین محلی را با دقت بررسی کنید

مقررات اجاره کوتاه‌مدت در اسپانیا غیرمتمرکز است. برای اطمینان از اینکه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اسپانیا را به‌شکلی ایمن انجام می‌دهید، با اداره گردشگری محلی و شهرداری تماس بگیرید تا رویه‌های جاری صدور مجوز، قوانین کاربری اراضی و الزامات ساختمانی را تأیید کنید.

تمام مجوزها و ثبت‌نام‌های لازم را تهیه کنید

پیش از درج آگهی ملک خود در پلتفرم‌های اجاره، مطمئن شوید که تمام مدارک لازم را در اختیار دارید:

• مجوز توریستی معتبر

• شماره ثبت اجاره (NRA/NRUA)

• مجوزهای شهرداری یا تأییدیه‌های لازم در سطح ساختمان

اگر مالک آپارتمانی در یک ساختمان مشترک هستید، ممکن است به تأییدیه کتبی ۳/۵ از همسایگان خود نیاز داشته باشید، طبق Ley Orgánica 1/2025 (لازم‌الاجرا از آوریل ۲۰۲۵). برخی مناطق مانند اندلس اکنون "گواهی سازگاری" (certificado de compatibilidad) را الزامی کرده‌اند، در حالی که مادرید یک اعلامیه بهداشت و ایمنی را می‌طلبد. همیشه شماره NRA/NRUA خود را در آگهی‌های آنلاین به‌وضوح درج کنید.

از مهلت‌های زمانی آگاه باشید

مهلت‌های گزارش‌دهی سالانه VUDA را با دقت دنبال کنید. برای مثال، مهلت ارائه اظهارنامه اطلاعاتی سالانه برای فعالیت‌های سال ۲۰۲۵، مارس ۲۰۲۶ بود. از سال ۲۰۲۷ به بعد، انتظار می‌رود این مهلت هر سال در ماه فوریه تعیین شود.

گزینه‌های جایگزین را در نظر بگیرید

اگر ملک شما در منطقه‌ای با محدودیت یا اشباع در اجاره کوتاه‌مدت واقع شده، بررسی گزینه‌های اجاره میان‌مدت یا بلندمدت می‌تواند راهگشا باشد. این گزینه‌ها معمولاً به مجوزهای کمتری نیاز دارند و ممکن است مشمول قوانین انعطاف‌پذیرتر اجاره مسکونی شوند (تحت Ley de Arrendamientos Urbanos یا LAU اسپانیا). اجاره‌های شرکتی و قراردادهای فصلی (بیشتر از ۳۱ روز) اغلب کمتر تحت مقررات هستند و همچنان بازدهی جذابی ارائه می‌دهند، به‌ویژه در شهرهای دانشگاهی یا مراکز تجاری.

با متخصصان و انجمن‌های تخصصی همکاری کنید

با راهنمایی درست، حرکت در بازار اجاره کوتاه‌مدت اسپانیا بسیار ساده‌تر می‌شود. از پیگیری تقویم‌های قانونی و مهلت‌های گزارش‌دهی گرفته تا دریافت شماره شناسایی مالیاتی اسپانیا (NIE) برای ثبت‌نام و انجام تعهدات مالیاتی — همکاری با متخصصان مناسب، فرآیندی پیچیده را به مسیری روشن و قابل مدیریت تبدیل می‌کند.

و دقیقاً اینجاست که TEKCE املاک تفاوت ایجاد می‌کند.

وقتی با ما کار می‌کنید، چیزی بیش از دسترسی به فهرست ملک‌ها به دست می‌آورید؛ تیمی در اختیار دارید که چشم‌انداز قانونی را می‌شناسد، تغییرات سیاست‌های منطقه‌ای را رصد می‌کند و به شما کمک می‌کند مناسب‌ترین موقعیت‌ها را برای بازدهی اجاره‌ای قوی و پایدار شناسایی کنید. از یافتن بهترین مناطق برای اجاره کوتاه‌مدت گرفته تا رسیدگی به مجوزها، امور مالیاتی و مدیریت ملک با مدیریت املاک TEKCE، ما کل فرآیند را ساده و شفاف می‌کنیم. با راهبرد درست، پشتیبانی مناسب و ملک صحیح، سرمایه‌گذاری شما در اسپانیا می‌تواند فراتر از امنیت برود — می‌تواند واقعاً شکوفا شود.

صفحات مرتبط