قوانین جدید اجاره کوتاه‌مدت در اسپانیا برای مالکان

بازار اجاره کوتاه‌مدت اسپانیا به لطف بازده بالا و تقاضای مداوم گردشگری، همچنان سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند، زیرا این کشور جایگاه خود را به عنوان یک کانون جهانی سفر حفظ می‌کند. با این حال، چشم‌انداز قانونی پیرامون اجاره‌های کوتاه‌مدت به دلیل مقررات منطقه‌ای در حال تحول و الزامات جدید انطباق، پیچیده‌تر می‌شود. برای صاحبان املاک خارجی، همگام شدن با این تغییرات بدون بینش محلی می‌تواند چالش‌برانگیز باشد. با این حال، با استراتژی مناسب و راهنمایی حرفه‌ای، عبور روان از این محیط در حال تغییر کاملاً امکان‌پذیر است. به همین دلیل است که درک آخرین مقررات و راه‌حل‌های عملی برای هر کسی که به دنبال سرمایه‌گذاری مطمئن در اسپانیا است، بیش از هر زمان دیگری مهم است.

با ادامه تکامل چشم‌انداز قانونی و برجسته‌تر شدن مقررات منطقه‌ای، روایت عمومی پیرامون اجاره‌های کوتاه‌مدت در اسپانیا به طور فزاینده‌ای پراکنده شده و به اطلاعات نادرست و سردرگمی دامن زده است. پوشش رسانه‌ای، که اغلب فاقد زمینه یا دقت است، تنها به عدم قطعیت افزوده و دستیابی به بینش‌های روشن و قابل اعتماد را برای سرمایه‌گذاران دشوارتر کرده است.

با توجه به عناوین اخیر در مورد ممنوعیت‌های Airbnb و سرکوب اجاره‌های توریستی در اسپانیا، بسیاری از صاحبان املاک و سرمایه‌گذاران احساس عدم اطمینان می‌کنند. سوالاتی مانند "آیا هنوز سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات اسپانیا امن است؟" یا «آیا آپارتمان اجاره‌ای من ارزش خود را از دست خواهد داد؟» به ویژه در بین صاحبان خانه‌های خارجی رایج‌تر شده است. حقیقت این است که در حالی که مقررات جدید اجاره کوتاه مدت در برخی مناطق وجود دارد، بخش زیادی از این وحشت ناشی از اطلاعات نادرست و سردرگمی است. در این وبلاگ، ما آنچه را که واقعاً اتفاق می‌افتد، معنای این تغییرات برای مجوزهای موجود و نحوه ایمن و قانونی کردن ملک خود در اسپانیا به همراه سرمایه‌گذاری‌تان را بررسی خواهیم کرد.

دقیقاً چه اتفاقی در مورد محدودیت‌های Airbnb در اسپانیا می‌افتد؟

در برخی از توریستی‌ترین مناطق اسپانیا، مانند کاتالونیا و جزایر بالئارس، اجاره‌های کوتاه مدت نه تنها از طریق مقررات، بلکه از طریق اعتراضات عمومی فزاینده نیز مورد توجه بیشتری قرار گرفته‌اند. بخش زیادی از این تنش ناشی از نگرانی‌هایی است که افزایش اجاره‌های کوتاه مدت برای تعطیلات، یافتن مسکن بلندمدت مقرون به صرفه را برای ساکنان محلی دشوارتر کرده و قیمت اجاره را در بازارهایی که از قبل هم با کمبود مواجه بوده‌اند، افزایش داده است. اگرچه این امر منجر به اجرای سختگیرانه‌تر در برخی مناطق، از جمله حذف فهرست‌های Airbnb که با قوانین مطابقت ندارند، مانند شماره‌های ثبت جعلی و مالکیت نامشخص، شده است، اما این یک سرکوب سراسری نیست. اجاره‌های دارای مجوز همچنان به صورت قانونی فعالیت می‌کنند و هر منطقه قوانین خاص خود را وضع می‌کند. به همین دلیل است که مهم است از مقررات محلی آگاه باشید و از این فرض که تغییرات در یک شهر برای کل اسپانیا اعمال می‌شود، خودداری کنید.

