Инвестиции в многофункциональную недвижимость: что нужно знать

Создано05.09.2025, 10.20

Обновлено05.09.2025, 17.51

Многофункциональная недвижимость — это привлекательный объект для девелоперов и инвесторов. Однако перед тем как вложиться в такой проект, важно учитывать несколько ключевых факторов. Начнем с определения. Многофункциональная недвижимость (ее еще называют недвижимостью смешанного назначения или типа) — это объекты, которые сочетают в себе жилые, коммерческие или даже промышленные помещения в одном комплексе. Это дает уникальные возможности для получения дохода, но и накладывает дополнительные сложности при оценке, особенно в условиях рыночных изменений.

Важно понимать, что для успешного инвестирования нужно учитывать законы о зонировании, факторы местоположения и доступные местные льготы, так как они могут сильно повлиять на прибыльность. Оценка таких объектов зависит не только от состава арендаторов, но и от пешеходного трафика, окружающей инфраструктуры и других внешних факторов. Также, если вы планируете покупку недвижимости смешанного назначения с возможностью редевелопмента или перепозиционирования, необходимо тщательно продумать стратегию финансирования, управления арендаторами и планирования.

Почему многофункциональные комплексы набирают популярность

Почему многофункциональные комплексы набирают популярность Многофункциональная недвижимость — это объекты, которые включают в себя несколько типов использования, например, сочетание жилых помещений с магазинами или офисами в одном комплексе. Такая структура делает жизнь удобной: люди могут жить, работать и делать покупки в одном районе, не тратя время на долгие поездки. Это способствует пешим прогулкам и создает более комфортную, «живую» атмосферу. Многофункциональные комплексы, как правило, располагаются в центральных городских районах, где пространство ограничено, а доступ к различным услугам важен для местных жителей.

Многофункциональная недвижимость бывает двух типов: вертикальная и горизонтальная. В вертикальных комплексах различные функции, как правило, расположены на разных этажах — например, магазины на первом, а жилые квартиры на верхних этажах. Горизонтальные комплексы могут включать несколько зданий на одном участке с общей территорией, такими как парковки или открытые пространства. В некоторых районах сочетаются оба типа застройки, создавая компактные городские кварталы, удобные для жизни и передвижения.

В прошлом, до появления автомобилей и жестких правил зонирования в середине XX века, магазины и жилые дома часто располагались рядом друг с другом. Однако с увеличением использования автомобилей города начали разделять жилые, коммерческие и общественные пространства. Это привело к росту времени, которое люди тратят на дорогу, и уменьшению удобства для пешеходов. В 1990-х годах урбанисты стали возвращаться к концепции смешанных застроек, и интерес к таким районам только увеличился. Покупка квартир и домов в таких местах становится более привлекательной, поскольку они предлагают активный и удобный образ жизни, с возможностью быстро добраться до работы, магазинов и общественных зон.

Сегодня инвесторы все чаще обращают внимание на многофункциональные объекты. Они предлагают более стабильный доход благодаря различным арендаторам — от жильцов до коммерческих арендаторов. Такой подход снижает риски, поскольку доход поступает из разных источников. Кроме того, такие комплексы способствуют созданию ощущений общности и удобства для жителей, что становится важным аспектом при выборе места для жизни и работы. Также многие города поддерживают такие проекты через налоговые льготы и упрощение разрешений, так как они способствуют разумному и сбалансированному росту городской инфраструктуры.

Плюсы и минусы многофункциональных проектов

Недвижимость смешанного назначения может приносить доход сразу из нескольких источников — жилья, офисов и магазинов, что помогает сбалансировать риски, если одна из частей испытывает трудности. Однако она также подвержена рискам: арендаторы коммерческих помещений могут покинуть объект в случае экономического спада, а офисы — остаться пустыми при увеличении удаленной работы.

Кроме того, такие проекты требуют сложного финансирования, соблюдения правил зонирования и учета интересов разных арендаторов. Чтобы найти лучшую недвижимость для вас, важно взвешенно оценить все плюсы и минусы и быть готовым к возможным изменениям в экономике.

Плюсы

Диверсификация доходов: доход поступает от различных типов арендаторов, что снижает общий риск;
Снижение риска вакантности: одна часть недвижимости может приносить доход, даже если другая испытывает трудности;
Динамичность сообщества: активность в течение дня способствует развитию бизнеса на объекте;
Встроенный спрос от арендаторов: местные жители делают покупки и обедают рядом, что поддерживает спрос на магазины;
Городские льготы и субсидии: налоговые льготы и ускоренные разрешения от города стимулируют развитие;
Устойчивость и соответствие принципам экологической, социальной и управленческой ответственности: поддержка экологических целей и сокращение использования автомобилей.

