Новый закон об аренде в Испании: как защитить свои инвестиции?

Рынок краткосрочной аренды в Испании остается привлекательным для инвесторов благодаря высокой доходности и постоянному туристическому спросу. Страна продолжает быть одним из главных туристических направлений в мире. Но с каждым годом правила аренды становятся все строже — появляются новые требования и региональные особенности. Для иностранных собственников следить за этими изменениями бывает сложно. Однако при правильном подходе и поддержке профессионалов инвестировать здесь можно безопасно и эффективно. Именно поэтому так важно понимать актуальные законы и практические советы.

С развитием законодательства разные регионы вводят свои правила, что вызывает много вопросов и недопониманий. СМИ порой публикуют неполную информацию, что только усиливает путаницу.

Недавние новости о запретах Airbnb и ограничениях на туристическую аренду вызвали волну беспокойства среди владельцев и инвесторов. Часто звучат вопросы: «Стоит ли сейчас вкладываться в испанскую недвижимость?» или «Не потеряет ли аренда в цене?» На самом деле, хотя ограничения есть, многие опасения — результат недостоверной информации. В этой статье мы разберем, что на самом деле меняется, как это скажется на уже выданных лицензиях и законно защитить свою недвижимость и инвестиции в Испании.

Что происходит с ограничениями Airbnb в Испании?

В некоторых популярных туристических регионах Испании, таких как Каталония и Балеарские острова, краткосрочная аренда оказалась под пристальным вниманием не только из-за новых законов, но и из-за общественного давления. Местные жители переживают, что из-за большого числа арендуемых туристам квартир им становится все сложнее найти доступное жилье на длительный срок. Это приводит к росту цен и еще большей нехватке жилья.

В результате власти начали строже контролировать рынок: удаляют объявления без лицензий, с поддельными регистрационными номерами или неясным правовым статусом. Но эти меры касаются не всей страны — это скорее локальные действия в отдельных регионах. Легальная и лицензированная краткосрочная аренда по-прежнему разрешена и регулируется на уровне каждого региона отдельно. Поэтому важно внимательно следить за правилами именно в том месте, где вы владеете недвижимостью, и не путать их с ограничениями в других городах или провинциях.

Что это значит для вас как владельца недвижимости в Испании?

Давайте разберемся, какие изменения влияют и стоит ли их бояться.

Если у вас уже есть лицензия на краткосрочную аренду, новые ограничения вас не коснутся. Многие волнуются из-за неверной информации в СМИ, что в таких городах, как Барселона и Мадрид, вводят полный запрет на туристическую аренду. На самом деле это не так.

В Барселоне планируют постепенно прекратить выдачу новых лицензий к 2028 году, но это касается только новых объектов или тех, у кого нет лицензии. Уже действующие лицензии останутся в силе. В Мадриде выдача новых лицензий приостановлена до 2026 года, но существующие аренды с лицензиями продолжают работать легально.

Кроме того, с апреля 2025 года вступает в силу правило (Ley Orgánica 1/2025), согласно которому для краткосрочной аренды в многоквартирных домах нужно получить одобрение большинства соседей — не менее 3/5 голосов. Но это правило не действует задним числом: если лицензия получена до апреля 2025 года, вы можете продолжать сдавать жилье без дополнительного согласования.

Влияние новых правил на иностранных владельцев недвижимости

Если вы — иностранный владелец недвижимости в Испании, будь вы гражданином ЕС или нет, на вас распространяются те же правила, что и на испанцев. Это значит:

Нужно получить региональную лицензию на туристическую аренду в зависимости от того, где находится ваш объект.

Необходимо зарегистрировать недвижимость в национальной системе, при этом для размещения объявлений на платформах вроде Airbnb потребуется предъявить удостоверение личности, выданное правительством.

Если вы подаете заявку после апреля 2025 года, может потребоваться письменное согласие соседей — это зависит от типа недвижимости и региона.

Кроме того, иностранцам нужно получить испанский налоговый номер (NIE), чтобы оформить все юридические и налоговые документы. Обратите внимание на местные правила: в некоторых муниципалитетах требуют регистрацию гостей, отчеты о количестве проживающих или соблюдение правил по шуму. В ряде районов могут также запросить данные о гостях, особенно если это иностранцы, не являющиеся резидентами.