این برای شما به عنوان صاحب ملک در اسپانیا چه معنایی دارد؟

بیایید تأثیر این قوانین جدید و به همان اندازه مهم، آنچه را که به آن معنا نمی‌دهند، روشن کنیم.

اول، اگر از قبل مجوز اجاره کوتاه مدت معتبر دارید، تحت تأثیر محدودیت‌های اخیر قرار نمی‌گیرید. بخش زیادی از نگرانی‌ها ناشی از اطلاعات نادرست است. برخی از تیترها به اشتباه عنوان کرده‌اند که شهرهایی مانند بارسلونا یا مادرید تمام اجاره‌های توریستی را به طور کامل ممنوع می‌کنند. در واقعیت، اینطور نیست.

در بارسلونا، شورای شهر قصد دارد تا سال 2028 مجوزهای اجاره کوتاه مدت را به تدریج لغو کند - اما این فقط در مورد مجوزهای جدید یا املاک بدون مجوز اعمال می‌شود، نه در مورد اجاره‌های قانونی موجود. در مادرید، در حال حاضر صدور مجوزهای جدید اجاره توریستی تا سال ۲۰۲۶ متوقف شده است. با این حال، املاکی که از قبل مجوزهای معتبر دارند می‌توانند به طور قانونی به فعالیت خود ادامه دهند.

علاوه بر این، بر اساس قانون رأی جامعه (Ley Orgánica 1/2025)، که از آوریل 2025 اجرایی می شود، مالکان آپارتمان در ساختمان هایی با قوانین جامعه، برای تبدیل واحدهای مسکونی به اجاره توریستی به تأیید اکثریت 3/5 نیاز دارند. این قانون عطف به ماسبق نمی شود، بنابراین مالکانی که مجوز خود را قبل از آوریل 2025 دریافت کرده اند می توانند بدون نیاز به تایید جامعه به فعالیت خود ادامه دهند.

تأثیر بر صاحبان املاک خارجی

اگر شما صاحب ملک خارجی هستید - چه تبعه اتحادیه اروپا باشید و چه غیر اتحادیه اروپا - مشمول همان قوانین شهروندان اسپانیایی هستید. این بدان معناست که:

شما باید بر اساس موقعیت مکانی ملک خود، مجوز اجاره توریستی منطقه‌ای مناسب را دریافت کنید.

شما باید ملک خود را در سیستم ملی ثبت کنید، که مستلزم نمایش شناسه مجوز صادر شده توسط دولت برای همه لیست‌ها در پلتفرم‌هایی مانند Airbnb است.

در صورت درخواست پس از آوریل 2025، بسته به نوع ملک و منطقه، ممکن است به تأیید کتبی همسایگان نیاز داشته باشید.

علاوه بر این، مالکان خارجی باید برای ثبت ملک و انجام تمام تعهدات قانونی و مالیاتی، شناسه مالیاتی اسپانیا (NIE) دریافت کنند. از هرگونه تعهد محلی، مانند ثبت مهمان، گزارش سکونت یا محدودیت‌های سر و صدا، آگاه باشید. برخی از شهرداری‌ها اکنون ممکن است ارائه اطلاعات هویتی مهمان، به ویژه برای مهمانان خارجی غیرمقیم را الزامی کنند.

بازار اجاره کوتاه‌مدت اسپانیا و سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

علیرغم افزایش مقررات مربوط به اجاره‌های توریستی، اسپانیا همچنان یکی از مقاصد پرطرفدار اروپا برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، به ویژه برای کسانی است که به دنبال درآمد اجاره هستند. اسپانیا به عنوان دومین مقصد گردشگری پربازدید جهان، از تقاضای قوی و مداوم برای اقامت موقت، به ویژه در نقاط مهم مانند بارسلونا، کاستا دل سول یا کاستا بلانکا، برخوردار است.

برای بسیاری از سرمایه‌گذاران و ساکنان بالقوه، یک نگرانی مشترک این است که "آیا اسپانیا برای زندگی امن است؟" اسپانیا از نظر امنیت رتبه بالایی دارد و آن را نه تنها به مکانی مطلوب برای سرمایه‌گذاری، بلکه برای سکونت نیز تبدیل می‌کند. فراوانی مکان‌های امن برای زندگی در اسپانیا - از شهرهای ساحلی آرام گرفته تا مراکز شهری پر جنب و جوش - جذابیت آن را هم به عنوان یک انتخاب سبک زندگی و هم به عنوان یک بازار املاک و مستغلات سالم، بیشتر می‌کند.

