Насколько выгодна покупка жилья в Испании для сдачи студентам?

В университетских городах Испании студенты все активнее арендуют квартиры и комнаты рядом с кампусами. Дома, где раньше жили местные семьи, сегодня все чаще ориентированы на студенческую аудиторию, а договоры обычно заключаются на весь учебный год. Арендные ставки в большинстве районов постепенно растут, особенно в локациях с устойчивым спросом. При этом кварталы возле крупных университетов по-прежнему испытывают высокую нагрузку из-за плотности арендаторов. На доступность покупки и сдачи жилья влияют местные нормы регулирования и новые строительные проекты. Увеличение числа студентов постепенно, но заметно трансформирует рынок жилья в городах Испании. Если вы задумываетесь об инвестициях в студенческую недвижимость, сейчас подходящее время присмотреться к этому сегменту.

Рост числа иностранных студентов и спрос на аренду в Испании

За последнее десятилетие количество иностранных студентов в Испании стабильно растет. Такие города, как Мадрид, Барселона и Валенсия сегодня принимают значительно больше студентов из-за рубежа, чем десять лет назад, и эта тенденция сохранилась после пандемии.

С увеличением потока студентов и сроков их обучения поиск доступного жилья стал одной из главных сложностей. Многие начинают искать аренду за несколько месяцев до переезда, однако выбор остается ограниченным, а недорогие варианты быстро исчезают с рынка. В ответ на спрос квартиры чаще делят на несколько комнат или предлагают краткосрочные контракты, но даже в этих условиях аренда на весь учебный год по разумной цене остается непростой задачей.

Арендные ставки в студенческих районах постепенно растут, хотя уровень цен зависит от города и конкретного района. Большинство квартир заполняется в начале учебного года и остается занятым до его окончания, поэтому собственники ежегодно корректируют стоимость аренды. Все больше квартир, где раньше жили разные категории арендаторов, постепенно ориентируются именно на студентов.

Программы обмена и обучение на английском языке привлекают студентов из разных стран. Одни приезжают на один семестр, другие остаются на девять–двенадцать месяцев, что делает спрос на аренду более стабильным. Возможность учиться без знания испанского языка расширяет круг арендаторов и увеличивает конкуренцию на жилье.

Рост числа студентов усиливает нагрузку на районы рядом с университетами. Квартиры, ранее занятые местными жителями, все чаще переходят в студенческую аренду, а отдельные здания со временем становятся почти полностью студенческими. Семьи и долгосрочные арендаторы нередко переезжают в более спокойные районы со стабильными условиями аренды и более доступными ценами. При этом объем университетских общежитий в Испании растет медленнее, чем число студентов, поэтому рынок возле крупных кампусов остается напряженным, а выбор – ограниченным как для студентов, так и для постоянных жителей.

Динамика инвестиций в жилье под сдачу в аренду в Испании

Жилье для сдачи в аренду студентам в Испании стабильно привлекает внимание инвесторов, поскольку часто обеспечивает более высокую доходность по сравнению с традиционной долгосрочной арендой. В 2023–2024 годах стандартные квартиры при долгосрочной сдаче в среднем показывали валовую доходность на уровне 4–5,4%, тогда как совместная аренда студентами и специализированные студенческие общежития нередко достигали 6–10% в зависимости от локации и качества управления объектом.

Сдача жилья по комнатам, а не целиком, также позволяет получать более стабильный доход в течение года. Инвестиционные обзоры за 2024 год от таких компаний, как Hines и Greystar, отмечают, что именно более высокая доходность остается одной из ключевых причин, по которым инвесторы продолжают активно рассматривать покупку недвижимости в Испании в этом сегменте.

Спрос от учащихся на сдаваемое жилье в Испании: уровень заполняемости

Студенческое жилье в Испании отличается высокой заполняемостью. В 2024 году в крупных университетских городах уровень аренды часто превышал 90%. Большинство договоров аренды привязано к учебному календарю и действуют 9–12 месяцев, при этом небольшие простои приходятся на лето. Период летних каникул позволяет владельцам проводить ремонт и обновления. Такая стабильная заполняемость делает сегмент особенно привлекательным для инвесторов.

Стартовые цены на студенческое жилье в Испании для инвесторов

Стоимость студенческого жилья зависит от города, типа квартиры и расстояния до кампуса. Небольшие совместные квартиры рядом с университетами обычно стоят дешевле, чем просторные апартаменты в центре, рассчитанные на семьи.

В 2023–2025 годах ипотечные ставки в Испании оставались относительно низкими, что облегчало покупку для инвесторов. Кто-то использовал ипотеку для сдачи в аренду (buy-to-let), кто-то собственные средства, при этом новые налоговые правила 2023 года сделали аренду студентам еще более выгодной. Для большинства инвесторов главным остается стабильный и предсказуемый доход от сдачи в аренду в Испании.

Обновления законодательства и влияние на рынок студенческой аренды в Испании

Регулирование продолжает влиять на решения владельцев жилья. Закон Испании 12/2023, принятый в мае 2023 года, ввел контроль арендной платы в отдельных «напряженных» районах и ограничил ежегодное повышение ставок по договорам аренды основного жилья примерно до 2,2% в 2025 году по индексу IRAV.

Студенческая аренда, как правило, классифицируется как временная или сезонная, поэтому на нее распространяются несколько иные правила. Тем не менее владельцы внимательно следят за изменениями как на национальном, так и на местном уровне. Правовые обновления, классификация договоров, лицензирование и налогообложение могут со временем меняться, поэтому регуляторная среда остается важным фактором при покупке недвижимости в Испании для иностранцев.