Рынок краткосрочной аренды и инвестиции в недвижимость в Испании

Несмотря на ужесточение правил аренды жилья для туристов, Испания по-прежнему остается одним из самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость, особенно для тех, кто хочет получать доход от аренды. Будучи вторым по популярности туристическим направлением в мире, страна стабильно пользуется высоким спросом на краткосрочное жилье, особенно в таких популярных регионах, как Барселона, Коста-дель-Соль и Коста-Бланка.

Многие инвесторы и будущие жители задаются вопросом: «Безопасна ли Испания для жизни?» Ответ — да. Испания входит в число стран с высоким уровнем безопасности, что делает ее привлекательной не только для инвестиций, но и для комфортного проживания. В стране много безопасных районов — от тихих прибрежных городков до оживленных городских центров. Это делает Испанию отличным выбором и для жизни, и для надежных вложений в недвижимость.

Сектор краткосрочной аренды в Испании остается очень востребованным — миллионы туристов приезжают сюда каждый год. Это создает хороший сезонный доход, особенно на популярных пляжных курортах и в исторических городах с богатым культурным наследием, куда туристы приезжают круглый год.

Параллельно набирает популярность среднесрочная аренда — от 3 до 9 месяцев. Она дает инвесторам больше юридической стабильности и гибкости, поскольку на нее часто действуют менее строгие правила по сравнению с краткосрочной арендой. Это делает такой формат привлекательным и для арендодателей, и для арендаторов. Особенно это актуально с ростом удаленной работы и мобильности — цифровые кочевники и временные работники выбирают среднесрочную аренду, чтобы жить комфортно, но без долгих обязательств.

Сейчас меняется не сама возможность сдачи жилья, а правила игры. Чтобы успешно инвестировать, важно понимать особенности регионального законодательства, следить за сроками лицензий и работать с опытными агентами и юристами.

Рынок краткосрочной аренды в Испании развивается, и те инвесторы, кто держит руку на пульсе и соблюдает законы, могут получать хорошую прибыль, снижая правовые риски.

Правила покупки и аренды недвижимости в Испании

Испания по-прежнему привлекает инвесторов в недвижимость, но теперь здесь особенно важно внимательно подходить к юридическим и финансовым вопросам. Чтобы избежать штрафов и защитить свои вложения, нужно хорошо понимать риски, связанные с арендой.

Сегодня в Испании строго контролируют краткосрочную аренду. Во многих регионах введены ограничения на выдачу новых лицензий, усилился контроль и выросли штрафы за нарушения.

Если вы планируете сдавать жилье туристам, обязательно узнайте местные правила получения лицензий. В некоторых областях, например, в Андалусии, туристические лицензии можно передавать вместе с продажей недвижимости. А в других регионах при смене владельца придется заново оформлять документы на аренду.

Помимо получения туристической лицензии, владельцам недвижимости нужно зарегистрировать аренду в региональном туристическом управлении. Если вы сдаете жилье через платформы вроде Airbnb, объект должен быть внесен в национальную туристическую базу данных Испании. В некоторых регионах требуют регулярно сообщать о числе гостей, а также обязательно регистрировать в местной полиции постояльцев старше 16 лет в течение 24 часов после их заезда. Хотя этих требований кажется много, при правильном сопровождении все можно сделать без проблем.

С точки зрения налогов, в некоторых регионах взимается небольшой туристический сбор. Если у вас несколько объектов или вы предоставляете дополнительные услуги (например, уборку), возможно, придется зарегистрироваться как плательщик НДС. Налоговое законодательство меняется, и это влияет на ваши отчеты.

Если же вы работаете с TEKCE Property Management, наша команда возьмет на себя все эти вопросы, включая налоговые требования. Так вы сможете спокойно получать доход и наслаждаться своей недвижимостью.

Как легально защитить и сдавать недвижимость в Испании

Изучите местные правила

Правила краткосрочной аренды в Испании отличаются в каждом регионе и даже городе. Чтобы ваши инвестиции в недвижимость Испании были под защитой, обязательно узнайте актуальные местные требования. Перед покупкой или сдачей недвижимости обратитесь в местный туристический совет и муниципалитет, чтобы выяснить, какие лицензии, нормы зонирования и строительные требования действуют именно там.