بخش اجاره کوتاه‌مدت همچنان قوی است و سالانه میلیون‌ها گردشگر به آن هجوم می‌آورند. این تقاضا به بازده فصلی جذاب، به ویژه در استراحتگاه‌های ساحلی و شهرهای تاریخی که به دلیل میراث فرهنگی و جذابیت بازدیدکنندگان در تمام طول سال شناخته می‌شوند، تبدیل می‌شود.

علاوه بر اجاره های کوتاه مدت، اجاره های میان مدت (3 تا 9 ماهه) نیز محبوبیت پیدا کرده است. این نوع اجاره‌ها در محیط نظارتی در حال تحول، ثبات و انعطاف‌پذیری قانونی بیشتری را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند و اغلب با محدودیت‌های کمتری نسبت به اقامت‌های کوتاه‌مدت مواجه هستند و آنها را به گزینه‌ای جذاب برای مستاجران و مالکان تبدیل می‌کنند. این مدل همچنین به لطف افزایش کار از راه دور و نیروی کار جهانی سیارتر، جذابیت بیشتری پیدا کرده است. برای کوچ‌نشینان دیجیتال و متخصصانی که به طور موقت در ماموریت‌های خود هستند، اجاره‌های میان‌مدت راحتی یک خانه را بدون تعهدات بلندمدت ارائه می‌دهند و آنها را به راه‌حلی ایده‌آل برای زندگی مدرن تبدیل می‌کنند.

با چشم‌انداز نظارتی جدید، آنچه در حال تغییر است، خودِ فرصت نیست. سرمایه‌گذاری موفق در املاک و مستغلات در این بخش به درک تغییرات منطقه‌ای، به‌روز ماندن با چرخه‌ها و مهلت‌های تمدید مجوز و همکاری با مشاوران املاک باتجربه و متخصصان حقوقی بستگی دارد.

بازار املاک اجاره‌ای کوتاه‌مدت اسپانیا در حال بلوغ است و سرمایه‌گذاران خرید ملک برای اجاره که فعال و مطیع باقی می‌مانند، می‌توانند ضمن به حداقل رساندن خطرات قانونی، همچنان از بازده قوی بهره‌مند شوند.

قوانین خرید ملک برای اجاره و قوانین اجاره در اسپانیا

برای سرمایه‌گذاران خرید ملک برای اجاره، اسپانیا همچنان یک بازار جذاب است - اما اکنون جایی است که بررسی‌های حقوقی و مالی کاملاً ضروری است. درک خطرات خرید ملک برای اجاره در اسپانیا برای سرمایه‌گذاران ضروری است تا از جریمه‌های پرهزینه جلوگیری کرده و از دارایی‌های خود محافظت کنند.

در فضای نظارتی امروز، رعایت قوانین اجاره کوتاه‌مدت در اسپانیا ضروری است. بسیاری از مناطق خودمختار، مهلت قانونی برای مجوزهای جدید وضع کرده‌اند، اجرای آنها را سخت‌تر کرده‌اند و جریمه‌ها را افزایش داده‌اند.

اگر قصد دارید ملکی را در اسپانیا به صورت کوتاه‌مدت اجاره دهید، درک الزامات صدور مجوز محلی ضروری است.

در حالی که هر منطقه مقررات خاص خود را دارد، برخی، مانند اندلس، اجازه انتقال مجوزهای گردشگری را هنگام فروش ملک می‌دهند. در مناطق دیگر، ممکن است نیاز باشد مجوزها دوباره تحت نام مالک جدید درخواست شوند.

علاوه بر اخذ مجوز گردشگری، صاحبان املاک باید اجاره‌های خود را در مرجع گردشگری منطقه‌ای نیز ثبت کنند. اگر ملک در پلتفرم‌هایی مانند Airbnb فهرست شده باشد، باید در پایگاه داده ملی گردشگری اسپانیا نیز ثبت شود. برخی مناطق ممکن است از مالکان بخواهند که جزئیات سکونت را مرتباً گزارش دهند. همچنین یک الزام جداگانه برای شناسایی مهمان وجود دارد، میزبانان باید مهمانان بالای 16 سال را ظرف 24 ساعت پس از ورود به پلیس محلی ثبت کنند. این مراحل ممکن است زیاد به نظر برسد، اما با راهنمایی صحیح، رعایت قوانین کاملاً قابل مدیریت است.