Тенденции инвестиций в студенческое жилье и рост рынка

В последние годы круг инвесторов на рынке студенческой аренды расширился. Частные владельцы продолжают покупать совместные квартиры рядом с университетами, особенно в крупных студенческих городах, в то время как институциональные инвесторы активно наращивают свое присутствие.

В 2024 году объем институциональных инвестиций в студенческое жилье Испании составил примерно 756 миллионов евро. Некоторые инвесторы сосредоточены на одной квартире для стабильного дохода от аренды, другие формируют портфели в пределах одного района или нескольких городов, расширяя свои возможности на рынке.

Как ведущие университеты Испании влияют на рынок аренды рядом с кампусами

Испанские университеты входят в число лучших учебных заведений в мировых рейтингах

• Университет Барселоны входит в топ-200 лучших университетов мира по версии ведущих мировых рейтингов;
• Университет Комплутенсе в Мадриде – в топ-200–250 лучших университетов мира;
• Автономный университет Барселоны – в топ-200 лучших университетов мира;
• Автономный университет Мадрида – в топ-250 лучших университетов мира;
• Университет Помпеу Фабра – в топ-250 лучших университетов мира.

По данным мировых рейтингов 2024–2025 годов, примерно 15 испанских университетов вошли в топ-500 мира, при этом чаще всего в списках фигурировали Мадрид, Барселона и Валенсия.

Аренда рядом с этими вузами обычно дороже, чем в отдаленных районах. В 2024 году данные рынка показывали стабильное повышение арендных цен в районах рядом с крупными вузами, например, в Монклоа-Аравака в Мадриде и Лес Кортс в Барселоне. Для студентов важна близость к лекциям и удобный доступ к общественному транспорту.

Репутация университета тоже влияет на интерес инвесторов к аренде, пусть и неявно. Рейтинги вузов формируют выбор студентов, а их мобильность поддерживает спрос на жилье около кампусов. Города с несколькими престижными университетами обычно демонстрируют устойчивый интерес к студенческим квартирам.

Программы обмена и англоязычные программы, которых в Испании насчитывается более 2000, увеличивают количество арендаторов и помогают поддерживать высокий уровень заселенности. Расширение кампусов и новые здания могут со временем повышать стоимость соседней недвижимости, особенно в районах с растущим числом студентов.

Лучшие города Испании для инвестиций в студенческую недвижимость

Мадрид

Мадрид – крупнейший студенческий центр Испании с более чем 300 000 студентов и почти двадцатью университетами. Конкуренция на жилье здесь высокая, поэтому большинство районов показывают высокий уровень заселенности, а доходность аренды остается привлекательной: около 4–5% в 2024 году и свыше 6% в районах Тетуан и Усера. Высокие цены в центральных кварталах подтолкнули инвесторов рассматривать второстепенные районы, где спрос стабилен, но входной порог ниже.

Барселона

Барселона, один из главных городов для иностранцев в Испании, привлекает большое количество иностранных и местных студентов, что поддерживает высокий уровень заселенности в популярных районах. В 2024 году доходность в центральных районах, таких как Эшампле и Грасия, составляла около 5,9%, но высокие цены сместили часть спроса в районы вроде Сант-Марти.

Валенсия

Валенсия становится все более привлекательным городом для инвесторов в студенческую недвижимость: здесь высокий спрос сочетается с более доступными ценами по сравнению с Мадридом и Барселоной. В 2024 году валовая доходность доходила до 6–7%, а районы около университетов, например Бенимаклет, популярны среди иностранных студентов.

Саламанка

Саламанка – исторический университетский город с относительно низкой стоимостью недвижимости, что облегчает вход на рынок небольшим инвесторам. В 2024 году доходность составила средние однозначные цифры. Большинство арендаторов – студенты по программам Erasmus или изучающие язык, которые предпочитают жить рядом с кампусом и центром города, что обеспечивает активность районов в течение всего учебного года.

Перспективные «студенческие города» за пределами тройки лидеров

Помимо Мадрида, Барселоны и Валенсии, внимание инвесторов к студенческой недвижимости привлекают такие города, как Гранада, Севилья и Малага. Здесь стоимость входа на рынок значительно ниже, а студенческое население достаточно плотное, поэтому высокий уровень заселенности рядом с университетами ожидается стабильно. Такое сочетание часто обеспечивает более высокую доходность.

Спрос на жилье в этих городах меньше, чем в крупнейших мегаполисах, но остается стабильным в течение всего учебного года, особенно в районах рядом с университетами. Поэтому эти города продолжают входить в число лучших мест для инвестиций в студенческую недвижимость в Испании.

Найдите идеальную недвижимость с TEKCE Недвижимость

Если вы готовы рассмотреть возможности инвестиций в студенческую недвижимость в Испании, TEKCE поможет подобрать подходящий объект. С помощью нашего подразделения TEKCE Property Management (TEKCE Управление недвижимостью), занимающегося арендой жилья, ваша инвестиция будет работать без лишних забот: мы обеспечиваем профессиональную поддержку арендаторов и полный контроль за договорами аренды, гарантируя стабильность и спокойствие. Свяжитесь с нами сегодня и начните планировать свое участие в этом растущем рынке.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Топ городов Испании для аренды и инвестиций для экспатов

Новый закон об аренде в Испании: как защитить свои инвестиции?

Доходы о сдачи жилья в аренду в Испании: основные положения