Получите все нужные разрешения и зарегистрируйтесь

Перед тем как размещать объявления на платформах для аренды, убедитесь, что у вас есть:

• Туристическая лицензия от региональных властей
• Национальный регистрационный номер, полученный в соответствии с Королевским указом 1321/2024
• Все необходимые разрешения от муниципалитета или на уровне дома

Если вы владеете квартирой в многоквартирном доме, может понадобиться согласие минимум 3/5 соседей (согласно Ley Orgánica 1/2025, вступающему в силу с апреля 2025 года). В некоторых регионах нужны дополнительные документы, например, «сертификат совместимости» в Андалусии или декларация по безопасности в Мадриде. Обязательно указывайте номер лицензии во всех объявлениях и храните все документы в цифровом виде — лицензии, разрешения и свидетельства о собственности.

Следите за сроками

Со 2 января 2025 года в Испании начал работать Единый национальный реестр аренды жилья. Владельцам недвижимости нужно зарегистрироваться и получить уникальный идентификационный номер до 1 июля 2025 года. После этой даты номер обязательно должен быть указан во всех объявлениях. Если этого не сделать, вашу квартиру могут удалить с платформ или оштрафовать. Также муниципалитеты могут вводить свои сроки для новых правил, мораториев или обновлений норм. Следите за новостями и законодательством в вашем регионе, чтобы не пропустить важные даты.

Рассмотрите другие варианты аренды

Если ваша недвижимость находится в зоне с ограничениями на краткосрочную аренду, подумайте о среднесрочной или долгосрочной аренде. Обычно для них требуется меньше разрешений и действуют более гибкие правила (согласно испанскому закону Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Корпоративная аренда и сезонные контракты (на срок более 31 дня) часто регулируются в меньшей степени и по-прежнему предлагают привлекательную доходность, особенно в университетских городах или деловых центрах.

Получите профессиональную поддержку

Разбираться во всех тонкостях испанских законов об аренде сложно. Лучше обратиться к местному юристу, который хорошо знает правила недвижимости и туризма, а также нанять гестора — специалиста по оформлению налогов и лицензий. Или просто работайте с профессионалами, например, с командой TEKCE. Они помогут вам контролировать все процессы и документы, а с помощью MyTEKCE вы сможете легко отслеживать показатели вашей аренды.

Так безопасно ли покупать недвижимость в Испании? Определенно да! Несмотря на новые правила и заголовки в СМИ, Испания остается отличным и надежным местом для инвестиций, особенно для краткосрочной аренды.

Главное для успешного инвестирования — юридическая осмотрительность, знание региона и строгое соблюдение правил.

Новые правила не закрывают рынок краткосрочной аренды недвижимости в Испании — они создают более прозрачную и безопасную среду для ответственных инвесторов. Несмотря на ужесточение норм, регионы продолжают поддерживать легальную аренду, устанавливая четкие стандарты. Инвесторы, которые внимательно следят за изменениями, соблюдают национальные и местные требования и сотрудничают с опытными специалистами, имеют все шансы получать стабильный доход и надежно защищать свои активы.

С правильным подходом ваша недвижимость в Испании станет не только выгодной инвестицией, но и надежным активом на одном из самых привлекательных рынков Европы.

И здесь TEKCE выступает вашим надежным партнером.
Работая с нами, вы получаете не просто доступ к базе объектов — вы получаете профессиональную команду, которая разбирается в законодательстве, мониторит изменения региональных правил и помогает выбрать лучшие районы для аренды с максимальной доходностью. Мы помогаем оформить все необходимые лицензии, решаем налоговые вопросы и обеспечиваем профессиональное управление вашей недвижимостью. С правильной стратегией и поддержкой TEKCE ваши инвестиции в Испании будут защищены и смогут приносить устойчивую прибыль.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ

Советы инвесторам: лучшие места для покупки недвижимости в Испании

Инвестиции в Испании: тенденции на рынке недвижимости – 2025

Ваш гид по лучшим агентствам недвижимости в Испании

Испания – лучшее экологичное направление для жизни и путешествий

Владение Недвижимостью и Документ о Праве Собственности в Испании