از نظر مالی، برخی مناطق مالیات گردشگری کمی اعمال می‌کنند و بسته به نحوه مدیریت اجاره شما. به عنوان مثال، اگر صاحب چندین ملک هستید یا خدمات اضافی مانند نظافت ارائه می‌دهید، ممکن است نیاز به ثبت نام برای مالیات بر ارزش افزوده داشته باشید. قوانین مالیاتی می‌توانند متفاوت باشند و تغییرات گاه به گاه ممکن است بر بازده شما تأثیر بگذارد.

اما وقتی با مدیریت املاک TEKCE کار می‌کنید، نیازی نیست نگران پیمایش همه این موارد، از جمله الزامات مالیاتی، به تنهایی باشید. تیم متخصص ما از این جزئیات برای شما مراقبت می‌کند، بنابراین می‌توانید با خیال راحت بر لذت بردن از ملک خود و درآمدی که ایجاد می‌کند تمرکز کنید.

چگونه ملک خود را در اسپانیا به صورت قانونی تضمین و اجاره دهید

قوانین محلی را با دقت بررسی کنید

مقررات اجاره کوتاه مدت اسپانیا غیرمتمرکز است و هر جامعه خودمختار و اغلب هر شهر، قوانین خاص خود را دارد. برای اطمینان از سرمایه‌گذاری ایمن در املاک و مستغلات اسپانیا، بررسی کامل مقررات محلی بسیار مهم است. قبل از سرمایه‌گذاری یا ثبت ملک، با هیئت گردشگری محلی و شهرداری مشورت کنید تا رویه‌های صدور مجوز فعلی، قوانین منطقه‌بندی و الزامات ساخت و ساز را تأیید کنید.

تمام تأییدیه‌ها و ثبت‌های لازم را تأیید کنید

قبل از ثبت ملک خود در پلتفرم‌های اجاره، مطمئن شوید که تمام مدارک لازم را تأیید کرده‌اید:

• مجوز گردشگری معتبر صادر شده توسط مرجع منطقه‌ای
• شماره ثبت ملی تحت فرمان سلطنتی 1321/2024
• هرگونه مجوز شهرداری یا تأییدیه سطح ساختمان

اگر صاحب آپارتمانی در یک ساختمان مشترک هستید، ممکن است به تأیید کتبی 3/5 همسایگان خود نیاز داشته باشید، همانطور که توسط Ley Orgánica 1/2025 (از آوریل 2025 لازم الاجرا است) الزامی است. برخی مناطق، مانند اندلس، اکنون به «گواهی سازگاری» نیاز دارند، در حالی که مادرید ارائه اظهارنامه سلامت و ایمنی را الزامی می‌داند. همیشه شماره مجوز رسمی خود را به وضوح در تمام آگهی‌ها نمایش دهید و یک سابقه دیجیتالی از تمام مجوزها، فرم‌های ثبت نام و مدرک مالکیت نگه دارید.

از ضرب الاجل ها مطلع باشید

ثبت ملی واحد اجاره جدید اسپانیا در 2 ژانویه 2025 راه اندازی شد. صاحبان املاک تا 1 ژوئیه 2025 فرصت دارند ثبت نام کنند و یک شماره شناسه اجاره منحصر به فرد دریافت کنند. از آن تاریخ به بعد، این شناسه باید در تمام آگهی‌ها گنجانده شود، در غیر این صورت ممکن است با حذف پلتفرم یا جریمه مواجه شوید. شهرداری‌ها نیز ممکن است مهلت‌های خاص خود را برای رعایت مهلت‌های جدید، اصلاحات یا به‌روزرسانی‌های قوانین ساختمانی داشته باشند. تقویم‌های قانونی محلی را مرتباً پیگیری کنید تا از دست رفتن مهلت‌های مهم اجرایی جلوگیری شود.