Минусы

Сложность финансирования: из-за сложности структуры объектов может быть сложнее получить кредиты;
Зонирование и разрешения: для таких проектов могут потребоваться специальные разрешения или изменения в правилах зонирования;
Координация проектирования и строительства: необходимы дополнительные усилия для адаптации различных систем (например, парковки или системы отопления, вентиляции и кондиционирования);
Координация арендаторов: необходимо учитывать разные потребности арендаторов, включая часы работы и использование общих зон.

Как законы о зонировании и расположение влияют на проекты смешанного типа

Законы о зонировании и правила землепользования играют ключевую роль в определении того, где и как можно строить многофункциональные объекты. Эти нормы регулируют такие параметры, как типы разрешенных зданий, их высоту и требования к парковке. Например, если вы планируете создать комплекс с магазинами и жилыми квартирами, для этого может понадобиться специальное разрешение. В некоторых районах ограничена высота зданий или требуются большие отступы, что может уменьшить плотность застройки. Также важны требования к парковке, которые могут увеличивать затраты и занимать пространство, которое можно было бы использовать для других целей. Чтобы избежать задержек и неожиданных проблем, важно заранее работать с городскими планировщиками и экспертами по землепользованию, чтобы проект соответствовал всем требованиям.

Многие города поддерживают проекты смешанного назначения, предлагая застройщикам льготы, такие как налоговые скидки, дополнительные этажи или снижение сборов на инфраструктуру (например, дороги или школы). Также могут быть доступны гранты или ссуды для экологических улучшений или реставрации исторических зданий. Эти льготы могут существенно снизить ваши расходы и повысить прибыль, особенно если вы планируете перепрофилировать или развивать недвижимость смешанного использования.

Для покупателей, приобретающих недвижимость впервые, важнейшим фактором является местоположение. Районы с активным пешеходным движением, хорошими транспортными связями и развитой городской инфраструктурой, как правило, более успешны. Близость к автобусным или железнодорожным станциям повышает спрос на аренду, так как облегчает доступ к рабочим местам. Оживленные перекрестки, удобные для автомобилей, также могут быть выгодными, но потребуют большего внимания к парковке. Важно, чтобы места для жизни, работы и покупок были расположены таким образом, чтобы поддерживать друг друга в течение дня.

Как финансировать и управлять объектом смешанного назначения

Финансировать проекты смешанного назначения сложнее, чем объекты одного типа. Эти проекты включают арендаторов разных категорий и источники дохода, поэтому необходимо учитывать несколько факторов. Основной способ финансирования — это традиционные коммерческие кредиты, которые покрывают 65–75% стоимости объекта и часто позволяют на первом этапе платить только проценты. Для дополнительных расходов, таких как развитие и строительство, также используются вторичные финансовые инструменты, такие как краткосрочные кредиты или мезонинное кредитование.

Если в проекте предусмотрено жилье, для долгосрочных инвестиций подойдут кредиты HUD или CMBS, которые предлагают более низкие процентные ставки. Для оценки инвестиционной привлекательности используются такие показатели, как внутренняя норма доходности (IRR), чистый операционный доход и коэффициент покрытия долга, которые позволяют анализировать доходность проекта и эффективность различных частей здания.

Для создания эффективной структуры арендаторов важно грамотно распределить помещения и обеспечить взаимную выгоду между арендаторами. Вот несколько стратегий:

Грамотная комбинация арендаторов: выбирайте арендаторов, которые обслуживают разные группы — например, кафе или аптеку, что может быть удобно и для жителей, и для офисных работников.
Разнообразие аренды: в розничных помещениях часто используется модель с тройной чистой арендой, когда арендаторы платят за налоги и обслуживание; в офисах популярна брутто-аренда, которая корректируется в зависимости от инфляции; в жилых помещениях могут использоваться долгосрочные или краткосрочные договоры.
Планирование сроков окончания аренды: избегайте ситуаций, когда все арендаторы уходят одновременно, путем распределения сроков окончания аренды.
Добавление общих удобств: тренажерные залы, крыши или зоны отдыха привлекут арендаторов разных типов и повысит доходность от аренды.

Такая структура поможет поддерживать высокий уровень заполняемости, стимулировать пешеходный трафик и обеспечить стабильный доход.

Управление недвижимостью смешанного назначения требует комплексного подхода, так как нужно учитывать различные потребности жильцов и коммерческих арендаторов. Для этого эффективным инструментом станет интегрированная программная платформа, которая позволит отслеживать все процессы, такие как сбор арендной платы, техническое обслуживание и выполнение договорных обязательств, в одном месте.

Команда на месте должна быть подготовлена к работе с обеими группами арендаторов, поскольку их требования могут различаться. Распределение затрат на общие расходы (энергию, охрану, благоустройство) позволяет снизить затраты и справедливо поделить их в зависимости от занимаемой площади. Регулярное обслуживание систем, таких как отопление и вентиляция, поможет избежать поломок и обеспечит удовлетворенность арендаторов, что повысит операционную эффективность и сохранит стоимость объекта недвижимости на протяжении долгого времени.

СТРАНИЦЫ ПО ТЕМЕ