گزینه‌های جایگزین را در نظر بگیرید

اگر ملک شما در منطقه‌ای با مناطق اجاره کوتاه مدت محدود یا اشباع شده واقع شده است، بررسی گزینه‌های اجاره میان مدت یا بلند مدت را در نظر بگیرید. این موارد معمولاً به مجوزهای کمتری نیاز دارند و ممکن است تحت قوانین اجاره مسکونی انعطاف‌پذیرتری (تحت قانون Ley de Arrendamientos Urbanos یا LAU اسپانیا) قرار گیرند. اجاره‌های شرکتی و قراردادهای فصلی (بیش از 31 روز) اغلب کمتر تنظیم می‌شوند و همچنان بازدهی جذابی دارند، به‌ویژه در شهرهای دانشگاهی یا مراکز تجاری.

مشارکت با متخصصان و انجمن‌ها

بررسی قوانین اجاره چندلایه اسپانیا کاری نیست که به تنهایی انجام دهید. با یک وکیل محلی متخصص در قانون املاک و مستغلات و گردشگری همکاری کنید و استخدام یک gestor (نماینده اداری) را برای رسیدگی به امور مالیاتی و مدارک صدور مجوز خود در نظر بگیرید. یا به سادگی با یک متخصص مانند TEKCE همکاری کنید و اجازه دهید تیم ما تمام جزئیات را برای شما پیگیری کند. به لطف MyTEKCE می‌توانید عملکرد ملک اجاره‌ای خود را به راحتی پیگیری کنید.

بنابراین، آیا خرید ملک در اسپانیا امن است؟ کاملاً. با وجود عناوین خبری اخیر و مقررات در حال تحول، اسپانیا همچنان مقصدی مناسب و جذاب برای سرمایه‌گذاران املاک، به ویژه کسانی که به اجاره‌های کوتاه‌مدت علاقه‌مند هستند، باقی مانده است.

نکته کلیدی این است که سرمایه‌گذاری موفق اکنون به بررسی‌های قانونی، آگاهی منطقه‌ای و رعایت پیشگیرانه بستگی دارد.

این مقررات در حال تحول، بازار املاک اجاره‌ای کوتاه‌مدت اسپانیا را تعطیل نمی‌کنند - آنها مسیری مطمئن‌تر را برای سرمایه‌گذاران آگاه شکل می‌دهند. مناطق در حال معرفی قوانین واضح‌تر و سختگیرانه‌تری هستند، اما همچنان از اجاره‌های مطابق با قانون حمایت می‌کنند. سرمایه‌گذارانی که آگاه می‌مانند، از مقررات ملی و محلی پیروی می‌کنند و با متخصصان باتجربه همکاری می‌کنند، همچنان می‌توانند از بازده قوی بهره‌مند شوند و در عین حال از دارایی‌های خود محافظت کنند.

با راهنمایی صحیح، ملک شما در اسپانیا می‌تواند هم یک سرمایه‌گذاری سودآور و هم یک دارایی امن در یکی از مطلوب‌ترین بازارهای اروپا باقی بماند.

و این دقیقاً همان جایی است که TEKCE تفاوت ایجاد می‌کند.

وقتی با ما همکاری می‌کنید، چیزی بیش از دسترسی به فهرست املاک به دست می‌آورید - تیمی را در اختیار دارید که چشم‌انداز قانونی را درک می‌کند، تغییرات سیاست‌های منطقه‌ای را رصد می‌کند و به شما در شناسایی مکان‌های مناسب برای بازگشت سرمایه قوی و پایدار کمک می‌کند. از یافتن بهترین مناطق برای اجاره کوتاه‌مدت گرفته تا رسیدگی به مجوزها، امور مالیاتی و مدیریت املاک، ما کل فرآیند را ساده و شفاف می‌کنیم. با استراتژی درست، پشتیبانی مناسب و ملک مناسب، سرمایه‌گذاری شما در اسپانیا می‌تواند بیش از ایمن ماندن، سودآور باشد - واقعاً می‌تواند رونق بگیرد.

صفحات مرتبط

راهنمای خرید ملک در اسپانیا

سرمایه گذاری در اسپانیا: روندهای اصلی بازار املاک در سال 2025

راهنمای شما برای خدمات برتر املاک و مستغلات در اسپانیا

اسپانیا: بهترین مقصد پایدار برای زندگی و سفر

سند مالکیت املاک و مستغلات در اسپانیا